Linie wpływające na parametry zabudowy
Jak je analizować na różnych etapach procesu budowlanego?
Linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, nieprzekraczalne linie zabudowy, obowiązujące, nieprzekraczalne linie zabudowy dla zwyżek, obowiązujące linie zabudowy kondygnacji w podcieniach, linie energetyczne, linie osi dróg, – trochę ich jest i każda z nich wpływa na parametry planowanej inwestycji. Co zatem inwestor i architekt powinien o nich wiedzieć? I jak geodeta może pomóc inwestorowi w wygenerowaniu lepszych parametrów zabudowy w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę?
Czytelność linii rozgraniczających na mapach
„Linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu” zwane dalej „liniami rozgraniczającymi” są niezwykle istotne w szeroko pojętym procesie inwestycyjnym. Decydują o możliwościach zagospodarowania terenu, zasięgu i rodzaju inwestycji oraz szerokości dróg publicznych.
Linie rozgraniczające kształtują wraz z innymi ustaleniami MPZP prawo do zagospodarowania terenu w określony sposób.
Jak zatem należy je analizować?Linie rozgraniczające są zdefiniowane w MPZP, decyzjach o warunkach zabudowy oraz decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Każdy z tych dokumentów powinien precyzyjnie i jednoznacznie określać przebieg obszarów o różnym przeznaczeniu. Jednak plan planowi nierówny. Na jednych rysunkach planu linie są czytelne (np.: warszawskie MPZP), gdzie rozróżnione są kolorami obszary o różnym przeznaczeniu, dobrze widoczne są linie rozgraniczające oraz nowy układ komunikacyjny. Jednak jakość oraz forma prezentacji dokumentów planistycznych w wielu gminach pozostawia wiele do życzenia, co utrudnia podejmowanie decyzji przez architektów.
Linie na mapie do celów projektowych
Jest ona podstawowym dokumentem będącym bazą do projektowania. Poza elementami stanowiącymi treść mapy zasadniczej łącznie z granicami własności nieruchomości mapa powinna zawierać opracowane geodezyjnie linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, linie zabudowy oraz osie ulic i dróg, jeżeli zostały ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy.
Są to treści fakultatywne mapy zasadniczej niegromadzone w rejestrach urzędowych jednostek prowadzących mapę zasadniczą. W związku z tym, każdy kto potrzebuje danych do projektowania musi opracować linie rozgraniczające we własnym zakresie.
My jako geodeci, dzięki szczegółowej analizie zapisów planów i decyzji oraz posiadanym specjalistycznym narzędziom potrafimy precyzyjnie określić przebieg linii rozgraniczających. Geodezyjne opracowanie polega na określeniu współrzędnych matematycznych załamań linii w państwowym układzie współrzędnych przestrzennych. Mapa do celów projektowych zawierająca wyżej wymienione dane jest dużym ułatwieniem dla architektów i projektantów przy realizacji inwestycji. Wykonując projekt inwestycji dokładnie wiadomo, gdzie usytuować projekt oraz jakie odległości zachować od istniejącego zagospodarowania terenu.
Dodatkowe funkcje linii rozgraniczających
Oprócz tych podstawowych, ale jakże istotnych funkcji jakie spełniają linie rozgraniczające dochodzi wiele pobocznych i równie ważnych z punktu widzenia inwestora tj. lokalizacja ogrodzenia oraz szafek przyłączy. Nie trzeba zatem przekonywać jak ważne jest prawidłowe określenie linii rozgraniczających i jak cenne są materiały, które je zawierają. Oczywiście zdarzają się sytuacje, w których geodeci nie są w stanie ustalić prawidłowego ich przebiegu ze względu na bardzo złą jakość dokumentów planistycznych. W takich sytuacjach należy wystąpić do miejskich pracowni planowania przestrzennego o uszczegółowienie linii rozgraniczających. Aktualnie w Warszawie zajmuje to 2 miesiące, co inwestor powinien przewidzieć. Wytyczne uzyskane z urzędu pozwalają jednoznacznie określić przebieg dróg na przedmiotowym obszarze. Na rysunku przedstawiam fragment mapy z uszczegółowieniem linii rozgraniczających wykonany przez miejską pracownię planowania przestrzennego.
Linie rozgraniczające z terenami dróg
Kolejnym bardzo ważnym aspektem linii rozgraniczających jest kwestia dotycząca zasięgu prawa własności. Po ustanowieniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydaniu decyzji o warunkach zabudowy może okazać się, że część naszej własności musimy przeznaczyć pod drogę publiczną. Jest to naturalny proces pozyskiwania gruntów pod komunikację. Warto zatem przed zakupem działki inwestycyjnej zlecić branżowe opracowanie, w którym dokładnie sprawdzimy nieruchomość, jej przeznaczenie oraz zajęcia pod drogę. Znamy przypadki, gdzie w planowanej nieruchomości inwestycyjnej należało przeznaczyć 50% powierzchni pod drogi publiczne. Oczywiście, za grunt przeznaczony pod drogi publiczne, który przechodzi na własność jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa wypłacane jest odszkodowanie, jednak nigdy nie będzie ono stanowiło wartości rynkowej nieruchomości.
Rodzaje linii zabudowy
W dokumentach planistycznych opisane są również linie zabudowy, które są równie ważne z punktu widzenia architekta lub projektanta. Jedną z nich są nieprzekraczalne linie zabudowy. Są to wyznaczone na rysunku planu linie ograniczające obszar, na którym możliwa jest budowa, nadbudowa, przebudowa i rozbudowa budynków. Kolejny rodzaj linii to nieprzekraczalne linie zabudowy dla zwyżek. Są to wyznaczone na rysunku planu linie ograniczające przestrzeń, wyłącznie w obrębie której możliwe jest wznoszenie zwyżek, czyli fragmentu budynku wyższego od pozostałej części. Dalej mamy obowiązujące linie zabudowy. Są to wyznaczone na rysunku planu linie, wzdłuż których obowiązuje sytuowanie lica ścian frontowych budynków. I ostatnie linie warte uwagi to obowiązujące linie zabudowy kondygnacji w podcieniach. Są to wyznaczone na rysunku planu linie, wzdłuż których obowiązuje sytuowanie lica ścian zewnętrznych kondygnacji budynku znajdujących się w podcieniach.
Przesuń linię zabudowy
Pomiar geodezyjny w terenie położenia linii frontowej budynków sąsiednich ma na celu wyznaczenie i sprawdzenie prawdziwej linii zabudowy i rzeczywistych odległości od granic działek oraz naniesienie linii pomiaru na mapę wraz z wymiarowaniem. Ma to zastosowanie, gdy budynki tworzące linie zabudowy inaczej wyglądają na mapie niż w terenie – może to być nawet kwestia grubości ocieplenia. W projekcie do pozwolenia na budowę czy WZ jest możliwość uzyskania nowej, bardziej korzystnej linii zabudowy (wysuniętej bardziej w stronę ulicy), niezbędna jest wtedy aktualizacja mapy zasadniczej. Zasadność realizacji tego sprawdzenia jest w przypadku, gdy sąsiad odnowił elewację, tj. nałożył dodatkową warstwę termoizolacyjną i „przesunął” linię zabudowy względem granicy na mapie. Zamierzenie sąsiednich budynków wyznacza nam „nową” linię zabudowy a aktualizacja mapy zasadniczej może spowodować wyznaczenie korzystniejszej linii zabudowy. U jednego z inwestorów dodatkowe 8 cm ocieplenia na sąsiednim budynku zwiększyło powierzchnię jego zabudowy na długości 25m. W tym przypadku zasadność tego zlecenia była możliwa do zastosowania, widzieliśmy sens realizacji a wynik przyniósł wymierne korzyści dla inwestora, szczególnie gdy realizujemy inwestycję kilku lub kilkunastu kondygnacyjną . To świetny przykład tego, że każda inwestycja powinna być rozpatrywana w najmniejszym szczególe indywidualnie.
Linie energetyczne
Elementem bardzo często pomijanym i niedocenianym przez inwestorów są linie energetyczne.W przypadku, gdy linia przechodzi blisko działki lub przez działkę zwykle uzyskuje się informację, ile trzeba będzie się odsunąć z budynkiem od linii energetycznej. To wpływa na zmniejszenie powierzchni zabudowy i może zaważyć o opłacalności inwestycji. Chcę jednak podkreślić, że na mapach zasadniczych linie energetyczne wrysowywane są osiowo lub z pomiaru u podstawy słupa. Nie ma na mapie wrysowanych linii utrzymujących przewody energetyczne, od których należy liczyć minimalną odległość do budynku. Inwestorzy i architekci często nie wiedzą, że można wystąpić z wnioskiem o przybliżenie się do linii energetycznejplanowanej inwestycji, w przypadku gdy nie ma MPZP. Pomiar linii energetycznych jest też przydatny przy inwentaryzacji drzewostanu. Wskazanie kolizji drzewostanu z linią energetyczną umożliwia usunięcie drzew bez wnoszenia opłat, które w zależności od gatunku drzewa wynoszą od kilkunastu do 200 zł za każdy cm obwodu liczony na wysokości 0,05 m nad ziemią. To często może oszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych.
Kto pracuje z liniami na mapach?
Dla architektów i projektantów niezwykle ważne jest posiadanie aktualnych i wiarygodnych danych służących do projektowania. Przed rozpoczęciem inwestycji, jako geodeci ustalamy zakres i formę dokumentacji jaką należy przygotować.
W naszej ocenie, prawidłowo wykonana mapa do celów projektowych zawsze powinna zawierać opracowane geodezyjnie linie rozgraniczające oraz sprawdzone granice nieruchomości, a w indywidualnych sytuacjach inne linie, o których mowa w niniejszym artykule.
Bardzo często inwestorzy tnąc koszty inwestycji zlecają niepełne opracowania, co wiąże się z dużym ryzykiem podczas realizacji inwestycji. Kwoty rzędu 2-4 tyś zł za opracowanie linii rozgraniczających są znikome w skali całej inwestycji. Nie da się ich nawet porównać do kosztów wynikających z nieprawidłowo usytuowanego budynku, ogrodzenia czy drogi oraz opóźnień w realizacji inwestycji.
Finalnie traci inwestor
Kompleksowa i pełna dokumentacja przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego wykonywana przez nas minimalizuje ryzyko problemów w trakcie realizacji inwestycji i związanych z tym kosztów. Często wymaga to wykonania dodatkowych pomiarów geodezyjnych, analiz i wizyt w urzędach jednak tylko wtedy mamy gwarancję, że wykonaliśmy swoją prace prawidłowo i inwestor będzie czuł się pewnie i bezpiecznie. Chcę również zwrócić uwagę na jeden fakt, z którym wiąże się posiadanie nieczytelnych lub niedokładnych materiałów wyjściowych do projektowania. W takich sytuacjach inwestorzy często tracą metry zabudowy, ponieważ architekci przez ostrożność odsuwają się od tych linii w głąb działki, żeby nie przedłużać procesu uzyskiwania pozwolenia na budowę lub nie być pociąganym do odpowiedzialności w przypadku przekroczenia tych linii. Dlatego to w interesie inwestora jest znajomość tego tematu i skorzystanie z geodety, aby te linie precyzyjnie wyznaczyć.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
