BOMA INDUSTRIAL 2019
Strategia zarządzania powierzchniami najmu magazynów
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]
Wymuszona przez restrykcje pandemiczne zmiana zachowania konsumentów przełożyła się na boom magazynowy. Więcej się buduje, więcej się wynajmuje, a do nas powracają niezmiennie te same zagadnienia i problemy dotyczące norm pomiarów powierzchni magazynowych. Spotęguje je norma BOMA Industrial 2019. Mimo, że jest dostępna już ponad rok, to wynajmujący dopiero zaczynają myśleć o jej wdrażaniu. Wprowadza szereg nowości i trudności, które moim zdaniem ciężko będzie okiełznać w przełożeniu 1:1 na polskim rynku. Uznaniowość stosowania niektórych rozwiązań, nowe współczynniki, połączenia metod pomiaru, wdrażanie nowych pojęć – to tylko kilka nowości. Czy rynek polski przyjmie wliczanie do najmu powierzchni doków załadunkowych? Czy kompleksy budynków magazynowych sprawdzą się w nowych zasadach liczenia powierzchni najmu? Czy łączenie kompleksów magazynów we wspólne arkusze kalkulacyjne będzie miało zastosowanie na rynku? Jaką strategię zarządzania powierzchni najmu magazynów warto rozważyć? Ceny za pomiar i opracowanie balansują na krawędzi pokrycia kosztów obsługi. O co zatem tu chodzi? Co Wam chcę przekazać? Mianowicie, że nie pomiar jest najważniejszy, ale umiejętne opracowanie dokumentacji i nakreślenie uniwersalnej strategii najmu na lata dla portfela inwestycyjnego!
Jaką normą mierzyć magazyny?
Na ten temat napisałem już kilka artykułów. W jednym z nich „Złote czasy magazynów. Trendy najmu powierzchni magazynowych” z Maciejem Krawieckim, Head of Leasing z 7R piszemy o stosowaniu dwóch standardów na polskim rynku magazynowym. Dwóch standardów, które po zastosowanych modyfikacjach w obu przypadkach dadzą te same powierzchnie. Mowa tu o normie BOMA Industrial 2012 i normie PN-ISO 9836. Po szczegóły odsyłam do artykułu, a tu tylko wspomnę, że od września 2020 do wszystkich projektów w pozwoleniach na budowę, odbiorach, KW, EGIB, itp. obowiązuje nas norma PN-ISO 9836:2015-12. Szerzej na ten temat w artykule „Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020 r.” Jeśli nie chcemy stosować normy BOMA Industrial 2012 czy 2019, to wybierając polską normę do celów najmu magazynów powinniśmy wybrać normę PN-ISO 9836:2015-12.
Wracając do normy BOMA Industrial 2019, jest ona opracowywana w Ameryce i zaznaczę, że organizacja BOMA opracowuje najbardziej dokładne i szczegółowe dokumentacje. Takiego komfortu nie daje nam żadna inna norma, a już na pewno nie norma PN-ISO 9836:2015-12, która zawiera dużo błędów, co przyznał mi sam twórca normy. Dlaczego, mimo swej doskonałości uważam, że norma BOMA Industrial 2019 spowoduje trudności w rozliczaniu powierzchni najmu? Norma ta ustala standardy, które mają być stosowane w różnych krajach. W Polsce wiele z sytuacji uwzględnianych w normie nie będzie miało zastosowania, bo zwyczajnie niektóre rozwiązania konstrukcyjne budynków nie są praktykowane. Uważam, że prościej niż u nas chyba nie da się budować magazynów (chyba, że postawimy słupy podtrzymujące dach, a powierzchnię najmu stanowić będzie linia kroplująca deszczu). Uważam, że proste budynki magazynowe powinny mieć uproszczone zasady kalkulacji czy pomiaru powierzchni do celów najmu, niż proponuje to norma BOMA Industrial 2019. Dlaczego trzeba upraszczać? Przez 14 lat mojego doświadczenia nie ma ani jednego tygodnia, żeby ktoś ze strony wynajmującego (mówię tu o wszystkich rodzajach budynków) nie zadzwonił z palącą sytuacją dotyczącą problemów umowy najmu, pomiaru powierzchni, liczenia współczynników, czy załączników graficznych z pomiaru powierzchni. Skoro to nagminne i powtarzające się problemy, to znaczy, że gdzieś leży problem! Będzie to jeden z bardziej krytycznych artykułów, jakie napisałem, ale może da to do myślenia właścicielom i zarządcom budynków, że to w ich interesie jest rzetelne dokumentowanie stanu powierzchni budynków, które wynajmują. Nie w moim!
Co nowego w BOMA Industrial 2019?
Norma BOMA Industrial 2019 wprowadza dużo zmian w stosunku do poprzedniej wersji. Przede wszystkim wprowadza nową jedną metodologię pomiaru budynków magazynowych. Metoda A (metodologia ścian zewnętrznych) i metoda B (metodologia linii kroplujących) zostały zastąpione ujednoliconą metodą pomiaru. Drugą kwestią jest fakt, że norma jest kompatybilna ze standardem IPMS. IPMS zawiera trzy odrębne pomiary, znane jako IPMS 1, IPMS 2 i IPMS 3. IPMS 1 jest wspólny dla każdej z norm IPMS i służy do pomiaru całkowitej powierzchni wszystkich klas budynków na kondygnacji. Obszar graniczny (Boundary Area) z normy BOMA Industrial 2019 jest w pełni kompatybilny z IPMS dla budynków magazynowych mierzonych w standardzie IPMS 1. Kolejną nowością jest wprowadzenie Inter-Building Area. Dotyczy to kompleksów budynków magazynowych i rozliczania poszczególnych wspólnych części między najemcami, którzy korzystają z pewnych powierzchni w różnych budynkach w ramach jednego kompleksu. W perspektywie kolejnych lat i projektowania nowych magazynów, te zapisy powinny być znajome również architektom. Ważne powinno być dla nich ujmowanie (i graficznie i opisowo) pojedynczych budynków w osobną infrastrukturę (parkingi, doki, sieci, stacje trafo, itp.). Magazyny, jako samodzielne obiekty, ułatwią w większości przypadków rozliczanie powierzchni najmu działom leasingu według zasad normy BOMA Industrial 2019. Takie podejście zaoszczędzi wielu godzin pracy oraz konfliktów z najemcami ze względu na popełniane błędy w obliczeniach. Bez narzuconych w arkuszach kalkulacyjnych kilku zasad kontroli wyników o błąd bardzo łatwo! Norma BOMA Industrial 2019 narzuca jeden sposób kontroli, który nie wychwyci błędów popełnionych w innych zakładkach dotyczących innych budynków – symulowaliśmy takie błędy. Zmiany w normie zachodzą również przy wliczaniu pionowych przejść przez budynek (Major Vertical Penetration). Nowością jest również wprowadzenie współczynnika umownego (Capped Load Factor) dla poszczególnych najemców. Norma narzuca także opcjonalne rozwiązania, które można stosować lub nie. Już to dla mnie karkołomne podejście, bo będzie generować różnice w danym budynku, i w danym kompleksie budynków, i w całym portfelu inwestycyjnym. Elastyczność w oddzielnym ujawnianiu powierzchni na poziomie normy, która ma standaryzować kwestie nie powinna dawać wyboru. A jeśli już musimy się zdecydować na jedną z opcji, to warto ją kontynuować w całym portfelu inwestycyjnym. Ja lubię proste rozwiązania, dlatego jeśli norma narzuca zbyt skomplikowane standardy dla danego budynku lub portfela budynków, to wprowadzam modyfikacje normy (w umowie, na rzutach graficznych). To, że norma narzuca zasady, to nie znaczy, że trzeba je 1:1 przenosić na własny poligon inwestycyjny. Od tego są właśnie wprowadzane modyfikacje. Warunek jest jeden – muszą one być transparentne dla najemców i najlepiej spójne dla całego portfela inwestycyjnego.
Ulepszone sumaryczne podsumowanie powierzchni
Zmianą, która bardzo utrudni pracę zarządcom jest pojawienie się ulepszonego sumarycznego podsumowania powierzchni (Enhanced Global Summary of Areas). W standardowym zestawieniu (Global Summary of Areas) mamy w tej normie 18 kolumn. Z kolei w ulepszonym zestawieniu mamy 20 kolumn. Niby niewiele więcej. Haczyk w tym tkwi, że są one powielane na kolejne zakładki excela w zależności od liczby budynków w kompleksie. Dodatkowo musimy wykonać odrębne obliczenia do wyliczenia Inter-Building Area Allocation (IBAA) oraz dla współczynnika Inter-Building Load Factor (IBLF). Wyniki tych obliczeń wykonywane w osobnej zakładce arkusza kalkulacyjnego należy uwzględniać w każdej z poprzednich zakładek dla każdego z budynków. O ilości błędów z „zasysania” formuł i odniesień do komórek nie muszę chyba mówić. Dodam, że norma BOMA Industrial 2019 dopuszcza stosowanie obu rodzajów zestawień. Jeśli wynajmujący nie przyjmie jednej strategii dla całego portfela magazynów gwarantuję, że pogubi się w kolejnych latach i nie będzie miał możliwości jednoznacznego porównywania obiektów między sobą.
Magazyny z częściami biurowymi
Coraz więcej magazynów poszerza swoje zaplecza o powierzchnie biurowe. Przewiduje to również norma BOMA Industrial 2019, która bardzo mocno uszczegółowiła rysunki i opisy w tych kwestiach. Jest ona kompatybilna z normą BOMA Office 2012. Znaczy to tyle, że przy wyborze standardu BOMA do pomiaru magazynów, części biurowe należy mierzyć normą BOMA Office 2012, a części magazynowe normą BOMA Industrial 2019. Czy magazyny będą szły w tym kierunku, że części biurowe i zespoły zarządzające magazynami będą częściej na miejscu?
Królowa cena generuje błędy wynajmującemu
I tu przejdę do mniej miłej części artykułu. Od lat przestrzegam przed zlecaniem pomiarów za rażąco niskie ceny. Mimo to, wielu wynajmujących czy właścicieli dalej zleca pomiary nawet za połowę tego, co oferują różne firmy wykonujące rzetelnie swoją pracę. Nie rozumiem, jak można narażać dobre imię firmy, którą się reprezentuje? Jak można narażać się na konflikty z najemcami, kładąc na szali kilka tysięcy złotych różnicy w kwocie? Czytając to, pewnie pomyślicie, że mam w tym interes, bo mierzę powierzchnie. Tak mierzę od 14 lat i pomierzyłem już 7 mln m2, ale przecież w takim podejściu nie ma żadnej logiki. Widziałem tysiące dokumentacji, doradzałem przy największych transakcjach budynków biurowych w Polsce, szkolę corocznie ~1000 osób i lubię się zwyczajnie dzielić merytoryczną wiedzą. Jaki mam zatem interes? Nie mogę patrzeć na to, że wynajmujący pozwalają sobie na płacenie za coś, co w ogóle nie jest poparte żadnym standardem pomiaru (nawet zakładając, że to jakość za pół ceny). Na to, że wiele firm mierzących powierzchnie nawet nie wie, jak mierzyć. Bardzo często dzwonią do mnie geodeci, którzy pomierzyli budynek i chcą, żeby im powiedzieć „jak, to teraz opracować”. Nie można pomierzyć budynku nie znając zasad pomiaru danej normy! Dlaczego umowy najmu mają tak dużo błędów w zakresie powierzchni i narażają wynajmujących (na ich własne życzenie) na konflikty z najemcami. Przestrzegam zatem, wynajmujących przed zlecaniem pomiarów osobom, które nawet nie wiedzą, że trzeba zakupić licencję na normę. Warto poprosić o screen pierwszej strony normy, gdzie jest klauzula narzucona przez licencjodawcę (w tym przypadku organizację BOMA). Ceny za pomiar i opracowanie balansują na krawędzi pokrycia kosztów obsługi. O co zatem tu chodzi? Co Wam chcę przekazać? Mianowicie, że nie pomiar jest najważniejszy, ale umiejętne opracowanie dokumentacji i nakreślenie uniwersalnej strategii najmu na lata dla portfela inwestycyjnego! O cenach za pomiary powierzchni magazynowych powiem w dalszej części artykułu. Teraz chcę się skupić na błędach, jakie wygenerują zlecenia „za pół ceny”. Za pół ceny to można dostać „pół jakości”, a magazyny są przecież bardzo prostym do pomiaru obiektem – proste ściany, proste układy, otwarte przestrzenie. Podam tylko kilka aspektów, które nieumiejętnie stosowane, będą mocno przekłamywać wyniki, na podstawie których nalicza się opłaty za najem.
Nieumiejętne klasyfikowanie powierzchni
Pierwszym z elementów jest nieumiejętne klasyfikowanie powierzchni do poszczególnych grup powierzchni narzucanych przez normę. To opracowuje osoba mierząca obiekt, na podstawie normy. W zależności od tego jakie grupy powierzchni ze sobą sąsiadują, w taki sposób określany jest sposób wliczania ścian lub ich fragmentów. Przeanalizujmy tylko jeden przykład z BOMA Industrial 2019, a mianowicie powierzchnie z grupy Floor Service Area (FSA).
- gdy FSA sąsiaduje z MVP, to ścianę między powierzchniami wliczamy w całości do MVP do FSA czy po osi ściany?
- gdy FSA sąsiaduje z innym FSA, to ścianę między powierzchniami wliczamy po osi do obu powierzchni czy w ogóle do żadnej?
- gdy FSA sąsiaduje z Building Service Area (BSA), to ścianę między powierzchniami wliczamy w całości do BSA, do FSA a może po osi ściany?
- gdy FSA sąsiaduje z Building Amenity Area albo Inter-Building Amenity Area, to ścianę między powierzchniami wliczamy w całości do FSA, do BAA , po osi ściany, czy może w ogóle do żadnej powierzchni?.
Zaznaczę, że poruszyłem tylko 4 z kombinacji tylko dla Floor Service Area, gdzie widziałem błędy w opracowaniach. Grup, do jakich kwalifikujemy poszczególne powierzchnie jest wiele.
Nieumiejętne wyliczanie współczynników powierzchni wspólnych
Drugim elementem, który jest przekłamywany przez nieprawidłowe wyniki pomiarów jest wyliczenie współczynników powierzchni wspólnych piętrowych (najemców) i budynkowego. Na ten temat też napisałem kilka artykułów. Ostatnio jedna z bardzo dużych firm mająca wiele budynków o różnej funkcji miała problem z wyliczeniem powierzchni wspólnej piętra między dwóch najemców. Dodam, że to było tylko dwóch najemców na piętro. Kilka osób traci swój czas przez 2 tygodnie na policzenie proporcji i wstrzymuje kontraktowanie stosunku najmu z takiego powodu? Dodam, że norma BOMA Industrial 2019 dokłada kolejny współczynnik Capped Load Factor, a jeżeli mamy więcej magazynów, to mamy dodatkowo do policzenia Inter-Building Area Allocation oraz współczynnik Inter-Building Load Factor. Inter-Building Area wprowadza rozbicie na dwa rodzaje powierzchni: obszary udogodnień między budynkowych Inter-Building Amenity Area (np. sale konferencyjne, hole, salony, pokoje opieki, centra fitnessu, itp.) oraz obszary techniczne między budynkowe Inter-Building Service Area (np. serwerownie, śmietniki, pokoje techniczne, itp.). Obie grupy powierzchni mogą wpływać na powierzchnię najmu wszystkich lub wybranych najemców. Zwrócę uwagę, że po zakupie normy nie otrzymujemy gotowych exceli do uzupełniania. Należy je samodzielnie opracować, wprowadzić formuły i sumy kontrolne samodzielnie. Trzeba je dostosować do charakteru wynajmowanych magazynów i przyjętych w firmie strategii biznesowych.
Błędne definicje w umowach najmu
Temat wracający jak bumerang wielokrotnie w każdym miesiącu. Brałem udział w wielu spotkaniach z prawnikami ze strony wynajmującego, gdzie godzinami były kłótnie na temat używania pojęć w umowach najmu. Użycie w umowie najmu definicji z jednego standardu (normy), będzie co innego znaczyło w innym standardzie! Umowa najmu powinna być każdorazowo nakreślana dla danego budynku i przyjętych w nich zasad i zastosowanej normy! Nie da się też „zasysać” powszechnych sloganów rynkowych do umów najmu opartych na konkretnych wytycznych z wybranej normy pomiaru! Zaznaczę, że norma BOMA Industrial 2019 zmienia brzmienie niektórych pojęć w stosunku do standardu z 2012 roku. Niektóre z pojęć zostały rozbite, a inne połączone. Wpisanie w umowie, że pomiar jest zgodny z BOMA Industrial 2019 i zastosowanie starych definicji jest elementem do podważenia w przypadku roszczeń najemców. Brałem udział w wielu sporach między wynajmującymi i najemcami, i bardzo często ci pierwsi zwracali pieniądze idące w setkach tysięcy złotych za źle naliczone powierzchnie. Często szło za tym jedno niewłaściwie ujęte w umowie słowo, albo wyrażenie. Nie oskarżam tu absolutnie prawników, bo nie mogą oni się znać na takich szczegółach. Muszą oni być jednak otwarci na dopuszczenie specjalistów z różnych zakresów – często bardzo szczegółowych. Zachęcam zawsze do stworzenia decyzyjnego zespołu roboczego w danej firmie i jej portfelu inwestycyjnym. W skład takiego zespołu powinny ze strony wynajmującego wchodzić prawnik, architekt, dyrektor zarządzający, osoba z zarządu. Znajomość aspektów prawnych, architektonicznych i strategii biznesowych danej firmy w takiej umowie musi być spójna. Tylko takie podejście daje gwarancję porównywania portfeli budynków, wyeliminowanie konfliktów z najemcami i urzędnikami.
Rozwiązania niepraktykowane na polskim rynku
Norma BOMA Industrial 2019 opisuje powierzchnie nawisów (Overhandg Area), które powinny wchodzić do obszaru granicznego (Boundary Area). Opisuje również powierzchnie stałych podłóg (Permanent Floor) wysuniętych poza obszar budynków, które też należy kwalifikować do obliczeń Boundary Area. Ujmuje również funkcje niezamknięte (Unenclosed Feature) takie jak balkony, przykryte galerie czy tarasy wykończone dachami. Inaczej niż w BOMA Industrial 2012 mierzy się również antresole. Co w przypadku elewacji pochyłych? Norma przewiduje redukcje w naliczaniu takich powierzchni do najmu, czego również wcześniej nie było. Wiedza z tego zakresu będzie zatem kluczowa już na etapie projektowym. Być może, któryś z deweloperów magazynowych pokusi się na awangardowy i inny niż wszystkie magazyny. Powinien mieć wtedy na uwadze normę najmu, która odpowiednio mu odejmie lub doda pewne powierzchnie (słupy, powierzchnie pod pochyłymi ścianami konstrukcyjnymi i inne elementy). Norma opisuje również doki załadunkowe, które także, powinny być uwzględniane w wyliczeniach. Tylko jak na powierzchni ogromnego parkingu wydzielić powierzchnię doku załadunkowego, jeśli nie został on wyodrębniony innym kolorem nawierzchni, dylatacją lub nie został w ogóle przewidziany w projekcie? Czy w ogóle rynek polski przyjmie płacenie za najem powierzchni doków załadunkowych? Moim zdaniem nie – a przynajmniej nie teraz.
Mieszanie wykonawców generuje potężne błędy
Wielu wynajmujących zleca pomiar różnych magazynów różnym firmom geodezyjnym. Co to będzie oznaczać? Każdorazowo inny standard, inne zrozumienie normy, inne excele. Jak porównywać takie budynki pod kątem zysków z najmu? Jak zarządca obsługujący takie budynki ma się odnaleźć w tym chaosie różnych zasad pomiaru i opracowania? Należy opracować jeden standard excela dostosowany do charakteru budynków, strategii biznesowych w danym CAŁYM portfelu inwestycyjnym. Musi to być również zgodne z realiami rynkowymi najemców. Zaoszczędzenie przy zlecaniu pomiaru lokalnemu geodecie w mieście generuje wyłącznie straty dla wynajmującego. Straty w czasie pracy swojego zespołu, starty w wypłacanym najemcom kwotom za źle naliczane powierzchnie i utrudnienie w możliwości porównywania zysków z poszczególnych obiektów w skali kraju. Wynajmujący powinien wybrać sobie jedną firmę i z nią przez lata współpracować.
Ile kosztuje rzetelny pomiar magazynu?
Zlecający pomiar powierzchni magazynu nie powinien traktować zlecenia, jako pomiaru w terenie, bo w przypadku magazynów bez części biurowych, to tylko złapanie kilkunastu miar. I faktycznie można się zdziwić, że za kilkanaście miar ktoś chce kilka czy kilkanaście tysięcy złotych. Właściciele magazynów muszą zrozumieć, że istotą jest nakreślenie strategii, zgodnie z którą przez lata ma pracować dział prawny, dział architektury, dział leasingu i dział zarządzający, wdrażający koncepcje biznesowe w firmie. Na rynek najmu magazynów wchodzi norma BOMA Industrial 2019, która przy stosowaniu „czystych” jej założeń, bez wprowadzania uproszczeń i modyfikacji wprowadzi na rynku sporo kłopotów z rozliczaniem powierzchni. Czy cena powinna grać pierwsze skrzypce w tej całej układance? I o jakich kwotach w ogóle rozmawiamy? Przeanalizujmy na przykładzie. Gdy obsługujemy kompleksowo inwestora magazynowego, to stałe cenniki za pomiar magazynów wahają się od 0,80zł/m2 do 2 zł/m2. Na cenę wpływa powierzchnia pomiaru, zakres pomiaru, zastosowana norma, wprowadzone z zespołem roboczym ze strony zamawiającego modyfikacje, zajętość powierzchni przez najemców, możliwość wejścia w możliwie najmniejszej liczbie wejść, forma przekazania dokumentacji i inne. Oczywiście przy zlecaniu pojedynczych lokali w magazynie ceny ustala się ryczałtowo i są one znacznie wyższe, ale analizujmy kompleksowe podejście do sprawy. Magazyn (z wieloma najemcami) o powierzchni 15 000 m2 mierzy się i opracowuje w 3-4 dni, przy zaangażowaniu 2 osób, sprzętu, samochodów i oprogramowania. Czy w tym przypadku cena 7500zł netto jest czymś wygórowanym? Jak można nie zastanowić się, gdy cena u innej firmy za ten sam magazyn mierzony tą samą normą jest 2-krotnie niższa? Albo ktoś kogoś oszukuje, albo nie robi tego samego zakresu i porównujemy konia z kotem. Zlecenie musi obejmować podatki, legalne wynagrodzenia dla pracowników, legalne licencje na sprzęty i faktyczny czas pomiaru, a nie przepisane z projektu powierzchnie. W ramach Geodetic dodatkowo tworzymy zespoły robocze z wynajmującym i nakreślamy strategie szyte na miarę danego portfela inwestycyjnego. To wszystko generuje konkretne godziny spotkań, rozmów i kilkanaście stron indywidualnych wsadów do umów najmu (opisy i załączniku graficzne). Szkolimy cały zespół przed wdrożeniem strategii i raz w roku przy rotacjach pracowników. Być może zlecającym nie zależy na takich aspektach. Być może królowa cena znaczy więcej niż jakość, rzetelna praca, relacje międzyludzkie oraz transparentność przed najemcami.
Indywidualne strategie i modyfikacje normy
Jak się w tej nowej rzeczywistości odnajdzie rynek? Gdyby chcieć zastosować zasady normy BOMA Industrial 2019 na rynku polskim w ujęciu 1:1, to moim zdaniem rynek się nie odnajdzie. Dlatego deweloperom magazynowym doradzam wdrażanie indywidualnych strategii. I nie chodzi tu o narzucanie własnych norm, bo to kategorycznie odradzam! Chodzi o wprowadzanie uproszczeń w zasadach pomiaru magazynów. Chodzi o ułatwienie pracy zarządcom, o uproszczenie umów najmu (które mamy dużo bardziej skomplikowane niż w innych krajach), o uproszczenie obliczeń w arkuszach kalkulacyjnych dostosowanych do rynku polskiego, i o łatwiejsze i transparentne zrozumienie zasad pomiaru przez najemcę. Co zatem proponuję? Kiedy powinno nakreślić się strategię najmu powierzchni dla portfela inwestycyjnego magazynów? Ja swoim Klientom sugeruję najpierw zapoznanie się z zasadami pomiaru normą lub normami, które są brane pod uwagę. Właściciel wynajmujący magazyny powinien zapoznać się ze wszystkimi zasadami z normy (w tym przypadku BOMA Industrial 2019). W tym celu warto zakupić licencję na korzystanie z normy od Organizacji BOMA. Warto poznać również modyfikacje i odstępstwa, które praktykuje się na rynku najmu innych rodzajów nieruchomości (galerie, biurowce, itp.). Po co wynajmującemu magazyny znajomość najmu galerii handlowych? Bo bardzo często jedno zdanie zaczerpnięte z innych praktyk jest możliwe do zastosowania w naszych umowach. Jedno zdanie, które ułatwia najem, zabezpiecza strony transakcji czy powoduje, że coś jest bardziej transparentne. W dalszej kolejności warto jest wykonać kalkulację z projektu lub rzeczywisty pomiar pierwszego budynku. Najlepiej, żeby był to budynek charakterystyczny dla danego portfela inwestycyjnego. Następnie należy stworzyć wspomniany wcześniej zespół roboczy z prawnikiem, architektem, dyrektorem zarządzającym, przedstawicielem zarządu i osobą mierzącą budynek. Pozwoli to na doszczegółowienie zasad, lub ich uproszczenie lub ich zmianę. Na zmiany mogą mieć wpływ: polityka biznesowa wynajmującego, stosowane w projektach indywidualne rozwiązania, chęć wprowadzania uproszczeń w liczeniu powierzchni, chęć zwiększania powierzchni najmu, chęć pomijania pewnych powierzchni do celów najmu (np.: nawisy, doki), itp. Zaproponowane strategie w przypadku BOMA Industrial 2019 powinny dotyczyć ujmowania budynków w kompleksach, jako pojedynczych budynków magazynowych. Każdy powinien być kalkulowany, jako odrębny obiekt, niezależny od innych budynków, a nie ja wskazuje norma BOMA Industrial 2019, jako kompleks budynków. Zaproponowane zasady powinny obejmować rynkowe podejście w Polsce. Pominięte powinny być rozwiązania, których nie praktykuje się na polskim rynku najmu magazynów. To moja strategia, którą praktykują nasi Klienci! Wybór należy do wynajmujących!
Autor artykułu
Adrian Hołub
Geodetic Board Member,
Court Expert, CRE Advisor, Investor,, Lecturer
18-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co
