Dostępność nieruchomości pod zabudowę jest coraz mniejsza, a ich cena stale wzrasta. Większość działek dostępnych na rynku posiada jakieś problemy, które trzeba rozwiązać. Czy jest zatem jakiś magiczny sposób, żeby pozyskać duże tańsze grunty i przeznaczyć je pod zabudowę? W mojej ocenie tak. W niniejszym artykule postaram się pokazać w jaki sposób przekształcić nieruchomość rolną na budowlaną, w jaki sposób weryfikować możliwość takiego przekształcenia oraz krok po kroku co należy zrobić.
Co to jest nieruchomość rolna?
Zaczynając analizę tematu w pierwszej kolejności należy zdefiniować termin gruntów rolnych. W tym celu należy zajrzeć do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
„Gruntami rolnymi, w rozumieniu w/w ustawy, są grunty:
1)określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;
2)pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
3)pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami
i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
4)pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
5)parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
6)rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
7)pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
8)zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
9)torfowisk i oczek wodnych;
10)pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.”
Ważną informacją będzie tu wypis z rejestru gruntów, gdzie określone są użytki gruntowe i ich klasy bonitacyjne. Jeżeli natomiast takiego wypisu nie posiadamy, bo analizujemy grunt do zakupu i robimy wstępną selekcję warto skorzystać z ogólnodostępnych narzędzi tj. geoportal lub emapa. Bez problemu sprawdzimy tam użytki, klasy bonitacyjne i wiele innych cennych informacji. Więcej na ten temat w
Jeżeli z wypisu z rejestru gruntów lub z analizy portali będzie wynikało, że grunt oznaczony jest symbolem R (grunty orne), S (sady), Ł (łąki trwałe), Ps (pastwiska trwałe), Br (grunty rolne zabudowane), Lzr (grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych), Wsr (grunty pod stawami), W (grunty pod rowami), N (nieużytki) możemy wtedy mówić o gruntach rolnych. Z rodzajem użytku gruntowego związana jest również klasa gruntu, która ma bardzo duży wpływ na możliwości inwestycyjne nieruchomości. Jest to nic innego jak przydatność rolnicza gleby od najlepszej (klasa I) do najsłabszej (klasa VIz). Aktualnie mamy następujące klasy: I, II, III a, III b, IV a, IV b, V, VI i VIz. O wpływie klas na możliwości przekształcenia oraz opłaty za wyłączenie napiszę w dalszej części artykułu. Niestety w ustawodawstwie funkcjonuje jeszcze jedna definicja, która zmienia postrzeganie gruntów rolnych. Dodatkowo odwołuje się do niej ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.
„Nieruchomość rolna” – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne”
Z kolei w kodeksie cywilnym znajdziemy zapis:
„Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.”
Niestety pomiędzy przedstawionymi powyżej definicjami widzimy pewne różnice, które mogą stanowić problem w interpretacji, czym tak naprawdę jest nieruchomość rolna. Czy kluczowe znaczenie ma tu ewidencja gruntów i budynków, czy potencjalna możliwość wykorzystania nieruchomości do produkcji roślinnej i zwierzęcej? Więcej na ten temat postaram się przedstawić w dalszej części artykułu.
Wycena gruntów rolnych
Cena każdej nieruchomości zwyczajowo określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w podejściu porównawczym. Rzeczoznawca dokonuje analizy rynku lokalnego i porównuje nieruchomość pod kątem wielkości, lokalizacji, jakości gleby w stosunku do innych nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży. Waży jest tu również okres, w którym była zawierana transakcja. Oczywiście w przypadku nieruchomości rolnej cena również będzie zależała od świadomości właściciela pod kątem możliwości inwestycyjnych. Jeżeli będzie świadomy, że grunt można wykorzystać w celach budowalnych cena będzie znacząco wyższa niż wycena gruntów rolnych. Jeżeli natomiast chcielibyśmy wiedzieć, jak kształtują się ceny gruntów rolnych nie przewidzianych pod cele budowlane można sięgnąć do danych z GUS, który określa średnie ceny zakupu/sprzedaży użytków rolnych. W roku 2022 ceny kształtowały się w przedziale od 44-71 tyś zł za hektar w zależności od lokalizacji i klasy gleby. W roku 2021 ceny wynosiły 39-63 tyś. zł za hektar. Widzimy zatem, że już samo pozyskanie gruntu rolnego daje 12% wzrostu wartości rok do roku. Oczywiście patrząc jedynie na dane statystyczne. Czy zatem każdy może kupić grunt rolny i na nim zarobić? Wychodzi na to, że tak.
A jeszcze lepszą inwestycją jest przekształcenie ziemi rolnej w budowlaną.
Pozyskanie nieruchomości rolnej.
W aktualnym systemie prawnym nieruchomości rolne podlegają ochronie. Nie każdy może kupić nieruchomość rolną i nie zawsze można ją później sprzedać. Warto zatem wiedzieć jakich nieruchomości szukać lub ewentualnie jakie działania wykonać, żeby swobodnie dokonać obrotu ziemią. W kontekście obrotu nieruchomościami rolnymi, są to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Warto na tym etapie przytoczyć kilka wyroków sądów, które definiują nam dokładnie co to oznacza. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 listopada 2006 r. (I OSK 132/06) mówi: „Artykuł 461 k.c. jest podstawowym przepisem zawierającym definicję kodeksową nieruchomości rolnej. Definicja ta ma także zastosowanie do wszystkich innych ustaw dotyczących nieruchomości (gruntów rolnych), chyba że zawierają one postanowienia odmienne. O rolniczym charakterze gruntu przesądza tylko jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposób obecnego wykorzystywania. Dlatego do nieruchomości rolnej należą także odłogi i ugory, które potencjalnie biorąc mogą być wykorzystywane rolniczo. Kryterium wyodrębniającym (cechą wyróżniającą) nieruchomość rolną jest zatem możliwy sposób jej wykorzystania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej.” W przypadku tego wyroku jest mowa o odłogach i ugorach. Natomiast Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. (IV SA/Po 558/11) idzie odrobinę dalej. „W sytuacji, gdy przez dłuższy okres nieruchomość zagospodarowana była w inny sposób i wykorzystywana była dla celów handlowo-usługowych czy produkcyjnych, niezwiązanych z produkcją rolną, jeśli istnieje potencjalna możliwość wykorzystania jej do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie można odmówić nieruchomości charakteru rolnego.” Widzimy zatem, że nie możemy się posiłkować jedynie zapisami w ewidencji gruntów i budynków, ale musimy zwrócić uwagę czy istnieje potencjalna możliwość produkcji roślinnej lub zwierzęcej. Jeżeli taka jest to należy traktować taką nieruchomość jako rolną niezależnie od jej aktualnego wykorzystania i oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków.
Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Są jednak pewne wyjątki, które umożliwiają nam obrót ziemią rolną. W przypadku gruntów o powierzchni powyżej 1 ha możliwość nabycia zarezerwowana jest wyłącznie dla rolnika indywidualnego, czyli osoby fizycznej będącej właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. W odniesieniu do gruntów o powierzchni od 0,3 ha do 1 ha nieruchomość rolną może nabyć każdy. Należy jednak liczyć się brakiem możliwości zbycia nieruchomości przez okres co najmniej 5 lat. Zgodnie z ustawą nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Warto jednak zwrócić uwagę, że za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolnę, których łączna powierzchnia jest nie mniejsza niż 1 ha. W związku z faktem, że kupiliśmy grunt rolny o powierzchnia mniejszej niż jeden hektar i nie mamy innych gruntów rolnych nie możemy mówić o prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Z całą pewnością obowiązuje jednak 5 letni zakaz zbycia takiej nieruchomości. Czy zatem uzyskanie na taki grunt decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę coś tu zmienia? W mojej ocenie 5 letni zakaz zbycia obowiązuje niezależnie od tego czy mamy decyzję WZ, pozwolenie na budowę, czy pozwolenie na użytkowanie. Oczywiście decyzja o sporządzeniu aktu i sprawdzeniu zakazu zbycia należy do notariusza. Niemniej czytając literalnie obowiązujące przepisy taki grunt, który nawet już stracił status gruntu rolnego na skutek rozpoczętej budowy, w mojej ocenie obowiązuje 5 letni zakaz sprzedaży. Jedynym rozwiązaniem w tym przypadku jest przekształcenie gruntu rolnego w budowlany przez obecnego właściciela i sprzedaż gruntu budowlanego bez obwarowań związanych z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego. W odniesieniu do gruntów rolnych o powierzchni poniżej 0,3 ha ograniczenie w zakupie i dalszym zbyciu nie obowiązuje. W przypadku tego typu gruntów obrót ziemią został uwolniony. W celu swobodnego obrotu ziemią rolną warto dokonywać podziałów nieruchomości rolnych o czy w dalszej części artykułu.
Przeznaczenie nieruchomości w dokumentach planistycznych.
Poszukując gruntów rolnych najważniejszym dokumentem jest analiza dokumentów planistycznych. W pierwszej kolejności sprawdzamy czy dla danej nieruchomości obowiązuję miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ustala on przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy. Nie zawsze ustalenia tych dokumentów planistycznych są zgodne z naszymi oczekiwaniami. Zdarza się, że planiści na naszym gruncie zaprojektowali np. tereny zielone, szkołę lub grunty rolne. Z całą pewnością, gdy nasza działka rolna objęta jest MPZP z przeznaczeniem pod tereny rolne bez możliwości zabudowy, inwestycji na takim gruncie nie zrealizujemy. Warto jednak zapoznać się ze szczegółowymi zapisami planu. Być może na gruntach rolnych dopuszczona jest zabudowa zagrodowa, która również daje nam pewne możliwości zabudowy. Niestety są to opcje przeznaczone dla rolników posiadających gospodarstwa rolne i trudno taką opcję wykorzystać komercyjnie. Zgodnie z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać; budynki i ich usytuowanie pod pojęciem zabudowy zagrodowej należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Niemniej wartą tą ścieżkę również zweryfikować, ponieważ zdarzyły nam się projekty, w których przy pozwoleniu na budowę status rolnika indywidualnego nie był weryfikowany przez organ. Należy tu zaznaczyć, że są to sytuacje marginalne, ale jak życie pokazuje możliwe.
Sytuacją idealną jest, gdy nasza nieruchomość rolna przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe. W takim przypadku wystarczy uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskać pozwolenie na budowę i realizować inwestycję. Za wyłączenie naliczone zostaną stosowne opłaty, o których napiszę w dalszej części artykułu. Jeżeli znamy przeznaczenie gruntu i ustalenia MPZP warto wykonać analizę chłonności i sprawdzić możliwości inwestycyjne naszej nieruchomości. Głównie od analizy chłonności będzie zależała wartość naszego gruntu. Oczywiście, możemy sprzedać grunt nie posiadając takiej analizy. Jednak, gdy przestajemy operować powierzchnią działki, a przechodzimy na PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) wartość gruntu zmienia się diametralnie. W dużych miastach sprzedaży nie podlega 1 metr kwadratowy gruntu, ale 1 metr kwadratowy PUM możliwy do zrealizowania na danej działce. Analiza chłonności pokazuje nam maksymalny wariant zabudowy przy uwzględnieniu wszystkich parametrów tj. rodzaj zabudowy, powierzchnia zabudowy, intensywność zabudowy, wysokość zabudowy, liczba kondygnacji, liczba miejsc postojowych, przysłanianie i zacienianie. Jest tu bardzo dużo czynników, które trzeba przeanalizować i ze sobą połączyć. Zdarza się, że jeden z parametrów ogranicza możliwości inwestycyjne działki. Dlatego ważna jest tu szczegółowa analiza wszystkich parametrów, a nie tylko tych wybranych.
Decyzja WZ dla nieruchomości rolnej.
W przypadku gdy dla danego obszaru nie mamy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sprawdzamy ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jest to dokument, który określa politykę zagospodarowania przestrzennego danej gminy. Niemniej warto te dane traktować poglądowo, ponieważ zapisy studium nie muszą być zgodne z decyzją o warunkach zabudowy. Takie stanowisko potwierdziła Marszałek Sejmu Pani Elżbieta Witek, która w interpelacji nr 15141 wystąpiła do Minister Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie przepisów dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy. „Zgodnie z konstytucyjną koncepcją źródeł prawa, decyzje administracyjne, w tym decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie mogą być wydawane w oparciu o akty prawa wewnętrznego, którym jest również studium. Wniosek ten wywodzony jest z art. 93 ust. 2 Konstytucji, w którym mowa jest o zarządzeniach, ale w doktrynie przyjęła się wykładnia funkcjonalna rozszerzająca zakres znaczeniowy tego przepisu o wszystkie akty prawa wewnętrznego, w tym uchwały gminne (por. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz t.II pod redakcją Leszka Garlickiego z 2001 r.; Konstytucja RP. Tom II. Komentarz do art. 87–243 pod redakcją Marka Safjana i Leszka Boska z 2016 r. z serii Dużych Komentarzy Becka). W związku z powyższym obowiązujące przepisy nie nakładają obowiązku zgodności wydawanej decyzji, o której mowa, z ustaleniami studium, a nowelizacja przepisów w tym kierunku wymagałaby zmiany Konstytucji.” Z naszego doświadczenia wynika jednak, że łatwiej uzyskać korzystną decyzję WZ w przypadku zgodności z zapisami studium. Należy jednak wiedzieć, że nie jest to konieczne i w przypadku gdy studium zakłada tereny rolne, na których chcemy zrealizować zabudowę mieszkaniową najistotniejszą kwestią będzie tu analiza sąsiedniej zabudowy. W celu zweryfikowania parametrów, o które będziemy wnioskować należy wykonać analizę urbanistyczną, która odpowie nam na wszystkie pytania. W/w analiza to nic innego jak sprawdzenie parametrów istniejących obiektów, w obszarze okalającym naszą inwestycję, czyli 3 krotności frontu działki w każdą stronę. Innym rozwiązaniem jest wystąpienie do urzędu o wydanie archiwalnych sąsiednich decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie dostępu do informacji publicznej. Następnie, wiedząc już, co możemy zrealizować, możemy wystąpić o decyzję WZ, żeby móc przekształcić nieruchomości rolne. Niemniej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest mocno uznaniowe. Oczywiście są warunki, które muszą być spełnione jednak z doświadczenia widzimy, że nie zawsze są one brane pod uwagę. Polityka gminy zmierza w kierunku pozyskania nowych podatników i wydają pozytywne warunki zabudowy. Zdarzyło nam się, że w obszarze analizowanym nie było żadnej zabudowy, a inwestor warunki zabudowy otrzymał. Warto czasami zaryzykować, zwłaszcza, że o warunki zabudowy nie musi wnioskować jedynie właściciel. Może to zrobić każdy zainteresowany. Zawsze możemy spisać warunkową umowę kupna nieruchomości uzależniona od wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Rodzaje użytków i klas mające wpływ na przekształcenie
W tym momencie należy przeanalizować użytki rolne na działce, którą chcemy przekształcić oraz zajrzeć do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
„Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:
1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a,
2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby,
5) pozostałych gruntów leśnych – wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.”
Wyżej wymienionych przepisów nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Jeżeli, więc grunty rolne lub leśne położone poza granicami administracyjnymi miast wymagają wyżej wymienionej zgody, to zmiana przeznaczenia może się odbyć jedynie w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na takie grunty decyzji o warunkach zabudowy nie uzyskamy. Możemy jedynie wnioskować do gminy o uchwalenie MPZP lub taki plan z gminą stworzyć.
Jest pewien wyjątek w odniesieniu do gruntów rolnych klasy I-III.
„2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:
1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych
4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.„
Warto tu zaznaczyć co oznacza zwarta zabudowa. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych pod pojęciem zwartej zabudowy rozumie się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m. Widzimy zatem, że dotyczy to gruntów położony w miejscowościach i wsiach. W przypadku zabudowy rozproszonej i gruntów klasy III lub wyższej jesteśmy skazani na zmianę przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zmiana klasy bonitacyjnej z III na IV
Wiele osób zamiast oczekiwania na zmianę przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bierze sprawy w swoje ręce i decyduje się na analizę i zmianę klasy bonitacyjnej gleby. Jest to słuszny kierunek i warto go wziąć pod uwagę. Jeżeli taki zabieg się uda to nie jest potrzebna zgoda ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych. Zmiana klasy III na IV daje nam możliwość wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy i realizację inwestycji. Oczywiście nie jest to zabieg prosty. Uprawniony klasyfikator robi odkrywki glebowe, które następnie analizuje i przygotowuje dokumentację. Nie ma tu mowy o naciąganiu wyników. Operaty są szczegółowo weryfikowane. W ostatnim czasie zdarzyły się kontrole operatów wykonywanych kilka lat wstecz. Natomiast jeżeli się uda dokonać zmiany, po zatwierdzeniu dokumentacji przez urząd następuje zmiana klasy w ewidencji gruntów i budynków.
Wyłączenie gruntów III klasy z wniosku o warunki zabudowy
Wiele osób się zastanawia, czy możemy, zatem nie obejmować gruntów III klasy lub wyższej obszarem inwestycji i tak wnioskować o WZ. Od jakiegoś czasu jest już to możliwe Dotychczas jeżeli nie byliśmy w stanie spełnić warunków dla gruntów rolnych I-III klasy, to musieliśmy je w pierwszej kolejności geodezyjnie wydzielić, a dopiero po podziale wnioskować o warunki zabudowy dla działek rolnych, na których nie mamy wyżej wymienionych użytków. Aktualnie możemy wnioskować o warunki zabudowy na fragment działki, na którym nie ma użytków III klasy lub wyższej i na tym fragmencie realizować inwestycję. Po uzyskaniu warunków zabudowy możemy sprzedać działkę inwestycyjną lub wykonać podział w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Załóżmy, że mamy szczęście i nasza działka rolna nie ma gruntów I-III klasy. Czy możemy wnioskować o wydanie decyzji WZ na całą działkę? Oczywiście również jest to możliwe. Musimy jednak pamiętać o obszarze inwestycji oraz o konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W przypadku większych inwestycji przed wystąpieniem o decyzję WZ niezbędne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach co znacznie wydłuża nam proces inwestycji (średnio o ok 1 rok). Poniżej rodzaje inwestycji mieszkaniowych wymagających uzyskania w/w decyzji:
„55) zabudowa mieszkaniowa wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą:
a) objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż: – 2 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–3 tej ustawy, – 4 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze,
b) nieobjęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż: – 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–3 tej ustawy, – 2 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze;”
Musimy zatem sprawdzić czy nasza działka nie jest objęta formą ochrony przyrody. Jeżeli jest możliwość zrezygnowania z konieczności uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dzięki wykonywaniu podziału nieruchomości to myślę, że warto to zrobić. Z pewnością będzie to droga tańsza i szybsza.
Podział nieruchomości rolnej
W odniesieniu do nieruchomości rolnych bardzo ważna jest powierzchnia działek wynikających z podziału. W zależności od tego jesteśmy zobowiązani stosować odmienne przepisy i restrykcje. Zgodnie z Ustawą o Gospodarce Nieruchomościami przepisów „nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha”. Jeżeli działki po podziale będą miały powierzchnię większą niż 0,3000 ha stosujemy uproszczony tryb podziału, który jest ujawniany jedynie na podstawie operatu geodezyjnego i wniosku właściciela. W przypadku działek rolnych lub leśnych, które po podziale miałyby powierzchnię mniejszą niż 0,3000 ha podział może być zrealizowany, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Warunku, o którym mowa powyżej, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne oraz dla kilku szczególnych przypadków opisanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Podsumowując, podział działki rolnej lub leśnej o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha możliwy jest tylko:
– na powiększenie sąsiedniej nieruchomości
– dla dokonania regulacji granic między sąsiadami
– pod drogi wewnętrzne
– w przypadkach wskazanych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W pozostałych przypadkach przed wystąpieniem o podział niezbędne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla obszarów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie decyzji dokonamy podziału w zależności od ilości wnioskowanych budynków w decyzji WZ. W tym też przypadku nie interesują nas powierzchnie działek tzn. czy są mniejsze czy większe niż 0,3000 ha. Ważne jest to, że działka przed podziałem i działki po podziale muszą spełniać zapisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy.
Jak wygląda uproszczony tryb podziału?
W przypadku podziałów nieruchomości rolnych lub leśnych, które nie podlegają pod Ustawę o Gospodarce Nieruchomościami nie jest prowadzone postępowanie administracyjne zakończone wydaniem decyzji zatwierdzającej podział. W tym przypadku wystarczy, że uprawniony geodeta wykona mapę z projektem podziału takiej nieruchomości, która zostanie przyjęta do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, a właściciel nieruchomości złoży wniosek o ujawnienie podziału w ewidencji gruntów i budynków. Nie jest potrzebny wstępny projekt podziału, ani inne zgody urzędowe. Co ciekawe, nikt nie może zakwestionować kształtu wydzielanych działek, jeżeli są one większe od 0,3000 ha. Wydzielane działki również nie muszą posiadać dostępu do drogi publicznej. Czas trwania takiego podziału uzależniony jest od czasy wykonania opracowania geodezyjnego. Zwyczajowo trwa to ok 2 miesiące. Problemem mogą okazać się granice, które nawet przy tego rodzaju podziale należy sprawdzić i jeżeli zachodzi taka konieczność wyznaczyć w terenie i spisać stosowny protokół. Może się okazać, że przed podziałem nieruchomości należy wykonać protokół wyznaczenia punktów granicznych, wznowienia znaków granicznych lub ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych. Wszystko zależy od jakości danych, jakie pozyskujemy od starosty.
Zmiana MPZP
Przeznaczenie nieruchomości określone jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Musimy zdawać sobie sprawę, że nie każdą nieruchomość da się zagospodarować inwestycyjnie. Jeżeli w tekście planu nieruchomość będzie opisana jako grunt rolny lub leśny bez możliwości prawa do zabudowy, nie uda nam się rozpocząć inwestycji na takim terenie. W grę wchodzi jedynie uchwalenie zmiana planu zagospodarowania przestrzennego i aktywne uczestnictwo w jego tworzeniu. Warto wiedzieć, że jest to możliwe. Jeżeli nasz wniosek podeprzemy faktami i właściwie uargumentujemy urząd może się do niego przychylić. Jednak na pewno trzeba będzie uzbroić się w cierpliwość. Najkrótszy czas uchwalenia nowego MPZP to kilka miesięcy. Oczywiście jeżeli mówimy o zmianach to nie trzeba wykonywać całego planu od nowa. Możemy wprowadzić interesujące nas zmiany. Niemniej cała procedura administracyjna jest taka sama jak w przypadku uchwalanie nowego MPZP. Jeżeli czas oczekiwania na przystąpienie do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego chcemy przyspieszyć możemy wejść w kooperację z gminą i wykonać MPZP na własny koszt w porozumieniu z urzędem. Niemniej musi to być wykonane z porozumieniu i za pełną zgodą organu. Bez przychylności władzy w gminie nie jesteśmy w stanie nikogo zmusić do naszych planów inwestycyjnych.
Warto, zatem śledzić wszystkie etapy powstawania planu, wprowadzać wnioski i uwagi. Można również je zaskarżać, o czym szerzej w artykule „Zaskarżanie niekorzystnych WZ-tek i planów miejscowych”. Niestety, najczęściej odbywa się to tak, że plan już jest uchwalony, a o niekorzystnych ustaleniach właściciele dowiadują się po fakcie. W takim przypadku niewiele już możemy zrobić.
Drogi wewnętrzne w podziałach rolnych
Warto w tym miejscu pochylić się nad tematem dróg wewnętrznych w podziałach rolnych. Jeżeli nieruchomość rolną podzielimy na działki o powierzchni większej niż 0,3 ha i w ramach tych działek zostanie wydzielona droga wewnętrzna, to nadal stosujemy uproszony tryb podziału. Nie potrzebna jest decyzja zatwierdzająca podział i postępowanie prowadzone przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeżeli natomiast wszystkie działki będą miały powierzchnię większą niż 0,3 ha z wyjątkiem drogi wewnętrznej, to niezbędne jest procedowanie podziału w ramach ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydanie decyzji zatwierdzającej podział. Decyzja powinna zatwierdzać podział dotyczący działki drogowej i nie obejmować w swoim zakresie pozostałych działek rolnych. W przeciwnym razie wydana byłaby z naruszeniem prawa, w związku z brakiem podstawy prawnej.
Przyłączenie do nieruchomości sąsiedniej
Załóżmy, że nasza nieruchomość rolna ma 0,35 ha i chcemy 0,10 ha przyłączyć do nieruchomości sąsiedniej. Czy możemy zrobić taki podział rolny, w którym pozostanie nam działka o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Analizując wyroki sądów w tym zakresie ustosunkowała się linia orzecznicza, która dopuszcza taki sposób podziałów. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 9 kwietnia 2018 r numer II SA/Kr 204/18 potwierdzą tą tezę. „Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami”. Brzmienie tego przepisu wskazuje, że wymogi wyżej opisane dotyczą wyłącznie nowo wydzielonej działki. Oczywiście, organy prowadzące postępowania podziałowe mogą mieć odmienne wytyczne i może się okazać, że nasz podział trafi również na ścieżkę odwoławczą. Niemniej ukształtowane orzecznictwo, którym można podeprzeć się przy odwołaniu spowoduje, że sprawa powinna zostać rozpatrzona po naszej myśli. Oczywiście przy ścieżce odwoławczej trzeba uwzględnić czas w naszych zamiarach inwestycyjnych.
Opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej.
Jeżeli nasza nieruchomość przeznaczona jest w MPZP na cele inne niż rolne i leśne lub uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę należy wystąpić z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Tego rodzaju wyłączenie podlega opłacie. Decyzja o wyłączeniu jest niezbędna jako jeden z załączników do uzyskania pozwolenia na budowę. Wysokość opłat będzie związana z powierzchnią konkretnego użytku, klasą bonitacyjną oraz pochodzeniem gleby.
| Grunty orne i sady, pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi | Łąki i pastwiska trwałe, pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi | ||
| klasa | należność (w zł za 1 ha) | klasa | należność (w zł za 1 ha) |
| wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego | |||
| I | 437 175 | Ł i Ps I | 437 175 |
| II | 378 885 | Ł i Ps II | 361 398 |
| IIIa | 320 595 | Ł i Ps III | 291 450 |
| IIIb | 262 305 | ||
| wytworzone z gleb pochodzenia organicznego | |||
| IVa | 204 015 | Ł i Ps IV | 174 870 |
| IVb | 145 725 | Ł V | 145 725 |
| V | 116 580 | Ps V | 116 580 |
| VI | 87 435 | Ł i Ps VI | 87 435 |
Należy mieć na uwadze, że będą to dwie opłaty. Pierwsza to należność wyliczana według powyższej tabeli pomniejszona o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Organ do określania tej opłaty najczęściej posiłkuje się operatem szacunkowym. Druga opłatą jest opłata roczna rozumiana jako opłata z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, uiszczaną: w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.
Warto również mieć na uwadze zwolnienia z opłaty na cele budownictwa mieszkaniowego. W przypadku budynku jednorodzinnego zwolnieniu podlega obszar 0,05 ha, a w przypadku budownictwa wielorodzinnego 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny.
Inne opłaty związane z podziałami gruntów rolnych
Jeżeli nasza nieruchomość przeznaczona jest w MPZP na cele inne niż rolne i leśne lub uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy i wykonamy podział takiej nieruchomości urząd naliczy nam opłatę adiacencką uzależnioną od wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału. Opłata adiacencka nie może być większą niż 30% różnicy wartości przed podziałem i po podziale. Wysokość opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały. Zwyczajowo jest ona uchwalona na najwyższym poziomie. Więcej na ten temat w artykule Wzrost wartości nieruchomości po podziale, czyli opłata adiacencka.
___
Rafał Rychlicki – Vice-prezes Geodetic, 16-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, geodeta uprawniony w zakresie 1 (geodezyjne pomiary sytuacyjno-wysokościowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne) oraz 2 (rozgraniczanie i podziały nieruchomości oraz sporządzanie dokumentacji do celów prawnych). Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie (14 sądów rejonowych) z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: rozgraniczenia i podziały nieruchomości oraz sporządzane dokumentów do celów prawnych oraz geodezyjne pomiary sytuacyjno-wysokościowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne. Wieloletni praktyk w opracowaniu dokumentacji do celów prawnych i sądowych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości. Firma działa również w zakresie skaningu i modelowania 3D, fotogrametrii, pomiarów dronami, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Autor dziesiątek artykułów branżowych oraz książek „Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego”. Współautor książki „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku” i książki „Portale internetowe do wstępnej analizy działek – jak samodzielnie i za darmo sprawdzić działkę”. Prowadzi wykłady na Politechnice Warszawskiej. Jest prelegentem podczas licznych Akademii Inwestora oraz na wydarzeniach branżowych. Prywatnie kolarz, założyciel kolarskiej grupy rowerowej Geodetic odnoszącej sukcesy w maratonach MTB w całej Polsce. Szczegóły na www.geodetic.co.
