MARTA MALAK i luksusowe nieruchomości w Dubaju. Inwestuj na międzynarodowym poziomie

MARTA MALAK i luksusowe nieruchomości w Dubaju

Inwestuj na międzynarodowym poziomie

Marta Malak – Ekspertka okładkowa Rocznika INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]

Marta Malak – od 10 lat mieszka w Dubaju, inwestuje własny kapitał w tamtejsze nieruchomości i pomaga kolejnym, polskim inwestorom zaistnieć na emirackim rynku nieruchomości – dziś podzieli się swoją praktyczną wiedzą w tym zakresie. Wskaże, w jakie nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich sama inwestuje i jakie poleca swoim klientom. Zaznacza, że Dubaj przyciąga inwestorów swoim luksusem, ale jest to inny rynek, inna kultura i inne standardy działania w zakresie nieruchomości niż w Polsce. Wielu polskich inwestorów nawet, jeśli odwiedziło Dubaj to ma wątpliwości co do formalności, możliwości inwestowania w tamtejsze nieruchomości przez obcokrajowców czy standardów w zakresie działania agencji pośredniczących. Wielu zastanawia się też nad tym, czy lepsze są inwestycje w najem krótko- czy długoterminowy, w mieszkania, domy, czy biura. Dzięki uprzejmości Marty, dowiemy się, jakie nieruchomości w Dubaju najlepiej się sprzedają i wynajmują. Mamy okazję poznać top 10 luksusowych nieruchomości w Dubaju, a także standardy wykończenia lokali, czy domów. Nie wiesz, czy każdy Polak może kupić nieruchomość w Dubaju? Ile wyjazdów jest koniecznych, żeby sfinalizować transakcję zakupu mieszkalnia, czy willi w Dubaju? W jakim języku podpisywane są umowy? Czy rząd ZEA jest otwarty na zagranicznych inwestorów, i dlaczego w ogóle warto inwestować w nieruchomości w Dubaju? Poznaj konkretne wartości zysków, które może osiągać polski inwestor w Dubaju, a także wady i zalety inwestowania w nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Obszerne doświadczenie Marty i dogłębne zrozumienie rynku w Dubaju, to bezcenne wskazówki dla zainteresowanych inwestycjami w Dubaju. Do wywiadu z Martą Malak zaprasza redaktor naczelna IREE – Monika Hołub.

Inwestycje w Polsce czy w Dubaju?

MH: Marta, masz do wyboru inwestycje w nieruchomości w Polsce i w Dubaju – który rynek wybierasz jako inwestorka? Możesz uchylić rąbka tajemnicy i zdradzić, w jakie nieruchomości inwestujesz lub chciałabyś zainwestować w Dubaju.

MM: Mieszkam w Dubaju już od 10 lat i znam ten rynek na pewno dużo lepiej niż rynek polski. Podejmując decyzję inwestycyjną na pewno musimy rozpatrywać kilka ważnych kwestii. Zjednoczone Emiraty Arabskie (ZEA) i Polska charakteryzują się odrębną charakterystyką i czynnikami. ZEA mają bardzo zróżnicowaną gospodarkę, koncentrującą się na sektorach takich jak ropa i gaz oraz turystyka i nieruchomości. Rynek nieruchomości przyciąga zarówno inwestorów lokalnych, jak i międzynarodowych, kierujących się takimi czynnikami, jak korzyści podatkowe, nowoczesna infrastruktura i wysokie zyski z wynajmu. Dubaj oferuje mieszankę nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych – w tym luksusowych. Kraj znany jest ze swoich kultowych drapaczy chmur i wysokiej klasy inwestycji, przyciągających zamożne osoby i inwestorów poszukujących ekskluzywnych nieruchomości. Zjednoczone Emiraty Arabskie złagodziły ostatnio przepisy, aby umożliwić pełną zagraniczną własność przedsiębiorstw poza wolnymi obszarami celnymi. Oczekuje się, że reformy te będą miały pozytywny wpływ na rynek nieruchomości, przyciągając więcej inwestycji zagranicznych w tym sektorze. Dubaj nie przestaje imponować. W ciągu ostatnich 24 miesięcy Emiraty powiększyły swoją kolekcję osiągnieć, zdobywając tytuł najpopularniejszego kierunku turystycznego na świecie przez dwa lata z rzędu. Tymczasem, Międzynarodowy Port Lotniczy w Dubaju, od dziewięciu lat z rzędu pozostaje najbardziej ruchliwym międzynarodowym portem lotniczym na świecie. Dubaj odnotował 88 sprzedaży domów powyżej 10 milionów dolarów, łącznie ponad 6 miliardów AED w pierwszym kwartale 2023 r. Ten i wiele innych czynników sprawia, że Emiraty to kierunek, który coraz częściej jest wybierany także przez polskich inwestorów. Sama osobiście także inwestuję w Dubaju – są ta kawalerki lub 1-pokojowe mieszkania w centrum Downtown lub Businessbay.

Dalsza część artykułu pod grafiką

Top 10 luksusowych nieruchomości w Dubaju

MH: Marta, mieszkasz w Dubaju, więc znasz go bardzo dobrze. Zdradzisz nam swój Top 10 najbardziej luksusowych nieruchomości, które mogłyby zainteresować polskich inwestorów?

MM: W Dubaju niemalże każdy projekt jest niesamowity. Dla klienta z Europy dużym zaskoczeniem jest, że w każdym budynku mamy basen (minimum 1), siłownie, ochronę, często także saunę, jacuzzi, pokój biznesowy, czy kort tenisowy. Deweloperzy w Dubaju prześcigają się w swoich pomysłach i każdy kolejny projekt jest coraz to bardziej atrakcyjny. Moje top 10 na rok 2023 to: Emaar Beachfront, Heartland 2, Society House, Damac Canal Hights, Damac Lagoons, Damac Bay by Cavalli, Voleo by Omniat, Dubai South, Creek Harbour, Ketura by Mag.

Dlaczego warto inwestować w Dubaju?

MH: Czy rynek nieruchomości w Dubaju jest dobrym miejscem na lokatę kapitału? Jakie są przewidywania na przyszłość dla tego rynku? I czy w ogóle inwestowanie w nieruchomości w Dubaju jest opłacalne?

W 2023 roku Dubaj odnotował 67% wzrost liczby zagranicznych nabywców nieruchomości. Nastąpił znaczny wzrost liczby inwestorów chcących zakupić nieruchomość właśnie w tym emiracie. Głównymi powodami, dla których klienci wybierają Dubaj są na pewno relatywnie wysokie stopy zwrotu – z wynajmu, są wyższe niż w Nowym Jorku, Londynie, Singapurze czy Hong Kongu – tutaj wahają się od 6 do 9% (przy średniej stopie zwrotu na poziomie około 6,5%).

MM: Zdecydowanie opłaca się inwestować w nieruchomości w Dubaju. Poza wysokimi stopami zwrotu, ceny nieruchomości w Dubaju są korzystne w porównaniu z innymi dużymi miastami na całym świecie. Inwestorzy wybierają Dubaj ze względu na ciągły wzrost i stabilność gospodarki. Emiarty posiadają jedną z najbardziej zróżnicowanych gospodarek, która co roku przyciąga dużą liczbę inwestycji zagranicznych. Rynek nieruchomości w Dubaju został uznany za najbardziej przejrzysty wśród krajów regionu Bliskiego Wschodu i Afryki Północnej. Obecnie rynek radzi sobie dobrze i nic nie wskazuje na spadek. Rząd Emiratu regularnie monitoruje, aby wprowadzane były regulacje oraz zasady mające na celu zwiększenie przejrzystości na rynku. Inwestorzy muszą wiedzieć, że rynek nieruchomości w Dubaju nie nakłada podatków na nieruchomości, więc tutaj mamy dużą różnicę w porównaniu do Europy. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, jak stabilny kurs walutowy wpływa na rynek nieruchomości w Dubaju. Stabilne kursy walut sprzyjają długoterminowemu wzrostowi rynku. Walutą obowiązującą w Zjednoczonych Emiratach Arabskich jest dirham ZEA, który dzieli się na 100 filsów. Dirham jest powiązany z wartością dolara amerykańskiego i jest uważany za jedną z najbardziej stabilnych walut na świecie. Dirham Zjednoczonych Emiratów Arabskich utrzymuje stabilny kurs wymiany z dolarem amerykańskim od ponad dwóch dekad (1 $- 3,67 AED). Klienci mają także możliwość inwestowania w projekty tzw. off-plan (nieukończone, w budowie). Nieukończona jeszcze nieruchomość w Dubaju jest ogólnie dostępna po niższych cenach. Z tego powodu mogą oferować ogromne możliwości zarówno kupującym, jak i inwestorom, z racji planów spłaty, które możemy przyrównać do nieoprocentowanego kredytu (do 8 lat). Ponadto, jako jeden z najbardziej innowacyjnych krajów na świecie, Dubaj jest światową stolicą kryptowalut, i umożliwia kupującym płacenie w kryptowalutach. Biorąc pod uwagę, że do końca 2023 r. sektor nieruchomości w Dubaju osiągnie poziom 300 miliardów AED, nie jest zaskoczeniem, że Zjednoczone Emiraty Arabskie są liderem, jeśli chodzi o region Bliskiego Wschodu i Afryki Północnej (MENA). Ambitne plany Dubaju dotyczące podwojenia liczby ludności do 2040 r. do 5,8 mln osób wymagają dalszej podaży mieszkań, aby zaspokoić rosnący popyt.

Minimalny kapitał na mieszkanie w Dubaju

MH: Marta, jakim minimalnym budżetem musi dysponować inwestor zainteresowany nieruchomościami w Dubaju?

MM: Minimalny kapitał, jaki musimy posiadać, aby zakupić kawalerkę w Dubaju to około 400,000 AED. Oczywiście nadal będziemy mieć wszystkie udogodnienia jak basen czy siłownie do naszej dyspozycji. Ponadto, wszystkie mieszkania w Dubaju oddawane są w stanie wykończonym tj. (kuchnie, łazienki, podłogi, ściany, podłączenia pod prąd, wodę, klimatyzację itp.). Przedstawię dwa przykłady nieruchomości gotowych, z rynku wtórnego i pokażę na liczbach, jak wygląda aktualny wynajem.

Przykład 1. Reva – Businessbay w centrum Dubaju to 1-pokojowe mieszkanie (sypialnia + salon) o powierzchni 42 m.kw. Aktualna cena to 950,000 AED. Wynajem długoterminowy (12 miesięcy) wynosi 80,000 AED. Czynsz roczny 9,000 AED. Przeliczając dokładnie zwrot z takiej inwestycji musimy dokładnie uwzględnić koszty zakupu, tj.: cena zakupu 950000 AED, Dubai land department 38000 AED, prowizja agencji + VAT, 19950 AED, notariusz 4250 AED, przygotowanie kontraktu 3000 AED, co łącznie daje 80,000 AED–9,000 AED:1015780 AED = 6,9%. Roczny czynsz opłacany jest kwartalnie przez właściciela nieruchomości.

Przykład 2. Bliźniak w dzielnicy Dubai Hills to 4 pokoje + salon, powierzchnia 225 m.kw. Aktualna cena  4,300,000 AED. Wynajem długoterminowy: 270,000 AED. Czynsz roczny 9850 AED. Cena zakupu 4300000 AED, Dubai land department 172000 AED, prowizja agencji + VAT 86000 AED, notariusz 4250 AED, akt własności 580AED, przygotowanie kontraktu 3000 AED, co daje łącznie 4 565 830 AED. 270000-9850:4565830 = 5,6%. Warto zaznaczyć, że bliźniaki czy wille mają znacząco niższy czynsz.

Aspekty formalne inwestowania w Dubaju

MH: Od jakich aspektów formalnych należy zacząć swój biznes w Dubaju? Trzeba mieć tam zarejestrowaną firmę, konto bankowe? Konieczne są osobiste wizyty w celu sfinalizowana transakcji, czy jednak można załatwiać pewne formalności zdalnie? W jakim języku są podpisywane wszystkie dokumenty transakcyjne? I jakie są opłaty związane ze sfinalizowaniem transakcji jak również później – z posiadaniem, wynajmem i formalnościami już w po zakupie nieruchomości – mam tu na myśli podatki, koszty prawników, koszty zarządcy nieruchomości, czynsz za mieszkanie itd.

MM: Rynek nieruchomości w ZEA jest zupełnie inny niż ten, który znamy z Europy. Jedna z najważniejszych rzeczy to znalezienie odpowiedniego agenta nieruchomości, który przeprowadzi nas przez całą transakcję. W Dubaju agent nie jest odpowiedzialny tylko za doradztwo w sprawie nieruchomości. Odpowiada on również za przeprowadzenie z nami całej transakcji (przygotowanie umowy kupna/sprzedaży, za aplikację o tzw. No Objection Certificate (brak sprzeciwu) do dewelopera – z agentem jesteśmy związani praktycznie od początku do końca transakcji.

Do zakupu nieruchomości w Dubaju potrzebujemy tylko paszport. Nie musimy posiadać żadnego zezwolenia na pobyt ani podobnego pozwolenia na zakup nieruchomości. Nie musimy rejestrować firmy, a konto bankowe otrzymamy dopiero po zakupie nieruchomości. Zakupu  z rynku pierwotnego, bezpośrednio od dewelopera, możemy dokonać bez fizycznego przyjazdu do Dubaju.

Tutaj agent oraz deweloper koordynują całą transakcję. Opłatami przy zakupie jest standardowe 4% Dubai Land Department oraz opłaty administracyjne (do 5,000 AED). Przy zakupie od dewelopera nie mamy opłaty agencyjnej. Środki przesyłane są bezpośrednio na konta dewelopera. W przypadku zakupu z rynku wtórnego transakcja oraz koszty wyglądają odrobine inaczej. Niezmienna jest oplata 4% Dubai Land Deepartment, kolejno 2% prowizja agencji, 4250 AED oplata za obsługę notarialną, 580 AED nowy akt własności, 3000 AED przygotowanie dokumentacji przez agencję. W przypadku pierwszego zakupu lub braku konta bankowego środki przesyłane są na konta prawnicze tzw. powiernicze. I tutaj mamy dodatkową opłatę za taką usługę. W przypadku transakcji z rynku wtórnego kupujący oraz sprzedający (lub reprezentanci) muszą pojawić się fizycznie w biurze notarialnym na przepisanie nieruchomości. Akt własności zostaje wydany tego samego dnia w formie elektronicznej. Wszystkie dokumenty podpisywane są w języku angielskim oraz arabskim. Po zakupie nieruchomości wynajmem zajmuje się agencja. I tutaj właściciel nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów – wszystkie opłaty pokrywa wynajmujący. Jeżeli zdecydujemy się na oddanie zarządzania takiej firmie, jak moja – taka opłata roczna to 6% rocznego wynajmu (wynajem długoterminowy). Czynsz za mieszkanie w Dubaju nie jest stały – zależy od dzielnicy oraz udogodnień w budynku. Dla przykładu, w Burj Khalifa właściciele płacą 670 AED / za m.kw. czyli przy mieszkaniu 100 m.kw. to oplata około 67,000 AED rocznie. Oczywiście, to jeden z najdroższych budynków. Średnio czynsz w apartamentowcach waha się od 150-250 AED / m.kw. rocznie, a wille oraz bliźniaki to koszt od 30 AED/ m.kw.

W jakie nieruchomości inwestować w Dubaju?

MH: Która z opcji inwestowania w luksusowe nieruchomości w Dubaju Twoim zdaniem jest bardziej opłacalna? Grunty czy lokale? Lokale na sprzedaż czy na wynajem, a jeśli na wynajem to długo- czy krótkoterminowy?

MM: Odpowiedz na to pytanie musimy zacząć od wyjaśnienia 2 terminów: freehold (własność) oraz leasehold (dzierżawa). W 2002 r. rząd wydał dekret dotyczący własności nieruchomości, który zezwalał obcokrajowcom w wieku co najmniej 21 lat na kupno, sprzedaż, dzierżawę i wynajem nieruchomości będących własnością freehold w specjalnie wyznaczonych obszarach wokół Dubaju. Emaar Properties, jako pierwszy deweloper w mieście sprzedawał nieruchomości właśnie tego typu. Wkrótce potem, inwestorzy nieruchomości i obcokrajowcy zaczęli interesować się rynkiem nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Jako ekspaci mogą nabywać tylko nieruchomości typu freehold. Zakup własnościowej nieruchomości w Dubaju pozwala właścicielowi cieszyć się pełną własnością domu wraz z gruntem, na którym stoi nieruchomość. Lokal taki może być swobodnie sprzedany, wynajęty lub zamieszkany na wyłączną wolę właściciela. Ekspatrianci mogą kupować nieruchomości typu Freehold tylko w wyznaczonych obszarach. W Dubaju jest wiele dzielnic, które są częścią obszarów własnościowych i oferują nieruchomości do kupienia dla emigrantów. Najpopularniejsze obszary własnościowe w mieście to Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Emirates Living, Downtown Dubai, Dubai Marina i Jumeirah Beach Residence. Ceny gruntów w strefach własnościowych w Dubaju odnotowały w pierwszej połowie tego roku 13% wzrost. Inwestycja w ziemię w Dubaju jest powszechnie uważana za bezpieczną propozycję. Ograniczona liczba działek w Dubaju prowadzi do wzrostu cen. W ciągu ostatnich 14 lat inwestycje w grunty wyprzedziły jednostki mieszkalne pod względem stopy zwrotu na poziomie 50% i więcej. Wynika to z faktu, że w dobrze znanych lokalizacjach, takich jak Sheikh Zayed Road, Marina, Downtown działki mogą być trudne do zdobycia, ponieważ dzielnice te są już bardzo mocno zabudowane. Nowsze lokalizacje na zachód i południe od miasta charakteryzują się większą dostępnością. Także, odpowiadając na pierwszą cześć pytania – w praktyce inwestycja w działkę może być bardzo lukratywna, jednakże wymaga większych nakładów finansowych. Wracając do tematu apartamentów, tak jak wspominałam średni zwrot z inwestycji przy modelu wynajmu długoterminowego to 6-7%. Oczywiście, możemy zdecydować się na drugi wariant, czyli wynajem mieszkania short-term, i tutaj klienci cieszą się zwrotami o 2-3% więcej, a dodatkowo mogą cieszyć się nieruchomością przez określony czas w ciągu roku. Nie należy jednak zapomnieć, że takie mieszkanie musimy wyposażyć według standardów firmy, która będzie prowadzić wynajem krótkoterminowy. Opłata za taki managment to od 17-20% przychodu – oplata jaką pobierają firmy obsługujecie krótkoterminowy wynajem. Kupując nieruchomość typu off-plan bezpośrednio od dewelopera, możemy liczyć na wzrost wartości inwestycji po jej ukończeniu. Oczywiście, na rynku wtórnym, tak jak wszędzie na świecie także zdarzają się świetne okazje, ale są to raczej szybkie transakcje, gdzie klienci muszą natychmiast podejmować decyzje oraz mieć gotowe środki.

Inwestowanie w grunty w Dubaju

MH: Omówmy szerzej inwestowanie w grunty – czy na tym rynku jest to powszechne i opłacalne? Czy trzeba być obywatelem, żeby zakupić tam grunt? Jakie formalności i dokumenty potrzebne są do zakupu działki w Dubaju?

MM: W Zjednoczonych Emiratach Arabskich istnieją cztery rodzaje własności gruntów, a mianowicie grunty należące do GCC, grunty objęte prawem własności wyłącznie dla obywateli Zjednoczonych Emiratów Arabskich, grunty będące własnością wszystkich narodowości, grunty wolnocłowe do dzierżawy dostępne dla wszystkich narodowości na okres od 1 do 99 lat (z możliwością przedłużenia) oraz grunty GCC przeznaczone dla najmu dostępnego dla wszystkich narodowości i obejmującego okres od 1 do 99 lat. Ekspatrianci mogą kupować ziemię w kilku obszarach Dubaju, szczególnie w głównych dzielnicach będących własnością zagraniczną. Cudzoziemcy, którzy chcą kupić ziemię w Dubaju pod budowę swoich domów, robią to głównie w takich miejscach jak Al Furjan, Emirates i Palm Jumeirah. Obywatele spoza GCC w Abu Zabi są zwykle ograniczeni do udziałów w gruntach na 99 lat. Tutaj, tak samo jak w przypadku apartamentu potrzebujemy paszportu. Transakcje gruntami wzrosły od 2016 r., ale ceny zaczęły rosnąć dopiero od początku 2017 r. Dubaj wydał w ubiegłym roku o 38% więcej pozwoleń na budowę w porównaniu do 2015 r. Ceny gruntów będą rosły wraz ze wzrostem tempa prac budowlanych. W porównaniu z globalnymi cenami gruntów, w Dubaju są bardziej konkurencyjne w porównaniu z miastami w Ameryce i Europie. Opłata za rejestrację tytułu własności wynosi 4% od każdej zakupionej nieruchomości, i ta sama stawka obowiązuje również w przypadku gruntu. W przypadku zabudowania w sąsiedztwie infrastruktury, świadczenie usługi niezabudowanej działki nakładane jest na właścicieli gruntów po upływie określonego czasu od daty zakupu działki.

Jeśli chodzi o statystyki, to moi klienci decydują się w 90% na inwestycję w mieszkania, 5% w działki i 5% w biura. Jako pierwszą inwestycję polecam apartament w postaci kawalerki lub mieszkania z sypialnią i salonem w centrum Dubai Marina lub Downtown/ Businessbay, ale rozpatrzyłabym także JLT oraz Sobha Heartland.

Nieruchomości na wynajem w Dubaju

MH: Omówmy teraz nieruchomości na wynajem. Od czego zacząć szukanie mieszkania w Dubaju? Jakie kryteria wielkości lokalu, jego lokalizacji, odległości od infrastruktury, ilości osób korzystających z lokalu, czy standardu wykończenia są najbardziej pożądane? Jakie parametry powinien priorytetowo uwzględnić polski inwestor w tego typu inwestycjach?

MM: Według mnie w nieruchomościach zawsze liczy się 3xL – lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Jeżeli pracuję z klientem, którego budżet pozwala na jedną z głównych lokalizacji (lub w ich pobliżu), to w większości przypadków taką drogę inwestowania obieramy. Przy wyborze nieruchomości, oczywiście oprócz lokalizacji liczy się stan ogólny budynku, wielkość mieszkania, ilość pokoi na danym metrażu, odległość od głównych atrakcji (plaża, największy budynek na świecie Burj Khalifa, odległość od metra, widok z okna) oraz piętro. Przy wynajmie krótkoterminowym klienci preferują wyższe pietra, bo jak wiemy w Dubaju widoki potrafią być fascynujące. Jeżeli klient decyduje się na inwestycje w nieruchomość typu willa lub bliźniak, to wybieramy tzw. communities, czyli osiedla, gdzie ważne są dodatkowo takie czynniki jak infrastruktura osiedla, bliskość do szkół, sklepów czy szpitali. Bardzo często klienci decydują się na nowe inwestycje, gdzie występują sztuczne laguny, które oprócz efektu wizualnego mają także dodatkową funkcję basenów. Zdarza się, i jest to zupełnie normalne w Dubaju, że kupujemy nieruchomość z wynajmującym – przejmujemy kontrakt i dokonujemy rozliczeń wynajmu z nowym właścicielem. Jest to idealna opcja dla kupującego, chcącego mieć natychmiastowe zyski z inwestycji.  

Dalsza część artykułu pod grafiką

Agencja nieruchomości w Dubaju

MH: Jestem inwestorem i chcę zakupić lokal mieszkalny na wynajem w Dubaju. Załóżmy, że nie wiem czy ma być to najem krótkoterminowy czy długoterminowy. Nie wiem, czy mam prawo do pobytu lokatorskiego w wybrane dni w roku? Nie wiem, o jakie formalności zadbać podczas rozmowy z agencją. Zajmujesz się na co dzień nieruchomościami w Dubaju – powiedz, czym kierować się przy wyborze agencji nieruchomości? Jak wygląda współpraca między Tobą, a polskim inwestorem?

MM: Wybór agenta to ważna decyzja z racji tego, że to agent oraz agencja jest odpowiedzialna za przeprowadzenie transakcji. I nie jest to tylko odpowiedzialność przed klientem, ale także przed Dubai Land Department. Każda agencja musi mieć odpowiednią licencję do prowadzenia działalności, a jej agenci kartę agenta (tzw. broker card). Taką kartę otrzymujemy po zdanym egzaminie, który składa się z kilku części, w których trzeba wykazać znajomość procesów czy prawa. Osobiście, kiedy otrzymuję maila lub telefon od nowego klienta, moim pierwszym pytaniem jest czy był wcześniej w Dubaju. Przeważnie, chociaż nie zawsze, klienci znają Dubaj, a przynajmniej podstawową topografię miasta. To bardzo ułatwia dalszą rozmowę z racji, że klient jest w stanie wyobrazić sobie, gdzie znajduje się oferowany projekt. Kolejno, omawiamy oczekiwania klienta, czyli decydujemy czy nieruchomość inwestycyjna ma spełniać wymagania względem wynajmu długo, czy krótkoterminowego. Jeżeli klient jest zdecydowany na wynajem długoterminowy, i tym samym dokładnie wie ile rocznie zarobi na takiej inwestycji, godzi się z faktem, że z takiej nieruchomości nie będzie mógł korzystać przez minimum 12 miesięcy – rozpatrujemy opcje w centrum oraz poza. Jeżeli klient chce korzystać z nieruchomości, a dodatkowo wynajmować ją w modelu krótkoterminowym, to raczej skupiamy się na centrach Dubaju lub projektach unikatowych. Najczęściej jednak, klienci chcą mieć otwarte obydwie drogi i ich nieruchomość musi spełniać kryteria odpowiadające obu modelom. Kolejno, oczywiście ustalamy budżet klienta i czy nieruchomość ma być gotowa czy rozpatrujemy opcję off-plan w planie spłaty od dewelopera. Przy pierwszej konsultacji omawiamy także koszty oraz proces zakupu. Przy drugiej, omawiamy gotowe opcje wysłane wcześniej do klienta. Najważniejsza w obsłudze jest transparentność z klientem, przestawienie procedur oraz kosztów wynikających z rodzaju inwestycji.

Zalety oraz wady inwestowania w Dubaju

MH: Marta, powiedz proszę na koniec, jakie widzisz zalety i wady inwestowania w nieruchomości w Dubaju?

MM: Inwestowanie w nieruchomości w Dubaju niewątpliwie ma swoje korzyści, ale jak każda inwestycja, wiąże się również z pewnymi wadami. Przewidywanie przyszłych zmian rynkowych może być trudne, co zwiększa ryzyko inwestycji. Ponadto, zmiany w przepisach dotyczących nieruchomości mogą również negatywnie wpływać na wartość inwestycji. Pomimo, że Dubaj od wielu lat jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków nieruchomości na świecie, nie istnieje gwarancja, że ta stabilność będzie wieczna. Na przestrzeni ostatnich lat rynek nieruchomości w Dubaju doświadczył niestabilności ze względu na zmieniającą się sytuację gospodarczą i polityczną. Ostatecznie, Dubaj słynie z wysokich temperatur i ekstremalnych warunków klimatycznych. Te warunki mogą wpływać na wartość nieruchomości, zwłaszcza tych położonych na zewnątrz miasta lub w niekorzystnych lokalizacjach. Niektóre nieruchomości mogą być podatne na poważne uszkodzenia w wyniku ekstremalnych temperatur i piaskowych burz. Według mnie, jednak inwestowanie w Dubaju ma dużo więcej zalet niż wad. Jest to rynek, który przyciąga inwestorów z całego świata. Dubaj jest jednym z najszybciej rozwijających się gospodarczo miast na świecie. Rząd stale inwestuje w infrastrukturę, technologię i sektor usługowy, co przekłada się na stabilny wzrost gospodarczy. Dubaj, jako część Zjednoczonych Emiratów Arabskich, cieszy się stabilnością polityczną i brakiem konfliktów wewnętrznych. Rząd ZEA wprowadził także rygorystyczne przepisy regulujące sektor nieruchomości w celu zapewnienia uczciwości i prawidłowego funkcjonowania rynku. Tak jak wspominałam wcześniej, Dubaj jest popularnym miejscem do migracji zarówno dla obywateli innych krajów, jak i z emiratów ZEA. Wzrost populacji prowadzi do zwiększonego zapotrzebowania na nieruchomości, zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne. Inwestowanie w nieruchomości w Dubaju może przynieść długoterminowe korzyści, ponieważ wzrost populacji sprzyja rosnącemu popytowi na nieruchomości, co z kolei wpływa na wzrost cen. Coraz więcej osób decyduje się na zamieszkanie w Dubaju, a to głownie, dlatego że mamy tutaj unikatowy lifestyle, który możemy znaleźć tylko w kilku miejscach na świecie, a fakt braku podatku dochodowego od inwestycji nieruchomościowych również jest zachęcający. Inwestorzy nie muszą płacić podatku od zysków kapitałowych, ani podatku od wynajmu. To atrakcyjna opcja dla inwestorów poszukujących miejsc optymalizacji podatkowej. Ponadto Emiraty są jednym z najbezpieczniejszych krajów na świecie, gdzie poziom przestępstw jest na minimalnym poziomie. Warto także spojrzeć na global buble index, gdzie Dubaj jest jednym z niedoszacowanych miast na świecie.