Budynki w ostrej granicy
Skokowe dylatacje i błędy map zagrożeniem inwestycji
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]
Zakup budynków, które mają ścianę zewnętrzną w ostrej granicy działki, wymaga bardzo dużej czujności inwestorów. Dotyczy to kamienic oraz 10-15-letnich biurowców i hoteli. Wielu inwestorów nie wie, że w dawnych latach urzędy geodezji nakazywały dociągać linie ścian zewnętrznych budynków do granic działki nawet o 15 cm. Odnosiło się to do wsuniętych w głąb działki budynków oraz tych wystających poza granicę. Analizowałem liczne sytuacje połączonych w ostrej granicy budynków. W większości z nich, granica między budynkami nie przebiegała w równej linii. Występowały 25-centymetrowe dylatacje skokowe zmieniające grubość ścian zewnętrznych na różnych wysokościach budynku. Ratunkiem dla niepewnej inwestycji w ostrych granicach są odkrywki warstw ścian zewnętrznych oraz weryfikacja dylatacji, powierzchni zabudowy i granic nieruchomości. Z jakimi problemami należy się liczyć, gdy nie sprawdzimy tych aspektów? Kiedy inwestorowi powinna zapalić się czerwona lampka?
Za późno na ratunek
Jak pisałem, ratunkiem dla budynku w ostrej granicy mogą być pewne sprawdzenia. Będą, o ile wykona się je w ramach due diligence przed zakupem nieruchomości. Na wycofanie się z zakupu problematycznej działki może być późno, gdy inwestor odkryje problem po zakupie nieruchomości. Zatem, kiedy wystające ściany zewnętrzne budynku poza naszą działkę spowodują problemy? Po pierwsze, kiedy zamierzamy składać WZ-tkę na rozbudowę / nadbudowę kupionego budynku i obszar projektowy w założeniach inwestora czy architekta będzie obejmował ściany zewnętrzne. Może się nagle okazać, że stroną postępowania w procedurze decyzji o WZ jest również właściciel działki sąsiedniej. Musi on wtedy wyrazić zgodę i podpisać się na wniosku. To samo będzie dotyczyło składania pozwolenia na budowę. Jest to bardzo niebezpieczna sytuacja, bo sąsiad może tej zgody nie wyrazić. Wtedy zostają już tylko negocjacje w sprawie kupna paska kolejnej nieruchomości, podziały i dołączenie działki. Może to wpłynąć na znaczne opóźnienie prac projektowych, wydłużenie procesu inwestycyjnego, a nawet odmowną decyzję pozwolenia na budowę. To wszystko, rzecz jasna przekłada się na aspekty finansowe i zyski z inwestycji. Jakie są sposoby rozwiązania tej patowej sytuacji?
Ściana zewnętrzna o grubości 5 cm?
Kiedy inwestorowi powinna zapalić się czerwona lampka? Problem zazwyczaj ukazuje światło dzienne przy tworzeniu rzutów architektonicznych do warunków zabudowy, czy pozwolenia na budowę. Do celów przebudowy, generalnie architekt lub inwestor powinien zlecić wykonanie aktualnych rzutów pięter pomierzonych od środka. Mówimy tu o dokładnej inwentaryzacji z rzeczywistym pomiarem w terenie metodą tachimetryczną na osnowę. Podczas takich prac należy dowiązać budynek do granic działki – również tachimetrem na osnowę a rzuty budynku z pomiaru wrysować w granice działki. Co jeśli okaże się, że od płaszczyzny ściany zewnętrznej budynku mierzonej od środka do granicy działki mamy 5 lub 10 cm odległości? Przecież niemożliwe jest, aby łączna grubość ściany zewnętrznej budynku miała 5 czy 10 cm. Wtedy należy wnioskować, że zewnętrzna ściana budynku wystaje poza granicę analizowanej działki.
Ryzykowne projektowanie
Co, jeśli architekt czy inwestor nie zlecą pomiarów z natury w celu weryfikacji stanu faktycznego nieruchomości? Na jakie problemy się narażają projektując na nieaktualnych danych? Jeden z deweloperów mieszkaniowych, po kilku latach zaangażowania dużego kapitału i zespołu osób, musiał uruchomić procedury od początku. Mimo licznych ostrzeżeń z mojej strony, że mapy na których realizują projekty niosą błędne dane wyjściowe (granice, linie zabudowy) i należy je zaktualizować – robili swoje. Architekt upierał się, że wie lepiej niż jakiś tam geodeta (o obraźliwych rozmowach nie wspomnę). Napisałem kilka maili do inwestora i architekta, żeby mieć podstawę na swoją obronę w późniejszym czasie. Okazało się, że użyłem tych maili szybciej niż myślałem. Po kilku latach przygotowywania się do pozwolenia na budowę wyszło, że linia zabudowy zaprojektowana dla całego blisko 100-merowego budynku przekraczała o kilkanaście centymetrów niż było to dopuszczalne. Komizm sytuacji polegał na tym, że próbowano winę zrzucić na mnie, ale finalnie odpowiedzialność poniósł architekt. Wielu osobom wydaje się, że mapy z czerwonymi pieczątkami urzędowymi w 100% przypadków niosą aktualne i rzeczywiste dane. Nic bardziej mylnego! Szerzej o błędach map zasadniczych w artykule „Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?”.
15 cm za granicę działki
Przeanalizujmy kolejną sytuację, kiedy mamy dwie puste działki. Na pierwszej działce inwestor wybudował wiele lat temu budynek, który w projektach i w pozwoleniu był określony, jako budynek w ostrej granicy. Jednak, faktycznie w terenie odsunął go od granicy działki do wewnątrz o 15 cm. Geodeta w tamtych czasach podczas inwentaryzacji powykonawczej zrzutował ścianę budynku na granicę działki. Po latach, sąsiad chce zacząć swoją budowę. Architekt dostaje mapę do celów projektowych, gdzie widzi, że granica działki i ściana budynku idealnie się pokrywają. Nie jest weryfikowana ani granica działki, ani aktualność mapy zasadniczej będąca podstawą projektu architektonicznego. Projekt jest realizowany w ten sposób, że nowy budynek jest przyklejany do ściany zewnętrznej budynku sąsiada wybudowanego wiele lat temu. Tym sposobem drugi inwestor wychodzi z budynkiem poza własną działkę o 15 cm.
Skąd to zamieszanie w położeniu zewnętrznej krawędzi ściany zewnętrznej budynku w stosunku do granicy działki? Dawniej około 5-15 lat wstecz w urzędzie geodezji był obowiązek rzutowania (dociągania) zewnętrznych krawędzi budynku na granice działki nawet, jeżeli odstawały one od tej granicy o 15 cm. Dotyczyło to sytuacji, kiedy zewnętrzna krawędź zewnętrznej ściany budynku wystawała poza granicę działki, albo nie dochodziła do niej. Takie przepisy przez lata spowodowały, że w urzędach mamy uporządkowaną na pozór sytuację z idealnie pokrywającymi się granicami budynków z granicami działek. Na mapach dwie linie są jedna na drugiej, a w rzeczywistości inwestorzy budują budynki wychodzące na sąsiednie działki.
Dylatacja między budynkami
Innym błędem obserwowanym w budynkach przyklejonych do siebie w ostrej granicy, jest złe określanie dylatacji, którą błędnie utożsamia się z granicą między budynkami. Patrząc na dwa sąsiadujące budynki na parterze widzimy dwie różne elewacje, np. jedną z blachy a drugą kamienną. Teoretycznie, bardzo łatwo jest określić granice elewacji rozróżniając materiały czy kolory. Jednak, linia różnych elewacji nie zawsze stanowi granicę zasięgu budynków (zewnętrznej płaszczyzny ściany zewnętrznej). Jeszcze gorzej jest to ustalić, gdy elewacja ma jednolity charakter na kilku sąsiednich budynkach. Często, jedna z elewacji wychodzi na sąsiedni budynek, szczególnie, jeżeli mówimy o tej, która była budowana lub remontowana później. Najczęściej obserwowane jest to w przypadku nadbudowywania kondygnacji w kamienicach w ścisłej zabudowie miejskiej, co jest podyktowane chęcią zwiększenia wartości inwestycji. Zatem, zakładanie, że granica elewacji stanowi granicę między budynkami, nie zawsze jest słuszne. Warto to weryfikować, bo roszczenia finansowe dla budynków w ścisłej zabudowie miejskiej mogą przekraczać możliwości inwestycyjne, których inwestor nie zakłada przed zakupem nieruchomości.
3 ściany w ostrej granicy
Najbardziej skomplikowana sytuacja, jaką rozwiązywałem dla jednego z inwestorów miała miejsce na warszawskiej Pradze i dotyczyła budynku z trzema ścianami budynku w ostrej granicy. Jedna ze ścian wchodziła po skosie 10-70 cm na działkę sąsiada. Druga ściana była wspólna dla dwóch budynków (na jednej ścianie były posadowione dwa budynki), a trzecia ściana była cofnięta i to sąsiad wchodził swoim budynkiem na przedmiotową działkę. Jakby sytuacja była mało skomplikowana, piwnica tego trzeciego sąsiedniego budynku wchodziła na analizowaną działkę jeszcze głębiej niż sama ściana zewnętrzna (kolejne pół metra). Inwestor z prostowaniem tych prawnych aspektów, będzie walczył kilka lat.
Odkrywki ratują inwestycje
Co zrobić, aby dobrze określić granice między budynkami? W momencie, gdy nie jesteśmy pewni granicy dylatacji między sąsiednimi budynkami najlepiej wykonać odkrywki. Należy odkryć ścianę do materiału nośnego zewnętrznej ściany budynku (np. żelbetu). Jeżeli takie odkrywki wykonamy na parterze, to teoretycznie uchwycimy, gdzie się kończy nasz budynek. Jednak nie zawsze tak musi być. Dodatkowa odkrywka na dachu sprawi, że mamy drugi punkt pomiarowy ściany zewnętrznej budynku. Jeżeli te dwa punkty na zewnętrznej ścianie budynku (parter i dach) stanowią idealnie linię prostą (pionową) znaczy, że nie ma żadnych uskoków na zewnętrznej ścianie budynku. Aby określić granice budynku dla jednej ściany, najlepiej jest zrobić 4 odkrywki – dwie na parterze i dwie na dachu. Jest to wystarczające, gdy te 4 punkty stanowić będą jedną płaszczyznę. Odchyłka 2-3 cm, moim zdaniem jest dopuszczalna. Dopiero wtedy, mamy 100% pewności, gdzie znajduje się granica budynku dla tej jednej ściany. Są to sytuacje bardzo rzadkie, ale zdarzają się w 10-15 letnich budynkach biurowych i hotelowych. Znacznie częściej ma to miejsce w kamienicach, które często były budowane z różnych materiałów i mury zewnętrzne na różnych piętrach mogą mieć różną grubość. Maksymalne różnice grubości ściany kamienicy, które widziałem podczas dokonywania takich odkrywek i pomiarów, występowały przy ul. Targowej w Warszawie i sięgały 25 cm względem kolejnych kondygnacji.
Warunki zabudowy dla fragmentu działki
Załóżmy, że kupiliśmy budynek i ściana zewnętrzna wystaje poza naszą granicę 10-20 cm. Co należy zrobić, gdy zamierzamy składać dokumenty do pozwolenia na rozbudowę / nadbudowę takiego budynku? Warto wtedy w projekcie pominąć ściany zewnętrzne budynku. Zmniejszamy w ten sposób prawdopodobieństwo wyłapania tego elementu przez urzędników (wydział architektury) i odmowną decyzję. Ponadto eliminujemy sąsiada, jako stronę postępowania w procedurze decyzji o WZ, czy pozwolenia na budowę. Składając dokumenty do WZ nie mamy obowiązku obejmowania projektem całej działki, czy też całego budynku. Można objąć fragment, nawet jeśli stanowi on 98% działki. Tym sposobem, w projekcie można nie uwzględniać w ogóle ściany zewnętrznej budynku w ostrej granicy. Warto, wręcz odsunąć projekt od tej ściany z dodatkowym buforem ~10-15 cm. Należy jednak pamiętać, że problem zapewne powróci, gdy zechcemy tę ścianę wyremontować. Fakt, że inwestor za własne pieniądze chce odnowić nieruchomość nie zawsze wystarcza. Prawo własności to nadrzędny element.
Podział i połącznie nieruchomości
Oczywiście, w takich sytuacjach istnieje możliwość zastosowania procedury podziału nieruchomości. Należy oddzielić pasek działki, na którą wchodzi nasz budynek, a następnie dołączyć go do naszej działki poprzez procedurę połączenia nieruchomości. Warto mieć na uwadze, że sama procedura podziału z wprowadzeniem zmian do EGIB i KW zajmuje łącznie 1,5 roku (jeżeli chodzi o rynek warszawski). Więcej na temat podziałów w artykule „Błędy podziałów nieruchomości. Ograniczenia procesów inwestycyjnych”. Wcześniej, na sprzedaż musi zgodzić się sprzedający, a więc tu w grę wchodzi jeszcze kwestia finansów. W jego interesie również jest zrobienie porządku z granicą działki i budynku. Jest to zdecydowanie łatwiejsze do wynegocjowania, kiedy ten bałagan wyjdzie na samym początku – jeszcze przed zakupieniem działki przez inwestora. Inwestor występuje wtedy z silniejszej do negocjacji pozycji, a trudniej ma niestety, gdy sprawa wyjdzie na jaw po zakupie nieruchomości. Strony sąsiednie mają wtedy przewagę i bardzo często taki pasek nieruchomości może być sprzedany za absurdalnie wysoką cenę. Podam przykład rekordu, jaki miałem sposobność analizować u jednego z inwestorów nieruchomości zabytkowej, kupionej od m.st. Warszawa. Już po zakupie wykonywaliśmy inwestorowi pełną dokumentację z inwentaryzacją architektoniczną i ujawniliśmy, że wokół całej nieruchomości (centryczny układ) jest pasek, który wystaje poza granicę kupionej działki. Za 750 m2 łącznej powierzchni miasto zażyczyło sobie 7 mln zł, o czym szerzej w artykule „Konserwator a prawo własności. Błędy granic degradują zabytki.”
Co należy sprawdzić?
Jakiego zakresu pomiarów i opracowań należy wymagać mając podejrzenie, że nasz budynek wystaje poza granice albo, gdy sąsiedni budynek w ostrej granicy wchodzi na naszą działkę? Mowa tu o okolicznościach, gdy mamy przylegające do siebie budynki w ostrej granicy. W zależności od sytuacji, można dokonać szeregu sprawdzeń, albo wybrać pojedyncze z nich. Pierwszym ze sposobów jest wykonanie odkrywek w ścianach oraz weryfikacja wysokości i przebiegu dylatacji na przekroju całej ściany zewnętrznej budynku. Może być problem, jeśli chcemy sprawdzić budynek sąsiedni. Sąsiad może nie wyrazić zgody na punktowe „niszczenie” elewacji. Kolejny element podlegający weryfikacji, to sprawdzenie usytuowania budynku względem granic, co ma znaczenie jeśli atrybuty granic nie są dokładne. Inwestor musi mieć świadomość, że urzędy dopuszczają błędy położenia punktu granicznego działki. Największe przesunięcia granic w ścisłej zabudowie warszawskiej sięgały 3 m. W przypadku powiatów ościennych Warszawy były to przesunięcia rzędu nawet 15 m. Szczerzej na ten temat w artykule „Gdzie jest granica Twojej nieruchomości?”. Omówmy poszczególne rodzaje prac tak, żeby inwestor wiedział, jakiego zakresu prac i opracowania powinien wymagać.
Zweryfikuj pole powierzchni zabudowy
Pomiar budynków należy realizować według obowiązujących w dziedzinie geodezji i kartografii standardów technicznych wykonywania pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych (zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9.11.2011 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, Dz.U. z 2011 r. Nr 263, poz. 1572). Pomiarowi podlegać może całość, jeżeli inwestor potrzebuje kompleksowej inwentaryzacji architektonicznej, albo mierzymy tylko te elementy budynku, które mają znaczenie dla ustalenia powierzchni zabudowy zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2015 r. poz. 520 z późn. zm.). Zgodnie z powyższym, nie trzeba mierzyć takich elementów jak schody, rampy, tarasy, nawisy niepodparte. W drugiej opcji, należy przedstawić wyniki pomiaru powierzchni zabudowy budynków w zestawieniu z powierzchnią zabudowy figurującą obecnie w ewidencji gruntów i budynków (EGiB) – zgodnie z wypisami z kartoteki budynków. Pole powierzchni zabudowy należy obliczyć z uwzględnieniem redukcji na układ 2000. W ramach załącznika należy przedstawić raport z wyników pomiaru i wyliczeń, oraz przedstawić pole powierzchni zabudowy i położenie budynków na aktualnej mapie zasadniczej. Pokazać należy również ich położenie względem granic działek ewidencyjnych, a rozbieżności w usytuowaniu budynków trzeba oznaczyć na załącznikach graficznych.
Zweryfikuj usytuowanie budynku względem granic
Należy zweryfikowaćpołożenie budynków z pomiaru względem granic działek ewidencyjnych i punktów granicznych. Trzeba sprawdzić, czy wykazane rozbieżności usytuowania ścian budynku względem granicy działki ewidencyjnej, mieszczą się w granicach dokładności położenia punktów granicznych dopuszczanych prawem. Tabelarycznie należy wykazać atrybuty opisujące pochodzenie i dokładność położenia punktów granicznych działek znajdujących się aktualnie w EGiB. Po dokonaniu analizy materiałów archiwalnych dostępnych w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym, należy ustalić czy atrybuty punktów granicznych powinny zostać zmienione w EGiB – przykładowo na podstawie operatu podziałowego (jeśli taki był przeprowadzony). U jednego z inwestorów, analizowałem usytuowanie budynku względem granic na działkach, gdzie podział był przeprowadzony w 1997 r., tj. w czasie, kiedy ewidencja gruntów nie posługiwała się atrybutami opisowymi dotyczącymi punktów granicznych. Nie zostały one zaktualizowane w EGiB, przez co wciąż figurowały tam niewłaściwe wartości. W związku z powyższym, położenie punktów granicznych działek uznano za niepewne i konieczna była ich aktualizacja.
Pomiar wysokości i dylatacji
Wyniki pomiaru wysokości budynków należy przedstawiać w metrach, w układzie wysokościowym PL-EVRF2007-NH. Przedstawić należy wysokość od posadzki w najniżej położonym wejściu przed budynkiem oraz wartości najwyższych elementów budynków (bez kominów, anten, reklam, itp.).
Odkrywki ścian – studium przypadku
Po dokonaniu odkrywek można dojść do różnych wniosków. Omówię jeden przypadek z dwóch połączonych 8-kondygnacyjnych budynków, w których wykonaliśmy szereg odkrywek ściany zewnętrznej budynku w ostrej granicy. Jedna z odkrywek na uskoku murku jednoznacznie definiowała umiejscowienie i wielkość przerwy dylatacyjnej w innym miejscu, niż ściana wyżej. Punkt zmierzony w jednej odkrywce odległy był od odpowiednika w drugiej odkrywce o 10 cm. W drugiej parze odkrywek na tej samej wysokości wykazaliśmy różnicę 5 cm. Dodatkowo, punkty z jednej z odkrywek nie były zgodne z punktami z innej odkrywki. Odkrywka wykonana na dachu drugiego (sąsiedniego) budynku nie wykazała, żeby istniała przerwa dylatacyjna pomiędzy budynkami. Od technika budynku uzyskaliśmy informację, że dylatacja na dachu nie jest widoczna, gdyż murek wieńczący ścianę budynku całkowicie zakrywa dylatację. Poinformował nas również, że jedynym miejscem, gdzie jest widoczna dylatacja jest garaż. Przerwa dylatacyjna pomierzona w garażu przebiegała równolegle do granic działek ewidencyjnych w odległości 1,5 cm w stronę budynku. Uzyskane wyniki ze wszystkich odkrywek oraz inne sprawdzenia skłoniły do wniosku, że na wysokości stropodachu nad 8 piętrem budynku dylatacja była załamana. Dodatkowo, inna odkrywka tego samego budynku wykazała brak dylatacji nad antresolą. Betonowy stropodach łączył się bez jakiejkolwiek przerwy dylatacyjnej ze ścianą drugiego budynku. Na podstawie wyników byliśmy w stanie stwierdzić, że środek 5-centymetrowej dylatacji biegnie 6,5 centymetrów (w stronę drugiego budynku) od granicy działek ewidencyjnych. Jak widać, kupno budynku, który ma ściany w ostrej granicy niesie za sobą ryzyko i należy odgórnie założyć możliwość wystąpienia trudności w tym zakresie. Teoretycznie prosta i jednocześnie podstawowa rzecz do ustalenia, nie zawsze jest weryfikowalna w 100%. Podkreślam, że granica to jedna z najważniejszych rzeczy do ustalenia przy każdej inwestycji. Niestety w przeważającej części inwestycji, nie jest weryfikowana.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
Adrian Hołub
GEODETIC Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer, Author
14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co
