Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 [6/2022]
Nie wszyscy uczestnicy procesów budowlanych zdążyli się przyzwyczaić, że weszła w życie norma PN-ISO 9836:2015-12 (bo weszła dopiero we wrześniu 2020 r.), a już mamy kolejną aktualizację normy. Cyfryzacja budownictwa, zmiany w prawie budowlanym, w rozporządzeniach, wielka reforma planowania przestrzennego – czy naprawdę musimy przeprowadzać rewolucję wszystkich przepisów budowlanych w jednym czasie? O tym, że norma PN-ISO 9836:2015-12 miała liczne błędy pisaliśmy wielokrotnie. Bardzo dobrze, że została uchylona, ale nowa norma nie poprawia tych błędów! Co więcej, skupia się na udoskonalaniu absurdalnych szczegółów, których w ogóle na rynku polskim się nie stosuje. Porzuca zasady pomiaru dla rynku mieszkaniowego, które były w poprzednich normach i nie uwzględnia rynkowego podejścia w nieruchomościach komercyjnych. Kilkanaście norm pomiaru powierzchni (polskie i międzynarodowe) to mój konik od 16 lat. Mierzymy ok. 1 mln m.kw. powierzchni rocznie, nakreślamy strategie najmu w zakresie powierzchni polskim i międzynarodowym firmom z różnych sektorów nieruchomości. Dlatego czuję się upoważniony skomentować „nowelizację” normy i stwierdzam, że norma PN-ISO 9836:2022-07, jako całość jest oderwana od polskiej rzeczywistości. Powinniśmy odejść od norm PN-ISO, bo są mało szczegółowe, błędne, wprowadzają zamieszanie, są często zmieniane i oderwane od wszystkich innych przepisów prawa w zakresie powierzchni. Dlaczego Szwajcaria narzuca nam niedorzeczne standardy pomiarowe w nieruchomościach? Należy pilnie ujednolicić przepisy w zakresie powierzchni. Ostatni raz tak krytyczny artykuł napisałem jak ukazała się poprzedniczka „znowelizowanej” wersji normy.
Podstawa prawna
Rozporządzeniem Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego w załączniku „Wykaz polskich norm powołanych w rozporządzeniu” określono, że obowiązującą normą jest PN-ISO 9836 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Jak widać, wskazany numer normy nie zawiera drugiego członu wskazującego na datę publikacji normy (1997 lub 2015-12 czy 2022-07). Pod tabelą odnotowano komunikat, że „stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim”. W związku z tym, w momencie publikacji przez PKN nowej normy, ona od razu obowiązuje. Data publikacji normy na stronie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego to 18.07.2022 r. Czyli od czasu wejścia normy PN-ISO 9836:2022-07 mamy obowiązek stosowania tej właśnie normy.
Wszyscy tracimy czas
Pierwsza norma, na jakiej pracowałem z powierzchniami to PN-70/B-02365. Obowiązywała od 1.01.1970 r. do 29.04.2012 r., czyli 42 lata! Po drodze, między 2012 a 2022 rokiem mieliśmy jeszcze normę PN-ISO 9836:1997, normę PN-ISO 9836:2015-12 i teraz normę PN-ISO 9836:2022-07. Czy teraz będziemy mieli zmiany normy pomiaru powierzchni co 2 lata? To jest absurdalna strata czasu, żeby to czytać, porównywać, uczyć się tego czy wprowadzać do stosowania w firmach architektonicznych, geodezyjnych, urbanistycznych i deweloperskich. Procesy budowlane ruszają w różnych okresach czasu i na przełomie kilku lat będziemy musieli poruszać się we wszystkich tych normach. Przecież niektóre projekty w toku są oparte na normie z 1997 r., część właśnie złożono w oparciu o normę z 2015 r. a od lipca tego roku składamy projekty zgodnie z nową normą z 2022 r. Załóżmy, że robimy projekt budowlany dużego budynku i tuż przed złożeniem dokumentacji z wnioskiem o wydanie PNB wprowadzana jest nowa norma. Jeżeli ta norma wprowadzałaby zmiany, które wpływają na rzuty, powierzchnie czy kubatury to firma architektoniczna ma sporo pracy od nowa. To z kolei czas i pieniądze inwestora. Nawet, jeśli nie trzeba nic zmieniać w merytorycznym ujęciu w powierzchniach czy kubaturach, to i tak trzeba zmieniać sam numer normy we wszystkich dokumentach. Już się możemy zacząć cieszyć na ilość absurdów w projektach, pozwoleniach na budowę, inwentaryzacjach powykonawczych, metryczkach sprzedawanych lokali, w samodzielnościach lokali, karatach lokali, ułamkach wspólnotowych, ewidencji gruntów i budynków, księgach wieczystych, w podatkach od nieruchomości i wielu innych procedurach urzędowych.
Norma oderwana od innych przepisów prawa
Norma PN-ISO 9836 (1997 i 2015-12 i 2022-07) inaczej liczy powierzchnię zabudowy niż EGIB (ewidencja gruntów i budynków). Przecież to jest idiotyczne, że ten sam budynek ma inną powierzchnię zabudowy (inne zasady pomiaru) na etapie projektu a inną na etapie pomiarów przez geodetę i zakładania karty budynku w ewidencji gruntów i budynków). W normie ISO powierzchnia zabudowy jest inaczej zdefiniowana niż w rozporządzeniu w sprawie EGIB. Szczegółowo na ten temat w artykule „Inwentaryzacja powykonawcza. Co generuje rozbieżności między projektem a pomiarem z natury?” (Rocznik INVESTOR REE 2021). Rozporządzenie w sprawie EGIB może „zauważyło”, że te normy PN-ISO 9836 stają się niedorzeczne dla polskiego prawa budowlanego i może dlatego EGIB nie powołuje się już na normy PN-ISO 9836. W starym rozporządzeniu EGIB z 2001 r. w paragrafie 63.3 był zapis: „pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do lokalu ustala się zgodnie z zasadami określonymi w art. 2 ust. 1 pkt 7 oraz ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i wyraża się w metrach kwadratowych z precyzją zapisu do dwóch miejsc po przecinku.”; W nowym rozporządzeniu EGIB w ogóle usunięto ten zapis. I jest tylko informacja w paragrafie 20.2, że „Pole powierzchni użytkowej, o którym mowa w ust. 1 pkt 5 i 6, wyraża się w metrach kwadratowych z precyzją zapisu do 0,01 m2.” Czyli na potrzeby ochrony potrzeb lokatorów powierzchnie mierzymy zgodnie z normą ISO, a do celów EGIB nie wiemy jak mierzymy. Dalej, powierzchnia użytkowa liczona zgodnie z normą PN-ISO 9836:2022-07 nie będzie równa powierzchni użytkowej zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych. W obu dokumentach mamy ten sam termin „powierzchnia użytkowa” tylko inaczej wyjaśniony i oparty na innych zasadach pomiaru. Zasady pomiarów powierzchni dla budynków, lokali, części wspólnych powinny być takie same na różne potrzeby: projekty i dokumentacja do PNB, odbiory budynków i pozwolenia na użytkowanie, EGIB, podatki, spadki i darowizny, mienie komunalne, KW, akty notarialne, ułamki wspólnotowe, ustawa deweloperska. Obecnie większość celów, które wymieniłem liczy różnie powierzchnie lokali czy budynków, co jest absurdem i powoduje tysiące rozpraw sądowych. Powinny być jedne nadrzędne zasady liczenia powierzchni dla budynków, które obowiązywałby powyższe cele oraz wszystkie zawody (m.in.: urbanista, geodeta, architekt, deweloper, notariusz).
Nierynkowe podejście twórców normy
Już po opublikowaniu normy PN-ISO 9836:2015-12 pisałem, że jest to absolutnie nieprecyzyjna norma na poziomie najbardziej szczegółowych definicji, które po raz pierwszy zostają wprowadzone w polskich przepisach budowlanych! W 2016 r. wysłałem do PKN do właściwego Komitetu Technicznego (KT) i właściwej Rady Sektorowej szereg pytań o to, jak mierzyć, żeby było zgodnie z normą. Dostałem 14 odpowiedzi na 14 zadanych pytań. Najważniejsze z nich szczegółowo omawiałem wtedy w artykule „Norma PN-ISO 9836:2015-12. Kolejne zamieszanie i niepewność”. Generalnie wiele z uzyskanych odpowiedzi brzmiało następująco: „Tego norma nie podaje, należy się kierować zasadami wiedzy technicznej”, „To są indywidualne rozwiązania, nieuregulowane postanowieniami normy”. Decyzje ma podejmować inspektor, geodeta itd. Co to spowoduje? Chaos w dokumentacji w wielu urzędach, bo będziemy mieć różne standardy pomiaru! Nic z tych rzeczy dalej nie uszczegółowiono w nowej normie. Czym w takim razie zajmuje się Komitet Techniczny i Rada Sektorowa skoro nie uwzględnia prawdziwych problemów z rynku polskiego, tylko ślepo tłumaczy normę zagraniczną?
Norma PN-ISO 9836:2022-07 podobnie jak jej poprzedniczka jest normą skierowaną na rynek biurowy! Wszystkie przykłady i rysunki są pokazane na biurach i pokojach biurowych. Brak jest przykładów graficznych pomiarów dla mieszkań, co zawierała z kolei norma z roku 1997 r. Po co to wykasowano, skoro norma w teorii jest dla wszystkich typów budynków? Omówmy jeden przykład, o którym jest mowa pod koniec strony 7 w normie PN-ISO 9836:2022-07. Mamy podany zapis mówiący o tym, że w praktyce nie są stosowane pomiary w osiach ścian i mierząc w osiach ścian nie możemy wyliczyć powierzchni rzeczywistej! Bzdura! Rynkowo około 80% – 90% powierzchni najmu w budynkach biurowych ma wyliczoną powierzchnię właśnie w osiach ścian między najemcami. Tak naprawdę tę normę na rynku polskim stosuje się głównie do celów projektowych, pomiarowych i do sprzedaży mieszkań.
Rynek najmu budynków komercyjnych jej nie stosuje w ogóle. Na normach ISO do celów najmu działają tylko niektórzy deweloperzy magazynowi. W większości tych przypadków, jednak zasady z normy ISO są modyfikowane i bardzo zbliżane do założeń normy BOMA Industrial.
Do celów najmu lokali handlowych w mieszkaniówce również nie powinno stosować się normy ISO, bo traci się około 7-8% na powierzchniach, za które rynek jest w stanie płacić. Skoro norma wyrzuciła przykłady dotyczące aspektów mieszkaniowych, a na rynkowym podejściu w nieruchomościach komercyjnych nie wie jak się poruszać – to po co ona jest?
Udoskonalanie absurdów
W normie PN-ISO 9836:2022-07 jest bardzo dużo treści opisujących niedorzeczne powierzchnie jak: powierzchnię nieużytkową ze względów funkcjonalnych czy powierzchnię nieużytkową ze względów konstrukcyjnych, powierzchnię nieużyteczną ze względu na konieczność zapewnienia dostępu w podłodze, powierzchnię nieużyteczną ze względu na konieczność zapewnienia dojścia do pomieszczenia technicznego czy poddasza. Po co te powierzchnie? Bo została przetłumaczona zagraniczna norma? To był cel nadrzędny? Powierzchnie te istniały już w normie PN-ISO 9836:2015-12 i nie były tak szczegółowo opisane. Od 2015 roku do dnia napisania tego artykułu nikt nie zamówił pomiaru takiej powierzchni, nikt nie „kłócił się” o to w sądzie, nikt o tym nie rozmawiał na wydarzeniach branży nieruchomości, żaden urzędnik o tym nie dyskutował ani tego nie wymagał. Po co te zbędne zapisane strony? Kolejne niepotrzebne rzeczy to dzielenie powierzchni użytkowej na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze, gdzie podział tych powierzchni nie jest jednoznaczny i dla każdej funkcji budynku jest inny! Norma nas odsyła do wydzielenia powierzchni użytkowej podstawowej i użytkowej pomocniczej do kolejnej normy ISO 19208:2016. Po co wprowadzać w normie zapętlenia z innymi normami?
Norma PN-ISO 9836:2022-07 nie opisuje szczegółowo zasad pomiaru dla najważniejszych grup powierzchni czyli: powierzchni użytkowej, powierzchni całkowitej, powierzchni zabudowy, powierzchni konstrukcji. Do każdej z tych definicji miałbym po kilka pytań i wymagałyby one uszczegółowienia. Opiszę jeszcze jeden absurd związany z sytuacją, kiedy obrys budynku (ściana zewnętrzna budynku) posiada występy, pilastry, jakieś ozdoby elewacyjne. Nie wliczamy ich do powierzchni całkowitej, kiedy te opisane elementy nie wpływają na powierzchnię netto, czyli np. nie zmieniają powierzchni użytkowej wewnątrz pomieszczenia. Czyli w takich sytuacjach, kiedy mamy pomierzyć powierzchnię całkowitą budynku z pilastrami, występami, uskokami, musimy wejść do biur, mieszkań, aby zobaczyć czy te występy, uskoki na elewacji nie wpływają na zmianę powierzchni pomieszczeń. To jakiś absurd. Nikt tak nie będzie robił! Kto nas wpuści przykładowo na pomiar do środka mieszkań czy biur sąsiednich budynków, żebyśmy mogli wyliczyć ich powierzchnię całkowitą do policzenia parametrów urbanistycznych na naszej planowanej inwestycji? Powierzchnia całkowita jest bardzo ważna choćby w kontekście WIZ (wskaźnik intensywności zabudowy – czytaj artykuł >>>). Nadmienię, że sposób liczenia powierzchni całkowitej ujmuje kondygnacje podziemne, poddasza nieużytkowe, tarasy, tarasy na dachu, balkony. Inne absurdy w przepisach dotyczą redukcji wysokości. Norma z 2015 r. wprowadzała wartość inną niż w pozostałych polskich przepisach. Norma z 2022 r. nie mówi nagle nic o zasadach redukcji powierzchni ze względu na wysokość pomieszczeń, lub ich części. O redukcjach mówi Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym i zasobie gminy i o zmianie Kodeku Cywilnego, a także rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego a także ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, a także rozporządzenie EGIB. Nie wiem, po co w tylu aktach powielać zapisy. Kolejna mała rozbieżność w normie dotyczy dublowania powierzchni w różnych grupach. Zgodnie z zapisami, powierzchnia ruchu zawiera schody ruchome, powierzchnia usługowo-techniczna również zawiera schody ruchome zgodnie ze swoim opisem. W obydwu opisach mowa o schodach ogólnodostępnych / budynkowych. To pytanie, do jakiej powierzchni mamy je przyporządkować? Dublujemy powierzchnie?
Dlaczego nie mamy polskich zasad pomiaru?
Jak to jest, że jakiś szwajcarski podmiot ISO wydaje sobie normę, my ją tłumaczymy ślepo i z automatu wprowadzamy ją w życie do polskiego prawa budowlanego! Polacy nie gęsi, swoją normę mogliby mieć. Przede wszystkim normę remontoodporną – tłumaczyłem to na wielu szkoleniach. 70% objętości normy PN-ISO 9836:2022-07 jest bezużyteczna, niepotrzebna, nie do wykorzystania w Polsce. Po co tracić czas na tłumaczenia takich rzeczy, na czytanie tego, uczenie się tego? Polska ustawa czy rozporządzenie powinno regulować zasady pomiaru, a nie jakeś szwajcarskie normy prywatnych podmiotów. Powinniśmy iść zasadą Estonii czy USA za czasów Donalda Trumpa, kiedy to na miejsce nowej ustawy, likwidowanych jest lika innych. U nas wprowadza się kolejne narzędzia, przepisy i akty, co tylko utrudnia pracę wszystkim uczestnikom rynku budowlanego. Zamiast budować PKB bawimy się w piaskownicy, śledząc kolejne wymysły przepisów prawnych!
Należy pilnie ujednolicić przepisy w zakresie powierzchni
Wprowadzanie tak często nowych norm do różnych celów pokazuje, że mamy walkę o wpływy organizacji rynku nieruchomości. Przy umowach najmu nie ma problemu, aby stosować dowolne zasady pomiaru, ale dla polskiego prawa (przez które rozumiem planowanie przestrzenne, architekturę, geodezję, podatki od nieruchomości, pozwolenia na budowę i in.) powinny być jedne zasady pomiaru i obowiązywać przez dziesięciolecia, a zmianie powinny podlegać tylko doszczegółowienia, usuwanie luk czy nadążanie za technologiami budowlanymi.
W listopadzie 2022 r. mam przyjemność moderować panel dyskusyjny ekspertów na konferencji PRES, gdzie w analityczny i statystyczny sposób przedstawimy wyniki raportu z dziesiątkami tysięcy wyroków sądowych, wynikających właśnie z absurdów i braku szczegółowości aktów prawa budowlanego w zakresie wskaźników urbanistycznych. Pokażemy jak małe zmiany (wyrazy, pojedyncze zdania) wpłynęłyby na brak rozpraw sądowych. Wyniki raportu będą ogólnodostępne już w listopadzie 2022 r. na portalu INVESTOR Real Estate Expert.
Adrian Hołub – 16-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na pięciu uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence oraz analiz chłonności dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 8 mln m² powierzchni w setkach budynków. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Wygłosił ponad 150 prelekcji, napisał ponad 150 artykułów. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości” oraz „Ekspertyzy deweloperskiej”.
Archiwalne artykuły na temat normy PN-ISO 98 36
