Rentowność wynajmu mieszkania
Jak zwiększyć rentowność nieruchomości?
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Analizując rentowność nieruchomości na wynajem, musimy wziąć pod uwagę dwa czynniki. Pierwszym z nich jest koszt całej inwestycji – w jego skład wchodzi koszt zakupu nieruchomości, notariusza, remontu, podatki oraz wszystkie inne nakłady finansowe, które wpływają na całkowity koszt zainwestowanej nieruchomości. Drugim parametrem jest całkowity roczny zysk z najmu. Celowo użyłem określenia “zysk”, a nie “przychód”, aby rzeczywiście mieć na uwadze to ile zarabiamy, a nie ile dostajemy od lokatora, ponieważ od tego jeszcze musimy odjąć opłaty, podatki itp. Na co, zatem zwrócić uwagę, aby rentowność była jak najwyższa? Jak napisać dobre ogłoszenie nieruchomości na wynajem? W jakiego typu lokale inwestować? Czy lepszy jest najem krótkoterminowy, czy długoterminowy? Jak liczyć rentowność najmu nieruchomości? Co sądzę o zmianie sposobu przeznaczenia nieruchomości? I czy w ogóle można zarobić na wynajmie mieszkań w 2023 r.?
Cena zakupu nieruchomości
Warto poszukać okazji i postarać się kupić nieruchomość w możliwie niskiej cenie. Pamiętajmy, że do zakupu należy się dobrze przygotować i zdefiniować wcześniej: (1) Jakie parametry nieruchomość musi spełniać, aby była dla nas okazją? (2) Czy jest położona w odpowiedniej lokalizacji? (3) Czy jest to odpowiednia cena za mkw. lub – co bardziej sugeruję – cena za jednostkę? Dlaczego lepiej zwracać uwagę na cenę za jednostkę niż na cenę za mkw.? Jeżeli inwestujemy w mieszkania na pokoje, to moim zdaniem dużo ważniejsza od ceny za mkw. będzie kwota, jaką zapłacimy np. za pokój. Dla uproszczenia, jeżeli całkowita wartość inwestycji mieszkania 4-pokojowego będzie wynosiła 400 000 zł, to jednostkowo pokój kosztuje 100 tys. Jeżeli wynajmę taki pokój za powiedzmy 1000 zł, to rentowność takiej inwestycji wynosi 12%. Jak to obliczyć?1000 zł miesięcznie x 12 miesięcy = 12 000 zł. Następnie 12 000 zł mnożymy przez 100%, a następnie dzielimy przez 100 tys. zł. Dalej, 12 000 (zł) x 100 (%) / 100 000 (zł) = 12 (% w skali roku). Dlatego też, jeśli planujesz wynajem na pokoje, to może okazać się, że w niektórych sytuacjach bardziej rentowne będzie droższe mieszkanie. Jeśli za większą kwotę kupisz 55-metrową nieruchomość, którą będziesz mógł podzielić na 4 pokoje, to może ono przynosić więcej zysków niż 65-metrowe mieszkanie, które nie daje możliwości zrobienia więcej niż 3 pokoi. W związku z tym, jeśli inwestujemy w pokoje, to nie cena za mkw., a koszt zakupu jednostki ma większe znaczenie. Na końcową cenę nieruchomości wpływa również negocjacja odpowiedniej stawki.
Lokalizacja
Zastanówmy się, w jakiej lokalizacji chcemy kupić nieruchomość i czy ta lokalizacja będzie sprzyjała pod kątem najmu. Jeżeli mamy mieszkanie, np. blisko uczelni, to myślę, że naturalnym będzie przystosowanie go do wynajęcia studentom (np. na pokoje). Zawsze warto kierować się ostatecznym Klientem, zrobić sobie jego profil i pod niego przystosowywać nieruchomość. Na przykład, jeśli wynajmujemy mieszkanie studentom, warto zadbać o to, żeby każdy pokój był wyposażony w zamykane na klucz pełne drzwi, łóżko, biurko, krzesło, rolety w oknie itp. Warto zadbać również o to, żeby w lokalu znajdowała się odpowiednio duża lodówka, pralka i inne udogodnienia dla lokatorów, którzy będą swoje centrum życiowe prowadzili głównie w pokoju, a okazjonalnie będą korzystali również z łazienki i kuchni. Jeśli chcesz wynająć nieruchomość rodzinie, zwróć uwagę na lokalizację atrakcyjną typowo dla niej, czyli np. bliską lokalizację do szkół, przystanków, przedszkoli, przychodni itp. Należy wczuć się w najemcę, który ma u nas mieszkać i znaleźć dla niego mieszkanie w jak najbardziej odpowiadającej mu lokalizacji.
Rentowność nieruchomości
Zastanów się, czy Twoja nieruchomość jest najbardziej optymalna pod kątem rentowności. Może warto byłoby ją zamienić? Pomogłem niedawno znajomemu, który miał dom na obrzeżach miasta i chciał go wynająć. Po konsultacji i kalkulacji ustaliliśmy, że lepszym rozwiązaniem będzie sprzedaż tego domu i zakup dwóch mniejszym mieszkań w centrum miasta. Te 2 mieszkania, mógł wynająć łącznie o 40% więcej niż cały dom. Dodatkową zaletą tego rozwiązania jest dywersyfikacja inwestycji. W razie braku lokatorów w jednym mieszkaniu, drugie będzie przynosiło zysk. Z kolei, w razie potrzeby szybkiego zastrzyku gotówki – może sprzedać jedno mieszkanie, a zyski z drugiego nadal będą zasilały jego miesięczny budżet.
Mieszkania ze słabym układem, gdzie mimo dużego metrażu nie ma możliwości wydzielenia dodatkowych pokoi, często najlepiej jest sprzedać. Jeśli chcemy zarabiać na nieruchomościach, to warto podchodzić do nich bez sentymentów i traktować je jako produkt inwestycyjny. Nie warto silić się na to, aby kupić mieszkanie, które będzie zarabiać przez 5-6 lat, a później zamieszka w nim moje dziecko rozpoczynające studia. Albo kupujemy coś w celach inwestycyjnych, albo ze względów emocjonalnych.
To trochę tak jakbyśmy chcieli kupić samochód, który będzie jednocześnie sportowy i dostawczy – jest to nieosiągalne. Dlatego w ten sam sposób należy podchodzić do nieruchomości inwestycyjnych. Pamiętajmy, że możemy kupić mieszkanie w celach inwestycyjnych, a w razie potrzeby sprzedać je i kupić nieruchomość dla członka naszej rodziny.
Zmiana sposobu przeznaczenia nieruchomości
Tu należy omówić dwa aspekty: Ilość i rozmieszczenie pomieszczeń oraz najem krótkoterminowy. Jeśli chodzi o ilość i rozmieszczenie pomieszczeń, przeanalizujmy to na przykładzie. Jeśli mamy dużą nieruchomość w pobliżu uczelni, to warto przeliczyć, czy zamiast wynajmować ją w całości rodzinie lub grupie studentów, nie opłaca się bardziej wynajem pojedynczych pokoi. Jeśli w takiej nieruchomości jest duży salon (np. 20 m2 i 2 okna), to prawdopodobnie warto byłoby go podzielić na mniejsze pokoje. Zawsze dwa mniejsze pokoje 1-osobowe wynajmiemy drożej niż jeden duży pokój 2-osobowy. Taki zabieg pozwala czasami podnieść nawet o kilkadziesiąt procent wartość inwestycji. Dla przykładu: jeżeli 3-pokojowe mieszkanie jesteśmy w stanie wynająć za 2200 zł (+opłaty) to po przekształceniu na pokoje, jesteśmy w stanie je wynająć np. po 4×800 zł, co daje 3200zł. To duża różnica w rentowności najmu, więc warto się temu przyjrzeć. Wróćmy do drugiego aspektu, tj. najmu krótkoterminowego. Warto rozważyć czy nasze miasto lub lokalizacja sprzyja najmowi krótkoterminowemu (np. bliskość dworca, lotniska, atrakcji turystycznych, specyfika miejscowości). Opłacalne pod kątem najmu krótkoterminowego są zwykle również duże miasta. Jeśli opcja ta okaże się korzystna, to można wpłynąć na wzrost rentowności, przystosowując mieszkanie w taki sposób, by wynajmować je przez Booking czy Airbnb. Niekoniecznie musimy się w to bardzo angażować, ponieważ na rynku działają firmy, które zajmują się nie tylko zarządzaniem najmem długoterminowym, ale też krótkoterminowym. Można, zatem zlecić im obsługę takiej działalności. Przed podjęciem takiej decyzji, warto jednak przeliczyć, czy ta forma najmu rzeczywiście się opłaca. W przypadku najmu krótkoterminowego dojdą dodatkowe opłaty, tj. prowizje dla portalu typu Booking czy Airbnb, podatek VAT, prowizja dla firmy, która ma się zająć zarządzaniem, częstsza albo bardziej intensywna eksploatacja, częstsza konieczność wymiany wyposażenia oraz prawdopodobnie wyższe zużycie mediów.
Podniesienie standardu nieruchomości
Należy jednak zaznaczyć, że warto się zastanowić i przeliczyć, czy remont będzie się opłacał w danym momencie. Jeśli mamy mieszkanie w średnim standardzie i z analizy wynika, że: jesteśmy w stanie wynająć je za 2500 zł miesięcznie ; nakłady finansowe, jakie należy przeznaczyć w celu podniesienia standardu danego mieszkania o jeden poziom wynoszą np. 50 tys. zł; mieszkanie w lepszym standardzie wynajmiemy za 2800 zł – to może się okazać, że 50 tys. włożone w remont na poczet 300- złotowego wzrostu czynszu jest nieopłacalne. Prawdopodobnie, prędzej czy później ten remont i tak będziemy musieli wykonać, ponieważ standardy wynajmu wędrują w górę. Jeśli jednak na ten moment nie ma takiej konieczności, to może warto go odłożyć w czasie. Najważniejsza jest dobra kalkulacja i analiza.
Home staging
Bez względu na to, czy zrobimy remont, czy nie, warto się zastanowić, w jaki sposób za pomocą niewielkich nakładów, można podnieść standard nieruchomości (choćby tylko wizualnie). Nie chodzi tutaj o tuszowanie niedoskonałości, np. o zamalowanie grzyba na suficie w łazience tuż przed wynajmem w nadziei, że nie zostanie zauważony. Należy jednak zastanowić się, co zrobić, aby ta nieruchomość wyglądała jak najlepiej. Najprostsze rzeczy, które mogą w tym pomóc to np. różne dodatki home stagingowe tj. poduszki, koce, obrazki, rośliny (sztuczne i żywe), firanki, zasłony, wszelkie tekstylia, które dobrane odpowiednio kolorystycznie poprawią odbiór wizualny nieruchomości. Może to być również chociażby samo pomalowanie ścian na neutralny lub biały kolor. Dzięki temu możemy podnieść czynsz najmu nawet o kilkanaście procent oraz dużo szybciej zakończyć proces szukania najemcy. W swoim portfolio również mam kilka przykładów mieszkań, gdzie dzięki inwestycji kilkuset złotych udało mi się wynająć mieszkanie dużo szybciej i przy tym za wyższą kwotę. Jest to, zatem najszybsza inwestycja, jaka może nam się zwrócić.
Sesja zdjęciowa
Jeśli mieszkanie jest odpowiednio przygotowane pod względem estetycznym, warto zrobić dobrą sesję zdjęciową. Rekomenduję tutaj skorzystanie z usług fotografa. Jest to inwestycja, którą poniesiemy jeden raz, ale zdjęcia (pod warunkiem utrzymania mieszkania w podobnym standardzie) będziemy mogli wykorzystywać przez kolejne lata. Jest to według mnie obowiązkowa inwestycja i nie warto na niej oszczędzać. Widziałem przypadki wynajmujących, którzy zainwestowali duże nakłady finansowe w remont, ale próbowali zaoszczędzić na sesji i nie wyszli na tym najlepiej. Nieumiejętne kadrowanie czy brak wiedzy na temat tego, jakie elementy na zdjęciach powinny się znaleźć, a jakie warto pominąć, miały negatywny wpływ na rentowność inwestycji.
Dobre ogłoszenie nieruchomości
Składa się ono z 4 elementów. Pierwszy element to dobre zdjęcia. Zdjęcia warto ułożyć w odpowiedniej kolejności tzn. takiej, w jakiej chcielibyśmy je zaprezentować naszym najemcom. Niezbyt przyjemnie ogląda się zdjęcia dodane w sposób chaotyczny, gdzie np. jest pokój, łazienka, korytarz, znowu łazienka z innej strony itd. Kolejny aspekt to miniaturka zdjęcia. Należy w tym celu sprawdzić, czy dane zdjęcie w pomniejszeniu również wygląda dobrze. Często zdarza się, że coś co dobrze wygląda na dużym ekranie, w pomniejszeniu już niekoniecznie. Tytuł to następna składowa ogłoszenia. Miniaturka wraz z tytułem to dwa elementy, które decydują o tym, czy potencjalny najemca kliknie w ogłoszenie i skontaktuje się z nami, czy przescrolluje dalej. Tytuł to kilkadziesiąt znaków, które warto wykorzystać na naszą korzyść. Powinny się w nim znaleźć najważniejsze informacje z perspektywy najemcy. Nie warto zużywać go na banały i hasła w stylu “Mieszkanie na wynajem”. Jeżeli ktoś szuka mieszkania na wynajem, to wybiera odpowiednią kategorię na portalu ogłoszeniowym. Nie ma potrzeby informowania o tym w tytule. Lepiej wspomnieć o tym, że są tam np. 2 pokoje, blisko uczelni, świeżo po remoncie, przytulne, w pełni wyposażone, przyjazne studentom. Zastanów się, jakie przymiotniki określają Twoje mieszkanie i jakie atuty (lokalizacyjne lub inne) warto byłoby uwypuklić w tytule, bo mogą one wpłynąć na wyższą klikalność. Pozostaje treść ogłoszenia. Nie powinna być ani za długa, ani za krótka. Mało kto w dzisiejszych czasach czyta treść ogłoszenia. Jeśli już wystawiałeś mieszkania na wynajem, prawdopodobnie spotkałeś się z sytuacją, kiedy to potencjalni lokatorzy dzwonili i pytali o rzeczy, które były wypisane w treści ogłoszenia. Mimo wszystko warto zawrzeć podstawowe informacje tj.: co znajduje się w mieszkaniu; jak jest wyposażone; w jakiej znajduje się lokalizacji; w jakiej odległości położone są sklepy, przystanki, uczelnie i inne kluczowe punkty dla naszego idealnego najemcy; opłaty (warto od razu wskazać wszystkie). Pamiętajmy o tym, że celem nie jest to, żeby jak najwięcej osób zadzwoniło w sprawie ogłoszenia, a żeby zadzwonił jeden konkretny Klient, umówił się na spotkanie i podpisał umowę. Dlatego postaraj się sprecyzować warunki i oczekiwania w taki sposób, aby najemca już na etapie przeglądania ogłoszenia mógł stwierdzić, czy to mieszkanie jest dla niego, czy jednak woli szukać czegoś innego. Ważne jest, żeby sporządzony opis nie był za długi. Jeśli już się rozpiszesz, spróbuj chociaż uwypuklić najważniejsze elementy, poprzez używanie podkreśleń, pogrubień i stosowanie akapitów, aby wszystko było przejrzyste i czytelne.
Nie wynajmuj wszystkiego łącznie
Jeżeli Twoje mieszkanie posiada dodatkowo komórkę lokatorską lub przypisane miejsce w garażu, pomyśl o tym czy nie warto byłoby wynająć te rzeczy osobno. Publikując ogłoszenie dotyczące mieszkania, możesz zaznaczyć, że jest możliwość dodatkowego wynajęcia miejsca postojowego w garażu za kwotę “X” i komórki lokatorskiej za kwotę “Y”. Jeżeli potencjalny najemca nie zdecyduje się na wynajęcie całego pakietu, to nic straconego. W dzisiejszych czasach dodatkowe miejsca tj. garaż, miejsce postojowe czy komórka lokatorska są na tyle poszukiwane na obszarze blokowisk, gdzie jest ich deficyt, że spokojnie będziesz w stanie wynająć je innemu najemcy. Możesz to zrobić publikując ogłoszenia na lokalnych portalach, albo zawieszając ulotki w swoim bloku. Dzięki temu jesteś w stanie dorobić kolejne kilkaset złotych.
Wynajem na odpowiedni okres czasu
Nie zawsze jest to rok. Chodzi raczej o wskazanie takiego terminu, aby moment zakończenia wypadał w czasie, gdy jest największy popyt. Jeżeli wynajmujemy na pokoje, główną grupą docelową są studenci, którzy poszukują lokum na przełomie sierpnia i września. Najlepiej, zatem wynajmować mieszkanie, np. od 1 października do 30 września. Dzięki temu już z końcem sierpnia możemy kontaktować się z lokatorem, czy będzie chciał przedłużyć umowę, czy nie. Jeśli nie, to miesiąc wcześniej (lub nawet szybciej) możesz wystawić ogłoszenia dotyczące wynajmu i znaleźć nowego lokatora jeszcze zanim obecny zdąży opuścić mieszkanie. Oczywiście, wszystko to powinno się odbywać w porozumieniu z najemcą. Warto podtrzymywać z nim dobre relacje, żeby nie miał problemu z wpuszczeniem nas do mieszkania celem prezentacji kolejnemu najemcy. Takie działanie pozwoli wynająć pokój lub mieszkanie na tzw. zakładkę. Dążymy do sytuacji, gdzie obecny lokator wyprowadzi się 30 września, a kolejny będzie miał podpisaną umowę od 1 października. Dzięki temu jesteśmy w stanie nie mieć żadnych pustostanów i rentowność liczyć na podstawie 12 miesięcy najmu.
Nie chodzi o to, aby mieszkania na siłę wynajmować na rok. Jeśli wynajmujemy mieszkanie studentom w lutym, to niekoniecznie dobrym pomysłem będzie wynajem do lutego. Lepiej wynająć od lutego do końca września, a następnie wejść w cykl roczny.
Bonusowa wskazówka na koniec
Pamiętaj również, że nie zawsze warto zajmować się wynajmem nieruchomości samodzielnie. Czasami warto zlecić to ludziom, którzy zajmują się tym profesjonalnie. W Develocus wiemy, w jaki sposób skorzystać z punktów opisanych powyżej (i jeszcze wielu innych), aby podnieść standard nieruchomości, wynająć ją szybciej i drożej, niż Ty byś to zrobił samodzielnie. Dzięki temu zaoszczędzisz coś najważniejszego – czas i emocje, bo najem to nie tylko przyjmowanie czynszu od najemcy, ale też wiele problemów, które trzeba rozwiązać. Wielokrotnie wspominałem już o analizie i kalkulacji, dlatego warto również rozważyć, ile kosztuje Twój czas pracy (lub odpoczynku) i czy warto skorzystać z firmy profesjonalnie zarządzającej najmem, która praktycznie całkowicie Cię odciąży.
