Pozwy sądowe przeciw geodetom
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]
Jednemu z największych deweloperów wyliczyłem, że powierzchnia pod ściankami działowymi w przypadku jego inwestycji to dodatkowe 34 mln zł. Dodam, że niektórzy deweloperzy do powierzchni sprzedawanych lokali wliczają również wnęki okienne, przejścia drzwiowe, a nawet szachty. Stanowią oni mniejszą część rynku jednak 3 telefony w tygodniu od kupujących i od geodetów z prośbą o pomoc wskazują, że problem na rynku jest duży. Czy zatem do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym można wliczać powierzchnie pod ścianami działowymi? Czy geodeta może przedstawić dwie metryczki jednego lokalu? Spojrzenie deweloperów jest dwojakie, a praktyki geodetów na rynku polskim również są różne.
Pozwy sądowe przeciw geodetom
Widziałem różne metryczki lokali i nie chodzi tu tylko o różne standardy metryczek pomiędzy deweloperami. Mam na myśli różne metryczki tego samego lokalu. Dzwonią do mnie geodeci z różnych miast Polski i proszą o pomoc. Kiedy ma to miejsce? Kupujący lokale, gdy zorientują się, że powierzchnia jest zawyżona albo, że z tego samego dnia są dwie metryczki z różną powierzchnią szukają przyczyny i winnego tej sytuacji. Deweloper odsyła kupującego do geodety, a jego argumentacja, że wykonał to na zlecenie dewelopera odbija tylko na chwilę piłeczkę do dewelopera. Tam kupujący słyszy, że deweloper nie ma w tym zakresie uprawnień, że po to zlecił to geodecie z uprawnieniami, żeby ten zrobił to zgodnie z prawem. Przy braku umowy między geodetą, a deweloperem (co nie jest praktykowane na rynku) geodeta jest na przegranej linii. Pozwy sądowe, które ja analizowałem, jako postronny ekspert dotyczyły geodetów, którzy w jednym dniu pomiaru przekazali deweloperowi dwie różne metryczki lokalu, na których widniał ich podpis i informacja, że powierzchnia użytkowa jest pomierzona zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997.
Ten sam lokal, w tym samym dniu pomiaru i układzie ścianek, pomierzony tą samą normą nie może dać dwóch różnych powierzchni! Rekordowa różnica na dwóch metryczkach jednego lokalu, jaką widziałem u jednego z deweloperów sięgała ~4 m2 w lokalu o powierzchni 44m2.
Geodeta, który dopuszcza się takich działań popełnia przestępstwo i grozi mu m.in. utrata uprawnień zawodowych. Niektórzy geodeci wykonują takie zlecenia, bo nie wiedzą, że jest to niezgodne z prawem, a niektórzy z nich nie mają wyjścia. Docierają, bowiem do mnie informacje z rynku, że zdarzają się wymuszenia na geodetach do takich działań, pod groźbą utraty pracy czy zlecenia.
Metryczki według normy PN-ISO 9836:2015-12
Widziałem również metryczki geodetów, którzy mierzyli lokale zgodnie z normą PN-ISO 9836:2015-12, która pojawiła się w grudniu 2015 r. Nieliczni deweloperzy i architekci niesłusznie powoływali się na tę normę przy pomiarze lokali do sprzedaży przed 19.09.2020 r., zamiast na normę PN-ISO 9836:1997. Norma PN-ISO 9836:2015-12 do dnia 19.09.2020 r. nie miała podstawy prawnej pomimo, że widniał w niej zapis, że zastępuje normę PN-ISO 9836:1997. Rozporządzeniem Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które weszło w życie w dniu 19.09.2020 r. powołano do życia normę PN-ISO 9836:2015-12. Szerzej na ten temat w artykule „Norma PN-ISO 9836:2015-12. Obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020 r.”
Stan faktyczny lokalu w momencie pomiaru
Druga kwestia, która zagraża uprawnieniom geodezyjnym to pomiary lokali bez ścian działowych w momencie, gdy te ściany faktycznie w lokalu są wybudowane. Deweloperzy, którzy praktykują wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do „powierzchni użytkowej” zdefiniowanej w PN-ISO 9836:1997 oraz w PN-ISO 9836:2015-12 robią to niezgodnie z prawem. Sam proces budowania ścian działowych po odbiorze budynku jest trudny logistycznie i stwarza wiele problemów deweloperowi i kupującemu.
Geodeta, który nie mierzy istniejących w dniu pomiaru ścian działowych i wykazuje je, jako powierzchnię użytkową może się narazić na niemiłe konsekwencje w tym na utratę uprawnień zawodowych.
Geodeta nie może udawać, że nie widzi ścian w mierzonych lokalach! To inwestor ewentualnie powinien zlecić pomiar powierzchni w momencie, gdy tych ścian jeszcze nie ma. Jednak wtedy na metryczce powinien widnieć np.: napis, że jest to inwentaryzacja powykonawcza – stan na dzień 03.01.2020 r. Kolejny punkt zapalny to niezamierzanie instalacji sanitarnych w mierzonych lokalach w celu wyeliminowania ścianek działowych wokół łazienek i ubikacji. Również jest to ryzykowne i grozi utratą uprawnień. Składając dokumenty do uzyskania samodzielności lokalu bezwzględnie należy podać lokalizację przyłączy wodno-kanalizacyjnych i miejsc wentylacji.
Co jest ścianką do demontażu?
Wielu deweloperów kurczowo trzyma się opinii, że ścianki działowe to są ścianki do demontażu i tym samym wliczają je do powierzchni użytkowej, a nie do powierzchni konstrukcji. Zaznaczę, że powierzchnia konstrukcji w rozumieniu architektonicznym to, co innego niż powierzchnia konstrukcji według normy PN-ISO 9836:1997 i normy PN-ISO 9836:2015-12.Powierzchnie pod istniejącymi w czasie pomiaru ścianami działowymi, przejściami drzwiowymi oraz powierzchnie wnęk okiennych wchodzą do powierzchni konstrukcji rozumianej zgodnie z PN-ISO 9836:1997 i tak samo jest w normie PN-ISO 9836:2015-12, a tym samym nie mogą wejść do powierzchni użytkowej zdefiniowanej w tej normie! Wynika to również z rysunków normy. W przypadku starej normy PN-ISO 9836:1997 wątpliwości rozwiewał integralny z normą PN-ISO 9836:1997 Komentarz z 2002 r., o którego istnieniu nie wiedziała (i dalej nie wie) większość deweloperów w Polsce. Punkt 5.1.6 normy wymienia, co wchodzi do powierzchni konstrukcji: ściany zewnętrzne (PSZ), ściany wewnętrzne konstrukcyjne (PSW), -ściany działowe stałe, słupy, elementy ograniczające, kominy i piony wentylacyjne, -powierzchnie, do których nie ma dostępu (…)”. Jeżeli wymienione są „ściany wewnętrzne konstrukcyjne” a poniżej „ściany działowe stałe” to należy wnioskować, że twórca normy miał na myśli, że te stałe nie są konstrukcyjnymi. Ściany działowe „niestałe” w mojej ocenie są to ściany suwane np.: w salach konferencyjnych lub ściany a raczej już przegrody (przegroda nie jest ścianą), które rozdzielają sanitariaty i można je rozkładać wielokrotnie. Nowa norma PN-ISO 9836:2015-12 nie ma jeszcze komentarza.
Jasna opinia twórcy normy
W 2017 r. zadałem Polskiemu Komitetowi Normalizującemu (PKN) pytanie do normy PN-ISO 9836:1997 odnośnie „powierzchni użytkowej” w mieszkaniach. Fragment odpowiedzi z lipca 2017 r.: „W porozumieniu z przewodniczącym KT 232 informuję, że według normy PN-ISO 9836:1997 powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nie przeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji. Do powierzchni konstrukcji wlicza się także powierzchnię zajmowaną przez otwory drzwiowe, wnęki i nisze w przegrodach stałych. Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej”. Wielu deweloperów twierdzi, że stosowanie norm nie jest obowiązkowe. Zgadzam się, ale jest tak pod warunkiem, że na daną normę nie powołują się akty prawa, a w tym przypadku tak nie jest.
Jak sobie poradzić?
Warto zanotować, że niektórzy deweloperzy i tak upierają się, żeby wykonać im metryczki lokalu bez nanoszenia ścianek działowych. My nie wchodzimy na pomiar powykonawczy, gdy lokale nie są skończone. Zdarza się, że deweloperzy budują ścianki karton-gips, by zaraz po pomiarze je wyburzyć i wpisać większą powierzchnię do metryczek i aktów notarialnych. Zdarza się też, że robimy opracowanie metodą mieszaną – część ścianek jest mierzona z natury a część z projektu, jednak zawsze odnotowujemy to na dokumentacji przekazywanej deweloperowi. To co deweloper pokazuje klientowi jest poza naszymi kompetencjami i geodeci nie powinni ponosić za to odpowiedzialności. Deweloperów z kolei odsyłam do artykułu „Powierzchnia użytkowa w budynkach mieszkalnych. Obligatoryjność stosowania normy”. Są bowiem legalne sposoby zwiększania powierzchni sprzedawanych lokali w porozumieniu z kupującym.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
Adrian Hołub
GEODETIC Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer, Author
14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co
