-5.1 C
Warszawa
piątek, 12 sierpnia, 2022

Podział nieruchomości w celu uniknięcia decyzji OOŚ. Czy to jest legalne i możliwe?

Strona główna Procesy budowlane due diligence Podział nieruchomości w celu uniknięcia decyzji OOŚ. Czy to jest legalne i...

To Cię zainteresuje

To Cię zainteresuje

Zagadnienie 38 z 40

Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2). Jako geodeta uprawniony (1, 2) i biegły sądowy w zakresie prawnym nieruchomości corocznie w całej Polsce wykonuję podziały dla setek działek z przeznaczeniem pod nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe. Dlatego w ramach serii „Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego chcę się podzielić najczęściej występującymi przypadkami w zakresie podziałów nieruchomości.

Obecnie każde większe przedsięwzięcie inwestycyjne analizowane jest pod kątem konieczności uzyskiwania tzw. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji. Dotyczy to nie tylko zamierzeń inwestycyjnych związanych z realizacją nowych inwestycji, ale także zamiarów istotnej przebudowy czy też nawet zamierzeń likwidacji przedsięwzięć inwestycyjnych już istniejących. Kwalifikacja prawna wynika z różnorakich faktów, które decydują o istotnych zagrożeniach środowiskowych. Decyzja środowiskowa jest potrzebna zarówno na etapie uzyskiwania decyzji o WZ, jak i na etapie pozwolenia na budowę każdej inwestycji wymienionej w rozporządzeniu w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Decyzja OOŚ potrzebna jest również do innych działań, np. uzyskania koncesji czy pozwolenia wodnoprawnego. Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowania jest procedurą czasochłonną i drogą. Zdarzają się sytuacje, że inwestorzy odpuszczają nieruchomości, na których realizacja inwestycji wymaga uzyskania w/w decyzji. Jeżeli nie mamy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy musimy uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, już w tym momencie wiemy, że do pozwolenia na budowę będziemy potrzebować minimum 2 lata. Szansą stają się podziały nieruchomości ora etapowanie inwestycji. Co inwestor powinien wiedzieć o decyzjach środowiskowych i kartach KIP? Jakie są najczęściej popełniane błędy?

Kiedy jest niezbędna decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych?

Jeżeli inwestycja, którą chcemy zrealizować może mieć wpływ na środowisko lub zdrowie ludzi wtedy niezbędne będzie uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W zależności od tego czy realizowana inwestycja może zawsze znacząco wpływać na środowisko lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko niezbędne będzie przed złożeniem wniosku wykonanie raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko lub karty informacyjnej przedsięwzięcia. Raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko powinien zawierać informacje umożliwiające analizę:

1)bezpośredniego i pośredniego wpływu danego przedsięwzięcia na:

a)środowisko oraz ludność, w tym zdrowie i warunki życia ludzi,

b)dobra materialne,

c)zabytki,

ca)krajobraz, w tym krajobraz kulturowy,

d)wzajemne oddziaływanie między elementami, o których mowa w lit. a-ca,

e)dostępność do złóż kopalin;

1a)ryzyko wystąpienia poważnych awarii oraz katastrof naturalnych i budowlanych;

2)możliwości oraz sposoby zapobiegania i zmniejszania negatywnego oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko;

3)wymagany zakres monitoringu.

Kwalifikacja prawna w zakresie OOŚ

Kwalifikacja prawna wynika z kilku aspektów. Po pierwsze ze skali samego przedsięwzięcia inwestycyjnego, które gdy przekracza tzw. „wartości progowe” może stanowić zagrożenie dla środowiska. W tym momencie nie można zapominać, że jednym z elementów środowiska jest sam człowiek. W uwarunkowaniach miejskich często to właśnie „człowiek” stanowi priorytet ochrony, a nie tylko określony walor przyrody ożywionej czy też przyrody nieożywionej. Po drugie, wynika z położenia docelowego przedsięwzięcia inwestycyjnego w przestrzeni miejskiej tj. przestrzeni zurbanizowanej – zawsze niezwykle istotne jest czy inwestycja zlokalizowana jest w miejscu gdzie obowiązuje plan miejscowy czy też takiego planu nie ma, a przez to realizacja inwestycji może przyczynić się do zaburzenia ładu i porządku architektonicznego w urządzaniu przestrzeni. Kolejny aspekt kwalifikacji prawnej to, położenie inwestycji w stosunku do obszarów wymagających ochrony prawnej z punktu widzenia ustawy o ochronie przyrody ze względu na ich wysoką wartość przyrodniczą. Kwalifikacja będzie też wynikać z rzeczywistej oceny uciążliwości zagrożeń środowiskowych tj. uciążliwości już na etapie realizacji samego przedsięwzięcia inwestycyjnego czy uciążliwości tej inwestycji na etapie jej docelowego użytkowania. W określonych sytuacjach o takiej klasyfikacji przedsięwzięcia inwestycyjnego może stanowić forma i wielkość procesów produkcyjnych, wielkość zużywanych surowców czy produkowanych odpadów czy nawet sama obecność określonych różnego rodzaju instalacji związanych z niniejszym przedsięwzięciem inwestycyjnym. W związku z powyższym, o kwalifikacji jakiejkolwiek inwestycji (przedsięwzięcia inwestycyjnego), jako mogącej (czy też potencjalnie mogącej) znacząco oddziaływać na stan środowiska decydują liczne szeroko rozumiane „interdyscyplinarne” uwarunkowania, które wynikają głównie ze skali realizacji danego przedsięwzięcia inwestycyjnego i związanych z nim rzeczywistych zagrożeń środowiskowych. Inwestycje klasyfikujemy w oparciu o rozporządzenie w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Inwestycje procedujemy w oparciu o Ustawę o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Na ogół każde postępowanie środowiskowe posiłkuje się dodatkowo kilkudziesięcioma aktami prawnymi w rangach ustaw i rozporządzeń oraz aktami prawa lokalnego i unijnego. 

Podział inwestycji w zakresie OOŚ

Warto mieć również na uwadze, to czy inwestycja będzie oddziaływała znacząco na środowisko.  Prawne podstawy kwalifikowania przedsięwzięć inwestycyjnych wynikają z rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, które wyróżni:

  • przedsięwzięcia mogące zawsze znacząco oddziaływać na środowisko. Przykłady: linie elektroenergetyczne o napięciu znamieniowym nie mniejszym niż 220 kV i długości nie mniejszej niż 15 km, rafinerie ropy naftowej, lotniska o podstawowej długości linii startowej nie mniejszej niż 2100 m, autostrady i drogi ekspresowe, instalacje do oczyszczania ścieków (powyżej 100000 MR), strzępiarki złomu, składowiska „duże” (nie mniej niż 10 t na dobę), chów lub hodowla zwierząt w liczbie nie mniejszej niż 210 DJP.
  • przedsięwzięcia mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Przykłady: stacje i napowietrzne linie energetyczne o napięciu znamieniowym 110 kV, instalacje do wytwarzania betonu w ilości ni mniejszej niż 15 t na dobę, instalacje do magazynowania surowców energetycznych, (zbiorniki podziemne na gaz płynny pow. 20 m3,powierzchniowe zbiorniki na gaz płynny pow. 10 m3,zbiorniki na olej pow. 3 m3), tartaki, stolarnie, trasy narciarskie, ośrodki wypoczynkowe
    (o określonych parametrach), parki rozrywki, stadiony, studnie, stawy; Zabudowa przemysłowa lub magazynowa (0,5 ha na obszarach chronionych, 1 ha poza obszarami chronionymi, centra handlowe odpowiednio 0,5 i 2 ha); zabudowa mieszkaniowa wraz z towarzyszącą infrastrukturą (w przypadku gdy jest uchwalony mpzp (2 ha na obszarach chronionych, 4 ha na pozostałych obszarach), a gdy nie ma mpzp (0,5 ha na obszarach chronionych, 2 ha na pozostałych obszarach), garaże i parkingi (0,2 ha na obszarach chronionych i 0,5 ha na pozostałych), drogi pow. 1 km, linie tramwajowe, sieci kanalizacyjne, punkty zbiórki odpadów.
  • zmiany na obiektach kwalifikowane do wyżej wymienionych grup.  

Jak widać, kwestie konieczności wydania decyzji środowiskowej dla interesujących nas przedsięwzięć warunkuje nam powierzchnia inwestycji i to ona jest kluczowa do rozpatrywania, czy należy wystąpić o decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. Warto również wiedzieć, co oznaczają formy ochrony przyrody, o których piszę ustawodawca.

Zgodnie z ustawą o ochronie przyrody oraz w powiązaniu z formami ochrony wykazanymi w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla w/w przedsięwzięć formami ochrony przyrody są: parki narodowe, rezerwaty przyrody, parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu, obszary Natura 2000, użytki ekologiczne, zespoły przyrodniczo-krajobrazowe. Warto, zatem w analizie terenu sprawdzić, czy przypadkiem obszar, na którym chcemy realizować inwestycję nie jest objęty jedną z form ochrony przyrody. W odniesieniu do takich form ochrony przyrody jak parki narodowe, rezerwaty przyrody, parki krajobrazowe, obszary Natura 2000 są one wszystkim doskonale znane to już obszary chronionego krajobrazu niekoniecznie. Najlepszym źródłem wiedzy w tym względzie będzie Wydział Ochrony Środowiska w urzędzie gminy, który powinien nam udzielić informacji na ten temat.

Michał Fic, Biegły Wojewody w zakresie OOŚ i postępowania wodno-prawnego. Uprawnienia Ministra Środowiska z zakresu hydrogeologii (V-kategoria) oraz geologii inżynierskiej (VII kategoria)

„W takich przypadkach do uzyskania warunków zabudowy konieczne będzie uzyskanie dodatkowych opinii i warto, aby inwestor przygotował się do tego już na etapie składania dokumentacji do WZ. Oszczędzi sobie często niepotrzebnych procedur, wydłużających proces. Potwierdza to historia jednego z inwestorów, który chciał wybudować  budynek wielofunkcyjny (biura, mieszkania, handel). Inwestor złożył wniosek o wydanie WZ, a wójt wydał decyzję o WZ. W wyniku odwołania, SKO podtrzymało decyzję wójta. Decyzję uchylił WSA (IV SA/Wa1156/15), który stwierdził, że organy nie przeanalizowały sytuacji czy uprzednie wydanie decyzji o WZ nie wymagało przedstawienia dodatkowych uwarunkowań środowiskowych planowanej inwestycji. Zdaniem WSA przedmiotowa inwestycja kwalifikowała się do objęcia jej standardami dla przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Sprawa ponownie trafiła do SKO, gdzie wraz z inwestorem (na podstawie jego oświadczenia) ustalono, że nie będzie tam prowadzona sprzedaż i magazynowanie środków chemii rolniczej. SKO ponownie wydało decyzję podtrzymującą decyzję wójta. Sprawę do WSA zaskarżył jednak przeciwnik inwestycji. Skargę od wyroku WSA oddalił jednak wyrok NSA (II OSK 696/16), który uznał, że oświadczenie jest wystarczające. Czy gdyby inwestor takie oświadczenie złożył na etapie składania o WZ, uniknąłby 4-letniego procederu? Zapewne tak.” – komentuje Michał Fic, Biegły Wojewody w zakresie ocen oddziaływania na środowisko i postępowania wodno-prawnego. Uprawnienia Ministra Środowiska z zakresu hydrogeologii (V-kategoria) oraz geologii inżynierskiej (VII kategoria).

Co zawiera raport OOŚ?

Raport OOŚ jest bardzo obszernym i drogim opracowaniem, dlatego tak wielu inwestorów, np. przez etapowe podziały nieruchomości planowanej inwestycji próbuje obejść konieczność wykonywania raportu OOŚ. Jednak mimo iż udaje się czasami w pierwszym etapie uniknąć tej decyzji, to w drugim etapie inwestycji urzędnicy się orientują i już taki raport trzeba zrobić. Ryzyko takich działań zawsze leży na inwestorze. Co zatem zawiera raport OOŚ? Zawiera kilkadziesiąt sekcji opisu. Oprócz danych ogólnych o inwestorze, inwestycji, celu opracowania, podstawach prawnych itd., przedstawia on m.in.:

  • opis planowanego przedsięwzięcia: lokalizacja, uwarunkowania prawne realizacji inwestycji, zgodność planowanej inwestycji z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, charakterystyka przedsięwzięcia, likwidacja obiektu obecnego, docelowe warunki użytkowania terenu, główne cechy charakterystyczne procesów produkcyjnych, parametry inwestycji i kwalifikacja przedsięwzięcia jako inwestycji mogącej pogorszyć stan środowiska, rodzaje i ilości zanieczyszczeń wynikające z funkcjonowania przedsięwzięcia, zagadnienie planowanej inwestycji a lokalny węzeł komunikacyjny, potencjalna likwidacja obiektu projektowanego.
  • opis elementów środowiska objętych zakresem przewidywanego oddziaływania przedsięwzięcia: ogólna charakterystyka terenu, położenie przyrodnicze, morfologia i hydrografia, budowa geologiczna i warunki hydrogeologiczne, pokrywa glebowa, warunki klimatyczne, klimat akustyczny, flora i fauna, tereny chronione i cenne krajobrazowo, parki narodowe, rezerwaty przyrody, parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu, obszary NATURA 2000, pomniki przyrody, stanowiska dokumentacyjne i użytki ekologiczne, zespoły przyrodniczo-krajobrazowe, ochrona gatunkowa roślin, zwierząt i grzybów, obiekty zabytkowe, stanowiska archeologiczne.
  • opis wariantów: wariant polegający na niepodejmowaniu przedsięwzięcia, wariant proponowany przez wnioskodawcę, racjonalny wariant alternatywny, uzasadnienie wybranego wariantu.
  • określenie przewidywanego oddziaływania na środowisko w przypadku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej i potencjalnego transgranicznego oddziaływania na środowisko: oddziaływanie na środowisko w przypadku wystąpienia awarii, faza rozbudowy, faza eksploatacji, faza likwidacji, oddziaływanie na środowisko w kontekście transgranicznym, oddziaływanie na środowisko planowanej inwestycji na etapie budowy, eksploatacji i likwidacji, oddziaływanie na ludzi, zwierzęta, florę, powierzchnię ziemi i gleby, grunty i wody, klimat akustyczny, powietrze atmosferyczne, obszary i obiekty chronione, dobra materialne, dobra kultury i krajobraz, oddziaływanie na środowisko w zakresie gospodarki odpadami, wzajemne oddziaływanie między elementami środowiska, opis metod prognozowania.
  • przewidywane oddziaływanie przedsięwzięcia na środowisko: oddziaływania pośrednie i bezpośrednie, oddziaływanie krótko-, średnio- i długoterminowe, oddziaływanie stałe i chwilowe, oddziaływania skumulowane
  • Opis przewidywanych działań mających na celu zapobieganie, ograniczanie lub kompensację przyrodniczą negatywnych oddziaływań środowiskowych
  • Porównanie zastosowanej technologii z najlepszymi dostępnymi technikami
  • Obszar ograniczonego użytkowania
  • Analiza możliwych konfliktów społecznych
  • Propozycja monitoringu środowiska
  • Trudności wynikające z niedostatków techniki lub luk we współczesnej wiedzy, jakie napotkano realizując raport

Załączniki stanowią integralną część raportu OOŚ. Mogą to być przykładowo: problematyka akustyczna, problematyka ochrony powietrza, problematyka przyrodnicza, problematyka hydrologiczna, hydrogeologiczna i gospodarka wodno-ściekowa, odpady a także inne specyficzne dla każdej inwestycji zagadnienia.

Najczęściej popełniane błędy w procedurze OOŚ

„Zaliczyć należy do nich błędne lub niedostateczne określenie kwalifikacji przedsięwzięcia, błędne określenie powierzchni inwestycji, brak właściwego rozpoznania zapotrzebowania na surowce oraz błędny szacunek emisji z inwestycji, niezgodne z późniejszym projektem ilości oraz rodzaje zainstalowanych urządzeń, informacje zawarte w KIP są niewystarczające dla organu wydającego decyzję środowiskową (nigdy nie mamy pewności czy informacje w KIP zadowolą organ), brak wariantowania inwestycji, dzielenie inwestycji, brak analiz na etapach realizacji, eksploatacji i likwidacji inwestycji, wykorzystywanie nieaktualnych materiałów kartograficznych i pomiarowych, brak właściwej kwalifikacji mas ziemnych, zakładanie braku konfliktów społecznych, zbyt „specjalistyczne”  streszczenie w języku nietechnicznym i szereg innych zagadnień.” – komentuje Michał Fic, Biegły Wojewody w zakresie ocen oddziaływania na środowisko i postępowania wodno-prawnego. Uprawnienia Ministra Środowiska z zakresu hydrogeologii (V-kategoria) oraz geologii inżynierskiej (VII kategoria).

Karta Informacyjna przedsięwzięcia (KIP)

Inwestor przed przystąpieniem do realizacji zamierzenia inwestycyjnego (przed wydaniem decyzji pozwolenia na budowę) zwraca się do właściwego organu z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, do którego należy dołączyć przedmiotową kartę informacyjną przedsięwzięcia. Karta informacyjna dotyczy przedsięwzięcia polegającego np. na: budowie budynku usługowego o funkcji biurowej, handlowej i administracyjnej wraz z urządzeniami budowalnymi (infrastrukturą podziemną i naziemną). Inwestor przed przystąpieniem do realizacji zamierzenia inwestycyjnego (przed wydaniem decyzji pozwolenia na budowę) zwraca się do właściwego organu z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, do którego należy dołączyć przedmiotową kartę informacyjną przedsięwzięcia. Zgodnie z Ustawą karta informacyjna przedsięwzięcia powinna zawierać następujące informacje:

  • rodzaj, cechy, skalę i usytuowanie przedsięwzięcia;
  • powierzchnię zajmowanej nieruchomości, powierzchnię obiektu budowlanego, dotychczasowy sposób ich wykorzystania, pokrycie szatą roślinną;
  • rodzaj technologii;
  • warianty przedsięwzięcia;
  • przewidywane ilości wykorzystywanej wody, surowców, materiałów, paliw oraz energii;
  • rozwiązania chroniące środowisko,
  • rodzaje i przewidywane ilości wprowadzanych do środowiska substancji lub energii przy zastosowaniu rozwiązań chroniących środowisko;
  • możliwe transgraniczne oddziaływania;
  • informacje o obszarach podlegających ochronie na podstawie ustawy o ochronie przyrody oraz korytarzach ekologicznych znajdujących się w zasięgu znaczącego oddziaływania przedsięwzięcia;
  • Informacje o wpływie planowanej drogi na bezpieczeństwo ruchu drogowego w przypadku drogi w transeuropejskiej sieci drogowej;
  • Informacje o przedsięwzięciach realizowanych i zrealizowanych, znajdujących się na terenie, na którym planuje się realizację przedsięwzięcia oraz w obszarze oddziaływania przedsięwzięcia lub których oddziaływania mieszczą się w obszarze oddziaływania planowanego przedsięwzięcia – w zakresie, w jakim ich oddziaływania mogą prowadzić do skumulowania oddziaływań z planowanym przedsięwzięciem;
  • ryzyku wystąpienia poważnej awarii lub katastrofy naturalnej i budowlanej;
  • przewidywanych ilościach i rodzajach wytwarzanych odpadów oraz ich wpływie na środowisko;
  • pracach rozbiórkowych dotyczących przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Co powinniśmy złożyć razem z kartą KIP? Powinniśmy złożyć wniosek, poświadczoną przez organ mapę ewidencyjną lub sytuacyjno-wysokościową, wypis (wyrys) z MPZP ew. zaświadczenie o jego braku, wypis z ewidencji gruntów, KRS inwestora/wnioskodawcy, upoważnienie (gdy sprawę prowadzi pełnomocnik) i powinniśmy wnieść opłaty administracyjne. Organ prowadzący postępowanie zwraca się z zapytaniem o konieczność realizacji raportu OOŚ do RDOŚ lub do PPiS. Stwierdza on konieczność lub brak konieczności realizacji raportu OOŚ. Celowo załączyłem zakresy tych raportów, żeby pokazać, że wymagają one szczegółowych analiz nierzadko rozciągniętych w czasie. Warto, zatem wiedzieć czy jest szansa, żeby realizować inwestycję i uniknąć tego rodzaju opracowań.

Etapowanie inwestycji sposobem na ominięcie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.       

Jeżeli realizujemy inwestycję i możemy sobie pozwolić na realizację inwestycji w etapach warto zastanowić się w pierwszej kolejności nad podziałem nieruchomości i całego zamierzenia inwestycyjnego na części. Jeżeli nasz teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w pierwszej kolejności możemy podzielić teren na mniejsze obszary. Dla inwestycji mieszkaniowych będzie to 2 ha w przypadku obszaru objętego formami ochrony przyrody lub 4 ha dla innych obszarów. Po podziale występujemy o pozwolenie na budowę niezależnie na każdy etap. Oczywiście dobrze jest żeby nie składać od razu wszystkich pozwoleń na budowę na raz. Sugerujemy w tym względzie realizowanie inwestycji jedna po drugiej. Koncepcje podziału na etapy warto zrobić w taki sposób, żeby urzędnik wydający pozwolenie na budowę nie miał wątpliwości, że etapy inwestycji są niezależne od siebie. W przypadku gdyby uznano, że podział na etapy jest sztuczny, a każdy z etapów nie może funkcjonować niezależnie może się okazać, że zostaniemy wezwani przy drugim wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę do uzupełnienia wniosku o decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach.

Trochę bardziej sytuacja komplikuje się w przypadku, gdy nie mamy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy wtedy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Nie było problemu, kiedy można było wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy na fragment działki. W tym przypadku dzieliło się obszar na poszczególne etapy. Na każdy etap występowało się o decyzję WZ i na podstawie wydanych decyzji WZ wykonywało się podział geodezyjny. Sytuacja uległa zmianie na skutek licznych wątpliwości urzędów i coraz mocniej ugruntowanego orzecznictwa sądowo-administracyjnego. Aktualnie przeważa stanowisko, że teren inwestycji powinien być określany jako obszar jednej lub kliku działek ewidencyjnych co potwierdzają wyroku WSA z dnia 9 listopada znak II SA/Sz 529/16, NAS z dnia 18 kwietnia 2018r znak II OSK1442/14 i NSA z dnia 3 lipca 2019r. znak II OSK 2153/17. Oczywiście nie wszędzie urzędy się do tego stosują i warto przed rozpoczęciem inwestycji wykonać konsultacje w urzędzie. Projekt nowego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17.12.2021 r. zmieniający rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku mpzp wprowadza istotne zmiany w tym zakresie. Uchylone zostały przepisy dotyczące obszaru analizy wokół działki budowlanej. Trzykrotność frontu działki została zastąpiona trzykrotnością frontu terenu. Czy w związku z powyższym tymi zmianami w pełni usankcjonowano możliwość wystąpienia o decyzje o warunkach zabudowy na fragment działki? Zagadnienie omawiam w artykule „Uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki. Zmiana przepisów na korzyść inwestorów”.

Natomiast w przypadku, gdy mamy dużą działkę, która nie jest działką rolną lub leśną i nie mamy żadnej wydanej decyzji WZ możemy podjąć próbę wykonania podziału na mniejsze tereny w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami w oparciu o przepisy odrębne. I to nie do nas należy ustalenie katalogu przepisów odrębnych na podstawie, których urząd bada czy podział jest z nimi zgodny  To jest rolą urzędu rozpatrującego nasz wniosek. Jak już uda nam się zrealizować podział, na każdą działkę występujemy o odrębną decyzję WZ i realizujemy poszczególne etapy inwestycji. W odniesieniu do działek rolnych kwestie podziału szczegółowo opisałem w artykule „Jak z dużej działki rolnej stworzyć działki budowlane”. Po wykonanym podziale występujemy o warunku zabudowy. Wydział architektury sprawdza czy spełnione są wszystkie poniżej wypisane warunki tj.      

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

Jeżeli tak jest uzyskamy decyzję o warunkach zabudowy i na tej podstawie możemy rozpocząć realizację inwestycji.

Błędy podziałowe a decyzje OOŚ

Plan zagospodarowania przestrzennego może również ustalać dalsze obostrzenia w realizacji inwestycji, takie jak zasady i warunki podziału czy scalania nieruchomości. Tutaj wiele osób, które wykonuje analizy chłonności i przedstawia inwestorom koncepcje nie korzysta z wiedzy osób zajmujących się podziałami nieruchomości zawodowo. Potem okazuje się, że zaproponowana koncepcja nie może być etapowa i tym samym wpada w konieczność uzyskania decyzji środowiskowej, której koszty zaczynają się od 100 tyś. zł. Czasami okazuje się też, że wymagane wielkości działek, lub minimalne szerokości linii frontowych lub powierzchnie działek są za małe, żeby spełnić wymogowi planu w danym obszarze lub, żeby postawić sensownej wielkości budynek uwzględniając konieczność odsunięcia się od granic działki o 3 lub 4 m. Taka działka może stać się bezużyteczna inwestycyjnie, więc ryzyko w tym zakresie inwestor powinien poznać jeszcze przed jej zakupem. Podamy przykład jednej z planowanych do zakupu przez inwestora nieruchomości w okolicach Torunia. Teren obejmował 14 ha i oznaczony był w Studium, jako RV (Rola) i ŁV (Łąki). Fragment działki w północnej części oznaczony był w Studium, jako LD, co stanowiło obszar funkcjonalny terenów otwartych (V) z terenami rolnymi szczególnie predysponowanymi do wprowadzenia dolesień. Dodatkowo, cały teren znajdował się w strefie Obszaru Chronionego Krajobrazu Strefy Krawędziowej Kotliny Toruńskiej i w wielu miejscach były drzewa, krzewy, zadrzewienia śródpolne, łąki i uprawy rolne. Dla terenu obowiązywały ograniczenia wynikające ze stosownych aktów wyższego szczebla, powołujących dane obszary i obiekty – do implementacji w studium. Wszelkie zagospodarowanie i użytkowanie w obrębie obszarów objętych ochroną regulowały przepisy odrębne w tej mierze, gdzie widniały liczne ograniczenia dla całego terenu. Najważniejsze z nich dotyczyły unikania dalszej fragmentacji łąk i pastwisk, co ogranicza możliwość wykonywania podziałów nieruchomości, ograniczanie zabudowy i stosowania ogrodzeń, zakaz budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych, zakaz likwidowania i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, zwiększanie lesistości. Oczywiście w uchwale był wskazany orientacyjnie obszar, którego część tych przepisów nie dotyczyła. Jednak, żeby ustalić, jakiego fragmentu analizowanej działki dotyczyło obostrzenia, należało szczegółowo określić punkty wykazane w załączniku do uchwały. O oficjalne stanowisko, w takich sytuacjach można wystąpić do organu nadzorującego obszar Chronionego krajobrazu. W związku z tak licznymi ograniczeniami można próbować etapować podziały nieruchomości planowanej inwestycji w celu uniknięcia decyzji środowiskowych. Jednak po wielu konsultacjach z biegłymi w zakresie OOŚ ustaliliśmy, że inwestor powinien liczyć się z tym, że nawet, jeśli w pierwszym etapie podziałów uda mu się ominąć decyzję środowiskową, to urząd w kolejnych etapach może i takją wymusić. Finalnie po przedstawieniu 60-stronicowego raportu z analizy inwestor wycofał się z transakcji.

Inny z analizowanych w ramach due diligence terenów znajdował się w strefie zwykłej Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu. Powierzchnia terenu to ~6ha (tereny rolne klasy IV i V oraz nieużytki), a powierzchnia inwestycji miała powyżej 2ha. To spowodowało, że inwestycja może znacząco oddziaływać na środowisko i niezbędne będzie uzyskanie decyzji środowiskowej. Ma tu znaczenie rodzaj i klasa gruntów. Ograniczeniem wynikającym z objęcia terenu formą ochrony przyrody jest możliwość dokonywania podziałów. Nie można rozpocząć całościowo inwestycji, jeśli chce się ominąć decyzję środowiskową. Można próbować realizować etapowe podziały nieruchomości w celu ominięcia tej decyzji. Niektóre urzędy jednak weryfikują czy podział na mniejsze działki i etapy nie ma celu ominięcia przepisów i nakazuje inwestorowi uzyskać do kolejnego etapu decyzję środowiskową. Ryzyko zakupu nieruchomości i podejmowania się takich procedur zawsze leży po stronie inwestora.

Zanieczyszczona działka a decyzje OOŚ

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę również na działki zanieczyszczone. Czasami wchodząc w teren na pierwszy rzut oka widzimy płaski teren. Jednak po dokonaniu pomiaru rzędnych i porównaniu terenu z danymi w atlasach sozologicznych może się okazać, że został nawieziony antropogeniczny nasyp, który zdążył porosnąć drzewami. Kupując działkę z takim nasypem inwestor w gratisie ma odpady, których staje się właścicielem. Zanieczyszczona działka to oprócz dodatkowych kosztów, również dodatkowe procedury administracyjne w RDOŚ. W przypadku przekształcania terenów poprzemysłowych na cele zabudowy mieszkaniowej, biurowej, oświatowej konieczna na etapie uzyskiwania decyzji środowiskowej lub pozwolenia na budowę jest ocena stanu zanieczyszczenia ziemi. Szerzej na ten temat w sekcji o zanieczyszczeniach gruntu.

Polityczna blokada inwestycji ze względu na OOŚ

Jeden z analizowanych budynków objęty analizą due diligence również w zakresie OOŚ polegał na planowanej wielobranżowej modernizacji, przebudowie i nadbudowie budynku i z całą pewnością nie był przypadkiem, w którym obiekt budowlany objęty planowanym przedsięwzięciem inwestycyjnym, mógłby być kwalifikowany, jako obiekt mogący zawsze znacząco oddziaływać na środowisko. W trakcie przedwojennej realizacji budowy oraz w trakcie powojennej odbudowy po zniszczeniach obiektu, z oczywistych względów nie był także obiektem, który był analizowany, jako obiekt mogący potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko.Przedsięwzięcia inwestycyjne, jakim była w tym przypadku modernizacja, przebudowa i nadbudowa budynku nie było, zatem inwestycją realizowaną od nowa. Nie wiązało się to również z likwidacją budynku. Zaprojektowana była jedynie jego ściśle określona przebudowa, która minimalnie zwiększała pojedyncze parametry urbanistyczne z tym jednak założeniem, że nie ulegną zmianie żadne tzw. „funkcje produkcyjne” czy też w analizowanym przypadku raczej „funkcje użytkowe” analizowanego obiektu. Był to budynek użyteczności publicznej przeznaczony na biurową pracę ludzi. Przedłożona analiza uwarunkowań, które mogłyby przesądzać o przekroczeniu warunków progowych kwalifikujących przedsięwzięcie inwestycyjne do grupy potencjalnie oddziaływujących na środowisko zawierał ponad 300 stron. W aspekcie zapisów rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowiskoobiekt powinien być klasyfikowany, jako zabudowa usługowa inna niż wymieniona w pkt. 54, w szczególności szpitale, placówki edukacyjne, kina, teatry, obiekty sportowe, wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą. Wprawdzie nie ma w tej sentencji wymienionej nazwy instytucji, którą reprezentował inwestor, ale nazwa ta nie jest również wymieniona w żadnym innym zapisie ww. rozporządzenia. Ze względu na umowę o zachowaniu poufności nie możemy wymienić, jaki jest to rodzaj budynku. Przy położeniu poza obszarem MPZP oraz poza obszarem chronionym, planowane przedsięwzięcie inwestycyjne mogłoby być kwalifikowane, jako mogące potencjalnie pogorszyć stan środowiska dopiero przy powierzchni powyżej 2 ha. Natomiast powierzchnia terenu, na którym planowane jest przedsięwzięcie inwestycyjne nie przekroczy nawet 0,5 ha. Nie zostałyby także przekroczone wartości progowe w zakresie parkingów. Przedsięwzięcie mogłoby być kwalifikowane, jako mogące potencjalnie pogorszyć stan środowiska dopiero przy powierzchni parkingów powyżej 0,5 ha, a w projekcie docelowa powierzchnia parkingów nie przekroczy 0,015 ha. 

W wyniku przeprowadzenia analizy bazującej na wyjściowych koncepcyjnych materiałach projektowych Inwestora stwierdziliśmy, że przedmiotowe przedsięwzięcie inwestycyjne polegające na wielobranżowej modernizacji, przebudowie i nadbudowie budynku:

  • nie może być kwalifikowane, jako przedsięwzięcie inwestycyjne mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko;
  • tym samym nie może być oczywiście kwalifikowany, jako mogące zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
  • oznacza to, że przedsięwzięcie inwestycyjne nie wymaga realizacji postępowania administracyjnego, dla potrzeb uzyskania administracyjnych decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji.

Finalnie, inwestor nie dostał zgody w drodze decyzji o WZ na jakiekolwiek działania. Przyczyna? Budynek był reprezentowany przez przeciwną partię polityczną niż ta, która miała władzę w mieście. I nie chodziło tu o błędy we wniosku, bo był to jeden z najobszerniejszych operatów, jakie przygotowaliśmy z szeregiem ekspertów. Można by wymieniać złamane procedury administracyjne w zakresie dotrzymywania terminów odpowiedzi, rozpatrywanych wniosków, przerzucania inwestora do różnych wydziałów po to tylko, żeby opóźnić, utrudnić i finalnie zablokować działania inwestora. Inwestor reprezentujący jakąś partię polityczną musi, zatem brać pod uwagę aspekt upolityczniania przy wydawanych warunkach zabudowy czy pozwoleniach na budowę. Znacząco może to wydłużyć proces. Może też wpływać na wydawanie bardzo niekorzystnych decyzji jak w przypadku wieżowca w centrum Warszawy, który miał stanąć wśród zabudowy sięgającej ponad 200m. W warunkach zabudowy inwestor otrzymał zgodę na ponad 30-metrowy budynek, mimo iż w projekcie planu miejscowego dla tego obszaru planowana jest zabudowa sięgająca 190 m. Blokowanie niektórych planów, czy zaniżanie wskaźników na wydawanych warunkach zabudowy w porównaniu do uchwalanych planów jest często uwarunkowane politycznie, i inwestor musi być świadomy takiego stanu rzeczy w wielkich miastach. Dlatego tak wiele środowisk chce znieść w ogóle procedurę uzyskiwania WZ. 

Widzisz część artykułu

Pełną treść niniejszego artykułu wraz z przykładami i procedurami znajdziesz w opracowaniu Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego.

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Reklama-podzialy-Rafal_1024x534px_-02.jpg

Zobacz przykładowe podziały nieruchomości >>

Wykonujemy podziały nieruchomości w całej Polsce.
Rafał Rychlicki
+48 600 993 886
rafal.rychlicki@geodetic.co

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Rafa-Rychlicki_-2.png
Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Vice-prezes Geodetic, biegły sądowy z zakresu prawnego nieruchomości, geodeta uprawniony (1,2), doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie due diligence, pomiarów powierzchni, geodezji prawnej i standardowej, inwentaryzacji architektonicznych, skaningu i modelowania 3D i pomiarów dronami. W czasie 15 letniej praktyki zespół GEODETIC wykonał pomiar >8mln m² powierzchni w tysiącach obiektów działając na zlecenie największych firm z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Absolwent: Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i  Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami – uzyskany tytuł: magister inżynier. Prywatnie kolarz, założyciel kolarskiej grupy rowerowej Geodetic Team odnoszącej sukcesy w maratonach MTB w całej Polsce.

© ℗ Wszelkie prawa zastrzeżone

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

ROCZNIK INVESTOR REE 2022

AKADEMIA INWESTORA
AKADEMIA INWESTORA
AKADEMIA INWESTORA

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Nabywanie nieruchomości rolnych nie jest niemożliwe

Przepisy ograniczające obrót ziemią, w powszechnej opinii są w Polsce bardzo restrykcyjne. Zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa...

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Księga wieczysta jest dokumentem jawnym, co oznacza, że każdy zainteresowany ma do niej...

Rozporządzanie nieruchomością w toku postępowania egzekucyjnego

Judyta Garwacka - Polisiak, Adwokat oraz Maciej Raczyński, Radca Prawny w Raczyński Skalski & Partners Radcowie Prawni Adwokaci Sp.p. www.rsplegal.pl

Wskaźnik intensywności zabudowy. Kiedy ograniczy planowaną inwestycję?

Wskaźnik intensywności zabudowy Kiedy ograniczy planowaną inwestycję? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE
SPONSOROWANE

PROCESY BUDOWLANE

Hale magazynowe. Większy popyt na przestrzeń w parze z większymi wymaganiami względem konstrukcji

Zainteresowanie nową przestrzenią magazynową w Polsce rośnie w niespotykanym dotąd tempie. Ogromny popyt sprawia, że nowe hale muszą powstawać coraz szybciej, rośnie...

Nabywanie nieruchomości rolnych nie jest niemożliwe

Przepisy ograniczające obrót ziemią, w powszechnej opinii są w Polsce bardzo restrykcyjne. Zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa...

Pomiary dronami i geoportal SkySnap. Cykliczny monitoring inwestycji wsparciem generalnego wykonawcy.

Pomiary dronami i geoportal SkySnap Cykliczny monitoring inwestycji wsparciem generalnego wykonawcy Produkty powstałe w wyniku nalotów...

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Księga wieczysta jest dokumentem jawnym, co oznacza, że każdy zainteresowany ma do niej...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.