DUE DILIGENCE, ZAKUP I PRZYGOTOWANIE INWESTYCJI
Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, Lecturer, Author
Anita Gruca, Ekspert kredytowy w CREDITS

Due diligence nieruchomości

• Błędy map zasadniczych
• Nieaktualne wysokości budynków zaniżają wartość inwestycji
• Przesunięcia granic względem map (współrzędne i atrybuty dokładności położenia punktów granicznych)
• Wysokości istniejącego budynku – powód zaniżania maksymalnych wysokości na etapie uzyskiwania WZ.
• Kiedy nie dostaniesz w pozwoleniu na budowę maksymalnej wysokości z WZ lub planu miejscowego.
• Norma PN-ISO 9836:1997 czy norma PN-ISO 9836:2015-12?
• Powierzchnia zabudowy w planach miejscowych a orzecznictwie sądowym.
• Powierzchnia: użytkowa, usługowa, ruchu, konstrukcji, podstawowa, pomocnicza.
• Jak terminologia w projekcie budowlanym może obniżyć podatki od nieruchomości?
• Budynek a budowla odnośnie stałego związania z gruntem.
• Weryfikacja powierzchni zabudowy – kiedy jesteś pewien czy kupujesz legalnie postawiony budynek?
• Powierzchnia w KW i EGIB – kiedy transakcja nie dojdzie do skutku?
• Działka objęta Dekretem Bieruta
• Aspekty geologiczno-geotechniczne wpływające na wartość inwestycji
• Przyłącza do budynku – na co zwracać uwagę i kiedy opóźniają proces budowlany.
• Opinia geologiczna i geotechniczna dla inwestycji budowlanej.
• Wstępna ocena warunków gruntowo-wodnych dla działki pod budowę budynku.
• Ocena stanu zanieczyszczenia powierzchni gruntu.

Zakup nieruchomości i finansowanie

• Jak znaleźć nieruchomość i dotrzeć do właścicieli?
• Przygotowanie umów prawnych
• Przedwstępna umowa kupna sprzedaży przed notariuszem
• Wycena nieruchomości – którą honorują banki?
• Umowa przeniesienia prawa własności przed notariuszem
• Kiedy płacić sprzedającemu nieruchomość? Opłaty notarialne i prawne.
• Finansowanie wkładu własnego na zakup działki
• Kredyt hipoteczny czy inwestycyjny?
• Jak wybrać dobrego doradcę ds. kredytów?
• Nakreślanie kosztorysu budowy
• Wniosek o wydanie decyzji ustalającej podatek od nieruchomości
• Kiedy można odliczać VAT z wydatków z procesu budowlanego?
• Kredyt deweloperski
• Co może być wkładem własnym w kredycie?
• Wnioskowanie o kredyt deweloperski
• Rachunki powiernicze zamknięte i otwarte
• Doświadczenie dewelopera a zdolność kredytowa
• Doświadczenie generalnego wykonawcy ratuje kredyt
• Forma prawna działalności pod kredyt – spółka celowa czy na działalność?

Wyburzenia budynków (ruin)

• Wyburzanie budynków a obostrzenia środowiskowe – opóźnienie inwestycji.
• Projekt rozbiórki budynku mieszkalnego jednorodzinnego
• Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę
• Decyzja na pozwolenie na rozbiórkę oraz jej uprawomocnienie
• Pozwolenie budowlane na wyburzenie budynku
• Jak znaleźć firmę do rozbiórki budynku?
• Zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót budowlanych
• Oświadczenie o zakończeniu robót zgodnie z projektem

Pozwolenia na wycinkę drzew

• Inwentaryzacja drzewostanu – czy musisz zatrudnić architekta krajobrazu?
• Wniosek o wycięcie drzewostanu
• Jak przebiega kontrola z Urzędu Ochrony środowiska?
• Opinia ornitologiczna może wstrzymać Twoja inwestycję
• Opłaty za wycinkę drzewostanu czy nasadzenia zastępcze?
• Jakie mogą być kary za nielegalną wycinkę?
• Dlaczego warto mieć potwierdzenie z urzędu o prawidłowym zakończeniu procesu wycinki?
• Wycinka drzewostanu na szali opłacalności inwestycji.

ANALIZY CHŁONNOŚCI, PODZIAŁY I PROCEDURY ZWIĘKSZAJĄCE WARTOŚĆ INWESTYCJI
Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Biegły sądowy w zakresie prawnym nieruchomości (podziały, scalenia, itp)
Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, Lecturer, Author

Grzegorz Chojnacki, Urbanista, Architekt, Rzeczoznawca Izby Urbanistów, Wykładowca, Prezes Zarządu Sunbar

Analizy chłonności

• Podstawowa czy zaawansowana analiza chłonności?
• Analiza aktualności map zasadniczych!!!
• Analiza spójności danych w KW i EGIB
• Analiza nieruchomości zabudowanej
• Obowiązkowa check lista elementów do sprawdzenia
• Wstępne parametry budynku
• Wstępne parametry działki
• Koncepcja planowanej inwestycji (warianty)
• Uzasadnienie koncepcji i analiza zagrożeń i korzyści
• Schematy 3D, rzuty, przekroje, wizualizacje, aksonometrie – przykłady
• Analizy drzewostanu
• Analiza nasłoneczniania
• Kiedy analiza pokaże niewiarygodne parametry?
• Zaniedbania analiz chłonności – przykłady.
• Sugestie do dalszych sprawdzeń przed zakupem nieruchomości.

Zakup nieruchomości i przygotowanie inwestycji a system planowania przestrzennego

• Podstawowe etapy procesu inwestycyjnego i wpływ planowania przestrzennego na te procesy
• Wprowadzenie do systemu planowania przestrzennego w Polsce
• Leksykon najważniejszych pojęć  związanych z urbanistyką i nieruchomościami
• Wpływanie na treść dokumentów planistycznych
• Systemy informacji terenowej a weryfikacja możliwości zabudowy działki
• Raporty planistyczne – Jak kupić pewną działkę

Podziały i scalenia nieruchomości

• Kary za zniszczenia gruntów rolnych.
• Błędy podziałów i scaleń ograniczające inwestycje
• Połączenia działek w użytkowaniu wieczystym
• Połączenia działek z kilkoma właścicielami
• Koncepcje inwestycji w przypadku braku możliwości podziału
• Zasiedzenie nieruchomości
• Linie pasa drogowego z MPZP i ich wpływ na podział nieruchomości
• Podział nieruchomości zabytkowej
• Pionowy podział nieruchomości
• Ujęcie czasowe procedury podziału w przepisach i w praktyce
• Odrolnienie gruntu a wyłączenie z produkcji rolnej.
• Kiedy możemy zmieniać przeznaczenie działki?
• Niezbędne dokumenty do podziału
• Kto opiniuje i zatwierdza podział?
• Regulacja linii brzegu rzeki i podziały na terenach zalewowych

Procedury zwiększające wartość inwestycji

• Procedura wydania zgody na przysunięcie budynku do krawędzi jezdni
• Procedura uzgodnienia zagospodarowania wód opadowych
• Procedura uzgodnienia projektu zagospodarowania zieleni na działce
• Aktualizacja wysokości budynków w otoczeniu (wyższy budynek projektowany)
• Aktualizacja map zasadniczych – inwentaryzacja terenu i sąsiedztwa
• Analizy urbanistyczne (lepsze parametry zabudowy niż w przypadku wydanych WZ)
• Możliwości zmian przebiegu linii rozgraniczających, zabudowy, energetycznych, pasa drogowego, itp.

UZYSKANIE POZWOLENIA NA BUDOWĘ
Bartosz Łopata-Groblewski, Architekt, Koordynator inwestycji
Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, Lecturer, Author

Analizy planistyczne, WZ

• Uzyskanie pozwolenia na budowę na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i decyzji o Warunkach zabudowy (WZ)
• Jak wybrać dobrego architekta i specjalistów od projektowania sieci?
• Kiedy architekci nie będą działać w interesie inwestora?
• Jaki obszar wybrać do analizy planistycznej?
• Analiza wypisu i wyrysu ze studium (SUIKZP)
• Kluczowe parametry nieruchomości objętej WZ
• Analizy zacieniania i nasłoneczniania
• Wskaźnik powierzchni zabudowy
• PUM/GLA
• Wskaźnik miejsc postojowych
• Powierzchnia biologicznie czynna
• Ochrona konserwatorska
• Wysokość budynku vs ilość kondygnacji
• Linie zabudowy
• Błędy architektoniczne na etapie projektowania budynków
• WZ-tki wariantowe – jak wyglądają procedury i terminy.
• Proces uzyskiwania Warunków Zabudowy (WZ) – co negocjować z urzędnikiem?
• Jak zwiększyć wysokość budynku w WZ
• Złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunki zabudowy i uprawomocnienie
• Omówienie przykładowego projektu budowlanego (rzuty, przekroje, wizualizacje, projekty branżowe, itd.)

Pozwolenie na budowę

• Procedura złożenia wniosku o pozwolenie na budowę
• Protesty sąsiadów w praktyce
• Uprawomocnienie decyzji o pozwoleniu na budowę
• Odwołania do wyższych instancji od odmownego pozwolenia na budowę
• Promesy od dostawców sieci. Ile to trwa czasu i kto ponosi koszty przyłącza?
• Coroczne opłaty za zajęcie pasa drogowego przez przyłącza.
• Kiedy fizycznie podłączyć sieci do nieruchomości?

PROCES BUDOWLANY
Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, Lecturer, Author

Umowy z wykonawcami

• Generalny wykonawca, system gospodarczy czy metoda łączona?
• Kiedy podpisać umowy przedwstępne z wykonawcami?
• Jak znaleźć rzetelnych wykonawców?
• Jak etapować zakres prac i płatności z wykonawcami?
• Jakie zapisy w umowach z wykonawcami musisz mieć?
• Problemy z rzeczoznawcami majątkowymi podczas fotoinspekcji bankowych.
• Jak się zabezpieczyć przed podwójnym finansowaniem (generalny wykonawca i podwykonawca).
• Wypowiedzenia umowy wykonawcom w przypadku niewywiązywania się z umów.

Przebieg budowy

• Czego nie przewidziałem na etapie planowania?
• Czynniki wpływające na budowę, na które nie masz wpływu
• Etapowanie, rozliczanie
• Dlaczego warto mieć inwestora i geodetę z ramienia inwestora?
• Gdzie, na jakich materiałach może oszukać wykonawca?
• Kiedy geodeta z ramienia inwestora powinien kontrolować geodetę z ramienia generalnego wykonawcy?
• Dziesiątki przykładów rozwiązań, usterek, błędów w trakcie procesu budowy.

Odbiór budynku

• Pomiar powierzchni do podatku od nieruchomości (lokale i części wspólnych)
• Która norma pomiaru powierzchni do celów sprzedaży lub najmu?
• Czy można wliczać ścianki działowe, wnęki okienne, przejścia drzwiowe do powierzchni użytkowej przy sprzedaży lokali?
• Uzyskanie samodzielności lokali
• Zakładanie kart lokali

KOMERCJALIZACJA NIERUCHOMOŚCI, ZARZĄDZANIE I PODATKI
Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member Investor, Lecturer, Author

Jaką strategię komercjalizacji przyjąć?

• Sprzedać czy wynająć – co się bardziej opłaca?
• Kto pomoże Ci wynająć / sprzedać lokale?
• Flipowanie czy deweloperka? Porównanie aspektów czasowych i finansowych.
• Jak komercjalizować lokal?

Sprzedaż całych nieruchomości komercyjnych

• Według jakiej normy pomiaru powierzchni kupować nieruchomości komercyjne?
• Transparentny BIM skrywa tajemnice.
• Powierzchnia sprzedaży budynków komercyjnych – brak kontroli przez kupującego.
• Powierzchnia z rent rolla vs rzeczywista powierzchnia najmu – jakie ma znaczenie przy sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż pojedynczych lokali mieszkaniowych i handlowych

• Która norma pomiaru powierzchni stanowi podstawę sprzedaży lokalu PN-ISO 9836:2015-12 czy PN-ISO 9836:1997?
• Dwa podejścia deweloperów w liczeniu powierzchni użytkowej.
• Wliczanie ścian działowych, szachtów, wnęk i przejść do powierzchni użytkowej – legalne czy nielegalne?
• Nagminne spory między deweloperem a kupującymi lokale.
• Jakimi aktami prawnymi powinien wesprzeć się deweloper sprzedający lokale?
• Lokale handlowe sprzedawane według norm zagranicznych do celów najmu.
• Jak terminologia w projekcie wpływa na roszczenia od kupujących lokale mieszkalne i handlowe?

Wynajem nieruchomości i zarządzanie

• Przychody, koszty i zyski z comiesięcznego najmu?
• Zarządzać samodzielnie czy oddać firmie zewnętrznej?
• Błędy w rentrollu
• Aktualizacja rent rolla
• Remonty budynku a umowy z najemcami
• Jakie zapisy w umowach najmu musisz mieć (gotowe klauzule)?
• Przygotowywanie załączników graficznych do celów najmu (przykłady)
• Liczenie współczynników powierzchni wspólnych budynkowych i piętrowych najemcom.
• Kiedy spłacisz kredyt bankowy? Zwrot inwestycji.

Podatek od nieruchomości

• Decyzja o wymiarze podatku i opłaty urzędowe
• Kiedy amortyzować wydatki z procesu budowlanego?
• Podstawa prawna naliczania podatku od nieruchomości.
• Chaos w definicjach powierzchni do różnych celów generuje strat.
• Różnice powierzchni w projekcie budowlanym i w pozwoleniach na użytkowanie.
• Kiedy mierzyć powierzchnie do celów podatkowych?
• Błędne przepisywanie powierzchni z projektu budowlanego!!!!
• Błędne przepisywanie powierzchni z rent – rolla!!!
• Za jakie powierzchnie nie płacimy podatku?
• Co jest klatką schodową? – interpretacje i wyroki sądów.
• Kiedy jest poddasze użytkowe a kiedy nieużytkowe.
• Szyby windowe, maszynownie – wliczać czy nie?
• Podatek od antresoli – interpretacje i orzecznictwo sądowe
• Czy należy płacić podatek za użytkowaną powierzchnię na dachu (np parking, kawiarnia)?
• Nieudolne próby prawne starające się obniżyć kwoty do celów podatkowych.
• Jak sprawdzić czy należy płacić podatek za nadwieszenia budynku?
• Pustostany zwolnione z podatku.
• które branże są zwolnione z płacenia podatku od nieruchomości?
• Redukcje wysokości pomieszczeń do celów wyliczenia podatku. Czym jest „wysokość w świetle”? – interpretacje i wyroki sadów.
• Podatek od budowli (drogi, place, oświetlenie, instalacje naziemne i podziemne, ogrodzenia, rampy, szlabany).
• Parkingi wielopoziomowe – czy da się za nie nie płacić podatku?
• Kontenery budowlane – budynki czy budowle? – orzecznictwo sądowe.
• Podatek od nieruchomości lokali mieszkalnych a podatek od powierzchni  nieruchomości wspólnej.
• Przykłady opracowań do celów podatkowych.
• Nieudolne analizy archiwalnych dokumentów do celów aktualizacji płaconych podatków od nieruchomości.
• Wniosek o wydanie decyzji ustalającej podatek od nieruchomości
• Błędy przy wypełnianiu deklaracji podatkowych.
• Aktualizacja deklaracji po zmianach aranżacji najemców (różnice 5-7%).
• Jak wnioskować o zwrot nadpłaty podatku od nieruchomości?
• Jak wnioskować o zaliczenie nadpłaty podatku od nieruchomości?
• Kontrole podatkowe w praktyce
• Autonomiczne prawo podatkowe.
• Strategia dla początkujących i zaawansowanych.