-5.1 C
Warszawa
niedziela, 11 kwietnia, 2021

Inwestycje w budynki zabytkowe. Gdzie szukać informacji o zabytkach?

Strona główna Prawo Inwestycje w budynki zabytkowe. Gdzie szukać informacji o zabytkach?

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]

Inwestorzy coraz chętniej angażują swój kapitał w nadawanie nowego tchnienia zabytkowym budynkom i obiektom budowlanym. Na inwestorze będącym właścicielem nieruchomości objętej formą ochrony, ciąży wiele obowiązków określonych w Ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Nierespektowanie tych zapisów może prowadzić do nakładania kar finansowych. Może dojść również do wstrzymania inwestycji do czasu wyjaśnienia procedur związanych z wpisami budynków do rejestru zabytków. Problem stanowią zbyt ogólne przepisy i zbyt niepewny dostęp do informacji o zabytkach. Drewniany barak budowlany jest dziś chroniony na podobnych zasadach jak Wawel. Co zatem jest zabytkiem? Gdzie szukać informacji o formach ochrony zabytków? Jakie informacje o zabytkach znajdziesz za darmo w internecie? Kiedy wymagane są dokumenty o zabytkach? Kiedy budynek może być wpisany do rejestru zabytków bez wiedzy właściciela? I czy da się ten wpis wycofać?  Jakie kary grożą za bezprawne działania budowlane i nierespektowanie zaleceń konserwatorskich? Poznaj wyroki sądów podważające wpisy do rejestru zabytków.

Formy ochrony zabytków

Formy ochrony zabytków, obowiązki właściciela zabytkowej nieruchomości a także kary za niewywiązywanie się z tych obowiązków określa Ustawa z dnia 23.07.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2014 r. poz. 1446, z późn. zm.). W 2018 r. weszły w życie przepisy Ustawy z dnia 22.06.2017 r. o zmianie Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz niektórych innych Ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1595). Rozdział 2 art.7 Ustawy o zabytkach określa, że formami ochrony zabytków są: wpis do rejestru zabytków, wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa, uznanie za pomnik historii, utworzenie parku kulturowego i ustalenie ochrony w MPZP albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o WZ, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego. Zgodnie z art. 9 pkt.4 „Wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w KW danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku.” Art. 10a Ustawy określa 1. „od dnia wszczęcia postępowania w sprawie wpisu zabytku do rejestru do dnia, w którym decyzja w tej sprawie stanie się ostateczna, przy zabytku, którego dotyczy postępowanie, zabrania się prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich, robót budowlanych i podejmowania innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku. 2. Zakaz, o którym mowa w ust. 1, dotyczy także robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem, a także działań określonych w innej decyzji pozwalającej na ich prowadzenie. 3. Przepisu ust. 1 i 2 nie stosuje się do zabytku służącego obronności i bezpieczeństwu państwa.” Art. 11 Ustawy mówi o tym, że do rejestru nie wpisuje się zabytku wpisanego na Listę Skarbów Dziedzictwa, wpisanego do inwentarza muzeum oraz wchodzącego w skład narodowego zasobu bibliotecznego.

Co jest zabytkiem?

Załóżmy, że inwestor ma prawomocne pozwolenie na budowę, wjeżdża sprzęt budowlany, a dwa dni później ktoś mówi „proszę nie ruszać, to zabytek”. W którym momencie dany budynek, fragment budynku, ogrodzenia czy element architektoniczny może zostać dopisany do listy zabytków? Niestety, często w takich sytuacjach, to media generują nadinterpretacje problemów. Niestety zbyt często dotyczą one tych złych przykładów. Są to inwestycje, kiedy inwestor wchodzi na budynek zabytkowy i zaczyna działać i mimo posiadanego pozwolenia na budowę posuwa się o krok za daleko. Wtedy konserwator reaguje stanowczo. Przez takie negatywne przypadki nagłaśniane w mediach, utarł się stereotyp złego postrzegania konserwatora przez inwestorów. Odpowiedzialny inwestor ustala takie aspekty na etapie zaleceń konserwatorskich jeszcze przed uzyskaniem WZ-tki czy pozwolenia na budowę na podstawie MPZP. I ta grupa inwestorów jest zdecydowanie większa. Najczęściej spory dotyczą tego, co jest, a co nie jest zabytkiem. Niestety, Ustawa o ochronie zabytków jest szalenie nieprecyzyjna. Nie określa, co dokładnie jest zabytkiem, bo może być nim zarówno obiekt z XIII wieku jak i obiekt z lat 90-tych XX wieku. Jedną z głośniejszych spraw była przebudowa warszawskiej Rotundy – inwestycji jednego z banków, gdzie przez zastrzeżenia do zabytkowego charakteru konstrukcji na etapie prac budowlanych wstrzymano budowę. Inwestor musiał przedstawić opinie o zasadności działań banku. Tego typu dyskusje będą pojawiać się zawsze, gdy dotyczy to znanych inwestycji i dużych firm – szczególnie tych państwowych, co ma wtedy zabarwienie polityczne.

Drewniane baraki czy zabytek?

Posłużę się przykładem jednego osiedla w dzielnicy Bemowo w Warszawie, gdzie stoją domki drewniane. – mówi   Mariusz Ciechomski – Ośrodek Administracji TVP S.A.,  Prezes Polskich Pracowni Konserwacji Zabytków S.A. w latach 2016-2018. Dlaczego są one zabytkowe? Jest to otwarta dyskusja, w której ciężko zająć jakieś stanowisko bazując na materiałach historycznych. W tym przypadku, w drugiej połowie lat 30-tych Niemcy zaczęli budować Mauzoleum Hindenburga koło Olsztynka i te baraki były przeznaczone dla pracowników budowlanych tegoż mauzoleum. W okresie wojennym zostali tam przeniesieni polscy jeńcy. Tuż po wojnie, te domki zostały przeniesione na teren warszawskiego osiedla, gdzie mieszkali pracownicy budowlani ZSRR budujący Pałac Kultury i Nauki. Czy są one zabytkowe i czy powinny być chronione? Należy dodać, że były tam roszczenia reprywatyzacyjne na cały teren przez dawnego właściciela nieruchomości gruntowej. To pokazuje, że, i konserwator, i inwestor będą często sobie zadawać pytanie – co stanowi o tym, że obiekt jest zabytkowy? Niemniej jednak, na pewno bardzo ważna jest szczegółowa analiza, dogłębna kwerenda historyczna oraz opinie osób uznanych w środowisku, w tym profesorów i historyków – niezależnie od tego, po której stronie się stoi. – dodaje Mariusz Ciechomski. 

Gdzie szukać wpisu do rejestru zabytków?

Wpis do rejestru zabytków, to dla inwestora pewnego rodzaju obostrzenie. Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami jest dziurawa i formy ochrony tam wypisane są w różnym stopniu skuteczne. Drewniany barak budowlany jest dziś chroniony na podobnych zasadach jak Wawel. Zapisy Ustawy powinny wspomagać ochronę zabytków, ale we współpracy z inwestorem. Niestety często inwestor nie ma takich zasobów finansowych, by te zabytki chronić. Wyszukanie wpisu do rejestru zabytków też nie jest taką łatwą i oczywistą sprawą, bo strony mazowieckiego i wojewódzkiego konserwatora zabytków niosą stare treści. Najbardziej aktualne informacje są na stronie Narodowego Instytutu Zabytków, gdzie wszystko jest pokazane tabelarycznie. Gminna ewidencja zabytków w Warszawie jest zmieniana zarządzeniem średnio raz na kwartał. Zazwyczaj są wpisywane nowe obiekty, ale są również skreślenia z rejestru. Jeżeli wchodzimy w tabelkę gminnej lub wojewódzkiej ewidencji zabytków i się okazuje, że widnieje tam tzw. biała karta, to w trybie dostępu do informacji publicznej należy wystąpić o pozyskanie jej. Jest tam opisane wszystko, co jest związane z danym zabytkiem. Stanowi to dużą podpowiedź dla planowanej inwestycji.   

„Skansenizacja” i „umuzealnianie” 

To co było do niedawana domeną konserwatorów to „skansenizacja” i „umuzealnianie”. – mówi dr Piotr Ratajczyk, który pracował przy projekcie Twierdzy Modlin. Konserwatorzy uznawali, że jak coś jest zabytkiem to najlepiej, żeby nic nie naruszało ducha tego miejsca ani samego obiektu. Wielu obiektom zabytkowym – szczególnie militarnym – nie da się często przywrócić dawnej funkcji wiodącej. Bezcelowe jest organizowanie muzeów o powierzchni kilkudziesięciu hektarów. Moim zdaniem, konieczna jest adaptacja na nowe potrzeby. Monofunkcja zabija obiekty, a przywracanie pierwotnych funkcji jest daleko idącym błędem. Jest to szczególnie istotne, gdy obiekt ma na siebie zarabiać. Ponadto w aspekty biznesowe wchodzi często względność prawa w zależności od tego, kto jest stroną sprawy. Często zabytkowe obiekty będące pod jurysdykcją państwową z latami popadają w ruinę i nikt nie dba o stan techniczny. Często, w momencie, gdy inwestycję przejmuje prywatny inwestor okazuje się, że odpadająca sztukateria ma znaczenie zabytkowe i trzeba wydać kilkadziesiąt tysięcy zł na oprawienie elementu w specjalne ramki. – dodaje Piotr Ratajczyk.

Informacje o zabytkach w dokumentach planistycznych

Jeśli planujemy inwestycję, to podstawą sprawdzenia są dokumenty planistyczne. W przypadku, gdy teren jest objęty decyzją o WZ, to należy zajrzeć do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to bardzo rozbudowany dokument niosący wiele „warstw” danych – jedne na drugich. Nie jest to, co prawda dokument prawa miejscowego, ale szukając informacji szczegółowych o obiektach, miejscach czy obszarach warto dotrzeć do pojedynczych rysunków albo opracowań ekofizjograficznych, stanowiących podstawę opracowania studium. Elementem istotnym jest też zapoznanie się z tekstem studium. Znajdują się tam często informacje, których nie znajdziemy na rysunkach. Jeśli, inwestycja jest realizowana w oparciu o MPZP, to teoretycznie powinien on uwzględniać warunki studium. Zdarza się jednak, że nie wszystkie informacje zawarte w studium są odnotowane w planie. Dlatego dla bezpieczeństwa warto zawsze podczas wykonywania analizy chłonności czy due diligence nieruchomości planowanej do zakupu zweryfikować te dokumenty. Jest też inny ważny element w tym zakresie. Raz uchwalony plan jest rzadko nowelizowany, a ewentualne zmiany wpisywania zabytków do gminnej ewidencji zabytków lub do rejestru prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora są odzwierciedlane w planie albo nie. Inwestorom przymierzającym się do większych inwestycji zaleca się „uchwalenie własnego planu”. Negocjacje z konserwatorem są elementem wymaganym na tym etapie. Mając uchwalony pod siebie plan, mamy większą szansę na przychylne negocjacje w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę w oparciu o MPZP. Więcej na ten temat w artykule „Konserwator zabytków vs inwestor. Negocjacje konserwatorskie w praktyce”. Uchwalenie planów miejscowych wspólnie (inwestor i miasto) w Warszawie jest praktycznie niemożliwe. Przynajmniej tak twierdzą urzędnicy i radcowie prawni działający na tym rynku. Znam jednak inwestycje warszawskie, gdzie plan miejscowy na kilkuset hektarowego obszaru był zmieniany dwukrotnie na przestrzeni kilku lat. Dziś budowane są tam osiedla mieszkaniowe, mimo iż przez najbliższe dziesiątki lat nie powinny być w ogóle użytkowane przez ludzi. Wiem, że w innych regionach kraju normą jest uchwalanie planów miejscowych w porozumieniu z inwestorem. Często są to plany obejmujące wyłącznie niewielką nieruchomość danego inwestora, tzw. plany znaczkowe czy pocztówkowe. Więcej na ten temat w artykule „Zaskarżanie niekorzystnych WZ-tek i planów miejscowych”.

Co znajdziesz za darmo w sieci o zabytkach?

W internecie jest wiele darmowych informacji, od których można zacząć analizy wyjściowe z zakresu ochrony zabytków. Oczywiście, należy mieć na uwadze, że trzeba je potem weryfikować przez procedury urzędowe. Jednak takie wstępne sprawdzenie może mieć znaczenie, kiedy inwestor interesuje się jakimś większym fragmentem dzielnicy i rozważa możliwości inwestycyjne. Jest to charakterystyczny zabieg zagranicznych inwestorów. Uruchamianie urzędowych procedur dla wszystkich budynków spowodowałoby zbytnie zainteresowanie urzędników. Dlatego, warto wstępnie przeanalizować dane internetowe, a dopiero potem wystąpić do urzędu z prośbą o informacje na temat wybranych nieruchomości. Jeden z międzynarodowych inwestorów chciał zakupić wszystkie nieruchomości wzdłuż kilku ulic na jednej z warszawskich dzielnic. Wskazał obszar potencjalnego zainteresowania i zlecił wykonanie wstępnych analiz dla całości obszaru (około 500 budynków). Co dowiedzieliśmy się z interenetu w zakresie zabytków na tym terenie? Są dostępne portale, gdzie widnieje dokumentacja zabytków i obiektów poza Gminną Ewidencją Zabytków (GEZ). Na mapach można znaleźć zasoby nie będące już na liście dziedzictwa (zburzone, usunięte z listy). Znajdziemy też dokumentację dziedzictwa kulturowego z oznakowaniem budynków, które mają założoną kartę inwentarzową zasobu historycznego a także dziedzictwo kolejowe. Widnieje również rejestr zabytków i GEZ. Pokazuje on obszary, otoczenie zabytków i obiekty w rejestrze zabytków i GEZ. Można też zobaczyć czy obszar jest objęty rewitalizacją lub strefą UNESCO. Pisząc o procesach inwestycyjnych podsunę informację, że na tych samych mapach odnotowane są inne przydatne inwestorom informacje. Można bowiem zweryfikować także wstępnie warunki techniczne nieruchomości. Widnieje podział na budynki po renowacji, w trakcie renowacji, w trakcie budowy i nowe budynki oraz podział na stare lub nieużywane budynki. Dostępne są również odrębne mapy, na których można zweryfikować charakter właścicieli nieruchomości: Miasto Warszawa, Mieszane, własność Skarbu Państwa, użytkowanie wieczyste, inne podmioty publiczne a także nieruchomości w trakcie podziałów i inne. W niektórych obszarach odnotowane są również nieruchomości na sprzedaż (ogłoszone przetargi, zamierzone do sprzedaży, planowane do sprzedaży) oraz nieruchomości na wynajem (przetargi, konkursy ofert, poza konkursem). Widnieją także decyzje o wydanych warunkach zabudowy (obiekty liniowe, obszarowe i punktowe) a także decyzje o pozwoleniach na budowę w toku (obiekty liniowe, obszarowe i punktowe). Taki zakres daje nam wstępny pogląd na temat nieruchomości zabytkowej w przypadku, gdy nie mamy żadnej wiedzy na temat jej zabytkowego charakteru. Warto też wykonywać takie wstępne analizy dla obiektów sąsiednich kupowanej nieruchomości, o czym w dalszej części artykułu.

Kiedy wymagane są dokumenty o zabytkach?

W jakich przypadkach wymagane są dokumenty dotyczące obiektów zabytkowych? Mówi o tym Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:„4. Roboty budowlane, o których mowa w ust.1 i 2, wykonywane: Przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków – wymagają pozwolenia na budowę, oraz na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – wymagają dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ust. 1 -przy czym wniosku o pozwolenie na budowę oraz do zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.”

Kiedy wpisuje się obiekty do rejestru?

Warto pamiętać, że wpis do rejestru zabytków nie polega na tym, że jakiś pasjonat zabytków czy lokalne stowarzyszenie złoży pismo i urząd na tej podstawie wpisuje nieruchomość do rejestru zabytków. – mówi Mariusz Ciechomski. Takie działanie musi być poprzedzone analizą czy opracowaniem urbanistycznym, które wykaże, że ten obiekt jest rzeczywiście zabytkowy. Jakie mogą być przesłanki do tego, aby wpisać obiekt do rejestru zabytków? Tutaj niestety wracamy do dyskusji, co jest obiektem zabytkowym, bo tego nikt do końca nie wie. Definicja ustawowa wydaje się ścisła, ale praktyka czyni to określenie labilnym. Może to dotyczyć obiektu, który rzeczywiście ma oryginalne, unikatowe detale, albo był projektowany przez osobę, która jest ujawniona w literaturze, jako znamienity architekt. Może to również dotyczyć kontekstu historycznego miejsca czy budynku albo faktu, że mieszkała tam ważna, wyjątkowa postać. Stąd ważne jest, żeby sprawdzić na jakiej podstawie został zrobiony wpis do rejestru zabytków. – dodaje Mariusz Ciechomski.

Niewłaściwy wpis do rejestru

Czasami zdarza się, że właściciel nieruchomości nawet nie jest świadomy, że w czasie kiedy ją użytkuje została wpisana do rejestru zabytku. Może to mieć miejsce, gdy w dokumentach planistycznych obejmuje się ochroną jakieś sąsiednie nieruchomości. Bardzo często się zdarza, że nieruchomości nie podlegające ochronie konserwatorskiej mogą podlegać ochronie w przypadku, gdy sąsiadują z chronionymi nieruchomościami (droga, budynek lub zespół budynków). Znajdujący się po drugiej stronie drogi budynek, który wpisywany jest do rejestru zabytków może spowodować, że nasza nieruchomość bez naszej wiedzy zostanie objęta formą ochrony. W takich sytuacjach tylko właściciel jest stroną postępowania i nikt z sąsiadów nie jest o tym informowany. Nie ma tu zapisów, jak w przypadku decyzji o WZ odnośnie zawiadomienia sąsiadów (oddziaływanie inwestycji na otoczenie).

Podważanie wpisów do rejestru zabytków

Jak podważyć wpis do gminnej ewidencji zabytków? Wpis następuje z urzędu lub na wniosek, ale właściciel może zawalczyć o skreślenie nieruchomości z rejestru. – mówi Mariusz Ciechomski. W takiej sytuacji pozostaje podważenie podstawy prawnej dokonania wpisu budynku do gminnej ewidencji zabytków. Wpis do ewidencji nie jest decyzją administracyjną, a zarządzeniem (aktem wewnętrznym administracji samorządowej). Warto wtedy znaleźć uznanego architekta lub historyka sztuki i wykonać ekspertyzę podważającą zabytkowy charakter nieruchomości. Może ona okazać się wystarczająca. Należy wykazać, że taki obiekt nie niesie za sobą żadnych (szeroko pojętych) walorów zabytkowych. Można podważać, że wpis do ewidencji ma charakter arbitralny w przypadku, gdy organ administracji nie wykazał wcześniejszego zainteresowania się nieruchomością, jego zabytkowym charakterem i nie ma uzgodnienia pomiędzy wójtem, a wojewódzkim konserwatorem zabytków. Można także wykazać poniesienie szkody z tytułu ochrony poprzez wpis do ewidencji zabytków. Mówiąc o walce z takim wpisem prowadzonym przez wojewódzkiego konserwatora zabytków czy przez organ wykonawczy samorządu w gminnych ewidencjach zabytków – należy powiedzieć, że warto ją podejmować. Są wyroki sądów pokazujące, że po składaniu wniosków do urzędu miasta czy do urzędu wojewódzkiego były skreślenia nieruchomości z rejestru zabytków. Oczywiście nie zalecamy nadużywania tego narzędzia przy inwestycjach, w celu maksymalizacji zysków, kosztem ochrony zabytków. Przytoczmy kilka wyroków sądowych na korzyść poszkodowanych właścicieli nieruchomości.  – dodaje Mariusz Ciechomski.

Oddalenie skargi kasacyjnej

Pierwszy wyrok to przegrana Urzędu m.st. Warszawy – oddalenie skargi kasacyjnej (II OSK 2189/13 – Wyrok NSA 2015-01-21). NSA zważył, co następuje: „(…) Prowadziło to do przyjęcia przez Sąd I instancji trafnej konstatacji, że kontrolowane działanie organu miało charakter dowolny, albowiem w świetle poczynionych ustaleń Prezydent m.st. Warszawy nie wyjaśnił, co stanowiło podstawę wyznaczenia spornego budynku do ujęcia w ewidencji (…) Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku w sposób jednoznaczny wynika, że przyczyną uznania przez Sąd ujęcia budynku przy ul. […] w gminnej ewidencji zabytków za wadliwe było stwierdzenie, że działanie takie zostało podjęte bez jakiejkolwiek analizy wartości zabytkowych nieruchomości. (…) Umieszczając zabytek w gminnej ewidencji zabytków organ gminy stwierdza, że obiekt ten charakteryzuje się cechami, które uzasadniają objęcie go szczególną formą ochrony nieruchomości ze względu na posiadaną przez niego wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Niesporne bowiem pozostaje w sprawie, że tylko taki obiekt, który spełnia ustawową definicję zabytku może zostać ujęty w ewidencji. Tego rodzaju akt kwalifikujący stwarza wymóg określenia przez organ podstaw sformułowania oceny o wartości zabytkowej obiektu, której poprawność stanowi przedmiot kontroli sądu administracyjnego. Prawidłowość zastosowania normy prawa materialnego uzależniona jest w bezpośredni sposób od stwierdzenia, że okoliczności faktyczne odpowiadały hipotezie tejże normy.”

Dowolny wpis do rejestru zabytków

Kolejny wyrok był wydany przez WSA w Warszawie, gdzie miała miejsce przegrana Urzędu m.st. Warszawa (VII SA/Wa 2653/12 – Wyrok WSA w Warszawie z 2013-07-03). Sąd zważył co następuje: „(…) do ewidencji powinny zostać wpisane jedynie te obiekty, które ze względu na posiadane wartości historyczne, naukowe lub artystyczne (…). Również skład orzekający nie podziela stanowiska organu, że w zaistniałym stanie faktycznym można było dokonać wpisu obiektu, który nie został zakwalifikowany jako zabytek, bez ustalenia: analiz czy badań w tym przedmiocie. Takie stanowisko organu jest niezgodne z treścią art. 3 pkt 1 Ustawy o ochronie zabytków. Dokonanie wpisu do ewidencji zabytków obiektu przy ul. […] stanowiło dowolne działanie organu.”

Pobieżne uzasadnienia decyzji

Trzeci przykład to przegrana Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego (VII SA/Wa 3/15 – Wyrok WSA w Warszawie z 2015-10-06). WSA w Warszawie zważył co następuje: „(…) Treść uzasadnienia powinna obrazować szczegółowy tok rozumowania organu, które doprowadziło do wydania konkretnego rozstrzygnięcia oraz wskazywać i wyjaśniać przesłanki faktyczne, jakimi kierował się organ podejmując konkretne rozstrzygnięcie. Tymczasem Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego w sposób bardzo lakoniczny bez odniesienia się do rozwiązań projektowych i zarzutów skarżącej zawartych w zażaleniu uzasadnił swoją decyzję. (…). W zażaleniu skarżącą Wspólnota podnosiła, że projekt zakłada odtworzenie istniejących gzymsów oraz glifów na elewacji budynku. Planowane prace nie wpłyną na uszczuplenie wartości zabytkowych budynku, nie zostanie zachwiana proporcja budynku, a zaproponowana kolorystyka jest dostosowana do istniejącej kolorystyki sąsiednich budynków. Wszystkie elementy dekoracji architektonicznej zostaną zachowane lub odtworzone. Skarżąca wskazywała, że planowane prace mające na celu polepszenie warunków mieszkaniowych zostaną przeprowadzone bez ingerencji w zabytkową strukturę budynku. Do tych zarzutów organ odwoławczy w ogóle się nie ustosunkował i nie wyjaśnił z jakich przyczyn planowane ocieplenie „nie spełnia w wystarczającym stopniu koniecznego warunku jak najmniejszej ingerencji w wystrój omawianego obiektu”.

Jakie kary za naruszenia?

Ustawa o ochronie zabytków określa rodzaje obowiązków, jakich musi dochować właściciel zabytkowej nieruchomości. Dotyczy to uszkodzeń, zniszczeń, zagrożeniach dla zabytku oraz o zmianach prawnych. Za niedopełnienie obowiązków w określonych w Ustawie terminach właścicielowi grozi kara od 500zł do 2000zł. Ustawa przewiduje również kary za utrudnianie pracy organom odpowiedzialnym za ochronę zabytku oraz za prowadzenie prac, badań, robót budowlanych nieruchomości zabytkowej bez odpowiedniej zgody konserwatora lub MKiDN. Za takie bezprawne działania Ustawa przewiduje kary od 500 zł do 500 000 zł. Taki sam rząd wielkości kar obowiązuje w przypadku niestosowania się właściciela nieruchomości do wydanych zaleceń konserwatorskich. To co jest istotne z punktu widzenia nakładanych kar to fakt, że nie musi się ona pojawić bezpośrednio po naruszeniu obowiązków lub zniszczeniu zabytku. Okres na uruchomienie kar to 5 lat, a więc może to nastąpić długo po zaistniałej sytuacji. Inwestor ma prawo wnoszenia odwołania od nałożenia takiej kary. Może wnioskować o zmniejszenie kary lub całkowite jej wycofanie. Jednak w pierwszej kolejności powinien on działać zgodnie z prawem, negocjując działania z konserwatorami i respektując przepisy dokumentów planistycznych i wpisów do rejestrów zabytków. Jeśli się z czymś nie zgadza, to podpalenia czy celowe zniszczenia nie tylko są bezmyślnym działaniem, ale grożą sankcjami i konsekwencjami prawnymi. Więcej na ten temat sposobów negocjacji z konserwatorami w artykule „Konserwator zabytków vs inwestor. Negocjacje konserwatorskie w praktyce”.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autorzy artykułu:

Rafał Rychlicki
Geodetic Vice-CEO,
Court Expert,
Licensed Land Surveyor (1,2)
Mariusz Ciechomski
Zarządca nieruchomości w TVP S.A., Prezes Polskich Pracowni Konserwatorskich w latach
2016-2018
dr Piotr Ratajczyk
Investment Board Member w Innovator+ i BSPR

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa Zagadnienie 24 z 40

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości Szanse na przeprowadzenie procedury w trybie administracyjnym lub sądowym

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze Zagadnienie 21 z...
SPONSOROWANE

PROCESY BUDOWLANE

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa Zagadnienie 24 z 40

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości Szanse na przeprowadzenie procedury w trybie administracyjnym lub sądowym

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze Zagadnienie 21 z...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.