Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]
Wielu inwestorów i właścicieli nieruchomości zastanawia się czy możliwy jest podział nieruchomości lokalowej na dwie odrębne nieruchomości. Często są to duże mieszkania w kamienicach lub w starszych blokach. Również w nowych blokach projektowane są czasami dwupoziomowe lokale, które właściciel chciałby sprzedać z większym zyskiem, jako dwa odrębne lokale. Jakie procedury należy przejść dokonując takiego podziału? Kiedy lokal jest lokalem? Czy musimy liczyć się ze zdaniem sąsiadów i zarządcy budynku? Czy urząd może nam odmówić takiej procedury? Czy wskaźnik miejsc postojowych może nam przeszkodzić przy podziale lokalu? Czy można sprzedać mieszkanie bez miejsca postojowego? Jaka jest praktyka notarialna przy sprzedaży dzielonych lokali mieszkalnych?
Od czego zacząć procedurę podziału lokalu?
Pierwszym podstawowym aspektem i punktem jest stwierdzenie czy nasze lokale po podziale będą spełniały założenia definicji ustawowej. Zgodnie z Ustawą o własności lokalu „samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”
Bezwzględnie należy również przeanalizować zapisy zawarte w rozdziale 7 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
„§ 90. Mieszkanie w budynku wielorodzinnym powinno spełniać wymagania dotyczące pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, a ponadto wymagania określone w niniejszym rozdziale.
§ 91. Mieszkanie, z wyjątkiem jedno- i dwupokojowego, powinno być przewietrzane na przestrzał lub narożnikowo. Nie dotyczy to mieszkania w budynku podlegającym przebudowie, a także mieszkania wyposażonego w wentylację mechaniczną o działaniu ciągłym wywiewną lub nawiewno-wywiewną.
§ 92.1. Mieszkanie, oprócz pomieszczeń mieszkalnych, powinno mieć kuchnię lub aneks kuchenny, łazienkę, ustęp wydzielony lub miskę ustępową w łazience, przestrzeń składowania, miejsce umożliwiające zainstalowanie automatycznej pralki domowej oraz przestrzeń komunikacji wewnętrznej.
3. W budynku mieszkalnym wielorodzinnym w łazienkach powinno być możliwe zainstalowanie wanny lub kabiny natryskowej, umywalki, miski ustępowej (jeżeli nie ma ustępu wydzielonego). Sposób zagospodarowania i rozmieszczenia urządzeń sanitarnych powinien zapewniać do nich dogodny dostęp.
4. Ustęp wydzielony należy wyposażyć w umywalkę.
§ 93. 1. Pomieszczenie mieszkalne, kuchnia oraz aneks kuchenny powinny mieć bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym.
2. W mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się stosowanie kuchni bez okien lub aneksu kuchennego połączonego z przedpokojem, pod warunkiem zastosowania co najmniej wentylacji: 1) grawitacyjnej – w przypadku kuchni elektrycznej; 2) mechanicznej wywiewnej – w przypadku kuchni gazowej.
4. W mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się stosowanie aneksu kuchennego w pokoju przeznaczonym na pobyt dzienny pod warunkiem zastosowania w tym aneksie wentylacji.
5. W przypadku zastosowania okapu kuchennego w kuchni lub w aneksie kuchennym, należy zapewnić podłączenie tego okapu do odrębnego przewodu kominowego.
§ 94. Mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2 .
§ 95. 1. Kształt i wymiary przedpokoju powinny umożliwiać przeniesienie chorego na noszach oraz wykonanie manewru wózkiem inwalidzkim w miejscach zmiany kierunku ruchu.
2. Korytarze stanowiące komunikację wewnętrzną w mieszkaniu powinny mieć szerokość w świetle co najmniej 1,2 m, z dopuszczeniem miejscowego zwężenia do 0,9 m na długości korytarza nie większej niż 1,5 m.”
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Wskaźnik miejsc postojowych przy podziale lokalu
Załóżmy, że blok mieszkalny został wybudowany w 2001 r. i wtedy w dokumentacji budowlanej opartej o decyzję o warunkach zabudowy deweloper musiał spełnić wskaźnik miejsc postojowych na poziomie 1,1. W 2019 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, gdzie dla tego obszaru ustalono wskaźnik miejsc postojowych 1,5. Który ze wskaźników musi spełnić wykonujący w 2021 r. podział lokalu mieszkalnego – ten z 2001 czy 2019 r.? W przypadku podziału gruntów należy spełnić aktualne ustalenia mpzp. Jeżeli w budynku było przewidziane jedno miejsce postojowe na lokal mieszkalny i nie jesteśmy w stanie wygospodarować kolejnego miejsca dla lokalu po podziale, to taka procedura może nam się nie udać. Istotne jest, żeby zarówno nasz lokal po podziale, ale i cały budynek spełniał założenia określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, odnoszące się do liczby lokali w budynku. Może się okazać, że nasz podział spowoduje nie tylko konieczność wygospodarowania dodatkowego miejsca postojowego dla jednego nowego lokalu, ale i miejsca postojowego dla gości, jeśli przewiduje to mpzp.
Czy można sprzedać mieszkanie bez miejsca postojowego?
Załóżmy, że dla bloku mieszkalnego w decyzji o warunkach zabudowy narzucono wskaźnik 1,5 miejsca postojowego na każde 100m2 mieszkania. Mamy lokal mieszkalny o powierzchni 117m2, który został zakupiony z dwoma miejscami postojowymi. Zarówno mieszkanie, jak i każde z miejsc postojowych ma oddzielną księgę wieczystą. Czy można sprzedać miejsce postojowe w garażu niezależnie od mieszkania? Czy można sprzedać mieszkanie bez miejsca postojowego? Wskaźniki miejsc postojowych są ważne na etapie WZ-tki / pozwolenia na budowę dla całego bloku i musi je spełnić deweloper. Czy wskaźniki obowiązują po oddaniu budynku do użytkowania? Czy sprzedający lokal mieszkalny musi zachować wskaźnik 1,5 miejsca postojowego na lokal? Zakupić miejsce postojowe w garażu (lokal niemieszkalny) można poprzez nabycie udziału w odrębnej nieruchomości z oddzielną KW lub w ramach udziału w nieruchomości wspólnej. Zdaniem współpracującego z nami notariusza, wskaźnik miejsc postojowych nie jest badany na etapie umowy sprzedaży na rynku wtórnym. Tym samym jeżeli są prowadzone odrębne księgi wieczyste (dla lokalu mieszkalnego i hali garażowej), to nie ma przeszkód do rozporządzenia nimi na zasadzie swobody umów. Nie ma obecnie przepisu, który by nakładał obowiązek na właściciela lokalu by „zapewnił sobie” miejsce postojowe w garażu. Jest wiele sytuacji, gdzie właściciele lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych nie posiadają miejsc postojowych. Według opinii jednego z współpracujących z nami notariuszy nie ma takiego obowiązku. W przypadku, gdy właściciel posiada udział w ramach lokalu niemieszkalnego (pierwsza opcja), to może sprzedać miejsce postojowe oddzielnym aktem. Warto wiedzieć, że istnieje wtedy obowiązek zapłaty 23% podatku VAT. W przypadku, gdy właściciel ma udział w nieruchomości wspólnej (druga opcja), to wtedy może go zbyć wyłącznie z mieszkaniem. W tym przypadku podatek VAT wynosi 8% (tak jak podatek od zakupu mieszkania). Można jednak pokusić się o możliwość wyodrębnienia własności dla miejsca postojowego, które ma wspólną KW z mieszkaniem. O zgodę należy wystąpić do starostwa oraz do wspólnoty mieszkaniowej.
Kolejny krok w procesie podziału lokalu
Co dalej, gdy przeprowadzona analiza wykaże, że nasze dwa lokale spełniają założenia ustawowe i planistyczne? Kolejnym krokiem jest uzyskanie zgody wspólnoty na takie działanie. Niestety pomimo tego, że przedmiotowy lokal jest naszą własnością nie możemy sami decydować o tych czynnościach. Mówi o tym art. 22 ustawy o własności lokali. W ustępie 4. znajdziemy zapis, że „połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”. Jeżeli udało nam się uzyskać zgodę wspólnoty na podział lokalu możemy przystąpić do wykonania projektu. W zależności od stopnia skomplikowania przebudowy oraz tego czy ingerujemy w ściany nośne budynku, niezbędny będzie odpowiedni projekt wykonany przez uprawnionego architekta oraz konstruktora w przypadku realizacji wymagających wykonanie stosownych obliczeń. Odpowiednio przygotowaną dokumentację składany do Wydziału Architektury w Urzędzie Gminy. W zależności o konkretnego przypadku przebudowa będzie realizowana trybem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy. Jeżeli urząd wyrazi zgodzę możemy przystąpić do prac remontowych.
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu.
Po wykonaniu remontu i wszystkich prac budowlanych związanych z podziałem lokalu, w kolejnym kroku musimy wystąpić do Wydziału Architektury o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Należy wykonać inwentaryzację lokali po podziale, oraz sprawdzić czy zachowane są wszystkie wymogi ustawowe dotyczące samodzielnych lokali mieszkalnych. Do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności musimy dołączyć rzuty przedmiotowych lokali oraz tytuł prawny do nieruchomości. Wydział Architektury w formie postanowienia wyda nam zaświadczenie stwierdzające, że lokale po podziale są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi. Na podstawie wydanych zaświadczeń udajemy się do Wydziału Geodezji w celu założenia kartoteki lokalu.
Kiedy lokal jest lokalem?
Ostatnio analizowaliśmy przypadek, gdzie w budynku dwulokalowym z lat 80-tych zostały mocno przebudowane ściany wewnętrzne w ten sposób, że nie ma wyodrębnionych dwóch mieszkań. Znaczy to tyle, że właściciel budynku wyburzył niektóre ściany konstrukcyjne, zlikwidował niektóre kuchnie i łazienki, co spowodowało, że mamy jeden wspólny pod kątem użytkowym „lokal”. W rozumieniu przepisów art. 2. Pkt. 2 Ustawy o własności lokali, ani ten nowopowstały „lokal”, ani żaden ze starych właściwych lokali nie spełniają definicji samodzielnego lokalu. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu Ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Czy w związku z tym ten nowy „lokal” powinien mieć cofniętą samodzielność lokalu? Okazuje się, że jest luka prawna, która nie daje możliwości cofnięcia wydanych zaświadczeń o samodzielności lokali. Można cofnąć pozwolenie na użytkowanie budynku, ale nie można cofnąć samodzielności lokali. Sprawa w tym przypadku ujrzała światło dzienne w momencie, gdy właściciel nie płacił czynszu i kredytów hipotecznych zaciągniętych na poszczególne lokale w pierwotnym układzie. Komornik nie mógł zająć mienia, bo nie wiedział, z którego lokalu może zająć rzeczy (nie wiedział, gdzie jest granica lokalu). W tym przypadku, domniemano próbę obejścia przepisów i uciekanie od obowiązku płacenia zobowiązań finansowych. Żeby lokal był lokalem i uzyskał zaświadczenie o samodzielności, musimy to przewidzieć już na etapie projektu.
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Samodzielność lokali a odrębna własność
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19.11.2020 r. (III CZP 85/10) zauważył, że: „jeżeli na wydzielonej działce gruntu znajduje się tylko jeden budynek, to prawo odrębnej własności lokali może powstać wówczas, gdy w budynku znajdują się przynajmniej dwa lokale o cechach lokali samodzielnych, tylko bowiem w takim przypadku możliwe jest powstanie prawa, które zostanie związane z odrębną własnością lokali, tj. prawa współwłasności części wspólnych budynku i gruntu. Zgodnie z art. 3 ust. 3 Ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej musi odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada natomiast stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.”
Udziały w nieruchomości wspólnej
Zgodnie z Ustawą o własności lokali, do każdego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej.
„Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.”
Jeżeli lokal dzielimy w ramach istniejących ścian działowych, np. zamurowujemy jedynie przejście, to nie ma konieczności zmiany wszystkich udziałów w całym budynku. W takim przypadku, pierwotny udział w nieruchomości wspólnej lokalu przed podziałem dzielimy na dwa lokale po podziale i ustanawiamy odrębną własność. Jeżeli natomiast przebudowa skutkuje zmianą usytuowania ścian działowych niezbędna jest zmiana wszystkich udziałów w budynku. W tym przypadku staje się to dość problematyczne, gdyż taka czynność przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomości wspólną i do takiej zmiany niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Uchwała zmieniająca wszystkie udziały w nieruchomości wspólnej musi być zatwierdzona notarialnie.
Notariusz i sprzedaż
Po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności i założeniu kartoteki lokalu możemy ustanowić odrębną własność lokalu po podziale w formie aktu notarialnego. W przypadku, gdy podział lokalu nie pociąga za sobą zmiany wszystkich udziałów w nieruchomości, to do takiej czynności niezbędny jest jedynie właściciel. Po sporządzeniu aktu notarialnego zakładane są dwie odrębne księgi wieczyste i możliwa jest sprzedaż nieruchomości. W przypadku zmiany wszystkich udziałów w całej nieruchomości ustanowienie odrębnej własności lokalu razem ze zmianą udziałów następuje w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej z udziałem notariusza.
