Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL
W ostatnich dniach mogliśmy czytać o prognozach ekspertów ekonomicznych dotyczących zmian w zakresie poziomu stóp procentowych. Przeważały głosy świadczące o utrzymaniu stopy bazowej na tym samym poziomie lub niewielkim wzroście o 25 punktów bazowych. Czy decyzja Rady Polityki Pieniężnej o braku podwyżki ma znaczenie dla rynku mieszkaniowego?
Zgodnie z kwartalnymi wynikami z końca września sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach kolejny raz była wyraźnie niższa (-30% kw/kw). Łącznie na sześciu rynkach deweloperzy sprzedali 6,6 tys. mieszkań, czyli nawet nieco mniej niż w II kwartale 2020 – kiedy pandemia COVID-19 spowodowała zamknięcie biur sprzedaży. Z rynku w głównej mierze zniknęli nabywcy, których zakupy mieszkaniowe uzależnione są od dostępności kredytów mieszkaniowych. To właśnie w okresie od lipca do września mogliśmy w pełni obserwować efekt wcześniejszych dynamicznych podwyżek stóp procentowych oraz wprowadzenia z początkiem kwietnia zmian liczenia zdolności kredytowej. Także liczby udzielonych kredytów hipotecznych spadły w tym okresie do najniższych historycznie poziomów.
Dziś poza stopami procentowymi ważniejszy staje się poziom WIBOR-u, który pomimo tego, że stopy na dwa miesiące stanęły w miejscu, cały czas rósł i jest obecnie na poziomie ok. 7,6-7,8% w zależności czy mówimy o stawkach 3M, czy 6M. Taki poziom stawek WIBOR jest zdecydowanie powyżej wysokości stóp procentowych. Najprawdopodobniej w stawkach WIBOR zawarte są już podwyżki stóp procentowych, które mogą się pojawić w najbliższych kilku miesiącach. W sytuacji, kiedy rynek był w równowadze, stawki WIBOR kształtowały się bardzo podobnie jak stopy procentowe lub były nieco wyższe.
Obecne stawki WIBOR stanowią barierę, jakiej od dawna nie obserwowaliśmy na rynku mieszkaniowym. Oznacza to, że zarówno Ci, którzy kredyt już mają, muszą liczyć się z wysoką ratą, a dla tych, którzy dopiero mieli w planach zakup mieszkania, dostępność kredytów jest znikoma. Oprócz WIBOR-u bardzo duże znaczenie ma sposób wyliczania zdolności kredytowej. Niestety, zgodnie z ostatnim oświadczeniem KNF najprawdopodobniej w tym zakresie niewiele się zmieni. Dla rynku mieszkaniowego oznacza to wyraźne spowolnienie i bardzo trudny 2023 rok. Zakupy będą dokonywane głównie przez nabywców posiadających gotówkę. Jednak Ci mogą oczekiwać korekty cen w nadchodzących kwartałach.
