Ekspertyza deweloperska – Jak liczyć powierzchnie sprzedawanych lokali mieszkalnych, biurowych i handlowych zgodnie z art. 5a ustawy deweloperskiej?

UWAGA ZMIANA PRZEPISÓW OD 13. LUTEGO 2026 r.

Deweloperzy, którzy zakupili ekspertyzę deweloperską w ostatnich latach już otrzymali gotowe zapisy do dokumentacji, a ty jesteś już gotowy na zmiany?

Od początku 2026 r. czytamy nagłówki artykułów w mediach głównego nurtu z wielkimi sloganami o tym, jak to deweloperzy zostali pogrążeni w zakresie liczenia powierzchni sprzedawanych lokali! Media, dziennikarze i eksperci, którzy udzielają porad prawnych nie przekazują jednak całej prawdy! Dzięki tej nowelizacji deweloperzy zarobią jeszcze więcej niż przed nowelizacją! Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska) wchodzi w życie 13 lutego 2026 r. Zgodnie z przepisami odwołującymi się do  liczenia powierzchni według „czystej” normy PN-ISO 9836 – za powierzchnię pod ścianami działowymi deweloper pieniędzy brać nie może. I o tym głównie huczą media! Jednak czy ustawodawca osiągnął cel i dopiekł deweloperom? W tych głośnych artykułach zapomnieli, bowiem podać informacji, że mimo iż deweloper nie wliczy powierzchni pod ścianami działowymi, to zarobi znacznie więcej niż przed nowelizacją ustawy. Wynika to z faktu, że do powierzchni użytkowej do celów sprzedaży, deweloper wliczy powierzchnie wielu innych elementów, które wymienia norma PN-ISO 9836! Co więcej, deweloper musi to naliczyć – nie ma tutaj wyboru! Ustawodawca zapewnił, więc nakaz zwiększania powierzchni do celów sprzedaży. 2026 rok będzie korzystny finansowo dla deweloperów. Szczególnie zadowoleni będą „deweloperzy domkowi”! Niżej przedstawiłem przykłady wyliczeń, które już wykonaliśmy dla konkretnych deweloperów. Powierzchnie, w zależności od wielkości i prestiżu lokalu czy domu są większe od 5,9 mkw. do 61,46 mkw. I to wszystko mimo zakazu liczenia powierzchni pod ścianami działowymi!? Brawo politycy!” Więcej zdradzam w artykule „2026 – deweloperzy zarobią więcej na liczeniu powierzchni użytkowej! Case study.” – komentuje Adrian Hołub.

UWAGA! W dniu 16.02.2026 r. pojawiła się odpowiedź UOKIK w zakresie interpretacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (pismo dostępne tutaj >>). UOKIK informuje, że uzgodnił to stanowisko z Ministerstwem Rozwoju i Technologii. Ministerstwo, które „wprowadziło” przepis na poziomie ustawy, 3 dni po jej wejściu wydało komunikat pod „brandem” UOKIK, że w ustawie jest zapisane co innego niż jest zapisane. Stanowisko UOKiK nie jest aktem prawa powszechnego i nie ma charakteru wiążącego w sensie prawnym dla przedsiębiorców czy sądów! Czy deweloperzy będą liczyć powierzchnie zgodnie z interpretacją UOKIK?

EKSPERTYZA DEWELOPERSKA

Jak legalnie liczyć powierzchnie sprzedawanych lokali mieszkalnych, biurowych i handlowych w budynkach mieszkalnych na pierwotnym zgodnie art. 5a ustawy deweloperskiej?

Autorem zapisów jest Adrian Hołub – 18-letni praktyk obsługujący polskie i międzynarodowe firmy z rynku nieruchomości i pierwszy Biegły Sądowy z zakresem opiniowania: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań,  powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych,  powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę, samodzielności lokali; wykładowca uczelni w zakresie zarządzania powierzchniami w budynkach (najem, sprzedaż podatki). Opracował „Ekspertyzę deweloperską” wyjaśniającą deweloperom wszystkie prawne pojęcia i trudności związane z powierzchniami przy inwestycji. Wypracował gotowe rozwiązania, jakie trzeba wprowadzić w umowach, kartach lokali, prospektach informacyjnych, aktach notarialnych tak, aby być transparentnym wobec kupującego i zgodnym z obowiązującym prawem.

od dnia 13.02.2026 r.ZGODNIE Z ART. 5a USTawy deweloperskiej każdy deweloper mieszkaniowy musi rozlicZać się z nabywcą za powierznię użytkową liczoną według normy pn-iso 9836, a tA ZAKAZYWAŁA I DALEJ zakazuje wLiczania POWIERZCHNI ścian działowych do powierzchni użytkowej – jednocześnie norma nakazuje wliczanie innych elementów! co z bAlkonami, schodami, tarasami, garażAmi, PODDASZAMI itd.?

Co jest w ramach Ekspertyzy dla umów podpisywanych przed 13.02.2026 r.?

Do dnia 13.02.2026 r. przepisy prawa nie nakazywały liczenia powierzchni lokali i domów do celów sprzedaży według konkretnej definicji w przepisach prawa. Ponadto stanowisko UOKIK potwierdzało możliwość tworzenia własnych definicji sprzedawanej powierzchni do celów sprzedaży. Dzięki temu średnio dla lokalu 60m² LEGALNIE generowałem deweloperom o 2-2,5 m² większe powierzchnie. Rozwiązanie zastosowało wielu deweloperów z różnych regionów Polski – sprzedawali ~500 lokali rocznie i nie mieli żadnych pozwów sądowych.

Dzięki tej strategii deweloperzy do 13.02.2026 r. nie musieli na siłę udowadniać, że:

• wliczanie powierzchni pod ściankami, wnękami, szachtami do powierzchni użytkowej było zgodne z definicją powierzchni użytkowej zdefiniowanej w normach PN-ISO 836 – bo nie było zgodne z prawem.
• utrzymywanie stanowiska, że ścianki działowe są ścianami do demontażu – bo zgodne z prawem nie są do demontażu bez wykonywania typowych prac budowlanych.
• utrzymywanie stanowiska, że jest błąd w tłumaczeniu normy – zgodnie z Konstytucją obwiązuje nas w prawie język polski.
• posługiwanie się niewłaściwymi normami do celów liczenia powierzchni użytkowej lokali – trzema działającymi obecnie równolegle w zależności od daty rozpoczęcia projektu normami są PN-ISO 9833:1997 oraz PN-ISO 9836:2015-12 oraz PN-ISO 9836:2022-07.#53a3dbposługiwanie się niewłaściwymi normami do celów liczenia powierzchni użytkowej lokali – trzema działającymi obecnie równolegle w zależności od daty rozpoczęcia projektu normami są PN-ISO 9833:1997 oraz PN-ISO 9836:2015-12 oraz PN-ISO 9836:2022-07.
• w dniu 19/09/2020 weszła w życie norma PN-ISO 9836:2015-12.
• w dniu 18/07/2022 opublikowano nową normę PN-ISO 9836: 2022-07, która od tego czasu obowiązuje w projektach
• błędne tworzenie metryczek lokali – przekłamywanie powierzchni użytkowych jest nielegalne i deweloperzy przegrywają rozprawy sądowe!
• błędne zapisy w zakresie powierzchni w umowach deweloperskich – prawnicy nie znają się na aspektach powierzchni w polskich przepisach.
• błędne liczenie powierzchni lokali handlowych w budynkach mieszkaniowych – rynek lokali komercyjnych rządzi się swoimi prawami. Liczenie lokali handlowych według standardów mieszkaniowych zaniża sprzedawane powierzchnie o 7-9% ustawa deweloperska nie dotyczy budynków komercyjnych).

Ekspertyza deweloperska eliminowała wszystkie powyżej opisane błędy i dawała inne prostsze rozwiązanie. 

Co jest w ramach Ekspertyzy dla umów podpisywanych po 13.02.2026 r.

Od dnia 13.02.2026 r. zgodnie z art. 5a ustawy deweloperskiej deweloper musi rozliczać się z nabywcą za powietrznię użytkową liczoną według normy PN-ISO 9836, a ta zakazywała i nadal zakazuje wliczania powierzchni ścian działowych do powierzchni użytkowej – jednocześnie nakazuje wliczanie powierzchnie wielu innych elementów – co z balkonami, schodami, tarasami, garażami, poddaszami itd.?

Co otrzymasz w ramach strategii, którą musi stosować każdy deweloper od 13.lutego 2026 r.?

• zasady liczenia powierzchni do celów ustalenia ceny lokalu / domu od 13 lutego 2026 r. zgodnie z art. 5a ustawy deweloperskiej, która odwołuje się wyłącznie do normy PN-ISO 9836.
• zasady liczenia powierzchni do celów ustalenia ceny lokalu / domu od 13 lutego 2026 r. zgodnie z interpretacją UOKIK z 16.02.2026 r. szczegóły tutaj >>
• wykazanie czym ta powierzchnia różni się od tej w projekcie do pozwolenia na budowę (są to inne powierzchnie)
• Gotowe zapisy do prospektu deweloperskiego, które liczą powierzchnie mieszkań, domów zgodnie z przepisami prawa oraz zabezpieczają Cię przed wszelkimi roszczeniami i pozwami sądowymi ze strony kupujących.
• Gotowe zapisy do reklamowej metryczki lokalu oraz metryczki powstałej w wyniku inwentaryzacji po wybudowaniu mieszkań, domów i lokali komercyjnych.
• Gotowe zapisy w zakresie powierzchni do aktu notarialnego przenoszącego prawa własności.
• Gotowe regułki do celów sprzedaży i działów marketingu
• Przykłady graficzne rzutów lokali z zasadami liczenia powierzchni.
• Zasady wyliczania powierzchni (antresole, schody, ścianki działowe, wnęki okienne, przejścia drzwiowe, tarasy, garaże, pomieszczenia przynależne, poddasza itd.)
• Wywód prawny (konsekwencję rozumowania kolejnych ustaw, norm w zakresie liczenia powierzchni).

Współpraca Gwarantowana w ramach zakupu Ekspertyzy:

• Przekazanie E-booka „Ekspertyza deweloperska” w wersji PDF + część dokumentów w wersji otwartej w WORD
• Konsultacje telefoniczne lub online z zespołem dewelopera w zakresie powierzchni (inwestor, prawnik, architekt, dział sprzedaży, notariusz).
• Obsługa telefoniczna kupujących lokale, jeśli zajdzie potrzeba wyjaśnienia kupującemu zasad liczenia powierzchni (zdarza się sporadycznie).
• Audyt wprowadzonych zasad w metryczkach lokali, aktach notarialnych, prospektach deweloperskich.

Współpraca rozszerzona po zakupie Ekspertyzy (opcjonalnie):

Ponadto w ramach odrębnego zlecenia/zleceń dla Twoich inwestycji możemy:

• Wyliczyć powierzchnię każdego lokalu według przepisów (każdy lokal z podziałem na piętra przedstawiony na rzutach w wersji PDF).
• Wykonać zestawienie tabelaryczne powierzchni z podziałem na lokale, piętra w Excel;
• Przygotować karty lokali / metryczki lokali do celów sprzedaży;
• Wykonać prospekt deweloperski (około 40-60 stron treści czcionka 9).

CZĘSTO ZADAWANE PYTANIA

• Czy w wyniku wprowadzenia art. 5a powierzchnia użytkowa mieszkania / domu wykazana w dokumentacji pozwolenia na budowę będzie taka sama jak wyliczona zgodnie z art. 5a ustawy deweloperskiej? NIE
• Czy ustawa deweloperska odwołuje się do sposobu liczenia powierzchni użytkowej opisanej w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z 11.09.2020 r.?  NIE
• Czy w wyniku wprowadzenia art. 5a deweloper będzie miał dwie zasady liczenia powierzchni na potrzeby sprzedaży dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczął przed 13 lutym 2026 r.?  TAK
• Czy w wyniku wprowadzenia art. 5a deweloper będzie miał dwie zasady liczenia powierzchni na potrzeby ustalania ułamka wspólnotowego dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczął przed 13 lutym 2026 r.? NIE
• Czy w wyniku wprowadzenia art. 5a deweloper będzie musiał zrobić aktualizację prospektu inwestycyjnego dla nowych umów dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczął przed 13 lutym 2026 r.? TAK
• Czy opinia UOKIK z dnia 13.02.2026 r. wpływa na zmiany powyższych zasad? TAK
• Czy opinia UOKIK z dnia 13.02.2026 r. jest obligatoryjna dostosowania? Opinia UOKIK nie jest wykładnią prawa, ale część deweloperów będzie się do niej stosować.

Spis ekspertyzy (60 stron A4)

I. WSTĘP

II. PODZIAŁ OGÓLNY NORM POMIARU POWIERZCHNI

II.1. Podział norm polskich i zagranicznych.
II.2. Akty prawne do celów projektowych przy pozwoleniach na budowę.
II.3. Akty prawne do celów sprzedaży lokali na rynku pierwotnym.
II.4. Akty prawne do celów pomiaru powierzchni do celów podatkowych.
II.5. Dualizm powierzchni użytkowej w przepisach.
II.6. Normy pomiaru powierzchni rekomendowane do celów najmu.

III. POWIERZCHNIA LICZONA DO SPRZEDAŻY LOKALI MIESZKANIOWYCH NA RYNKU PIERWOTNYM.

III.1. Liczenie powierzchni lokali jako „powierzchnia użytkowa” zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 czy normą PN-ISO 9836:2015-12 czy normą PN-ISO 9836:2022-07?
III.2. Czym jest powierzchnia konstrukcji według PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12 i PN-ISO 9836:2022-07?
III.3. Wliczanie powierzchni ścianek działowych, szachtów, wnęk okiennych i przejść drzwiowych do powierzchni użytkowej zdefiniowanej w PN-ISO 9836:1997.
III.4. Które podejście jest zgodne z prawem?
III.5. Jakie akty prawne mówią o powierzchni lokalu?.
III.6. Ustawa deweloperska.
III.7. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 z późn. zm.
III.8. Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
III.9. Mieszkanie „bez ścian” versus zaświadczenie o samodzielności lokalu z wydziału architektury.
III.10. Podatek od nieruchomości w kontekście dobudowanych ścian działowych.
III.11. Kilka istotnych pojęć w zakresie powierzchni.
1) PN-ISO 9836:1997 – właściwości użytkowe w budownictwie, określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
2) PN-ISO 9836:1997 – powierzchnia kondygnacji netto.
3) PN-ISO 9836:1997  powierzchnia użytkowa podstawowa a pomocnicza.
4) PN-ISO 9836:1997  powierzchnia ze względu na stopień przykrycia i zamknięcia.
5) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia konstrukcji.
6) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia wewnętrzna lokalu.
7) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia całkowita.
8) Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020 r.
9) „Powierzchnia użytkowa” w domu jednorodzinnym / bliźniaku / segmencie.
III.12. Jak mierzyć schody?
III.13. Jak liczyć antresole?
III.14. Balkony i tarasy – jak je sprzedawać?
III.15. Powierzchnia użytkowa do wyceny pod kredyt bankowy.
III.16. Ustawa prawo geodezyjne odwołuje się do rozporządzenia w sprawie EGIB (ewidencja gruntów i budynków).
III.17. Ustawa o ochronie praw lokatorów (mieszkania gminne)
III.18. Metryczka lokalu – co powinna zawierać?
III.19. Norma PN-ISO 9836, jako podstawa sprzedaży lokalu?
III.20. Podsumowanie działu.
III.21. Chaos wywołany funkcjonowaniem trzech norm pomiaru powierzchni w projektach (Norma PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12 i PN-ISO 9836:2022-07)

IV. POWIERZCHNIA LICZONA DO SPRZEDAŻY LOKALI BIUROWYCH LUB USŁUGOWYCH LUB HANDLOWYCH 

IV.1. Czy deweloper ma obowiązek stosowania powierzchni użytkowej przy sprzedaży lokali komercyjnych?.
IV.2. Jak zdefiniować powierzchnię sprzedaży lokalu biurowego/usługowego?.
IV.3. Redukcje powierzchni ze względu na wysokość lokali handlowych i usługowych.
IV.4. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991r z późn. zm.
IV.5. Rozporządzenie w sprawie Ewidencji Gruntów i Budynków z dnia 29 marca 2001r
IV.6. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmiennie Kodeksu cywilnego. 
IV.7. Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowalnego z dnia 13 września 2018r
IV.8. Rozporządzanie w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 17 lipca 2015r
IV.9. Podsumowanie działu.

V. CZY JEST OBLIGATORYJNOŚĆ STOSOWANIA NORM POLSKICH?

VI. NAJWAŻNIEJSZE KONKLUZJE Z EKSPERTYZY.

VI.1 „Wyciskaj” powierzchnie łącznie z balkonami, tarasami, antresolami, powierzchniami pod ścinkami działowymi, słupami, szachtami i kominami.
VI.2 „Powierzchnia do celów określenia ceny lokalu/domu” czy „powierzchnia użytkowa”?
VI.3 Nieoceniona rola architekta na etapie projektu – prawidłowe wymiarownie.
VI.4 Komentarz z roku 2002 do normy PN-ISO 9836:1997 zaskoczeniem deweloperów.
VI.5 Powoływanie się na błędne informacje.
VI.6 Powoływanie się na niewłaściwe definicje.
VI.7 Co na to wytyczne banków?
VI.8 Czy notariusz sprawdza zgodność umowy z przepisami?
VI.9 Kto się podkłada? – geodeci pozywani do sądów.
VI.10 Kto uporządkuje chaos prawny?
VII.11 Pozwy sądowe za wliczanie powierzchni pod ścianami.

Zdradzamy tajniki Ekspertyzy

Zasady sprzedaży Publikacji

Klient Zamawia Publikację poprzez formularz zamówienia lub poprzez akceptację oferty wysłanej mailem;

Zespół Geodetic & INVESTOR REE kontaktuje się z Klientem w celu potwierdzenia zasadności kupienia e-booka.

Po akceptacji ceny Klient opłaca fakturę wystawioną przez Efemeryda Adrian Hołub (wysłanie potwierdzenia przelewu może przyspieszyć realizację zamówienia);

Publikacja jest przekazywana wyłącznie w formie elektronicznej;

Publikacja opatrzona jest indywidualnym kodem QR i znakiem wodnym przypisanym danemu Klientowi. Kod QR i znak wodny umieszczone są na każdej stronie opracowania;

Geodetic & INVESTOR REE udostępnia plik mailowo wyłącznie osobom, które zostały zgłoszone przez Klienta (nazwisko, mail). Rozpowszechnianie publikacji innym osobom a w szczególności osobom i podmiotom spoza firmy / organizacji, która zakupiła Produkt jest zabronione i stanowić będzie naruszenie praw autorskich i zawartej umowy;

Plik pdf posiada blokadę przed drukiem;

Plik pdf posiada blokadę kopiowaniem treści;

Otwarcie pliku pdf następuje przez indywidualnie hasło dostępu.

Część zapisów Klient otrzymuje w wersjo otwartej (dotyczy zapisów do wykorzystania w umowach, prospekcie informacyjnym, kartach lokali itp.)

Nie wiesz jak przeprowadzić podział lokalu mieszkalnego po 13 lutego 2026 r.?

Chcesz poznać procedurę krok po kroku?

Za 24h możesz mieć publikację

15 000 zł netto + 23% VAT

Najniższa cena z 30 dni 15 000 zł netto + 23% VAT

c

Zadzwoń! Dostosujemy Twoje dokumenty do aktualnych przepisów, a Ty zajmiesz się budową!

Możliwe jest również poprowadzenie szkolenia w powyższym zakresie w Twojej firmie. Zapraszamy do współpracy. 
Adrian Hołub 608 577 042, adrian.holub@geodetic.co 

Oświadczenie. Ja Adrian Hołub, zawarte w Ekspertyzie treści przedstawiam jako ekspert z 18-letnim doświadczeniem prawnym i praktycznym w tym zakresie. Treść moich zapisów czy wybrane treści byłyby identyczne, gdybym je pisał na zlecenie sądu jako biegły sądowy, czy jako członek Polskiego Komitetu Normalizacyjnego. Zapisy należy czytać i rozpatrywać całościowo (łącznie), wyciągnięcie pojedynczych zdań czy pojedynczych fragmentów z treści może dać mylne wnioski. Treść Ekspertyzy stanowi utwór w rozumieniu ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Zabrania się cytowania, kopiowania, rozpowszechniania jakiegokolwiek fragmentu Ekspertyzy. Treść jest chroniona prawem autorskim. Korzystanie z materiałów przysługuje wyłącznie osobom / firmom, które zakupiły Ekspertyzę. Osoba, która zakupiła Ekspertyzę oświadcza, że treści i materiały przekazane w Ekspertyzie będą wykorzystywane wyłącznie w  celu inwestycji budowlanych prowadzonych w jej firmie. Zabrania się kopiowania, rozpowszechniania, drukowania i cytowania w jakiejkolwiek formie przez osoby spoza firmy, która zakupiła Ekspertyzę bez pisemnej zgody autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.