-5.1 C
Warszawa
piątek, 3 lutego, 2023

Inwestycja mieszkaniowo-usługowa na wynajem za 2 mln zł

Strona główna Nieruchomości mieszkaniowe Inwestycja mieszkaniowo-usługowa na wynajem za 2 mln zł

Jak zwiększyłem wartość swojej nieruchomości?  

Artykuł opublikowany w Roczniku INVESTOR [3] 2019

Działkę o powierzchni 440m2 w Warszawie w dzielnicy Ursus kupiłem za 470 tyś. zł. Celowo wybrałem działkę z ruiną i problemami, bo na takich zarabia się najwięcej. Świadomie porwałem się na 3-letni proces budowy, kiedy to po zastosowaniu trików dwukondygnacyjny domek jednorodzinny zamienia się właśnie w 4–kondygnacyjny budynek mieszkaniowo-usługowy. W 2019 roku oddaję lokale na wynajem. Jak przeszedłem proces budowlany, który wygeneruje mi 20 tyś zł netto/mc przychodu? Jakie zastosowałem triki, żeby zwiększyć wartość inwestycji? Pokażę na liczbach, dlaczego taka inwestycja jest bardziej opłacalna niż wieloletnie „flipowanie”.

Zarobić na kupnie działki

O działkę w dobrej cenie i lokalizacji na rynku warszawskim jest trudno. Wiedząc, jakim budżetem dysponuję, jaką mam zdolność kredytową, zabezpieczenia majątku i plany na przyszłość szukałem działki, co zajęło mi około pół roku. Upatrzyłem sobie jedną o powierzchni 440m2 na warszawskim Ursusie, która wyceniona była na 1,2 mln zł. Na działce stała ruina, w której nikt nie mieszkał a która zaniżała wartość nieruchomości. Wokół budynku rosło ok 20 drzew, które kolidowały z budynkiem, liniami energetycznymi i ogrodzeniem. Wszystkie należało usunąć, co też zaniżało wartość nieruchomości. Nieruchomość była własnością trojga, częściowo skłóconego rodzeństwa z różnych miast Polski w wieku od 50 do 80 lat. Po blisko rocznych negocjacjach, licznych spotkaniach z trzema współwłaścicielami i ich prawnikami kupiłem nieruchomość za 470 tyś zł. Można by rzecz, zaoszczędziłem bardzo dużo pieniędzy. Nie miałem żadnego doradcy ani prawnika. Nie jestem też żadnym czyścicielem, posuwającym się do nieetycznych zagrywek w celu nabycia nieruchomości. Po prostu negocjowałem uparcie przez rok czasu i namawiałem ich do sprzedaży kłopotliwej dla nich nieruchomości.

Dałem sobie wybór tego, co zbuduję

Działka nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dlatego konieczne było wystąpienie o warunki zabudowy (WZ). W pierwszej kolejności wystąpiliśmy o WZ na budynek jednolokalowy, dwukondygnacyjny z niewielką nadbudową na trzeciej kondygnacji w stosunku do pierwotnej ruiny. Otrzymaliśmy zgodę. Przyszła kolej na wystąpienie o zgodę na coś większego. Można, bowiem uzyskać różne decyzje o WZ na jedną działkę i dopiero po otrzymaniu prawomocnego pozwolenia na budowę według jednej z otrzymanych WZ-tek pozostałe decyzje się dezaktualizują. Do analizy parametrów działki przyjęliśmy „kołnierz” wokół nieruchomości, który nam bardziej pasował do analizy. Wybieranie na skraju kołnierza działek, na których znajdują się 6-kondygnacyjne bloki mieszkaniowe i omijanie tych, które nie mają zabudowy to jeden z trików, którymi może manewrować geodeta i architekt w celu uzyskania lepszych parametrów zabudowy w WZ-tce. Inwestorzy często nie mają w tym zakresie wiedzy.

Zwiększyłem wysokość budynku

Przez sprawdzenie wysokości budynku w m i w kondygnacjach weryfikuje się opłacalność inwestycji. Nie wiem, czemu inwestorzy i architekci, gdy widzą czerwone pieczątki na mapach urzędowych twierdzą, że są tam poprawne dane. Co więcej, nie przyjdzie im do głowy, że mogą być niepoprawne. Też tak kiedyś myślałem.  Ponad 95% budynków w kołnierzach  pomiarowych mierzonych przez nas przy kilku podobnych sytuacjach miały na mapie zaniżone wysokości! Zweryfikowałem to również na mojej inwestycji. Okazało się, że sąsiednie budynki wokół mojej planowanej inwestycji były wyższe o 0,5-2m w stosunku do tego co było wpisane na mapach będących załącznikiem graficznym do opinii urbanistycznej przy wydaniu WZ-tki. Zaktualizowaliśmy dane w urzędzie. W drugiej WZ-tce, o którą wystąpiłem dostałem możliwość zabudowy do 12,2m wysokości licząc od istniejącej rzędnej terenu do głównej kalenicy. Wspomnę również, że do pomiaru wysokości budynku, gdy walczymy o każdy centymetr wysokości budynku ogromne znaczenie ma to, jak nisko architekt zaprojektuje najniżej położone wejście do budynku i jak ono będzie usytuowane względem terenu przy tym wejściu. Zgodnie z przepisami geodezyjnymi wysokość budynku mierzy się od najniżej położonego wejścia do budynku. Otrzymana w WZ-tce maksymalna wysokość pozwoliła nam na zaprojektowanie czterech kondygnacji budynku. Kupiłem działkę z 2-kondygnacyjnym domem jednorodzinnym w ruinie a buduję 4-kondygnacyjny budynek pięciolokalowy (z dwoma lokalami handlowymi w parterze i trzema lokalami mieszkaniowymi na wyższych piętrach) o większej powierzchni zabudowy. Oznacza to, że zwiększyłem ponad dwukrotnie powierzchnię najmu, a więc i moje comiesięczne zyski.

Nie bój się zaskarżać

W trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę musiałem posunąć się do zaskarżenia urzędu dzielnicy w sprawie wydania odmownej decyzji o pozwoleniu na budowę. Odwołanie do wojewody to jeden z aspektów, który przez niekompetentnego urzędnika spowodował opóźnienie mojej inwestycji o blisko rok. Urzędnik, który nie wiedział jaką decyzję ma wydać w kwestii zaproponowanych w projekcie platform garażowych wydał nam decyzję odmowną na całe pozwolenie i stwierdził mimochodem „ja nie wiem, niech zdecyduje wyższa instancja”. Poza zdenerwowaniem zostało nam opisać sprawę na kilkadziesiąt stron i przesłać do wojewody celem uzasadnienia rozwiązań projektowych, przytoczenia wyroków sądowych i przedstawienia przykładów inwestycji, na których analogiczne rozwiązania zostały dopuszczone. Decyzja wojewody potwierdziła nasze myślenie a urzędnik otrzymał reprymendę za przerzucanie swoich obowiązków na wyższą instancję. Wojewoda z trzech możliwych kompetencji jakie miał w ręku (zgoda na pozwolenie, odmowa, ponowne rozpatrzenie pozwolenia na budowę) wybrał  ostatnie. Nie muszę chyba informować o tym jak urząd, do którego wróciłem z tą samą sprawą i jednocześnie złożoną skargą na urzędnika wskazywał mi kolejne uwagi (mimo iż nie miał prawa dodawać nowych po tych już wcześniej wskazanych), przeciągał nam wszystkie decyzje i pisma. Dochodziły do tego życzliwe protesty sąsiadów, którym przeszkadzało wszystko. Udało się. Pracownia architektoniczna, która mnie obsługiwała w tym zakresie w swoim kilkunastoletnim doświadczeniu zawodowym oprócz mnie, miała tylko kilku klientów, którzy odważyli się na odwołanie do wyższej instancji.

Przygotuj zdolność kredytową

Bardzo wiele osób pyta mnie o ten projekt, o koszty i przychody i gdy im to opowiadam to mówią, że też tak chcą – już teraz, zaraz. Nie da się przygotować do inwestycji w jeden dzień czy miesiąc. Banki dla inwestorów bez doświadczenia mają bardzo rygorystyczne warunki. W moim przypadku, bardzo korzystne było moje wieloletnie działanie w branży nieruchomości. Uwierzyli, że sobie poradzę z procesem budowlanym. Jednak na ładne oczy kredytów nie dają – liczby też muszą się zgadzać. Wyciągi z kont bankowych, PIT-y roczne, dochody z działalności, historie kredytowe, sposób rozliczeń podatkowych, terminowe płatności podatków i składek ZUS – to wszystko jest skrupulatnie analizowane. Mocno analizowane są również codzienne, prywatne wydatki i tutaj również są sposoby na to, aby korzystnie wypaść przed bankiem. Wymaga to tylko trochę logicznego myślenia i bycia konsekwentnym w pewnych działaniach przez ostatnie dwa pełne lata (w rozumieniu rozliczeń podatkowych).

Otocz się ekspertami

Po co Ci inspektor nadzoru? Znasz się przecież na nieruchomościach.” – słyszę często opowiadając o tym jak zorganizowałem cały proces budowlany. Fakt, inspektora nadzoru opłacam dodatkowo ze swojej kieszeni poza finansowaniem z kredytu i jest to koszt rzędu 5 tyś zł/mc. Na początku, wahałem się czy jest mi to potrzebne, bo to dość duży wydatek, ale dziś, na finiszu inwestycji stanowczo stwierdzam, że zrobiłbym tak samo, gdybym drugi raz rozpoczynał ten proces. Ilość sprawdzonych elementów, materiałów, zamówień; pilnowanie porządku; sprawdzanie odbieranych etapów budowy i dobre rady w zakresie zmian w materiałach czy rozwiązaniach były bezcenne. Znam wiele inwestycji, na których nie było kontroli inwestora ani nie było też inspektora z ramienia inwestora. Znam również takie inwestycje, gdzie geodeci czy inni specjaliści kryli generalnego wykonawcę przed inwestorem. Tuszowali poważne błędy budowlane. To na inwestorze ciąży obowiązek i odpowiedzialność pilnowania jego własnego majątku. Dodam tylko, że mój inspektor nadzoru nie jest wybranym przypadkowo z rynku. Jest to człowiek, którego znam od wielu lat, współpracowałem z nim przy różnych projektach dla moich klientów i mam do niego ogromne zaufanie.

Brakuje rąk do pracy

Największym problemem tej inwestycji jest brak ciągłego dostępu do osób, które fizycznie budują budynek. Niestety na rynku teraz nie ma rąk do pracy i nie jest to tylko mój problem. Do tej pracy wykonawcy ściągają zazwyczaj osoby ze Wschodu – nie tylko z Ukrainy, Rosji ale i z Gruzji czy nawet dalekiego Kazachstanu. Część z nich „przerzuciła się” na otwarty dla nich w tym roku rynek niemiecki, co spotęgowało problem. Osoby te nie znają często języka polskiego czy angielskiego, w innym czasie obchodzą święta i dodatkowo muszą wracać co 1,5 miesiąca na pewien okres czasu do swoich rodzin a wykonawca musi organizować inną ekipę. Ponadto świetnie wiedzą, że w Polsce nie ma komu pracować na budowach i czasami to wykorzystują. Ja jako inwestor, bardzo często muszę łagodzić konflikty między stronami, żeby tylko kogoś nie rozdrażnić, żeby ludzie nie zeszli z budowy. Kiedyś inwestor kontrolował i wymagał, a dzisiaj niestety musi być „dobrym wujkiem”. Przypadki podkupowania pracowników to problem dnia codziennego, przynajmniej na rynku warszawskim. Rekordową akcję, o której słyszałem to podkupienie z dużej budowy w Warszawie blisko 100 osób, które zniknęły z budowy jednego dnia. To wszystko powoduje, że bardzo trudno jest planować harmonogram prac, żeby był on w zaplanowanych z bankiem terminach. Należy to mieć na uwadze i przewidzieć bufory czasu.

Oczekuj nieoczekiwanego

Niespodziewane sytuacje i wydatki to standard na budowach w dzisiejszych czasach. W przypadku mojej budowy również tak było. Jednym z problemów był poziom wody, który się podniósł przez okres zimy. Oczywiście wykonaliśmy badania geologiczne i geotechniczne w momencie składania dokumentów do decyzji o WZ. 30-centymetrowy zapas lustra wody podziemnej do fundamentów podniósł się o 70 cm, a więc był powyżej poziomu fundamentów zaprojektowanego garażu podziemnego. Miałem dwa wyjścia, albo wykonać pozwolenie zamienne i zmienić konstrukcję budynku albo wykonać „białą wannę”, która zabezpiecza podziemny garaż przed ewentualnym podsiąkaniem wody. O ile to pierwsze wiązałoby się z około półrocznym opóźnieniem, to drugie wiązało się z dodatkowym wydatkiem rzędu 80 tyś zł. W związku z tym, że buduję budynek dla siebie i którym zamierzam zarządzać przez wiele lat wybrałem to drugie, a koszt pokryłem z własnej kieszeni. Wolę zapłacić teraz niż za kilka lat walczyć z wilgocią, pleśnią czy podtopieniami. Roboty ziemne, igłofiltry, zrobienie białej wanny, zamiana bloczków fundamentowych na wodoodporny beton – to ułamek prac, który był konieczny w tym jednym etapie.

Niebezpieczne inwestowanie

Czy osoby bez doświadczenia, które z rynku ”fliperów” tak ochoczo przechodzą na rynek deweloperski są świadomi takich ekstra wydatków i nieprzewidzianych opóźnień? Niestety na wielu szkoleniach deweloperskich propagowana jest wizja łatwego zarabiania pieniędzy z deweloperki. Niewiarygodny jest entuzjazm słuchaczy pochodzących często z branż dalekich od  branży nieruchomości. W kuluarach można słyszeć takie rozmowy: „to co wracamy, robimy wspólną inwestycję?”, albo „sprzedam mieszkanie ciotki to będę miał na wkład własny”. Gdzie jest moralność tych wszystkich szkoleniowców, którzy mają tylko jedną wizję – zarobić na szkoleniu, sprzedać książki, audiobooki i swój czas jako mentora w trakcie budowy. Bardzo często na takich szkoleniach, jak przynęta wystawiane są osoby, którym się udało – jako wzór do naśladowania. Jaki stanowią % wśród tych wszystkich ludzi, którzy rzucają pracę, porywają się na inwestowanie i tracą majątek życia?

„Znam również takie osoby, które odbierały sobie z takich powodów życie, bo kupiły działkę, na której nie da się nic zbudować, bo nikt nie pomyślał, że warto sprawdzić granice działki. Nie straszę tu nikogo, tylko uczulam, żeby zachować rozsądek. Kieruję to nie tyle do potencjalnych młodych inwestorów ale do szkoleniowców, którzy z entuzjazmem mówią o łatwych pieniądzach z nieruchomości.”

Czasami myślę, że może ci młodzi inwestorzy mają łatwiej, bo przez to, że nie mają wiedzy o procesach budowlanych, pozwoleniach, projektach, nie martwią się problemami, które mogą im się przytrafić. Może im jest łatwiej robić to bez świadomości ryzyka? Ja, działając w branży 12 lat mogę całymi dniami opowiadać o setkach poważnych błędów w procesach inwestycyjnych, które spotkałem u swoich klientów – od małych domków po duże galerie handlowe czy biurowce. Mimo to, nie znam wszystkich możliwych do popełnienia błędów i na pewno popełnię jeszcze wiele własnych. Jednak jestem tego świadomy i przygotowany do tego finansowo. Mam też wyjścia awaryjne – jakie?

Przyjmuję czarne scenariusze

Nie chodzi tu o czarnowidztwo, ale o rozsądek. Generalnie jestem optymistą, ale twardo stąpam po ziemi. Jest to szczególnie ważne, gdy ma się rodzinę i zobowiązania. Inwestycja za 2 mln zł to nie jest kupno telewizora czy nawet samochodu – przynajmniej dla mnie, mimo, że jako doradca brałem udział przy transakcjach nieruchomości o wielomilionowych wartościach. Telewizor można sprzedać a inwestycji, które stoją niedokończone jest mnóstwo. Rozsądek i gotowość na ewentualne czarne scenariusze są szczególnie ważne, gdy odpowiada się za inwestycję majątkiem prywatnym. Jak zatem się zabezpieczyłem? Przede wszystkim, budynek został zaprojektowany w taki sposób, aby wyodrębnić 5 lokali. Zawsze mam możliwość sprzedaży jednego czy dwóch i tym samym mam na spłatę zobowiązań finansowych jednocześnie zostawiając sobie pozostałe lokale, które spłacają zobowiązania i zostaje jeszcze coś na życie. Posiadam również inne nieruchomości, które stanowią zabezpieczenie finansowe a na sam proces budowy mam dodatkowo odłożone pieniądze na wydatki ekstra – tak jak to było w przypadku wspomnianej wcześniej „białej wanny”.

Inwestycja mieszkaniowo-usługowa na wynajem za 2 mln zł

Inwestuj sam i ograniczaj konflikty

Bardzo popularne są teraz inwestycje, gdzie potencjalni inwestorzy wkładają pieniądze i mają lokal lub dwa ze zwrotem inwestycji rzędu 7%. Tym samym przy prywatnym akademiku czy apart hotelu powstaje grupa wielu inwestorów, którzy muszą się dogadywać w wielu kwestiach. Zakładanie później wspólnot i zarządzanie takimi nieruchomościami jest kłopotliwe – rozbieżne zdania, inne założenia finansowe na ewentualne fundusze remontowe, inne oczekiwania co do standardu budynku, itp. Ja wyznaję zasadę, że lepiej zrobić mniejszą inwestycję wolniej i samodzielnie niż iść na skalę i partycypować w dużych projektach, które często przynoszą jednostkowo mniejsze pieniądze i przysparzają wielu kłopotów. O pułapkach zbiorowych inwestycji można przeczytać w artykule „Ryzyko przy inwestycjach w nieruchomości wypoczynkowe. Dlaczego inwestorom musi zależeć przede wszystkim na ciągłości działań?” – autorstwa  mec. Macieja Sobkowiaka, dyrektora działu prawnego, Nickel Development)

Niedocenione amortyzacje

Po konsultacjach z radcami prawnymi i księgowymi jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji ustaliłem, że koszty inwestycji będą pokrywane w ramach mojej działalności gospodarczej. Słyszałem głosy, że jestem niepoważny, że ryzykuję własnym majątkiem. Jednak robię to dla siebie, sam pilnuję procesu budowlanego i sam będę tym zarządzał przez lata – moją motywacją jest zatem zrobić to najlepiej jak umiem. Poruszę tu jednak inny aspekt, który dotyka fliperów i młodych inwestorów, którzy kupują te nieruchomości na siebie, jako osobę fizyczną. Wykonywanie inwestycji na działalność pozwala na odliczanie odsetek od kredytu oraz amortyzację budynku po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Odliczanie podatku VAT za poszczególne wydatki odbywa się na bieżąco w trakcie trwania procesu inwestycyjnego. Powoduje to pomniejszanie dochodu i podatku dochodowego z tytułu działalności czego nie bierze pod uwagę większość młodych inwestorów, którzy przechodzą z flipowania na deweloperkę. W przypadku mojej inwestycji amortyzacje po zakończonej budowie stanowić będą kwotę o uśrednionej wartości ok. 6 tyś zł /mc przez cały okres kredytowania. Pomniejszy to podstawę do wyliczenia podatku dochodowego każdego miesiąca w ramach wykonywanej działalności. Oczywiście, amortyzacje różnych sprzętów są liczone według różnych stawek odpisów w zależności od sprzętu i charakteru lokalu, w którym się on znajduje. Podaję mocno uśrednione dane dla pokazania skali korzyści finansowych.

„Kiedyś jeden z inwestorów z kilkudziesięcioletnim doświadczeniem powiedział mi „tylko głupi inwestuje w nieruchomości za swoje pieniądze”. Wyjaśnił mi, że od tego są banki, że to najtańszy i najszybszy pieniądz na te cele. Będąc na finiszu mojej inwestycji i mając przepracowane wszelkie analizy finansowe, podatkowe w praktyce wiem, że miał rację.”

Kredyt hipoteczny czy inwestycyjny?

Tutaj nie zdradzę wielu informacji, bo jest to know-how, którym dzielę się w ramach prowadzonych szkoleń na temat tej inwestycji wraz z moim doradcą finansowym od kredytów. Zdradzę jedynie, że wiem jak pozyskać blisko dwukrotnie niższy kredyt od tego dedykowanego takim celom. Zajęło mi to blisko rok przed rozpoczęciem inwestycji, jednak korzyści finansowe jakie udało mi się uzyskać rekompensują mi ten czas i mogę śmiało stwierdzić, że jest to kolejna potężna oszczędność – po tej wygospodarowanej przy zakupie działki. Wkład własny w inwestycję wyniósł >580 tyś zł – zakup działki, przeprowadzenie dwóch WZ-tek, wycinka 20 drzew, wyburzenie budynku, projekt budowlany, odwodnienie budynku na etapie budowy, opłacanie dodatkowo inspektora nadzoru budowlanego z mojego ramienia i inne drobniejsze wydatki. Po ilu latach zatem zwróci mi się ta inwestycja?

Flip czy inwestycja na wynajem?

Porównywałem kiedyś dla środowiska fliperów ile należy zrobić transakcji fliperskich, żeby zarobić tyle co ja na tej inwestycji. Oto szacowane, uśrednione liczby. Powierzchnia fliperskiego mieszkania to 50m2 a powierzchnia mojej działki to 440m2 i 550m2 powierzchni całkowitej budynku. Czas całkowitej realizacji flipa to minimum 2 miesiące, a czas realizacji mojej (trudnej) budowy to 3 lata – przy łatwej inwestycji tej wielkości może to być ok. 1,5 roku. Kapitał niezbędny do zainwestowania i wykonania całej inwestycji przy flipie to ok 200-400 tyś zł a tu jest to 2 mln zł. Kapitał własny niezbędny do zainwestowania na początku przy flipie to ok 30-50 tyś. zł a w moim przypadku 530 tyś. zł z działką. Czas jednej osoby poświęcony na faktyczną obsługę inwestycji w przypadku flipa wynosi przy 4 flipach rocznie około 1-2 dni w tygodniu a w mojej inwestycji około 2-3 miesiące przez te 3 lata. Przyjmuję tu średnio zsumowany czas całego procesu dla jednej osoby. Czas samego remontu flipa wynosi około 3-4 tygodnie i zajmuje inwestorowi faktycznie 1-2 dni w tygodniu. W mojej inwestycji czas samej budowy to około 1 rok a poświęcony mój inwestorski czas szacuję na 1 dzień w tygodniu przez rok. Czas obsługi zrealizowanej już inwestycji przy flipie ogranicza się do procesu sprzedaży (pokazywanie lokalu, umowa, notariusz, spotkania) i zajmuje średnio kilka dni przy każdym flipie. Proces wynajmu mojej inwestycji (zmiany najemców, faktury, rozliczenia mediów, obsługa budynku) to średnio 1 dzień w miesiącu. Jeden flip to zysk średnio 35 tyś zł.

„Przy 4 flipach, bo tyle minimum wykonuje dobry fliper mamy zyski roczne rzędu 140 tyś zł. Zysk z najmu mojej inwestycji to 15-20 tyś. zł / mc (w zależności od konfiguracji wynajmowanych lokali). Przyjmijmy, że jest to 18 tyś. zł/mc netto. Daje to 216 tyś. zł netto rocznie i zarabia na mnie w kolejnych latach.”

Nie muszę biegać za kolejną nieruchomością, za kolejnym negocjowaniem ze sprzedającym, za kolejnym kredytem czy inwestorem – co roku obsługuję tę samą inwestycję. Dodam jedynie to, że w powyższym zestawieniu nie brałem pod uwagę opisanych wyżej oszczędności wygenerowanych przy zakupie działki czy przy negocjacjach kredytowych. Takich wartości nigdy nie uzyska się przy zakupie 50-70-metrowego mieszkania pod flipa.

O ile zwiększyłem wartość nieruchomości?

Budynek przeznaczony będzie na najem – parter na usługi, a poszczególne piętra na mieszkania i nieuciążliwe biura, co daje możliwość uzyskiwania stałych przychodów z tytułu najmu lokali. Inwestycja jest rentowna, a przychody pokryją w całości raty kredytu i dodatkowo pozwolą na uzyskanie wysokiego dochodu z tytułu najmu. Nadwyżki te będą w pierwszej kolejności przekazywane na rzecz wcześniejszych nadpłat kredytu, bo nie jest to moje jedyne źródło dochodu. Na co dzień współprowadzę spółkę Geodetic. Według operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego na czas kupowania nieruchomości wartość rynkowa działki o powierzchni 440m2 z dwukondygnacyjną ruiną wynosiła 465 tyś zł. Wartość rynkowa po zakończeniu inwestycji o powierzchni użytkowej >530m2 wynosi ponad 2,3 mln zł, gdzie sama budowa z działką kosztowała blisko 2 mln zł. Skrupulatnie wykonaliśmy biznes plan, w którym ujęto comiesięczne koszty eksploatacyjne, podatki, obsługę administracyjną oraz wszystkie przychody, odpisy podatku VAT, odpisy odsetek z kredytu i amortyzacje środków trwałych po odbiorze budynku według obowiązujących przepisów podatkowych. Pozyskany kredyt to comiesięczna kwota 6,5 tyś zł/mc (po uruchomieniu całej kwoty). Szacowane przychody to ok. 20 tyś. zł netto / mc. Wkład własny wniesiony w nieruchomość to 580 tyś zł. Domyślam się, że dla wielu początkujących inwestorów taki wkład własny jest nieosiągalny, jednak i na to są sposoby – wystarczy tylko chcieć się tym dogłębnie zainteresować.

Kiedy zwrot z inwestycji?

W zależności od tego jak szybko z nadwyżki pieniędzy (różnica między przychodami z najmu a kosztami kredytu i obsługi budynku) będę spłacał kredyt – moja inwestycja zwróci się w 7 do 11 lat. Ile zatem musiałbym czasu pracować by z własnych pieniędzy z pensji czy z działalności zbudować bez kredytu taką inwestycję? Pomijam fakt „podwójnego” opodatkowania – najpierw pensji a potem kupowanych materiałów/usług, które osobie prywatnej bez firmy nie pomniejszą podatku dochodowego poprzez amortyzację ani nie dadzą możliwości odliczenia podatku VAT. Średnie wynagrodzenie w Polsce w 2019 według GUS to 3680 zł netto/mc. Przy średniej krajowej musiałbym pracować 45 lat na taką inwestycję. Można powiedzieć, że to nieopłacalne i bez sensu. Przy pensji rzędu 10 tyś zł netto / mc daje to już możliwość odłożenia na budowę po 16 latach. Moja inwestycja w najszybszej perspektywie zwraca się po 7 latach, przy założeniu, że 100% zysków z najmu przeznaczam na spłatę kredytu.  Można to zatem uogólnić, że 3-letnie zaangażowanie w 7 lat zwiększa mój majątek o 2 mln zł i pozwala mi na pasywny dochód w kolejnych latach.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Adrian Hołub

CRE Advisor, Geodetic Board Member, Investor Trainer, Author, Lecturer, Surveyor

14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co

Gotowce inwestycyjne

Nabywanie nieruchomości rolnych nie jest niemożliwe

Przepisy ograniczające obrót ziemią, w powszechnej opinii są w Polsce bardzo restrykcyjne. Zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa...

Nowe stopy referencyjne są odporniejsze na manipulacje, ale rynek potrzebuje czasu na przystosowanie się do zmian

Minęło dziesięć lat od wybuchu skandalu związanego z manipulowaniem przez pracowników niektórych instytucji...

Memorandum nieruchomościowe. Jak opisać sprzedawaną nieruchomość?

Memorandum nieruchomościowe. Jak opisać sprzedawaną nieruchomość? Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member, Court Expert,...

Lokale inwestycyjne: podsumowanie 2020 i prognozy 2021

Lokale inwestycyjne: podsumowanie 2020 i prognozy 2021 Większa aktywność inwestorów indywidualnych i stabilność cen, skutki epidemii odczuwalne, ale w zasadzie...
SPONSOROWANE

Buduj i sprzedaj

Nowa Ustawa Deweloperska. Kosztowny system gwarancji i obostrzeń.

Nowa Ustawa Deweloperska Kosztowny system gwarancji i obostrzeń Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE...

Młodzi chcą inwestować efektywnie

Młodzi chcą inwestować efektywnie Przedstawiciele pokoleń Y i Z, popularnie określanych Milenialsami, stają się coraz aktywniejsi na rynku inwestycyjnym....

Co drugi inwestor spodziewa się wzrostu aktywności w Europie Środkowo-Wschodniej

Co drugi inwestor spodziewa się wzrostu aktywności w Europie Środkowo-Wschodniej Po roku doświadczeń związanych z pandemią, połowa inwestorów nieruchomościowych...

Powstają nowe strefy przemysłowe

Powstają nowe strefy przemysłowe Gdzie w Polsce znajdziemy ogromne tereny inwestycyjne z zapleczem infrastrukturalnym? Terenów inwestycyjnych...
SPONSOROWANE

Buduj i wynajmuj

Heimstaden powiększa portfel mieszkań na wynajem w Polsce

Heimstaden powiększa portfel mieszkań na wynajem w Polsce Heimstaden Bostad, wiodąca europejska spółka z sektora nieruchomości na wynajem, ogłosiła...

Młodzi chcą inwestować efektywnie

Młodzi chcą inwestować efektywnie Przedstawiciele pokoleń Y i Z, popularnie określanych Milenialsami, stają się coraz aktywniejsi na rynku inwestycyjnym....

Co drugi inwestor spodziewa się wzrostu aktywności w Europie Środkowo-Wschodniej

Co drugi inwestor spodziewa się wzrostu aktywności w Europie Środkowo-Wschodniej Po roku doświadczeń związanych z pandemią, połowa inwestorów nieruchomościowych...

Powstają nowe strefy przemysłowe

Powstają nowe strefy przemysłowe Gdzie w Polsce znajdziemy ogromne tereny inwestycyjne z zapleczem infrastrukturalnym? Terenów inwestycyjnych...

Flipy

Wywiad z Wojciechem Orzechowskim. Zawirowania na rynku nieruchomości – Hossa czy bessa?

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 Dzieje się na rynku...

Wiedza to Twój majątek. Co może przeszkodzić w inwestowaniu w nieruchomości?

Wiedza to Twój majątek Co może przeszkodzić w inwestowaniu w nieruchomości? Artykuł publikowany w...

Gotowce inwestycyjne na gruntach. Sposoby zarabiania na nieruchomościach.

Gotowce inwestycyjne na gruntach Sposoby zarabiania na nieruchomościach Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate...

Inwestycja mieszkaniowo-usługowa na wynajem za 2 mln zł

Jak zwiększyłem wartość swojej nieruchomości?   Artykuł opublikowany w Roczniku INVESTOR 2019

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
Nie można kopiować treści tej strony.