Mapa do celów projektowych.
Kiedy przyniesie straty w planowanej inwestycji?
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]
Jako geodeta uprawniony średnio w roku wykonuję do 100 map do celów projektowych. Faktycznie weryfikuję dane w terenie i aktualizuję je na mapach. Znam jednak wiele przypadków, gdzie stare mapy otrzymują świeższe daty i podpisy geodetów uprawnionych – udając w ten sposób nowe, aktualne mapy do celów projektowych. To, czym grozi projektowanie na nieaktualnej mapie powinno być jasne, jednak nazbyt często procesy związane z pozwoleniami na budowę muszą ruszać od nowa. Aktualność map zasadniczych i wykonywanych na ich podstawie map do celów projektowych, to ciągle lekceważony element w procesach inwestycyjnych. Jakiego operatu i zakresu opracowania powinien oczekiwać inwestor lub architekt? Czy urzędnik jest w stanie wychwycić nieaktualność mapy do celów projektowych? Jak długo ważna jest mapa do celów projektowych i czy da się ją aktualizować? Podam przykłady inwestycji, w których nie dopilnowano tych podstawowych aspektów, co w konsekwencji dało straty czasowe liczone w latach, o stratach finansowych nie wspomnę.
Komu jest potrzebna mapa do celów projektowych?
Mapa do celów projektowych jest niezbędna do wykonania projektu budowlanego. Zgodnie z Ustawą prawo budowlane to inwestor powinien zapewnić mapę do celów projektowych do wykonania projektu budowlanego. Rzadko faktycznie zlecają je bezpośrednio inwestorzy – dotyczy to zazwyczaj mniejszych projektów. Zwyczajowo zamawiają ją jednak projektanci, którzy opracowują projekty na zlecenie inwestorów. W wielu przypadkach można posiłkować się mapą zasadniczą. Mówimy tu o wstępnych koncepcjach, wniosku o wydanie decyzji o warunki zabudowy (WZ) lub przyłączenie do sieci. W przypadku braku mapy zasadniczej stosuje się mapę katastralną lub ewidencyjną.
Co to jest mapa do celów projektowych?
Zgodnie z ustawą z dnia 17.05.1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne przez pojęcie mapy do celów projektowych rozumie się opracowanie kartograficzne, wykonane z wykorzystaniem wyników pomiarów geodezyjnych i materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zawierające elementy stanowiące treść mapy zasadniczej, a także informacje niezbędne do sporządzenia dokumentacji projektowej. Mapa powinna zawierać klauzulę urzędową, stanowiącą potwierdzenie przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego zbiorów danych lub dokumentów, w oparciu o które mapa do celów projektowych została sporządzona, albo oświadczenie wykonawcy prac geodezyjnych o uzyskaniu pozytywnego wyniku weryfikacji.
W opisie użyto definicji mapy zasadniczej, a zgodnie z art. 2. Pkt 7 Ustawy przez mapę zasadniczą rozumie się „wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające informacje o przestrzennym usytuowaniu: punktów osnowy geodezyjnej, działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków gruntowych, konturów klasyfikacyjnych, sieci uzbrojenia terenu, budowli i urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych, a także wybrane informacje opisowe dotyczące tych obiektów”.
Uściślę, że mapa do celów projektowych jest jednym z rodzajów map opracowywanych na podstawie mapy zasadniczej.
Czas i koszt uzyskania mapy do celów projektowych
Zakupić kopię mapy zasadniczej można właściwie od ręki w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej lub zamówić u geodety. Koszt zakupu kopii mapy uzależniony jest od jej obszaru. Dla niewielkich map nie przekracza on 150 zł. Warto wiedzieć, że mapa zasadnicza, którą się kupuje z archiwum będzie przedstawiała stan, który ostatnio został tam wprowadzony. Mogło to być rok temu, albo 10 lat temu. Zmiany na mapach zasadniczych są wykonywane tylko wtedy, jeśli na danym terenie ktoś realizował inwestycję (prywatny inwestor, samorząd, rząd). Urzędy okresowo zlecają kontrole w terenie, ale dotyczą one jedynie aktualizacji danych z operatu ewidencji gruntów i budynków. Zmiany te będą dotyczyły użytków, budynków, granic. Jednak inne elementy mapy zasadniczej, tj. urządzenia podziemne, chodniki, jezdnie, drzewa, ogrodzenia, itd. nie będą weryfikowane. W związku z powyższym stan na mapie zasadniczej nierzadko bywa daleki od stanu w terenie. Dodatkowo organy nadzoru geodezyjnego wykonują w terenie kontrole wykonywanych opracowań geodezyjnych, w tym map do celów projektowych. Aktualna mapa do celów projektowych zapewnia komfort prac projektowych oraz w znacznym stopniu ogranicza występowanie problemów w trakcie realizacji. Dlatego tak bardzo istotne jest faktyczne aktualizowanie danych mapy. Czas wykonania mapy do celów projektowych jest w dużej mierze uzależniony od charakterystyki pracy konkretnego urzędu. W jednym miejscu w kraju wykonamy mapę w 2 tygodnie, a w innym w 3 miesiące. Niestety, pomimo restrykcji związanych z czasem wydania materiałów przez urząd i kontroli dokumentacji, nie wszystkie organy się do tego stosują. Brak jednolitego i spójnego systemu do prowadzenia mapy zasadniczej dla całej Polski oraz braki kadrowe w urzędach sprawiają, że terminy w zależności od miejsca w kraju potrafią być diametralnie różne. Koszt wykonania mapy do celów projektowych jest ściśle uzależniony od wielkości obszaru, na którym realizowana będzie inwestycja oraz od rodzaju prac. Ceny najprostszych opracowań zaczynają się od 1000 zł.
Kto może wykonać mapę do celów projektowych?
Zgodnie z Ustawą prawo geodezyjne mapę do celów projektowych może wykonać geodeta uprawniony w zakresie (1 – geodezyjne pomiary sytuacyjno-wysokościowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne). Geodeta uprawniony odpowiada za ewentualne błędy i braki na mapach do celów projektowych. Niestety zdarza się notorycznie, że mapy do projektu są wykonywane w biurze bez wychodzenia w teren. Oczywiście cena takiego opracowania będzie niska, termin krótki, a jakość fatalna i niemająca nic wspólnego z rzeczywistością w terenie. Lecz nie jakość jest tu problemem, ale możliwe późniejsze komplikacje w trakcie projektowania i wykonawstwa. Rażąco niskie stawki w zakresie takich prac powinny zapalić lampkę projektantom i inwestorom zlecającym takie prace. Są to niedopuszczalne zachowania, które nie powinny mieć miejsca. Kolejną patologią, która ma miejsce jest „podbijanie się pieczątką i podpisem” przez geodetów uprawnionych pod pracami, których nie wykonywali. Oczywiście narażają się na stratę uprawnień. Często takie osoby już nawet nie pracują w zawodzie. Rozwiązywane sporów w ramach postępowania cywilno-prawnego będzie w realiach sądowych trwać zapewne latami. Warto zatem od firmy geodezyjnej wykonującej pomiar wymagać ubezpieczenia OC, przedstawienia zakresu uprawnień geodety i referencji w tym zakresie.
Aktualizacja mapy zasadniczej
Pierwszym krokiem przy powstawaniu mapy do celów projektowych jest wykonanie aktualizacji mapy zasadniczej. Nie tylko należy aktualizować obszar, którego dotyczy przedmiotowa inwestycja, ale również obszar wokół działki. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie, które nakazywało aktualizację w obszarze 30 metrów wokół inwestycji zostało uchylone. Aktualnie obszar mapy do celów projektowych ustala geodeta z projektantem. Wielokrotnie w artykułach pisaliśmy o tym, że praca na nieaktualnych mapach jest najbardziej powszechnym błędem, jakiego dopuszczają się inwestorzy i architekci. Wiele osób przyjmuje, że urzędowa mapa z pieczątkami urzędowymi na pewno zawiera poprawne treści. Nic bardziej mylnego. Mapy te niosą wiele błędów, które przekładają się na problemy dla inwestorów. Aktualizowaliśmy setki warszawskich map zasadniczych i policzyliśmy, że w przypadku przejścia z mapy analogowej na numeryczną, średnio na jeden hektar przypada 50 błędów. Mowa tu o niewykazanych lub niezaktualizowanych danych, takich jak: obecność mediów, liczba kondygnacji budynków, powierzchnie utwardzone, itp. Przykłady w tym zakresie przedstawiamy w artykule „Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?” Weryfikacja aktualności mapy zasadniczej w ogóle powinna być priorytetem każdego inwestora. Świadomi inwestorzy zlecają nam takie prace już na etapie analiz chłonności działki, którą planują zakupić. Podyktowane jest to tym, że dysponujemy rzeczywistymi danymi, mamy możliwości polepszenia parametrów zabudowy w sytuacji, gdy PnB jest uzyskiwane w oparciu o warunki zabudowy.
Forma i treść mapy do celów projektowych
Zakres mapy do celów projektowych określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 18 sierpnia 2020 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Mapę do celów projektowych wykonuje się dla obszaru wskazanego w zgłoszeniu prac geodezyjnych obejmującego obszar niezbędny do sporządzenia dokumentacji projektowej. Treścią mapy do celów projektowych są szczegóły terenowe stanowiące treść mapy zasadniczej, usytuowanie zieleni wysokiej ze wskazaniem pomników przyrody, a także określone przez projektanta lub inwestora inne szczegóły terenowe i informacje, w tym miary liniowe. Treść i skalę mapy do celów projektowych dostosowuje się do rodzaju i wielkości zamierzenia budowlanego. Przy redakcji mapy do celów projektowych stosuje się oznaczenia i symbole graficzne obiektów właściwe dla treści mapy zasadniczej, a jeżeli na mapie występują również inne obiekty, należy na niej umieścić stosowną legendę. Przed rozpoczęciem prac w terenie należy wiedzieć, do jakich celów będzie służyć mapa do celów projektowych. Dobrze jeżeli architekt lub inwestor przed rozpoczęciem pomiarów wskaże miejsca, gdzie konieczne jest zagęszczenie rzędnych wysokościowych terenu, ulic, chodników, itp. Ważne jest, aby do zakresu mapy do celów projektowych wziąć pod uwagę projektowane przyłącza tj. prąd, woda, gaz, kanalizacja, teletechnika, ciepło. W przypadku wykonania mapy do celów projektowych, na której projektowane sieci są poza zakresem aktualizacji, niezbędne jest wykonanie kolejnego opracowania z rozszerzonym zakresem. Wykonanie mdcp można wykonać w wersji papierowej i cyfrowej. Jeśli chodzi o kolejność prac to przedstawia się on następująco: zgłoszenie pracy do urzędu, analiza materiałów, pomiary terenowe, opracowanie kameralne – przygotowanie wersji do pracy projektantów, kompletowanie dokumentacji geodezyjnej, przekazanie dokumentacji do urzędu, odbiór gotowych map i przekazanie ich Klientowi. Przesłanie Klientowi roboczej mapy w wersji elektronicznej bez pieczątek urzędu z naniesionym naszym pomiarem następuje w ciągu 2-3 tygodni od zlecenia wykonania prac. Na powyższej mapie mogą już pracować projektanci. Po odbiorze map z urzędu wystarczy do projektu budowlanego załączyć jeden oryginalny egzemplarz mapy. Taka specyfika prac znacząco wpływa na czas fazy projektowej.
Dodatkowy zakres prac
Do zakresu prac w ramach mapy do celów projektowych w niektórych zaawansowanych inwestycjach wchodzi często również: pomiar wysokości i odległości linii energetycznych od granic działki, pomiar wysokości budynków, pomiar wysokości terenu w siatce kwadratów, pomiar elewacji do wyliczenia zacieniania budynków, pomiar wysokości poziomów pięter wewnątrz budynków, pomiar odkrywek (wykopów) celem weryfikacji czy dana sieć podziemna istnieje. Przy dużych inwestycjach zwłaszcza na terenach przemysłowych warto również wykonać wywiady branżowe. Zdarza się, że na mapie zasadniczej nie ma sieci, które są na mapach branżowych. Niekiedy zachodzi również konieczność wykonania opracowań prawnych dotyczących granic przedmiotowej nieruchomości. W przypadku projektowania budynków w odległości mniejszej lub równej 4 m lub innych obiektów budowlanych w odległości mniejszej lub równej 3 m od granicy działki ewidencyjnej, a w zasobie brak jest danych określających położenie punktów granicznych tej granicy z odpowiednią dokładnością, wykonawca określa położenie tych punktów w drodze pomiaru. Konieczne może okazać się wyznaczenie punktów granicznych lub ustalenia przebiegu granic działki. Dodatkowo, ustalenie granic może być niezbędne, gdy obecne współrzędne punktów granicznych są niewiadomego pochodzenia lub nie spełniają wymaganych dokładności. Informacje o tym jako geodeci dostajemy dopiero po zgłoszeniu pracy geodezyjnej i otrzymaniu materiałów urzędowych dotyczących granic nieruchomości. Jeżeli budynek będzie budowany w odległości mniejszej niż 4m od granicy, a granica będzie nieustalona, może się okazać że budynek będzie stał za blisko granicy i trzeba go będzie rozebrać. Szerzej na ten temat w artykułach „Granice nieruchomości w polskim systemie prawnym” oraz „Gdzie jest granica twojej nieruchomości?”
Ważność mapy do celów projektowych
Utarło się, że mapa do celów projektowych jest ważna do pół roku. Urzędnik w toku weryfikacji dokumentów przedkładanych przez inwestora do uzyskania PnB może poprosić o bardziej aktualną mapę. Może mimo, że żaden z obowiązujących aktów prawnych nie określa ani okresu ważności mapy do celów projektowych, ani nikomu nie przyznaje kompetencji w zakresie takich sprawdzeń. Niemniej jednak, większość inwestorów nie chcąc narażać się na konflikty z urzędnikiem i ewentualne przedłużanie procesu uzyskiwania PnB wykonuje aktualizację mapy. MDCP traci ważność w momencie, gdy niesie informacje odmienne do stanu rzeczywistego w terenie, tj. mapa jest nieaktualna wtedy, gdy nastąpiły zmiany w zagospodarowaniu terenu. Nieaktualna, czyli jaka? Niestety to pojęcie również nie jest zdefiniowane, dlatego tak jak pisałem wyżej, mamy tak wiele nieaktualnych treści na mapach zasadniczych. W przypadku ewentualnych rozpraw sądowych, sędziowie powoływaliby się zapewne na pojęcie słownikowe „aktualny”, które znaczy „obowiązujący w danej chwili”, „dotyczący teraźniejszości”.
Warto zatem przeanalizować wyroki sądowe w zakresie wymogu aktualności mapy do celów projektowych. Wyrok NSA z Poznania z dnia 10.01.2018 r. (sygnatura II OSK 909/14) mówi, że „W przepisach prawa nie zdefiniowano pojęcia „aktualnej mapy, jak również nie określono okresu ważności mapy do celów projektowych, ani nie powierzono żadnemu podmiotowi kompetencji do ustalania okresu ważności takiej mapy. Jednakże z analizy ww. przepisów wynika, iż określenie to dotyczy przede wszystkim aktualnej mapy zasadniczej, której treść odpowiada sytuacji występującej w terenie, potwierdzonej wynikami pomiarów dokonanymi przez wykonawcę prac geodezyjnych, która z kolei stanowi podstawę do opracowania mapy do celów projektowych. Można zatem przyjąć, że mapa taka traci aktualność z chwilą zmiany informacji w niej zawartych. Mapa jest aktualna tak długo, jak długo odzwierciedla obecny (teraźniejszy) stan rzeczy istniejący na danym terenie. Aktualność mapy nie zależy zatem bezpośrednio od daty jej opracowania, lecz od niezmienności stanu faktycznego na niej odzwierciedlonego. Dopóki nie uległ zmianie stan faktyczny odzwierciedlony na mapie, tak długo pozostaje ona mapą aktualną. Mapa do celów projektowych nie jest opracowaniem tożsamym z mapą zasadniczą, ale treść mapy zasadniczej stanowi zasadniczą treść mapy do celów projektowych.”
Reasumując, nie da się odgórnie sprecyzować jak długo mapa do celów projektowych będzie ważna. Aktualność danych na mapie jest podyktowana tylko tym, czy na analizowanym obszarze pojawiają się zmiany.
Aktualizacja mapy do celów projektowych
Czy jest w ogóle możliwa aktualizacja mapy do celów projektowych? Niestety nie. Wynika to z faktu, że mapa do celów projektowych ma określony cel, oraz zakres rzeczowy i obszarowy wykonywanych prac geodezyjnych. Wydział architektury wydający pozwolenie na budowę opracowane na mapie do celów projektowych może podważyć aktualność danych na mapie. Z oczywistych względów lepiej, aby stało się to na etapie uzyskiwania PnB. Inwestor zostanie wtedy wezwany do aktualizacji wniosku o PnB. Wtedy należy wykonać nową mapę do celów projektowych na aktualnej mapie zasadniczej. Zdarza się jednak, że urząd znajduje nieścisłości na etapie budowy lub przy odbiorze budynku. Podkreślam jeszcze raz, jak ważną rolę odgrywa aktualna mapa zasadnicza, na której pracują architekci, branżyści sieciowi, konstruktorzy, geodeci i inwestor w toku całego procesu inwestycyjnego. Kładzenie na jednej szali czasu i kosztów niezaktualizowania mapy zasadniczej, a na drugiej czasu i kosztów całego procesu inwestycyjnego jest co najmniej nierozsądnym posunięciem, które bardzo często obserwujemy na rynku inwestycyjnym. Jako przykład podam, że jeden z deweloperów mieszkaniowych, po kilku latach zaangażowania dużego kapitału i zespołu osób, musiał uruchomić procedury od początku. Mimo licznych ostrzeżeń z naszej strony, że mapy na których realizują projekty niosą błędne dane wyjściowe (granice, linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu) i należy je zaktualizować – robili swoje. Architekt upierał się, że wie lepiej niż geodeta (o obraźliwych rozmowach nie wspomnę). Napisaliśmy kilka maili do inwestora i architekta, żeby mieć podstawę na swoją obronę w późniejszym czasie. Okazało się, że użyliśmy tych maili szybciej niż myśleliśmy. Po kilku latach przygotowywania pozwolenia na budowę i projektowania wyszło, że linia rozgraniczająca tereny o różnym przeznaczeniu zaprojektowana dla całego blisko 100-merowego budynku została wrysowana z kilkumetrowym błędem. Komizm sytuacji polegał na tym, że próbowano winę zrzucić na nas, ale finalnie odpowiedzialność poniósł architekt. I co z tego, że poniósł odpowiedzialność, skoro to inwestor stracił kilka lat pracy i musiał uruchomić procedurę projektów i PnB od początku. Konkluzja, jak w wielu naszych artykułach jest jedna – nieświadomość inwestora zajrzy prędzej czy później do jego kieszeni.
Dokumenty operatu technicznego
W ramach wykonywanych przez nas operatów technicznych przekazujemy Klientom sprawozdanie techniczne, mapę wywiadu terenowego, szkic kanalizacji osnowy państwowej, szkic osnowy pomiarowej, dzienniki pomiarowe, porównanie współrzędnych punktów I klasy dokładnościowej, szkice polowe, wykaz współrzędnych, kopie mapy do celów projektowych, plik danych wygenerowanych z roboczej bazy danych. Ile kopii mapy do celów projektowych należy przekazać? Minimum 3, a w naszym standardzie jest przekazywanie 7 sztuk. Z praktyki stwierdzam, że jest to optymalna liczba kopii mdcp. Sprawozdanie techniczne powinno zawierać: określenie celu oraz zakresu rzeczowego i terytorialnego wykonywanych prac geodezyjnych; liczne dane lokalizacyjne; dane podmiotu, który wykonał prace geodezyjne; dane osoby wykonującej samodzielne funkcje przy realizacji prac geodezyjnych; okres, w jakim wykonywane były prace geodezyjne; opis przebiegu i rezultatów wykonanych prac geodezyjnych; zakres wykorzystania materiałów PZGIK; wyniki analizy przydatności materiałów PZGiK do wykonywania prac; zastosowane technologie i metody pomiarowe; informacje o rezultacie porównania opracowanej mapy z treścią ortofotomapy; informacje dotyczące przekazywanej bazy roboczej.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
