Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Po z górą dwóch miesiącach od startu misji programu Bezpieczny kredyt 2 proc. (BK2%), zainteresowanie rządową inicjatywą sięga zenitu, co jednak trudno uznać za niespodziankę. Wynik z początku września, sięgający blisko 40 tys. wniosków i 4 tys. podpisanych umów kredytowych, na pewno może budzić respekt, dający rządowi pretekst do ogłoszenia przedwyborczego sukcesu swojej polityki mieszkaniowej. Pytanie, czy jednak już teraz nie przybiera on charakteru typowego „wylania dziecka z kąpielą”.
Każda pomoc państwa na wagę złota
Bez wyjątku każde, jakiekolwiek wsparcie państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych swoich obywateli jest ważne i potrzebne, zwłaszcza w realiach rodzimej mieszkaniówki, w ramach której brakuje około 2 mln mieszkań do względnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polaków. Tak też jest z programem BK2%, którego zasadniczą funkcją jest podniesienie dostępności mieszkaniowej dla około 200 tys. gospodarstw domowych w okolicznościach rekordowo wysokich od lat stóp procentowych.
Dziś może mało kto o tym jeszcze pamięta, ale po wiekopomnym upadku banku Lehman Brothers w 2008 roku i wybuchu globalnego kryzysu finansowego, to właśnie program dopłat do kredytów mieszkaniowych Rodzina na Swoim, będący zresztą dziełem obecnie rządzącej opcji politycznej, uratował krajową branżę deweloperską i pierwotny segment mieszkaniówki przed koniunkturalną katastrofą, o dość trudnych do wyobrażenia skutkach.
Spowolnienie z końca 2021 roku, wywołane koniecznością podniesienia stóp procentowych i załamaniem rynku hipotek, może nie miałoby aż takiej siły rażenia jak kryzys subprime sprzed kilkunastu lat, ale najprawdopodobniej przerodziłoby się w kilkuletni okres dosyć głębokiej dekoniunktury o charakterze cyklicznym, skutkującej długotrwałym tąpnięciem sprzedaży mieszkań, ze wszelkimi tego przykrymi dla uczestników rynku nieruchomości i całej gospodarki konsekwencjami.
Tymczasem sama zapowiedź wprowadzenia programu Pierwsze Mieszkanie w grudniu ub. roku z jego „gwoździem” w postaci BK2% spowodowało już na początku tego roku pierwsze symptomy sprzedażowego ożywienia, które od wiosny zdążyło już przyśpieszyć do prędkości godnej miana boomu z prawdziwego zdarzenia. A to, przynajmniej teoretycznie, oznacza wsparcie rynku pracy, podatkowe wpływy do budżetu państwa, stymulację popytu na meble, AGD, materiały budowlane itp. W tej sytuacji może się wydawać, że maksyma o mieszkaniówce w roli „koła zamachowego gospodarki” pozostaje wciąż aktualna, tym razem za sprawą BK2%.
Tymczasem coraz bardziej mgliste perspektywy
Szumne zapowiedzi ministra rozwoju i technologii sprzed kilku miesięcy, określające BK2% jako „rozwiązanie rewolucyjne, jakiego w wolnej Polsce jeszcze nie było”, poniekąd już teraz zostały potwierdzone, choć w dość specyficzny i raczej nie do końca pożądany sposób. Wprowadzony od początku lipca program kredytów preferencyjnych cieszy się tak dużym zainteresowaniem rodaków, że obsługujące go banki mają poważny problem z dotrzymaniem ustawowych terminów rozpatrywania wniosków, a na rynku w przyśpieszonym tempie kurczy się oferta lokali odpowiadających limitom przyznawanych środków, co przekłada się na mocno odczuwalne wzrosty cen zarówno lokali nowych, jak i tych z drugiej ręki.
Wg danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w okresie styczeń-sierpień br. ceny nowych mieszkań mocno zwyżkowały w największych krajowych metropoliach: w Warszawie o 12 proc., w Krakowie o 18,5 proc., Trójmieście 13,5 proc., a we Wrocławiu i Poznaniu zaledwie o 7,5 proc. Średnio jednak wychodzi już nieco powyżej 10 proc., co pozwala prognozować tegoroczny wzrost cen nawet o jedną piątą. O tyle też zostaną „zjedzone” korzyści z dopłat zaledwie w przeciągu 12 miesięcy. Pytanie, jak tego typu „konsumpcja” będzie wyglądała w przyszłym roku i latach kolejnych, jeżeli rządowa metodyka rozgrzewania popytu bez stymulowania podaży rynku mieszkaniowego zostanie utrzymana w mocy.
Jakby tego było mało, niemalże w oczach topnieje oferta mieszkań rynku pierwotnego. Przed rokiem w siedmiu największych miastach przekraczała 58 tys. lokali, dziś zaś liczy sobie zaledwie 41 tys. z tendencją silnie malejącą. To efekt ograniczania nowych inwestycji przez deweloperów, którzy tego typu sytuację zazwyczaj tłumaczą w dość enigmatyczny sposób, tak jak choćby niedawno „brakiem amunicji”.
Faktyczną przyczyną branżowej bierności inwestycyjnej może być jednak co innego, a mianowicie skrajnie ambiwalentny stosunek deweloperów do rządowego pomysłu kredytów preferencyjnych. Z jednej strony branża korzysta na rządowym dopalaczu, z drugiej obawia się jego mocno ograniczonej przewidywalności, czy też rynkowego zamieszania do jakiego doprowadził tylko w kilku pierwszych tygodniach działania. W efekcie w sierpniu na każde 10 sprzedanych mieszkań w największych ośrodkach deweloperzy wprowadzili do oferty zaledwie nieco ponad 5 nowych lokali. Grozi to zupełnym wydrenowaniem oferty pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki do stanu rekordowego „wybrakowania” w perspektywie zaledwie kilku najbliższych miesięcy.
W efekcie kolejni beneficjenci BK2% będą mogli za pożyczone środki nabywać coraz mniejsze lokale, o ile już wkrótce nie zderzą się ze ścianą coraz mocniej kulejącej podaży. W najlepsze trwa więc wyścig z czasem, a zasada „kto pierwszy ten lepszy” staje się motywem przewodnim programu BK2%.
Sukces rządu pod znakiem zapytania
Czy to oznacza spektakularny sukces inicjatywy rządu, dzięki której setki tysięcy dotychczas „bezdomnych” gospodarstw domowych doczeka własnego dachu nad głową? Dopłaty do kredytów mieszkaniowych to przynajmniej teoretycznie najprostsza forma wspierania przez państwo swoich obywateli w procesie zdobywania dachu nad głową, jednocześnie jednak najmniej produktywna i sensowna ekonomicznie, do tego grożąca w określonych warunkach „wylaniem dziecka z kąpielą”. Stąd też najprawdopodobniej zdecydowanie negatywne opinie dotyczące BK2% ze strony ZBP i NBP, jakie instytucje te wydały niedługo po ogłoszeniu programu.
Jest dość oczywiste, że dopłaty do hipotek nie kreują nowego popytu na mieszkania, wspierają jedynie popyt efektywny, pozostawiając samemu sobie popyt potencjalny, czyli ten faktycznie wymagający wsparcia. Innymi słowy, beneficjentami programów kredytów preferencyjnych są osoby dobrze lub bardzo dobrze sytuowane, często dysponujące własnymi środkami na kupno, które i tak prędzej czy później nabyły by lokum bez jakiejkolwiek pomocy. W sytuacji rządowych dopłat jedynie przyśpieszają decyzję o zakupie mieszkania, tudzież mogą nabyć większe lokum, w wyższym standardzie albo w lepszej lokalizacji.
Warto pamiętać też że, dopłaty do hipotek finansowane są z podatków wszystkich pracujących rodaków, także z danin 3-4 mln osób wykluczonych z rynku nieruchomości za sprawą zbyt niskich zarobków i braku zdolności kredytowej. Przyśpieszony za sprawą BK2% wzrost cen mieszkań jeszcze bardziej wykluczy tę społeczność z rodzimego rynku nieruchomości, zapewne windując jej frustrację, ale co gorsza zmuszając do poszukiwania alternatywnych sposobów zabiegania o własny dach nad głową oraz bardziej przewidywalną przyszłość, niestety najpewniej poprzez emigrację zarobkową.
Przedwyborczy żywioł i skrajna nieprzewidywalność
Pomimo nie do końca sensownych zapisów projektu ustawy, polegających choćby na dość kuriozalnym katalogu wykluczeń z programu, a także zdecydowanie problematycznej metodyce monitorowania zachowań kredytobiorców w kierunku ścigania przypadków łamania przepisów skutkujących cofnięciem dopłat, program BK 2% wciąż wydaje się ciekawą, ale co ważniejsze niebywale korzystną ofertą dla młodych Polaków planujących zakup swego pierwszego M. Chodzi głównie o to, że pomoc materialna państwa w zdobyciu własnego dachu nad głową przez Kowalskiego nigdy dotąd nie była tak lukratywna i – przynajmniej na pozór – bezproblemowa. Średnia dopłata do przeciętnego kredytu w wysokości 400 tys. zł wyniesie około 150 tys. zł. Jest więc się o co bić i kto się załapie, ten na pewno nie pożałuje. Mimo wszystko nie brakuje szeregu wątpliwości.
W ustawie w art. 45. rozpisane są na lata 2023-2032 roczne budżety na dopłaty państwa do kredytów BK 2%, wynoszące w sumie 11,3 mld zł. Z kolei tegoroczne umowy mają być sfinansowane z puli roku przyszłego wynoszącej 941 mln zł.
Tymczasem już nieograniczona w roku bieżącym pula wniosków może w stopniu znacznym nadwyrężyć przewidywany budżet programu dopłat, nie tylko ten przyszłoroczny ale i całkowity. Rząd postawił na przedwyborczy żywioł we wnioskowaniu o BK2%, w związku z czym trudno przewidzieć jak będzie wyglądała sytuacja za miesiąc-dwa, a przede wszystkim na początku przyszłego roku. Na przykład, czy nie nastąpi dłuższa przerwa techniczna w przyjmowaniu kolejnych wniosków z racji okresowego wyczerpania funduszy.
Sęk w tym, że budżetowy koszt programu BK2 będzie kilkukrotnie wyższy od sumy kosztów Rodziny na Swoim i Mieszkania dla Młodych, i docelowo może wynieść nawet 30-40 mld zł., jeśli nie więcej. Pytanie, czy tak ogromnej miary środki publiczne znajdą się w budżecie, a jeśli tak, to czy nie dało by się ich zainwestować w rodzimą mieszkaniówkę znacznie bardziej efektywnie, a przede wszystkim z wymierną korzyścią dla młodych rodaków najbardziej potrzebujących pomocy państwa w zdobyciu swych pierwszych w życiu „czterech kątów”.
