Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2022 [6/2022]
Jednymi z największych pochłaniaczy czasu i kosztów przy zarządzaniu nieruchomością są inspekcje, naprawa i utrzymanie obiektu i instalacji. Tradycyjne metody inwentaryzacji wiążą się z wizytami w terenie, są powolne, a w przypadku prac na wysokościach są również niebezpieczne. Ponadto efekt nie zawsze jest zadowalający ze względu na trudny dostęp do nieruchomości. Bieżąca eksploatacja, konserwacja i zarządzanie nieruchomością są drogimi aspektami jej cyklu życia. Oznacza to codzienne podejmowanie trudnych decyzji o tym, gdzie przydzielić zasoby przy jednoczesnym przygotowaniu na potencjalne kosztowne problemy. Sprawdzonym podejściem do zarządzania nieruchomościami jest proaktywna konserwacja i inspekcje poprzez optymalizację nadzoru nad takimi aktywami jak dachy, jednostki HVAC, fasady, parkingi itd. Doświadczenie pokazuje, że zidentyfikowanie problemu odpowiednio wcześnie i podjęcie kroków małym nakładem finansowym, to kluczowe aspekty zapobiegające przekształceniu się drobnych problemów w krytyczne awarie. Ortofotomozaiki elewacji, ortoobrazy dachów, inspekcja balkonów, inspekcja termowizyjna budynku – co jeszcze może pomierzyć dron? Jak dokumentacja zdjęciowa z dronów może przydać się w inspekcjach budynków? Gdzie archiwizować i przeglądać dane?
Do czego przydatna jest inspekcja zdjęciowa budynku?
Budynki średnio co 10-15 lat przechodzą remonty elewacji lub dachu. Jest to często istotny koszt, idący w setki tysięcy złotych. Tradycyjna metoda inspekcji wymaga większych nakładów czasu, środków oraz często jest niebezpieczna lub nawet niewykonalna w przypadku niektórych elementów. Włączając w ten proces dane z dronów mamy możliwość identyfikacji oraz pomiarów praktycznie wszystkich elementów zewnętrznych budynku nie wychodząc z biura! Ułatwia to negocjacje z potencjalnymi wykonawcami prac w sprawie ich zakresu. Posiadanie dokładnej dokumentacji zdjęciowej budynku (szczegółowej dokumentacji elewacji przed odbiorem nowego budynku, przed upływem rękojmi lub przed rozpoczęciem sąsiadującej budowy)w kluczowych momentach jego użytkowania znacząco upraszcza zarządzanie nieruchomością oraz dochodzenie ewentualnych roszczeń. Te kluczowe momenty w historii każdej nieruchomości to: odbiór nowego budynku, koniec rękojmi, rozpoczęcie i zakończenie dużej sąsiadującej budowy. Brak dokładnej dokumentacji często uniemożliwia skuteczne egzekwowanie roszczeń. Szczegółowa inwentaryzacja elewacji w kluczowych momentach umożliwia szybkie dostarczenie dowodów na usterki w budynku i określenie wstępnej kwoty roszczenia lub zadań do wykonania dla dewelopera. Dodatkowo, wykonanie cyklicznych mierzalnych zdjęć (ortofotomozaiek) elewacji w różnym czasie pozwala na szybkie porównanie, np. pęknięć i szczelin znajdujących się na ścianie budynku i udokumentowanie ich we wstępnym raporcie. Proaktywne podejście do zarządzania zasobami jest coraz częściej wspomagane przez nowe technologie. Dlatego wielu zarządców nieruchomości decyduje się wyjść naprzeciw wyzwaniom i włącza drony i narzędzia analityczne do trudnych i niebezpiecznych zadań. Technologia przyspiesza inspekcje, obniża jej koszty i zapewnia całościowy obraz nieruchomości. Dron zajrzy szybko w każdy zakątek nieruchomości, a efektem inspekcji będą wysokorozdzielcze zdjęcia, na których mamy możliwość wykonywania pomiarów, tworzenia tabeli atrybutów czy zapisywania adnotacji. Proste i szybkie pomiary elewacji, dachów, instalacji lub balkonów dają możliwość uzyskania oszczędności czasu zarówno w krótkim, jak i długim terminie. – komentuje Maciej Dusza, UAV Surveyor, Geodetic.
Ortofotomozaiki elewacji
Zarządzanie stanem elewacji niesie za sobą wiele wyzwań. Ponad 15% nowych budynków wymaga naprawy usterek elewacji spowodowanych wadliwym wykonaniem przez wykonawców. Około 45% nowych budynków w ciągu 5 lat wymaga remontów elewacji spowodowanych działaniami zewnętrznymi. Budynki, wokół których prowadzone są budowy ulic, tuneli lub innych nieruchomości narażone są na dodatkowe uszkodzenia lub pęknięcia w elewacjach. Brak dobrej dokumentacji elewacji pokazującej postępującą degradację i nowe usterki stanowi przeszkodę w uzyskaniu odszkodowania na usuwanie usterek. Wykorzystując drony oraz zebrane dzięki nim dokładne dane, zarządca ma możliwość identyfikacji uszkodzeń oraz ich pomiarów. Można w ten sposób dokonać dokładnego przedmiaru prac do wykonania na elewacji lub dachu. Dokładna dokumentacja i przedmiar prac znacznie ułatwia negocjacje z wykonawcami oraz często pozwala zaoszczędzić pieniądze. O tym, ile korzyści niesie za sobą inspekcja z wykorzystaniem drona przekonała się już niejedna jednostka sprawująca nadzór nad nieruchomością. W ostatnim czasie, we współpracy z konserwatorem Radosławem Nawara wykonana została inspekcja zabytkowej elewacji oraz dachu jednego ze szpitali na Śląsku. Inwestor w ramach inspekcji otrzymał skatalogowane zdjęcia każdej z elewacji, chmurę punktów oraz ortofotomozaikę każdej z fasad, której piksel terenowy wyniósł 1mm! Ortoobrazy fasad zostały wykorzystane, jako podkład do dalszych prac związanych z renowacją elewacji. Czy taka dokumentacja jest przydatna konserwatorowi zabytków? – komentuje Paweł Wójcik, Business Development Director, SkySnap.
Zabytkowy szpital wymaga pilnej naprawy elementów takich jak gzymsy, bonie, pięknie zdobione opaski okienne. Te cenne detale architektoniczne zostały zniszczone przez warunki atmosferyczne – cegła jest zabrudzona i miejscami brakuje fug. Skoro prace i tak należy wykonać, to dlaczego inwestor miałby nie skorzystać ze środków, które dają na ten cel instytucje państwowe (środki marszałkowskie, wojewódzkie i Ministerstwo) w ramach ochrony zabytków wpisanych do rejestru? Jako konserwator zabytków zostałem poproszony o nakreślenie zakresu i kosztów renowacji tak, by nie wejść w procedurę pozwolenia na budowę. To był istotny warunek prac, PnB nie pozwoliłoby nam zamknąć się w ciągu 30 dni i dotacja by przepadła. Żeby wykonać kosztorysowanie, konieczne było najpierw oszacowanie stanu elewacji i jej poszczególnych detali. Normalnie zleciłbym wykonanie inwentaryzacji architektonicznej tachimetrem lub skanerem – jest jednak coś szybszego i tańszego! Inspekcja elewacji przy użyciu dronów znacząco skraca czas pomiaru, obniża koszty i daje możliwość uzyskania wyników szybciej. Ortofotomapa poszczególnych elewacji wyeksportowana do warstw projektowych w programie typu CAD jest przydatna do pomiaru ubytków w ścianach czy detalach architektonicznych z poziomu biura. Daje to możliwość szybkiego lokalizowania pęknięć elewacji oraz elementów konstrukcyjnych. Drony dają też możliwość bezpiecznego pomiaru bez konieczności budowania rusztowań czy wspinania się na elewację w celu ręcznego pomiaru tych elementów. Ortofotomozaika wszystkich elewacji stanowiąca wynik pomiaru dała bardzo dużą dokładność miar w szybkim czasie, przy niskim koszcie i bez zaangażowania mojego zespołu. Ponadto, chmura punktów każdej z elewacji przydatna była do precyzyjnego kosztorysowania ilości materiałów niezbędnych, np. do uzupełnienia ubytków. Wyzwaniem w takich projektach jest niestety waga plików. Chmury punktów i modele 3D zajmują dużo dysku na komputerze i spowalniają pracę w czasie ich zgrywania. Dlatego, przekonałem się do portalu SkySnap, który odciąża mój komputer przejmując dane na swój serwer, daje możliwość porównywania różnych faz pomiarów, np. przed i po wykonaniu renowacji i pozwala generować raporty porównawcze dla moich inwestorów – oni z kolei cenią sobie czas i jakość. Nie tylko w znaczący sposób pozwala to skrócić czas i koszty, ale pozwala to również na znaczne skrócenie czasu naszego projektowania. Nie musimy „szukać centymetrów”, które w przypadku renowacji starych budynków są bardzo istotne. Oszczędzamy czas na odwzorowywaniu unikalnych detali architektonicznych, możemy je porównać ze sobą i weryfikować, które z nich kiedyś były naprawiane i dlaczego odbiegają od pierwowzorów. Jest to niezwykle przydatne przy uzgodnieniach z konserwatorem, bo pracujemy w skali i w jakości premium. Szalenie istotna w tej technologii jest również możliwość sprawdzenia czy nie mamy do czynienia z powolnym pełzaniem i zarysowaniami na elewacji. Dokumentowanie dla obiektów zabytkowych jest niezwykle cenne z punktu widzenia sporządzania kart ewidencyjnych czy białych kart. Digitalizuje się eksponaty w muzeum od wielu lat, a praca na cyfrowym budowlanym obiekcie 3d, który nigdy nie posiadał lub posiadał archiwalne dokumenty w kalkach (z mniejszymi lub większymi błędami) niezwykle skraca proces inwestycyjny. Ponadto, unikamy niedomówień w zakresie np. kątów dachów i przede wszystkim nie ryzykujemy zdrowia i życia w docieranie w trudnodostępne miejsca. Trzeba pamiętać, że niektóre obiekty są w bardzo złym stanie technicznym lub w stanie, który po oględzinach nazywamy zagrażającym życiu – wtedy nie wszystko możemy zobaczyć wykorzystując tradycyjne metody pomiaru. – komentuje Radosław Nawara, Niezależny Konserwator Zabytków, Architekt, Doradca, Inwestor, Współwłaściciel Arkada.
Ortoobrazy dachu
Dachy to niebezpieczne miejsce, a tradycyjna metoda inspekcji wymaga wejścia pracowników na dach i wykonania inspekcji ręcznie. Zebranie precyzyjnych pomiarów w ten sposób jest nie tylko czasochłonne, ale znacząco zwiększa ryzyko wypadku. Dane z dronów takie jak ortobrazy dachu, chmura punktów czy model mesh pomagają zebrać niezbędne informacje, a analiza i pomiary wykonywane są już z poziomu biura. Przekłada się to również na czas, ponieważ wszystkie dane np. o dachu jesteśmy w stanie pozyskać w ciągu godziny. Szybkość oraz bezinwazyjność przekłada się oczywiście na koszt takiego pomiaru. Zebrane dane w połączeniu z wiedzą ekspercką pomagają wnieść nową i ustandaryzowaną jakość pomiarów do zarządzania nieruchomościami. Niesie to za sobą szereg korzyści takich jak: wiarygodny wynik poparty analizą materiałów zdjęciowych, dostęp do danych w 48 godzin, ograniczone ryzyko dla pracowników oraz podwykonawców, wykorzystanie dokumentacji do spraw odszkodowawczych, spójna baza wiedzy o swoich nieruchomościach, raport w postaci zbiorczego zestawienia wykrytych potencjalnych szkód. – komentuje Maciej Dusza, UAV Surveyor, Geodetic.
Inspekcja balkonów
Jednym z przykładów zastosowania technologii jestinspekcja balkonów. Balkony oraz ich mocowanie do budynku to ważna część nieruchomości, która często nie jest odpowiednio sprawdzana oraz udokumentowana, szczególnie przy odbiorze budynku lub przed upływem rękojmi. Brak odpowiedniej inspekcji stwarza duże ryzyko dla zarządców oraz mieszkańców w kwestii bezpieczeństwa użytkowania balkonów oraz serwisowania ewentualnych usterek. Wykonując dokładną inwentaryzację z użyciem drona elementów mocujących balkon, zarządca może szybko wskazać miejsca, gdzie wymagane są szybkie działania naprawcze. Najważniejszą zaletą jest brak konieczności udostępniania każdego lokalu. – komentuje Paweł Wójcik, Business Development Director, SkySnap.
Inspekcja termowizyjna budynku
Kolejny przykład to inspekcja termowizyjna budynku.Ogrzewanie nieruchomości jest istotnym elementem kosztów eksploatacyjnych nieruchomości. Występowanie mostków termicznych powoduje utratę ciepła, wzrost kosztów ogrzewania, wychłodzenie budynku lub powstawanie wilgoci. Wykonanie prawidłowego i pełnego badania termowizyjnego nieruchomości jest tym trudniejsze im większy i starszy jest obiekt. Inspekcja termowizyjna elewacji oraz dachu z wykorzystaniem dronów znacznie ułatwia identyfikacje potencjalnych usterek, uszkodzeń niewidocznych gołym okiem oraz oszacowanie kosztów naprawy. Więcej w artykule „Termowizja w nieruchomościach”. – komentuje Maciej Dusza, UAV Surveyor, Geodetic.
Gdzie archiwizować i przeglądać dane?
Dane zostały dodatkowo udostępnione w dedykowanym portalu online Skysnap dającym szereg możliwości i korzyści. Portal umożliwia bezpieczne przechowywanie wszystkich danych o projekcie w jednym miejscu bez konieczności posiadania szybkich komputerów, czy dużej ilości miejsca na dysku. Danymi zarządzamy według lokalizacji nieruchomości oraz daty pozyskania zdjęć, aby ułatwić dostęp oraz komunikację z zespołem. Dodatkowo w portalu mamy możliwość swobodnego i intuicyjnego przeglądania zdjęć oraz katalogowania per budynek/obiekt, fasada/strona czy element/mieszkanie. Na zdjęciach mamy możliwość prowadzenia notatek oraz udostępniania ich innym użytkownikom bez konieczności wymiany plików. Ortofotomozaiki fasad dają nam dodatkowe możliwości, których nie dają same zdjęcia. Są to: pomiary z centymetrową dokładnością, wektoryzowanie ortoobrazów, eksportowanie warstw wektorowych do programów CAD, porównywanie materiału do warstw projektowych w celu oceny stanu aktualnego z projektowanym oraz automatyczne generowanie raportu z przeprowadzonych analiz. Taki sposób pracy na danych z inspekcji jest najszybszy, intuicyjny i najlepiej wykorzystujący potencjał jaki dają drony. Szerzej na ten temat w artykule „Pomiary dronami i geoportal SkySnap.” – komentuje Paweł Wójcik, Business Development Director, SkySnap.
Skontaktuj się z szefem działu technologii w Geodetic.
Filip Ryczywolski – 20-letni praktyk w zakresie inwentaryzacji architektonicznych, opracowań i modeli 3D, oraz opracowań z pomiarów dronem, przemieszczeń i osiadań budynków i budowli. Członek zarządu Geodetic. sp. z o.o., odpowiedzialny za rozwój technologiczny i sprzętowy firmy. Ekspert w zakresie powierzchni najmu w normach BOMA, Tegova, GIF, RICS, PN-ISO 9836. Koordynuje pomiary powierzchni nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych (biurowce, magazyny, galerie handlowe, retail parki) do celów najmu, podatków i sprzedaży. Ponadto, firma wykonuje analizy due diligence nieruchomości, analizy chłonności, uzyskuje warunki zabudowy, przygotowuje memoranda inwestycyjne, a także świadczy usługi i doradztwo z zakresu prawnego nieruchomości oraz geodezji standardowej. W czasie 17 letniej praktyki zespół Geodetic sp. z o.o. wykonał pomiar >8mln m² powierzchni w setkach obiektów, działając na zlecenie największych firm z rynku nieruchomości w Polsce i Europie. Wraz z współpracownikami dzieli się doświadczeniem w licznych publikacjach (+150) i prelekcjach (+150). Prywatnie siatkarz. www.geodetic.co
