Ekspertyza deweloperska – Jak zwiększać powierzchnie sprzedawanych lokali mieszkalnych, biurowych i handlowych?

EKSPERTYZA DEWELOPERSKA

Jak zwiększać powierzchnie sprzedawanych lokali mieszkalnych, biurowych i handlowych w budynkach mieszkalnych na pierwotnym?

Autorem jest Adrian Hołub – 17-letni praktyk obsługujący polskie i międzynarodowe firmy z rynku nieruchomości i pierwszy Biegły Sądowy z zakresem opiniowania: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań,  powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych,  powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę; wykładowca 4 uczelni w zakresie zarządzania powierzchniami w budynkach (najem, sprzedaż podatki). Opracował „Ekspertyzę deweloperską” wyjaśniającą deweloperom wszystkie pojęcia i trudności związane z powierzchniami przy inwestycji. Wypracował gotowe rozwiązania, jakie trzeba wprowadzić w umowach, kartach lokali, prospektach informacyjnych, aktach notarialnych tak, aby zarobić znacznie więcej na inwestycji, być transparentnym wobec kupującego i zgodnym z obowiązującym prawem.

Średnio dla lokalu 60m² generujEMY o 2-2,5 m² większe powierzchnie.

E

Dzięki tej strategii deweloperzy nie muszą na siłę udowadniać, że

• wliczanie powierzchni pod ściankami, wnękami, szachtami do powierzchni użytkowej jest zgodne z prawem – bo nie jest zgodne z prawem.
• utrzymywanie stanowiska, że ścianki działowe są ścianami do demontażu – bo zgodne z prawem nie są do demontażu bez wykonywania typowych prac budowlanych.
• utrzymywanie stanowiska, że jest błąd w tłumaczeniu normy – zgodnie z Konstytucją obwiązuje nas w prawie język polski.
• posługiwanie się niewłaściwymi normami do celów liczenia powierzchni użytkowej lokali – trzema działającymi równolegle  normami są PN-ISO 9833:1997 oraz PN-ISO 9836:2015-12 oraz PN-ISO 9836:2022-07.
• w dniu 19/09/2020 weszła w życie norma PN-ISO 9836:2015-12
• w dniu 18/07/2022 opublikowano nową normę PN-ISO 9836: 2022-07, która od tego czasu obowiązuje w projektach
• błędne tworzenie metryczek lokali – przekłamywanie powierzchni użytkowych jest nielegalne i deweloperzy przegrywają rozprawy sądowe!
• błędne zapisy w zakresie powierzchni w umowach sprzedaży – prawnicy nie znają się na aspektach powierzchni w polskich przepisach.
• błędnie liczą powierzchnie lokali handlowych – rynek lokali komercyjnych rządzi się swoimi prawami. Liczenie lokali handlowych według standardów mieszkaniowych znacznie zaniża sprzedawane powierzchnie.

Ekspertyza deweloperska eliminuje wszystkie powyżej opisane błędy i daje inne PROSTSZE ROZWIĄZANIE. Rozwiązanie, które zastosowało już wielu deweloperów z różnych regionów Polski. Średnio rocznie na tych zasadach, nasi Klienci sprzedają 1000 lokali. Nie mają oni problemów z kupującymi lokale.

NA TYCH ZASADACH INWESTORZY SPRZEDALI JUŻ KILKA TYSIĘCY MIESZKAŃ.

Zamieszczamy poniżej przydatne linki, a jeśli pojawią się pytania w powyższym temacie, to proszę śmiało pisać lub dzwonić. Możliwe jest również poprowadzenie szkolenia w powyższym zakresie w Państwa firmie. Zapraszamy do współpracy. Adrian Hołub 608 577 042, adrian.holub@geodetic.co 

Najważniejsze dla inwestora

Ekspertyza zawiera

• Gotowe zapisy do prospektu deweloperskiego, które zwiększają powierzchnie mieszkań, domów oraz zabezpieczają Cię przed wszelkimi roszczeniami i pozwami sądowymi ze strony kupujących.
• Gotowe zapisy do reklamowej metryczki lokalu oraz metryczki powstałej w wyniku inwentaryzacji po wybudowaniu mieszkań, domów i lokali komercyjnych.
• Gotowe zapisy w zakresie maksymalizacji powierzchni do aktu notarialnego przenoszącego prawa własności.
• Przykłady graficzne rzutów lokali z zasadami liczenia powierzchni.
• Zasady wyliczania powierzchni (antresole, schody, ścianki działowe, wnęki okienne, przejścia drzwiowe itd.)
• Wywód prawny (konsekwencję rozumowania kolejnych ustaw, norm w zakresie liczenia powierzchni).

Spis ekspertyzy (60 stron A4)

I. WSTĘP

II. PODZIAŁ OGÓLNY NORM POMIARU POWIERZCHNI

II.1. Podział norm polskich i zagranicznych.
II.2. Akty prawne do celów projektowych przy pozwoleniach na budowę.
II.3. Akty prawne do celów sprzedaży lokali na rynku pierwotnym.
II.4. Akty prawne do celów pomiaru powierzchni do celów podatkowych.
II.5. Dualizm powierzchni użytkowej w przepisach.
II.6. Normy pomiaru powierzchni rekomendowane do celów najmu.

III. POWIERZCHNIA LICZONA DO SPRZEDAŻY LOKALI MIESZKANIOWYCH NA RYNKU PIERWOTNYM.

III.1. Liczenie powierzchni lokali jako „powierzchnia użytkowa” zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 czy normą PN-ISO 9836:2015-12 czy normą PN-ISO 9836:2022-07?
III.2. Czym jest powierzchnia konstrukcji według PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12 i PN-ISO 9836:2022-07?
III.3. Wliczanie powierzchni ścianek działowych, szachtów, wnęk okiennych i przejść drzwiowych do powierzchni użytkowej zdefiniowanej w PN-ISO 9836:1997.
III.4. Które podejście jest zgodne z prawem?
III.5. Jakie akty prawne mówią o powierzchni lokalu?.
III.6. Ustawa deweloperska.
III.7. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 z późn. zm.
III.8. Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
III.9. Mieszkanie „bez ścian” versus zaświadczenie o samodzielności lokalu z wydziału architektury.
III.10. Podatek od nieruchomości w kontekście dobudowanych ścian działowych.
III.11. Kilka istotnych pojęć w zakresie powierzchni.
1) PN-ISO 9836:1997 – właściwości użytkowe w budownictwie, określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
2) PN-ISO 9836:1997 – powierzchnia kondygnacji netto.
3) PN-ISO 9836:1997  powierzchnia użytkowa podstawowa a pomocnicza.
4) PN-ISO 9836:1997  powierzchnia ze względu na stopień przykrycia i zamknięcia.
5) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia konstrukcji.
6) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia wewnętrzna lokalu.
7) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia całkowita.
8) Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020 r.
9) „Powierzchnia użytkowa” w domu jednorodzinnym / bliźniaku / segmencie.
III.12. Jak mierzyć schody?
III.13. Antresola gratis – przepisy czy chwyt marketingowy?
III.14. Balkony i tarasy – jak je sprzedawać?
III.15. Powierzchnia użytkowa do wyceny pod kredyt bankowy.
III.16. Ustawa prawo geodezyjne odwołuje się do rozporządzenia w sprawie EGIB (ewidencja gruntów i budynków).
III.17. Ustawa o ochronie praw lokatorów (mieszkania gminne)
III.18. Metryczka lokalu – co powinna zawierać?
III.19. Norma PN-ISO 9836:2015-12, jako podstawa sprzedaży lokalu?
III.20. Podsumowanie działu.
III.21. Chaos wywołany funkcjonowaniem trzech norm pomiaru powierzchni w projektach (Norma PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12 i PN-ISO 9836:2022-07)

IV. POWIERZCHNIA LICZONA DO SPRZEDAŻY LOKALI BIUROWYCH LUB USŁUGOWYCH LUB HANDLOWYCH 

IV.1. Czy deweloper ma obowiązek stosowania powierzchni użytkowej przy sprzedaży lokali komercyjnych?.
IV.2. Jak zdefiniować powierzchnię sprzedaży lokalu biurowego/usługowego?.
IV.3. Redukcje powierzchni ze względu na wysokość lokali handlowych i usługowych.
IV.4. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991r z późn. zm.
IV.5. Rozporządzenie w sprawie Ewidencji Gruntów i Budynków z dnia 29 marca 2001r
IV.6. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmiennie Kodeksu cywilnego. 
IV.7. Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowalnego z dnia 13 września 2018r
IV.8. Rozporządzanie w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 17 lipca 2015r
IV.9. Podsumowanie działu.

V. CZY JEST OBLIGATORYJNOŚĆ STOSOWANIA NORM POLSKICH?

VI. NAJWAŻNIEJSZE KONKLUZJE Z EKSPERTYZY.

VI.1 „Wyciskaj” powierzchnie łącznie z balkonami, tarasami, antresolami, powierzchniami pod ścinkami działowymi, słupami, szachtami i kominami.
VI.2 „Powierzchnia sprzedaży” czy „powierzchnia użytkowa” czy „powierzchnia wewnętrzna”?.
VI.3 Nieoceniona rola architekta na etapie projektu – prawidłowe wymiarownie.
VI.4 Komentarz z roku 2002 do normy PN-ISO 9836:1997 zaskoczeniem deweloperów.
VI.5 Powoływanie się na błędne informacje.
VI.6 Powoływanie się na niewłaściwe definicje.
VI.7 Co na to wytyczne banków?
VI.8 Czy notariusz sprawdza zgodność umowy z przepisami?
VI.9 Kto się podkłada? – geodeci pozywani do sądów.
VI.10 Kto uporządkuje chaos prawny?
VII.11 Pozwy sądowe za wliczanie powierzchni pod ścianami.

Zdradzamy tajniki Ekspertyzy

Zasady sprzedaży Ekspertyzy

Klient zgłasza chęć zakupu Ekspertyzy przez formularz zamówienia;
Adrian Hołub dzwoni do Klienta (na wskazany w formularzu numer) w celu poinformowania co zawiera ekspertyza, jak należy ją wdrażać, jakie daje korzyści i informuje o cenie (zawsze chcemy mieć pewność czy ta wiedza jest przydatna Klientowi);

Jeśli jest akceptacja ze strony Klienta, na wskazane w formularzu dane wystawiona zostaje faktura przez GEODETIC, faktura zostaje wysłana na podany w formularzu adres e-mail. Klient opłaca ją w całości (wysłanie potwierdzenia przelewu może przyspieszyć realizację zamówienia);
Ekspertyza jest przekazywana wyłącznie w formie elektronicznej;
Ekspertyza opatrzona jest indywidualnym kodem QR przypisanym danemu Klientowi. Kod QR umieszczony jest na każdej stronie opracowania;
Udostępniamy plik mailowo wyłącznie osobom, które zostały zgłoszone przez Klienta (nazwisko, mail). Rozpowszechnianie ekspertyzy deweloperskiej innym osobom, a w szczególności osobom i podmiotom spoza firmy / organizacji, która zakupiła Produkt jest zabronione i stanowić będzie naruszenie praw autorskich i zawartej umowy;
Plik pdf posiada blokadę przed drukiem;
Plik pdf posiada blokadę przed kopiowaniem treści;
Otwarcie pliku pdf następuje przez indywidualnie hasło dostępu.
W przypadku zmiany przepisów otrzymasz zaktualizowany plik.

Nie wiesz jak liczyć powierzchnię lokalu przy sprzedaży?

Za 24h możesz mieć ekspertyzę

Niniejsza ekspertyza jest chroniona prawem autorskim. Zabrania się kopiowania, rozpowszechniania, drukowania i cytowania w jakiejkolwiek formie bez zgody autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.