Komentarz do artykułu w Przegląd Geodezyjny, numer 10/2022 autor mgr inż. Izabela Bonk – Geodeta Miejski, Dyrektor Wydziału Geodezji i Katastru w Urzędzie Miejskim w Słupsku. Geodeta uprawniony 1,2.
W nawiązaniu do ciekawego artykułu w zakresie samodzielności lokali i powierzchni użytkowej w Przeglądzie Geodezyjnym numer 10/2022 (str. 48-52) chciałbym uszczegółowić kilka spraw w zakresie samych powierzchni i norm obmiaru powierzchni. Z kilkoma rzeczami się nie zgadzam, według mnie jest inaczej. Zainspirowało mnie to i napisałem swoje podejście do tematu powierzchni użytkowej i przybliżyłem aspekty pomiaru powierzchni użytkowej dla lokali mieszkalnych. Sprawa powierzchni użytkowych w Polsce jest na tyle skomplikowana, tak często się zmienia, że zapanowanie nad tym nie jest łatwe. Skoro Geodeta miejski, Dyrektor Wydziału Geodezji i Katastru w Urzędzie Miejskim w Słupsku nie nadąża za zmianami przepisów w zakresie powierzchni, nie potrafi ich połączyć lub rozdzielić przepisów prawa, to jak ma to robić inwestor, architekt, geodeta, urbanista, urzędnik? W niniejszym artykule poruszam tylko 1% treści wspomnianego artykułu. Reszta artykułu dotyczy samodzielności lokali i w tym zakresie artykuł jest na bardzo wysokim poziomie merytorycznym. Z 99% treściami artykułu się zgadzam, pewne rzeczy sobie potwierdziłem, a niektóre były dla mnie nowe. Bardzo dziękuję za ten artykuł i proszę nie odbierać mojego komentarza, jako ataku. Może istnieją wyroki sądowe, pisma z ministerstwa, a może jeszcze jakieś ustawy lub rozporządzenia, które mogą wpłynąć na inne podejście do powierzchni użytkowych w lokalach mieszkalnych, czy w domach jednorodzinnych. Swój sposób rozumowania opisałem poniżej. Zapraszam do wspólnej dyskusji, również w ramach naszych ogólnopolskich inicjatyw w kwestii poprawy przepisów, jak np.: Raport „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe”. Zmieniajmy wspólnie przepisy ogólnie rozumianego prawa budowlanego!
Co z normą PN-ISO 9836:2022-07?
Najważniejszą kwestią, którą chciałbym dodać do tego artykułu jest brak informacji o obowiązującej normie pomiaru powierzchni, czyli o normie PN-ISO 9836:2022-07, która weszła w życie w dniu kiedy to PKN (Polski Komitet Normalizacyjny) ją opublikował czyli 18 lipca 2022 r. Dlaczego tak się dzieje, że jak tylko PKN opublikuje nowszą normę, to ona od razu wchodzi do stosowania w przepisach polskiego prawa budowlanego? Wynika to z treści rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1679), które podaje tylko pierwszą część nazwy normy PN-ISO 9836, a nie dopisuje jej końca, informując jednocześnie, że chodzi o najnowszą normę opublikowaną w języku polskim. Mowa jest o tym załącznik numer 2 w tabeli z normami przypisanymi do rozporządzenia, a załącznik ten jest poparty § 12. Pytanie dlaczego geodeta miejski nic nie wspomniał o obowiązującej normie? Może artykuł był pisany 2-3 miesiące wcześniej, a teraz został tylko opublikowany – nie wiem? Na pewno, niedobre jest to, że PKN publikuje sobie nową normę i ona od razu wchodzi do stosowania. Nie słyszałem, aby PKN informował o tym wcześniej izby architektów, geodetów, urbanistów. Przepisy prawa wprowadzenie są po cichu, że mało kto o nich wie. Sam o tej normie dowiedziałem się około miesiąc po jej opublikowaniu. Wielką tragedią jest tutaj częstotliwość zmian. Od 1 stycznia 1970 r. do 29 kwietnia 2012 mieliśmy normę PN-70/B-02365, czyli przez ponad 40 lat a potem przez kolejne 10 lat mieśmy już trzy normy (ta trzecia obowiązuje).
Redukcja wysokości pomieszczeń
Kolejnym problemem poruszonym w artykule jest zasada redukcji powierzchni użytkowej dla lokali mieszkalnych ze względu na wysokość pomieszczenia lub jego części. W tabeli pokazanej w artykule w Przeglądzie Geodezyjnym dla dwóch norm PN-ISO (czyli PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12) mamy informację, że powierzchnia pod skosami wliczana jest w 100% dla pomieszczeń lub ich części jako 190cm, a jeżeli pomieszczenia lub fragment pomieszczenia jest poniżej 190cm wysokości to powierzchnię taką się pomija i mamy tam 0m² powierzchni użytkowej. Z całą tą informacją się nie zgadzam. Przyjmowane głównie przez banki na potrzeby wyceny nieruchomości wartości 190cm nie ma nic wspólnego z powierzchnią pomieszczenia lub jego części. Wartość ta (190cm) jest podana w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynku i ich usytuowanie, ale wartość, opis tej wartości nie jest w żaden sposób powiązany z powierzchnią użytkową, czy jakąkolwiek inną powierzchnią. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) stanowi „Przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia”. Jak widać z powyższego cytatu pierwsze zdanie mówi jak liczyć średnią wysokość pomieszczenia ze skosami. Drugie zdanie mówi „przestrzeni” a nie powierzchni, czyli nie zaliczamy przestrzeni poniżej 1,90 m do danej funkcji pomieszczenia. Rozporządzenie to nigdzie nie podaje słowa „powierzchnia”, nigdzie nie mówi o redukcji powierzchni. Cały paragraf 72 dotyczy wysokości pomieszczeń, a nie powierzchni użytkowej, czy użytkowej, czy jakiejkolwiek powierzchni. Takie jest moje zdanie. Ale podkreślam, że na potrzeby wyceny nieruchomości pod kredyt bankowy liczymy powierzchnię w ten sposób, że to co jest poniżej 190 nie wliczamy do powierzchni „użytkowej” – tak sobie to banki kiedyś przyjęły i tak z przyzwyczajenia trwa to do dziś. po prostu to są wewnętrzne ustalenia banków i nikt im nie zabroni tak przyjmować powierzchni. To jak redukować powierzchnię lokali mieszkalnych? Pierwszą rzeczą, którą należy uściślić to informacje, że normy PN-ISO 9836 (1997 i 2015-12 i 2022-07) nie mówią jak redukować powierzchnie ze względu na wysokość! Sama norma jest tu niewystarczająca! Musimy się podeprzeć przepisami polskiego praway. Jak widzę opracowania geodetów, którzy przyjmują jakąś zasadę redukcji powierzchni ze względu na wysokość i nie podają podstawy prawnej, tylko podają samą normę bez jej doszczegółowienia to twierdzę, że tacy geodeci nie mają pojęcia co robią! Zasady redukcji powierzchni użytkowej dla lokali mieszkalnych powinny być brane zgodnie z opisem z rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zarówno Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1935). oraz r Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1679). Paragraf 11 ust. 2 pkt 2 (rozporządzenia z 2012r) mamy taki zapis: „w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych – zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w § 8 ust. 2 pkt 9, z uwzględnieniem następujących zasad:
a) przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,
b) powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie;”
Po pierwsze, z opisu wyraźnie widać, że zasady redukcji nie obejmują lokali usługowych (biura, sklepy, magazyny itp.). Po drugie należy pamiętać i przestrzegać, że zasady pomiaru w normach mogą być zmienione przez akt prawny wyższej rangi (rozporządzenie, ustawę). Należy pamiętać, że normy PN-ISO 9836 są to normy zagraniczne tylko tłumaczone na język polski i szczególnie ta najnowsza norma jest bzdurna o czym pisałem w artykule „Nowa norma PN-ISO 9836:2022-07 oderwana od polskiej rzeczywistości”! Przykładowo podaje i opisuje jak liczyć powierzchnie pod urządzeniami sejsmicznymi. Normy PN-ISO 9836 są oderwane od naszych rozporządzeń i ustaw budowlanych. To jest wstyd, że nie mamy swoich krajowych zasad pomiaru liczenia powierzchni użytkowej tylko to, co wyda PKN (dumnie brzmi Polski Komitet Normalizacyjny) to my będzie przyjmować do polskiego prawa – to jakaś tragedia. Od tego robi się tylko bałagan, rozbieżności, błędy o niewiedza, bo tak często się to zmienia.
Paragraf 20 ust. 1 pkt 4, podpunkt B (rozporządzenia z 2020 r.) mamy taki zapis:
„b) zestawienie powierzchni, przy czym:
powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,
–
powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,
–
przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,”
Należy zobaczyć ile zmian tutaj nastąpiło w liczeniu powierzchni. Pierwsze, że logii, balkonów, tarasów nie wliczamy do powierzchni użytkowej lokalu. Tak było od lat. Same normy PN-ISO 9836 nakazują oddzielne podanie (zsumowanie) powierzchni z podziałem na „powierzchnie nie zamknięte ze wszystkich stron i nie przekryte, lub ograniczone elementami budowlanymi (np.: poręcze, balustrady)”.
Wielką zmianą jest wliczanie do powierzchni użytkowej antresoli, a znów niewliczanie schodów wewnątrz lokali. Czyli całkiem odwrotnie względem tego, jak było wcześniej. Czyli całkiem odwrotnie względem tego jak nakazywała EGIB do 30/07/2021r kiedy to EGIB był zobligowany Ustawą o ochronie praw lokatorów poniżej cytat z tej ustawy artykuł 2 pkt. 7
„powierzchni użytkowej lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału”.
Jak widzimy bałagan kwitnie!! Rozbieżności, sprzeczności czy brak podstaw mierzenia. Po prostu osoby, które piszą te ustawy i rozporządzenia się na tym kompletnie nie znają, nie mają doświadczenia praktycznego w zakresie pomiarów, doświadczenia historycznego, oraz wiedzy jak to poukładać, aby było prościej, przejrzyście i jednoznacznie. Bo już ja sam nie raz się w tym gubię.
Co poprawić w zakresie redukcji powierzchni ze względu na wysokość?
Wracając do zasad liczenia powierzchni pod skosami dla lokali mieszkalnych to stoję na stanowisku, aby w EGIB przyjmować takie same zasady redukcji tej powierzchni jak w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego czyli od 25 kwietnia 2012 roku do dziś mamy zasadę 140cm i 220cm. To co jest poniżej 140cm nie wlicza się do powierzchni użytkowej, a to co równe i większe 220cm wlicza się w 100% do powierzchni użytkowej, a to co pomiędzy wlicza się w 50% do powierzchni użytkowej.
Zasady powyższe są tożsame z zasadami redukcji powierzchni użytkowej opisanej na potrzeby podatku od nieruchomości. Takie zasady redukcji powierzchni są od 1 stycznia 1970r. Norma PN-70/B-02365 miała również takie same zasady redukcji powierzchni. Widzicie Państwo ile ustaw, rozporządzeń i norm od wielu lat przyjmuje zasady redukcji na „140” i 220”? Dlatego nie rozumiem logiki, dlaczego norma PN-ISO 9836:2015-12 „chciała” to zmienić i podaje wartości 240cm jako graniczną wartość powierzchni użytkowej!! Niby to polska norma wprowadzona przez polski podmiot – to jest tylko tłumaczenie normy zagranicznej. To wprowadza nam chaos i zamieszanie, bo musimy czytać normę, a potem jej fragmenty celowo pomijać (nie stosować) i brać zapisy z ustaw, rozporządzeń – absurd.
Rozporządzenie w sprawie EGIB na podstawie Ustawy o ochronie praw lokatorów paragraf 63 ust 3 miało zdefiniowane co wchodzi do powierzchni użytkowej na potrzeby EGIB. EGIB to jedyny organ w Polsce, który odpowiadał za „trzymanie” powierzchni w ryzach. Taki stan rzeczy trwał od 02/06/2001 do 30/07/2021. A po tej dacie nagle UWAGA!! Organy geodezji nie mają, żadnych podstaw, wytycznych jak liczyć powierzchnię użytkową. Czyli „róbcie jak chcecie” – taki absurd. Dla mnie logiką powinno być kontynuowanie zasad liczenia powierzchni użytkowej tak jak jest to robione przy dokumentacji PnB.
Powierzchnia użytkowa do podatku jest inna!
Kolejna sprawa. Pamiętajmy, że powierzchnia użytkowa do celów podatku od nieruchomości jest inna niż powierzchnia użytkowa w dokumentacji PnB czy powierzchni użytkowej wykazanej w EGIB. Taka rozbieżność, troistość jest katastrofą przepisów w tym zakresie. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych jest prawem autonomicznym. Organy gminy, które naliczają podatek od budynków od ich powierzchni nie powinny brać powierzchni użytkowej z EGIB, bo powierzchnia z EGIB nie jest i nigdy nie była tożsama z powierzchnią do podatku od nieruchomości. To jest kolejny absurd.
Reasumując kwestię redukcji powierzchni w normie PN-ISO 9836 (1997, 2015-12) to nie zgadzam się z tym co jest zapisane w artykule Przeglądu Geodezyjnego. Same normy nie mówią o zasadach redukcji powierzchni ze względu na wysokość. Przyjęta w artykule Przeglądu Geodezyjnego graniczna wartość 190cm jest błędna. Powinniśmy to robić na zasadach „140” i 220cm” wtedy będzie to zgodne z: projektem budowlanym, ustawą o podatkach i płatach lokalnych, ustawą o podatku od spadków i darowizn iustawą o ochronie prawa lokatorów – gdzie i w tej ustawie mamy taki zapis – artykuł 2 pkt. 2 „Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.”
A jeżeli tak było też od 1 stycznia 1970r do 29/04/2012r to należy to kontynuować i powielać w każdej ustawie, rozporządzeniu itp. Weźmy pod uwagę, że przez te ponad czterdzieści lat została tak pomierzona cała Polska. To co teraz? Będziemy to zmieniać w zależności od celu pomiaru?
Kolejnym zapisem, z którym się nie zgadzam w artykule Przeglądu Geodezyjnego jest informacja, że do norm PN-ISO 9836 (1997 i 2015-12) do powierzchni użytkowej wlicza się balkony, logie, tarasy.
Normy PN-ISO 9836:2015-12 nakazuje oddzielne podanie powierzchni zgodnie z tym co jest zapisane w punkcie 5.1.3.1. Czy musimy oddzielnie podać powierzchnie dla:
- Powierzchni zamkniętych ze wszystkich stron i przykryte (czyli, które mają wszystkie ściany i strop)
- Powierzchni, które nie są zamknięte ze wszystkich stron, ale są przykryte (loggia)
- Powierzchnie ograniczone elementami budowlanymi, przegrodami (balkon, taras)
Zgodnie z normą nie możemy tego zsumować, musimy podać to osobno.
Powyższą zasadę i opis ma również norma PN-ISO 9836:1997. Zapis mamy na stronie 4 normy wydanej w 2002r!, gdzie mówimy o uszczegółowieniu normy PN-ISO 9836:1997.
Dodatkowo w normie „1997” mamy taki zapis „Czwartą zmianą jest wprowadzanie wymagania oddzielnego obliczania powierzchni o zróżnicowanej wysokości w obrębie kondygnacji… Ponadto, powierzchnie pomieszczeń o różnych wysokościach powinny być wykazane oddzielnie.
Z tego opisu widać wyraźnie tarasu (który ma „dużą” wysokość) nie możemy zsumować z powierzchnie „normalnego” pomieszczenia w mieszkaniu.
Na stronie 28 normy PN-ISO 9836:1997 mamy zapis, że do powierzchni użytkowej pomocniczej zaliczamy zawsze powierzchnie balkonów, tarasów, logii.
Czyli balkon, taras, loggia to nie jest powierzchnia użytkowa podstawowa tylko pomocnicza.
Powierzchnię użytkową musimy podać „odrębnie dla każdej kondygnacji z uwzględnieniem ich obudowy, to jest przekrycia, zamknięcia lub ograniczenia…”
Pamiętajmy, że samo liczenie powierzchni użytkowej dla mieszkania czy domu w oparciu o tylko normę PN-ISO 9836 czy PN-ISO 9836:2015-12 czy PN-ISO 9836:2022-07 nie jest możliwe!! Zawsze musimy znać cel pomiaru i wesprzeć to liczenia jakiemu ma celu służyć i dodatkowo na wyliczeniach powierzchni wpisać czy to ustawę czy rozporządzenia!!
Kolejną rzeczą z którą się nie zgadzam w artykule Przeglądu Geodezyjnego numer 10/2022 to jest informacja, że norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązuje od 2015r.
Powołanie normy do systemu polskiego prawa „budowlanego” jest dopiero jak dana norma zostanie wprost wpisana i powołana przez ustawę czy rozporządzenie. Norma PN-ISO 9836:2015-12 stała się obowiązujące od dnia 19/09/2022 kiedy w życie weszło Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1679). Dopiero wtedy zaczęto stosować normę PN-ISO 9836:2015-12.
Inaczej jest już w kwestii kolejnej normy, tej która dzisiaj obowiązuje czyli PN-ISO 9836:2022-07. Ona weszła do używania od razu jak tylko PKN tę normę opublikował, ale to wynika z samego zapisu w omawianym rozporządzeniu na jego końcu
„*) Stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim.” – a w rozporządzeniu wpisano tylko początek normy PN-ISO 9836, gdzie razem z wpisaną z gwiazdką informacją mamy sytuację, że gdy tylko Polski Komitet Normalizacyjny opublikuje kolejną normę to trzeba będzie ją stosować. Stwarza to brak kontroli, logiki, stwarza zamieszanie, stwarza konieczność ciągłej nauki w tym zakresie tak często się to zmienia.
