Jak zwiększyć wartość nieruchomości?
Artykuł opublikowany w Roczniku INVESTOR [3] 2019. Aktualizacja 21.01.2025 r.
Postanowiłem odświeżyć niniejszy artykuł napisany w 2019 r., bo cieszy się dużym zainteresowaniem Czytelników. Chętnie podzielę się swoim doświadczeniem, konkretnymi liczbami, zyskami, bo to daje możliwość odniesienia się Czytelnika-Młodego Inwestora do swojej sytuacji finansowej. Działkę o powierzchni 440m2 w Warszawie w dzielnicy Ursus kupiłem w 2016 r. za 470 tys. zł. Celowo wybrałem działkę z ruiną i problemami, bo na takich zarabia się najwięcej. Świadomie porwałem się na 3-letni proces budowy, kiedy to po zastosowaniu trików dwukondygnacyjny domek jednorodzinny zamieniłem w 4–kondygnacyjny budynek mieszkaniowo-usługowy. To była moja pierwsza inwestycja, którą rozpocząłem jak miałem 35 lat. W 2020 roku oddałem lokale na wynajem. Dzisiaj w 2025 r. nieruchomość warta jest +5 mln zł. Budynku jednak nie sprzedaję – zostawiłem go na wynajem, bo takie miałem początkowe założenie. Ile na nim zarabiam? Wynajem 7 lokali przynosi mi średnio 50 tys. zł miesięcznie, a moje zaangażowanie w obsługę nieruchomości zajmuje mi średnio 1-2 dni w miesiącu. Pustostany? W przeciągu 5 lat najmu może z jeden miesiąc w jednym lokalu w okresie pandemii był przestój – reszta w trybie ciągłym jest wynajęta. Jakie zastosowałem triki, żeby zwiększyć wartość inwestycji? Pokażę, dlaczego moim zdaniem na początku przygody z inwestowaniem w nieruchomości, taka inwestycja jest korzystniejsza niż wieloletnie „flipowanie” czy budowanie na sprzedaż czyli klasyczna deweloperka. Nie jestem bajkopisarzem, dlatego podaję linka, gdzie możesz zobaczyć rzuty lokali i opis nieruchomości, o której mowa w niniejszym artykule www.realestate.geodetic.co. Podczas wielu szkoleń i konferencji mówię, że inwestowanie w nieruchomości jest trudne, bo dzisiaj nie ma łatwych inwestycji, ale jest to również bardzo opłacalne. Pisząc ten artykuł w 2019 roku zakładałem, że inwestycja zwróci się do 7lat lub w innym wariancie do 11 lat. Co mogę powiedzieć po upływie 5 lat? Przeczytaj.
Zarobić na kupnie działki
O działkę w dobrej cenie i lokalizacji na rynku warszawskim jest trudno. Wiedząc, jakim budżetem dysponuję, jaką mam zdolność kredytową, zabezpieczenia majątku i plany na przyszłość szukałem działki, co zajęło mi około pół roku. w 2016 r. upatrzyłem sobie jedną o powierzchni 440 m2 w warszawskim Ursusie, która wyceniona była na 1,2 mln zł. Na działce stała ruina, w której nikt nie mieszkał a która zaniżała wartość nieruchomości (patrz fot. niżej). Wokół budynku rosło ok 20 drzew, które kolidowały z budynkiem, liniami energetycznymi i ogrodzeniem. Wszystkie niestety należało usunąć, co też zaniżało wartość nieruchomości. Nieruchomość była własnością trojga, częściowo skłóconego rodzeństwa z różnych miast Polski w wieku od 50 do 80 lat. Po blisko rocznych negocjacjach, licznych spotkaniach z trzema współwłaścicielami i ich prawnikami kupiłem nieruchomość za 470 tys. zł. Można by rzecz, zaoszczędziłem bardzo dużo pieniędzy. Nie miałem żadnego doradcy ani prawnika. Nie jestem też żadnym czyścicielem, posuwającym się do nieetycznych zagrywek w celu nabycia nieruchomości. Po prostu negocjowałem uparcie przez rok czasu i namawiałem ich do sprzedaży kłopotliwej dla nich nieruchomości.
Dałem sobie wybór tego, co zbuduję
Działka nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dlatego konieczne było wystąpienie o warunki zabudowy (WZ). W pierwszej kolejności wystąpiliśmy o WZ na budynek jednolokalowy, dwukondygnacyjny z niewielką nadbudową na trzeciej kondygnacji w stosunku do pierwotnej ruiny. Otrzymaliśmy zgodę. Przyszła kolej na wystąpienie o zgodę na coś większego. Można, bowiem uzyskać różne decyzje o WZ na jedną działkę i dopiero po otrzymaniu prawomocnego pozwolenia na budowę według jednej z otrzymanych WZ-tek pozostałe decyzje się dezaktualizują. Do analizy parametrów działki przyjęliśmy obszar wokół nieruchomości, który nam najbardziej pasował do analizy. Wybieranie na skraju kołnierza działek, na których znajdujdowały się 6-kondygnacyjne bloki mieszkaniowe i omijanie tych, które nie mają zabudowy to jeden z trików, którymi może manewrować geodeta i architekt w celu uzyskania lepszych parametrów zabudowy w WZ-tce. Inwestorzy często nie mają w tym zakresie wiedzy. W ostatnim czasie zmieniły się w tym zakresie przepisy, które ograniczają obszar analizy do celów uzyskania WZ, ale o tym w innych artykułach na stronie.
Zwiększyłem wysokość budynku
Przez sprawdzenie wysokości budynku w m i w kondygnacjach weryfikuje się opłacalność inwestycji. Nie wiem, czemu inwestorzy i architekci, gdy widzą czerwone pieczątki na mapach urzędowych twierdzą, że są tam poprawne dane. Co więcej, nie przyjdzie im do głowy, że mogą być niepoprawne. Też tak kiedyś myślałem, ale doświadczenie zawodowe w zakresie pomiarów budynków uzmysłowiło mi, że tak nie jest. Ponad 95% budynków w kołnierzach pomiarowych mierzonych przez nas przy kilku podobnych sytuacjach miały na mapie zaniżone wysokości! Zweryfikowałem to również w mojej inwestycji. Okazało się, że sąsiednie budynki wokół mojej planowanej inwestycji były wyższe o 0,5-2m w stosunku do tego co było wpisane na mapach będących załącznikiem graficznym do opinii urbanistycznej przy wydaniu WZ-tki. Zaktualizowaliśmy dane w urzędzie. W drugiej WZ-tce, o którą wystąpiłem dostałem możliwość zabudowy do 12,2m wysokości licząc od istniejącej rzędnej terenu do głównej kalenicy. Wspomnę również, że do pomiaru wysokości budynku, gdy walczymy o każdy centymetr wysokości budynku ogromne znaczenie ma to, jak nisko architekt zaprojektuje najniżej położone wejście do budynku i jak ono będzie usytuowane względem terenu przy tym wejściu. O tym jak mierzy się obecnie wysokość budynku do projektu i do celów inwentaryzacji powykonawczej mówiłem w nagraniu tutaj>>. Otrzymana w WZ-tce maksymalna wysokość pozwoliła nam na zaprojektowanie czterech kondygnacji budynku. Kupiłem działkę z 2-kondygnacyjnym domem jednorodzinnym w ruinie, a wybudowałem 4-kondygnacyjny budynek pięciolokalowy (z dwoma lokalami handlowymi w parterze i trzema lokalami mieszkaniowymi na wyższych piętrach) o większej powierzchni zabudowy. Część lokali na wyższych piętrach zostało zaprojektowanych w ten sposób, żeby możliwy był najem części pięter – legalne osobne wejścia, osobne łazienki z pełnymi szachtami itd. Tego typu możliwości biznesowe trzeba zaplanować już na etapie projektu. Absolutnie odradzam nielegalne dzielenie mieszkań, wydzielenie łazienek czy kuchni bez odpowiedniej dokumentacji. Takie dziania noszą znamiona samowoli budowlanych i grożą za to kary, o czym mówię podczas szkoleń z zakresu podziału lokali (tutaj>>), a także opisałem w artykule „Minimalna powierzchnia lokalu i samowole budowlane” Wracając do tematu, zamieniając ilość kondygnacji z 2 na 4 zwiększyłem ponad dwukrotnie powierzchnię najmu, a więc i moje comiesięczne zyski.
Nie bój się zaskarżać
W trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę musiałem posunąć się do zaskarżenia urzędu dzielnicy w sprawie wydania odmownej decyzji o pozwoleniu na budowę. Odwołanie do wojewody to jeden z aspektów, który przez niekompetentnego urzędnika spowodował opóźnienie mojej inwestycji o blisko rok. Urzędnik, który nie wiedział jaką decyzję ma wydać w kwestii zaproponowanych w projekcie platform garażowych wydał nam decyzję odmowną na całe pozwolenie i stwierdził mimochodem „ja nie wiem, niech zdecyduje wyższa instancja”. Poza zdenerwowaniem zostało nam opisać sprawę na kilkadziesiąt stron i przesłać do wojewody celem uzasadnienia rozwiązań projektowych, przytoczenia wyroków sądowych i przedstawienia przykładów inwestycji w Warszawie, na których analogiczne rozwiązania zostały dopuszczone. Decyzja wojewody potwierdziła nasze myślenie a urzędnik otrzymał reprymendę za przerzucanie swoich obowiązków na wyższą instancję. Wojewoda z trzech możliwych kompetencji jakie miał w ręku (zgoda na pozwolenie, odmowa, ponowne rozpatrzenie pozwolenia na budowę) wybrał ostatnie. Nie muszę chyba informować o tym jak urząd, do którego wróciłem z tą samą sprawą i jednocześnie złożoną skargą na urzędnika wskazywał mi kolejne uwagi (mimo iż nie miał prawa dodawać nowych po tych już wcześniej wskazanych), przeciągał nam wszystkie decyzje i pisma. Dochodziły do tego życzliwe protesty sąsiadów, którym przeszkadzało wszystko (z tym sobie też poradziłem – działanie „załóż teczkę na sąsiada” z wykazaniem jego nielegalnych praktyk budowlanych skutkuje zawsze. Udało się. Pracownia architektoniczna, która mnie obsługiwała w tym zakresie w swoim kilkunastoletnim doświadczeniu zawodowym oprócz mnie, miała tylko kilku klientów, którzy odważyli się na odwołanie do wyższej instancji.
Przygotuj zdolność kredytową
Bardzo wiele osób pyta mnie o ten projekt, o koszty i przychody i gdy im to opowiadam to mówią, że też tak chcą – już teraz, zaraz. Nie da się przygotować do inwestycji w jeden dzień czy miesiąc. Ja dorabiałem się sam i 2 mln na inwestycję nie spadły mi z nieba. Inwestycję zaczynałem mając 35 lat i na zakup działki miałem środki, ale pozyskałem też kredyt na część budowy. Banki dla inwestorów bez doświadczenia mają bardzo rygorystyczne warunki. W moim przypadku, bardzo korzystne było moje wieloletnie działanie w branży nieruchomości. Jednak na ładne oczy kredytów nie dają – liczby też muszą się zgadzać. Wyciągi z kont bankowych, PIT-y roczne, dochody z działalności, sposób rozliczeń podatkowych, terminowe płatności podatków i składek ZUS – to wszystko jest skrupulatnie analizowane. Mocno analizowane są również codzienne, prywatne wydatki i tutaj również są sposoby na to, aby korzystnie wypaść przed bankiem. Wymaga to tylko trochę logicznego myślenia i bycia konsekwentnym w pewnych działaniach przez ostatnie dwa pełne lata (w rozumieniu rozliczeń podatkowych). Warto tutaj zaznaczyć, że oszczędności wygenerowałem również w zastosowaniu odpowiedniego kredytu, o czym w dalszej części artykułu.
Otocz się ekspertami
„Po co Ci inspektor nadzoru? Znasz się przecież na nieruchomościach.” – słyszę często opowiadając o tym jak zorganizowałem cały proces budowlany. Fakt, inspektora nadzoru opłacałem dodatkowo ze swojej kieszeni poza finansowaniem z kredytu i był to koszt rzędu 5 tys. zł/mc. Na początku, wahałem się czy jest mi to potrzebne, bo to dość duży wydatek, ale dziś stanowczo stwierdzam, że zrobiłbym tak samo, gdybym drugi raz rozpoczynał ten proces. Ilość sprawdzonych elementów, materiałów, zamówień; pilnowanie porządku; sprawdzanie odbieranych etapów budowy i dobre rady w zakresie zmian w materiałach czy rozwiązaniach były bezcenne. Znam wiele inwestycji, na których nie było kontroli inwestora ani nie było też inspektora z ramienia inwestora. Znam również takie inwestycje, gdzie geodeci czy inni specjaliści kryli generalnego wykonawcę przed inwestorem- tuszowali poważne błędy budowlane. To na inwestorze ciąży obowiązek i odpowiedzialność pilnowania jego własnego majątku. Dodam tylko, że mój inspektor nadzoru nie był wybranym przypadkowo z rynku. Był to człowiek z blisko 30-letnim doświadczeniem, którego znałem od wielu lat, współpracowałem z nim przy różnych projektach dla moich klientów i mam do niego ogromne zaufanie.
Brakuje rąk do pracy
Największym problemem tej inwestycji był brak ciągłego dostępu do osób, które fizycznie budują budynek. Niestety na rynku tak wtedy jak i teraz brakuje rąk do pracy i nie jest to tylko mój problem. Do tej pracy wykonawcy ściągali zazwyczaj osoby ze Wschodu – nie tylko z Ukrainy, ale i z Gruzji czy nawet dalekiego Kazachstanu. Część z nich „przerzuciła się” na otwarty dla nich wtedy rynek niemiecki, co spotęgowało mój problem. Osoby te nie znały często języka polskiego czy angielskiego, w innym czasie obchodzą święta i dodatkowo musiały wracać co 1,5 miesiąca na pewien okres czasu do swoich rodzin a wykonawca musiał organizować inną ekipę. Inwestor bardzo często musi łagodzić konflikty między stronami, żeby tylko kogoś nie rozdrażnić, żeby ludzie nie zeszli z budowy. Przypadki podkupowania pracowników to problem dnia codziennego. Rekordową akcję, o której słyszałem to podkupienie z dużej budowy w Warszawie blisko 100 osób, które zniknęły z budowy jednego dnia. To wszystko powoduje, że bardzo trudno jest planować harmonogram prac, żeby był on w zaplanowanych z bankiem terminach. Należy to mieć na uwadze i przewidzieć bufory czasu.
Oczekuj nieoczekiwanego
Niespodziewane sytuacje i wydatki to standard na budowach w dzisiejszych czasach. W przypadku mojej budowy również tak było. Jednym z problemów był poziom wody, który się podniósł przez okres zimy. Oczywiście wykonaliśmy badania geologiczne i geotechniczne w momencie składania dokumentów do decyzji o WZ. 30-centymetrowy zapas lustra wody podziemnej do fundamentów podniósł się o 70 cm, a więc był powyżej poziomu fundamentów zaprojektowanego garażu podziemnego. Miałem dwa wyjścia, albo wykonać pozwolenie zamienne i zmienić konstrukcję budynku albo wykonać „białą wannę”, która zabezpiecza podziemny garaż przed ewentualnym podsiąkaniem wody. O ile to pierwsze wiązałoby się z około półrocznym opóźnieniem, to drugie wiązało się z dodatkowym wydatkiem rzędu 80 tys. zł. W związku z tym, że buduję budynek dla siebie i którym zamierzam zarządzać przez wiele lat wybrałem to drugie, a koszt pokryłem z własnej kieszeni. Wolę zapłacić teraz niż za kilka lat walczyć z wilgocią, pleśnią czy podtopieniami. Roboty ziemne, igłofiltry, zrobienie białej wanny, zamiana bloczków fundamentowych na wodoodporny beton – to ułamek prac, który był konieczny w tym jednym etapie.
Niebezpieczne inwestowanie
Czy osoby bez doświadczenia, które z rynku fliperskiego tak ochoczo przechodzą na rynek deweloperski są świadomi takich ekstra wydatków i nieprzewidzianych opóźnień? Niestety na wielu szkoleniach deweloperskich propagowana jest wizja łatwego zarabiania pieniędzy z deweloperki. W 2025 r. napisaliśmy artykuł „Oszustwa na rynku nieruchomości”, w którym pokazujemy niebezpieczne mechanizmy działania. Niewiarygodny jest entuzjazm słuchaczy pochodzących często z branż dalekich od branży nieruchomości. W kuluarach można słyszeć takie rozmowy: „to co wracamy, robimy wspólną inwestycję?”, albo „sprzedam mieszkanie ciotki to będę miał na wkład własny”. Gdzie jest moralność tych wszystkich szkoleniowców, którzy mają tylko jedną wizję – zarobić na szkoleniu, sprzedać książki, audiobooki i swój czas jako mentora w trakcie budowy. Bardzo często na takich szkoleniach, jak przynęta wystawiane są osoby, którym się udało – jako wzór do naśladowania. Jaki stanowią % wśród tych wszystkich ludzi, którzy rzucają pracę, porywają się na inwestowanie i tracą majątek życia?
„Znam również takie osoby, które odbierały sobie z takich powodów życie, bo kupiły działkę, na której nie da się nic zbudować, bo nikt nie pomyślał, że warto sprawdzić granice działki. Nie straszę tu nikogo, tylko uczulam, żeby zachować rozsądek. Kieruję to nie tyle do potencjalnych młodych inwestorów ale do szkoleniowców, którzy z entuzjazmem mówią o łatwych pieniądzach z nieruchomości.”
Czasami myślę, że może ci młodzi inwestorzy mają łatwiej, bo przez to, że nie mają wiedzy o procesach budowlanych, pozwoleniach, projektach, nie martwią się problemami, które mogą im się przytrafić. Może im jest łatwiej robić to bez świadomości ryzyka? Ja, działając w branży 18 lat mogę całymi dniami opowiadać o setkach poważnych błędów w procesach inwestycyjnych, które spotkałem u swoich klientów – od małych domków po duże galerie handlowe czy biurowce. Mimo to, nie znam wszystkich możliwych do popełnienia błędów i na pewno popełnię jeszcze wiele własnych. Jednak jestem tego świadomy i przygotowany do tego finansowo. Mam też wyjścia awaryjne – jakie?
Przyjmuję czarne scenariusze
Nie chodzi tu o czarnowidztwo, bo zdecydowanie jestem, życiowym optymistą, ale o rozsądek. Inwestor musi twardo stąpać po ziemi. Jest to szczególnie ważne, gdy ma się rodzinę. Inwestycja za 2 mln zł to nie jest kupno telewizora czy nawet samochodu – przynajmniej dla mnie, mimo, że jako doradca niejednokrotnie brałem udział przy transakcjach nieruchomości o wielomilionowych wartościach, a nawet i przy takich, gdzie fundusz zagraniczny przymierzał się do zakupu połowy warszawskiej Pragi Północ. Telewizor można sprzedać a inwestycji, które stoją niedokończone jest mnóstwo. Rozsądek i gotowość na ewentualne czarne scenariusze są szczególnie ważne, gdy odpowiada się za inwestycję majątkiem prywatnym. Jak zatem się zabezpieczyłem? Przede wszystkim, budynek został zaprojektowany w taki sposób, aby wyodrębnić 5 lokali z możliwością podnajmu mniejszych części. W takiej sytuacji, nawet jak coś pójdzie nie tam, zawsze jest możliwość sprzedaży jednego czy dwóch lokali i tym samym znajdują się środki na spłacenie zobowiązań finansowych, przy jednoczesnym pozostawieniu sobie pozostałych lokali, które generują pasywny dochód. Tak czy inaczej, warto mieć bufor finansowy na wydatki ekstra – tak jak to było w przypadku wspomnianej wcześniej „białej wanny”.
Inwestuj sam i ograniczaj konflikty
Bardzo popularne są teraz inwestycje, gdzie potencjalni inwestorzy wkładają pieniądze i mają lokal lub dwa ze zwrotem inwestycji rzędu 7-9%. Tym samym przy prywatnym akademiku czy apart hotelu powstaje grupa inwestorów, którzy muszą się dogadywać w wielu kwestiach. Zakładanie później wspólnot i zarządzanie takimi nieruchomościami jest kłopotliwe – rozbieżne zdania, inne założenia finansowe na ewentualne fundusze remontowe, inne oczekiwania co do standardu budynku, itp. Ja wyznaję zasadę, że lepiej zrobić mniejszą inwestycję wolniej i samodzielnie niż iść na skalę i partycypować w dużych projektach, które często przynoszą jednostkowo mniejsze pieniądze i przysparzają wielu kłopotów. O pułapkach zbiorowych inwestycji można przeczytać w artykule „Inwestycje w condo i aparthotele. Jak nie wpaść na minę?”.
Niedocenione amortyzacje
Po konsultacjach z radcami prawnymi i księgowymi jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji ustaliłem, że koszty inwestycji będą pokrywane w ramach mojej działalności gospodarczej. Słyszałem głosy, że jestem niepoważny, że ryzykuję własnym majątkiem. Jednak robię to dla siebie, sam pilnuję procesu budowlanego i sam będę tym zarządzał przez lata – moją motywacją jest zatem zrobić to najlepiej jak umiem. Poruszę tu jednak inny aspekt, który dotyka fliperów i młodych inwestorów, którzy kupują te nieruchomości na siebie, jako osobę fizyczną. Wykonywanie inwestycji na firmę pozwala na odliczanie odsetek od kredytu oraz amortyzację budynku po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Odliczanie podatku VAT za poszczególne wydatki odbywa się na bieżąco w trakcie trwania procesu inwestycyjnego. Powoduje to pomniejszanie dochodu i podatku dochodowego z tytułu działalności czego nie bierze pod uwagę większość młodych inwestorów, którzy przechodzą z flipowania na deweloperkę. W związku z tym inwestujemy w nieruchomość pieniądze jeszcze przed opodatkowaniem! Jeśli pracujesz na etacie i planujesz kupić mieszkanie od dewelopera to poza tym, że dałeś zarobić deweloperowi (giełdowi deweloperzy w 2024 r. generowali marże rzędu 30%), dałeś zarobić bankowi dewelopera, który mu finansuje inwestycję, dałeś zarobić Twojemu bankowi, ale przede wszystkim oddałeś swojego wynagrodzenia pieniądze na podatek do skarbówki. W przypadku mojej inwestycji amortyzacje po zakończonej budowie stanowić będą kwotę o uśrednionej wartości ok. 6 tys. zł /mc przez cały okres kredytowania. Pomniejsza to podstawę do wyliczenia podatku dochodowego każdego miesiąca w ramach prowadzonej działalności. Oczywiście, amortyzacje różnych sprzętów są liczone według różnych stawek odpisów w zależności od sprzętu i charakteru lokalu, w którym się on znajduje. Podaję mocno uśrednione dane dla pokazania skali korzyści finansowych.
Kiedyś jeden z inwestorów z kilkudziesięcioletnim doświadczeniem powiedział mi „tylko głupi inwestuje w nieruchomości za swoje pieniądze”. Wyjaśnił mi, że od tego są banki, że to najtańszy i najszybszy pieniądz na te cele. Zaczynając przygodę z inwestowaniem nieruchomości bez finansowania całości można stwierdzić, że innej opcji nie ma. Jednak ilość procedur, które trzeba uzgadniać z bankiem, a także „smycz finansowa” w każdym kolejnym miesięcy spłaty kredytu dla młodych inwestorów jest wykańczająca. Obsługuję wie deweloperów i wiem, że wielu z nich dysponuje wkładem własnym rzędu 40%, jednak są to firmy z ugruntowaną pozycja na rynku. Większość młodych ludzi jednak takich pieniędzy nie ma i musi posiłkować się kredytem.
Kredyt hipoteczny czy inwestycyjny?
Tutaj nie zdradzę wielu informacji, bo jest to know-how, którym dzielę się w ramach prowadzonych szkoleń na temat tej inwestycji wraz z moim doradcą finansowym od kredytów. Zdradzę jedynie, że wiem jak pozyskać blisko dwukrotnie niższy kredyt od tego dedykowanego takim celom. Zajęło mi to blisko rok przed rozpoczęciem inwestycji, jednak korzyści finansowe jakie udało mi się uzyskać rekompensują mi ten czas i mogę śmiało stwierdzić, że jest to kolejna potężna oszczędność – po tej wygospodarowanej przy zakupie działki. Wkład własny w inwestycję wyniósł >580 tys. zł – zakup działki, przeprowadzenie dwóch WZ-tek, wycinka 20 drzew, wyburzenie budynku, projekt budowlany, odwodnienie budynku na etapie budowy, opłacanie dodatkowo inspektora nadzoru budowlanego z mojego ramienia i inne drobniejsze wydatki. Po ilu latach zatem zwróci mi się ta inwestycja?
Know how z zakresie liczenia powierzchni najmu
Know how i dodtkowe zyski, których nie wlicza większość osób do swojego ukochanego ROI leży w liczeniu powierzchni lokali do celów najmu. Napisałem na ten temat wiele artykułów, które znajdziecie na portalu INVESTOR REE. Lokale usługowe czy biurowe wynajmuje się na innych zasadach niż lokale mieszkaniowe. Co więcej, nawet lokale mieszkaniowe, ale wynajmowane na nieuciążliwe biura również można liczyć według tych zasad. Powszechna w Polsce praktyka pozwala na wynajmowanie biur i lokali handlowych według zagranicznych norm, np. BOMA, która to daje średnio 7-9% większe powierzchnie niż polskie normy PN-ISO 9836. Co więcej, również sama sprzedaż lokali biurowych i handlowych w budynkach mieszkaniowo-usługowych może się odbywać według tych zasad. Nie wie o tym, większość deweloperów, których dotychczas poruszało się tylko w inwestycjach mieszkaniowych. W moim budynku jest to 44 m2 różnicy w zasadach liczenia pomiaru! Przy najmie rzędu 80zł/m2 powierzchni daje to 3520zł miesięcznie! Nie rozumiem, zatem jak można bagatelizować istotę liczenia powierzchni budynków na cele komercjalizacji (czy to sprzedaży czy najmu).
Flip czy inwestycja na wynajem?
Porównywałem kiedyś dla środowiska fliperów ile należy zrobić transakcji fliperskich, żeby zarobić tyle co ja na tej inwestycji. Oto szacowane, uśrednione liczby. Powierzchnia fliperskiego mieszkania to 50m2 (chociaż rynek teraz zmierza do lokali 25 metrowych), a powierzchnia mojej działki to 440m2 i 550m2 powierzchni całkowitej budynku. Czas całkowitej realizacji flipa to minimum 2 miesiące, a czas realizacji mojej (trudnej) budowy to 3 lata – przy łatwej inwestycji tej wielkości może to być ok. 1,5 roku (ostatni dom jednorodzinny w stanie deweloperskim o powierzchni 200 m2 wybudowałem w rok). Kapitał niezbędny do zainwestowania i wykonania całej inwestycji przy flipie to ok 200-400 tys. zł (ceny idą ciągle w górę) a tu jest to 2 mln zł. Kapitał własny niezbędny do zainwestowania na początku przy flipie to ok 30-50 tys. zł, a w moim przypadku 530 tys. zł z działką. Czas jednej osoby poświęcony na faktyczną obsługę inwestycji w przypadku flipa wynosi przy 4 flipach rocznie około 1-2 dni w tygodniu, a w mojej inwestycji około 2-3 miesiące przez te 3 lata. Przyjmuję tu średnio zsumowany czas całego procesu dla jednej osoby. Czas samego remontu flipa wynosi około 3-4 tygodnie i zajmuje inwestorowi faktycznie 1-2 dni w tygodniu. W mojej inwestycji czas samej budowy to około 1 rok a poświęcony mój inwestorski czas szacuję na 1 dzień w tygodniu przez rok. Czas obsługi zrealizowanej już inwestycji przy flipie ogranicza się do procesu sprzedaży (pokazywanie lokalu, umowa, notariusz, spotkania) i zajmuje średnio kilka dni przy każdym flipie. Proces wynajmu mojej inwestycji (zmiany najemców, faktury, rozliczenia mediów, obsługa budynku) to średnio 1-2 dzień w miesiącu. Jeden flip to zysk średnio 35 tys. zł.
„Przy 4 flipach, bo tyle minimum wykonuje dobry fliper mamy zyski roczne rzędu 140 tys. zł. Zysk z najmu mojej inwestycji to 50 tys. zł / mc. Przyjmijmy, że jest to 18 tyś. zł/mc netto. Daje to 600 tys. zł netto rocznie i zarabia na mnie w kolejnych latach. Dodatkowo dochodzą profity z amortyzacji rzędu 6 tys. zł/mc”
Nie muszę biegać za kolejną nieruchomością, za kolejnym negocjowaniem ze sprzedającym, za kolejnym kredytem czy inwestorem – co roku obsługuję tę samą inwestycję. Dodam jedynie to, że w powyższym zestawieniu nie brałem pod uwagę opisanych wyżej oszczędności wygenerowanych przy zakupie działki czy przy negocjacjach kredytowych. Takich wartości nigdy nie uzyska się przy zakupie 25- czy 50-metrowego mieszkania pod flipa.
O ile zwiększyłem wartość nieruchomości?
Budynek przeznaczony jest na najem – parter na usługi, a poszczególne piętra na mieszkania i nieuciążliwe biura, co daje możliwość uzyskiwania stałych przychodów z tytułu najmu lokali. Inwestycja jest rentowna, a 13% przychodu pokrywa w całości ratę kredytu, a reszta pozwala na uzyskanie wysokiego, pasywnego dochodu z tytułu najmu. Nadwyżki można przekazywać na rzecz wcześniejszych nadpłat kredytu, bo nie jest to moje jedyne źródło dochodu. Według operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego na czas kupowania nieruchomości wartość rynkowa działki o powierzchni 440m2 z dwukondygnacyjną ruiną wynosiła 465 tys. zł. Wartość rynkowa po zakończeniu inwestycji o powierzchni użytkowej >530m2 wynosiła ponad 2,3 mln zł, gdzie sama budowa z działką kosztowała blisko 2 mln zł. Obecnie w 2025 r. nieruchomość jest wart ok. 5 mln zł. Skrupulatnie wykonaliśmy biznes plan, w którym ujęto comiesięczne koszty eksploatacyjne, podatki, obsługę administracyjną oraz wszystkie przychody, odpisy podatku VAT, odpisy odsetek z kredytu i amortyzacje środków trwałych po odbiorze budynku według obowiązujących przepisów podatkowych. Pozyskany kredyt to comiesięczna kwota 6,5 tys. zł/mc (po uruchomieniu całej kwoty). Osiągane obecnie przychody to 50 tys. zł / mc, a zaznaczę, że w 2019 r. zakładałem, że przychody będą rzędu 20-25 tys. zł / mc. Dwa lata wysokich inflacji spowodowały, że kwoty najmu zwiększyły się o wskaźnik GUS. Ponadto, w tym okresie poszły w górę zarówno ceny sprzedaży jak i najmu nieruchomości. Wkład własny wniesiony w tę nieruchomość to 580 tys. zł. Domyślam się, że dla wielu początkujących inwestorów taki wkład własny jest nieosiągalny, jednak i na to są sposoby – wystarczy tylko chcieć się tym dogłębnie zainteresować. Polecam również konsultacje z księgową / doradca finansowym z wieloletnim doświadczeniem. Ja z takich kilkugodzinnych konsultacji korzystam raz na 3 lata – za każdym razem generuję oszczędności dla budżetu firmy i dla budżetu rodzinnego.
Kiedy zwrot z inwestycji?
W zależności od tego jak szybko z nadwyżki pieniędzy (różnica między przychodami z najmu a kosztami kredytu i obsługi budynku) spłaca sie taki kredyt – taka inwestycja zwraca się w 7 do 11 lat. Ile zatem musiałbym czasu pracować by z własnych pieniędzy z pensji czy z działalności zbudować bez kredytu taką inwestycję? Pomijam fakt „podwójnego” opodatkowania – najpierw pensji, a potem kupowanych materiałów/usług, które osobie prywatnej bez firmy nie pomniejszą podatku dochodowego poprzez amortyzację ani nie dadzą możliwości odliczenia podatku VAT. Średnie wynagrodzenie w Polsce jak zaczynałem budowę w 2019 według GUS wynosiło 3680 zł netto/mc. W 2024 r. było to 5600zł netto/mc. Przy średniej krajowej musiałbym pracować ponad 40 lat na taką inwestycję. Można powiedzieć, że to nieopłacalne i bez sensu. Przy pensji rzędu 10 tys. zł netto / mc daje to już możliwość odłożenia na budowę po kilkunastu latach. Moja inwestycja w najszybszej perspektywie zwraca się po 7 latach, przy założeniu, że 100% zysków z najmu przeznaczam na spłatę kredytu. Można to zatem uogólnić, że 3-letnie zaangażowanie w 7 lat zwiększa mój majątek o 2 mln zł i pozwala mi na pasywny dochód w kolejnych latach. Na koniec dodam, że już po roku osiągania przychodów z tego typu inwestycji powoduje automatyczne przeskoczenie na inny poziom finansowy. Inwestowanie w kolejne tego typu nieruchomości to tylko kwestia czasu.
Jeśli masz potrzebę skonsultować się w zakresie swoich planów inwestorskich przy podobnym budynku skontaktuj się ze mną – chętnie opowiem Ci więcej. Adrian Hołub tel. 608 577 042. Średnio, udzielam dwóch konsultacji tygodniowo!
____
Adrian Hołub – Doradca inwestorów, Inwestor, Biegły sądowy, Ekspert PKN, Wykładowca Akademicki, Publicysta
Praktyk z 18-letnim doświadczeniem, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych, inwestor w nieruchomości, założyciel Geodetic sp. z o. o. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga. Od 2023 r. ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym w Komitecie Technicznym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Prowadzi kompleksowo inwestycje deweloperskie, etap pozwolenia na budowę, etap budowy, etap sprzedaży. Wieloletni praktyk w zakresie maksymalizacji inwestycji deweloperskich. Ekspert w zakresie podziałów lokali i domów na mniejsze lokale, uzyskiwania samodzielności lokali, maksymalizacji powierzchni najmu i powierzchni sprzedaży dla lokali i budynków, podatku od nieruchomości, wyłączenia z produkcji leśnej, umów w zakresie najmu dla lokali mieszkalnych i komercyjnych, analiz due diligence nieruchomości, analiz chłonności, pisze opinie sądowe, szkoli i doradza w zakresie całego procesu inwestycji budowlanych. Nadzorował pomiar do celów najmu, podatku i sprzedaży dla ponad 8 mln m² powierzchni budynków. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”, Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz autor „Ekspertyzy deweloperskiej”, „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku. Procedura administracyjna i sądowa” oraz „Inwestowanie w nieruchomości zabytkowe”. Napisał ponad 250 artykułów i wygłosił ponad 200 prelekcji. Prelegent licznych wydarzeń branży nieruchomości. Od 2017r. nieprzerwanie Wykładowca na Uniwersytecie Gdańskim. W latach 2017-2019 r. Wykładowca na Uniwersytecie Łódzkim. Od 2023 r. Gościnnie wykłada na Uczelni ASBIRO. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa, motoryzacji i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
Absolwent: (1) Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami; (2) Uniwersytetu Warszawskiego Wydziału Geografii i Studiów Regionalnych – licencjat; (3) SGGW – Studia podyplomowe z Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami w Wydziale Nauk Ekonomicznych (licencja pośrednika numer 15818).
