-5.1 C
Warszawa
poniedziałek, 15 lipca, 2024

Na hasło WAKACJE10 w okresie 01.07.2024-31.08.2024 r. na zamknięte szkolenia w firmach 10% zniżki!

Podział nieruchomości wielobudynkowej. Kiedy jest to możliwe, a kiedy się to nie uda?

Strona głównaProcesy budowlaneDue diligencePodział nieruchomości wielobudynkowej. Kiedy jest to możliwe, a kiedy się to nie...

TO CIĘ MOŻE ZAINTERESOWAĆ

Podział nieruchomości wielobudynkowej.

Kiedy jest to możliwe, a kiedy się to nie uda?

Podział nieruchomości wielobudynkowej musi być zaplanowany już na etapie projektu. Każda działka przypisana do poszczególnego budynku musi spełniać definicję działki budowlanej oraz parametry planu miejscowego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Kiedy taki podział da się przeprowadzić, a kiedy może się on nie udać? Coraz częściej spotykanym procederem jest sprzedawanie kupującym domów i działek na zasadach współwłasności w całości gruntu i całości budynku, tzw. umowy „quoad usum”. Co to oznacza w praktyce i jakie wiążą się z tym zagrożenia? Czy banki hipotekują takie domy? Kto w takich sytuacjach odpowiada za ewentualne zalegające zobowiązania finansowe?

 

Przygotuj się do podziału nieruchomości wielobudynkowej na etapie projektu

Podział nieruchomości wielobudynkowej musi być zaplanowany już na etapie projektu. Każda działka przypisana do poszczególnego budynku musi spełniać definicję działki budowlanej czyli takiej, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Dodatkowo, każda z działek musi być zgodna z normatywami powierzchniowymi określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz realizować jego inne zapisy, tj. powierzchnię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, intensywność zabudowy, ilość miejsc postojowych itd. W przypadku, gdy dla obszaru nie ma uchwalonego mpzp, stosujemy się do zapisów decyzji o warunkach zabudowy, która określa warunki zabudowy dla całego obszaru inwestycji. W przypadku podziału, wszystkie poszczególne działki muszą być zgodne z jej zapisami. Wszystkie bilanse i parametry muszą być spełnione zarówno dla całej działki, jak i dla poszczególnych działek po podziale. Szerzej na ten temat w zagadnieniu 11 „Pozytywne postanowienie vs. negatywna decyzja. Jak być pewnym pozytywnego rozstrzygnięcia?”

Kiedy taki podział może się nie udać?

Jeżeli projekt inwestycji zakłada koncepcyjną całość, np. kilka budynków mieszkalnych z jedną płytą fundamentową i garażem podziemnym pod wszystkimi budynkami, to takiej nieruchomości nie uda się podzielić. Aby taki podział mógł być przeprowadzony, każdy z budynków musiałby mieć swój niezależny garaż. Pomiędzy garażami mogą być przejazdy, ale powinny być oddzielone grodziami przeciwpożarowymi. Dlatego ważne jest, aby podział nieruchomości przewidzieć już na etapie wykonania projektu. W przypadku inwestycji wielobudynkowych jednorodzinnych, w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej oprócz wielkości działki, jaką zakłada mpzp po podziale, ważne są również miejsca postojowe. Jeżeli na budynek przypadają, np. dwa miejsca postojowe, to muszą się one znaleźć na wydzielanej działce. Jeżeli projekt zakłada zbiorcze miejsca parkingowe dla całej inwestycji, to urząd takiego podziału nam nie zatwierdzi. To samo dotyczy bilansów terenu. Każda z działek, zarówno przed jak i po podziale, musi spełniać zapisy dotyczące np. powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, intensywności zabudowy itp. Podobna sytuacja ma również miejsce w odniesieniu do funkcji danego obszaru. Jeżeli mamy obszar przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową i projektujemy, np. 5 budynków mieszkalnych i jeden usługowy, to nawet jak spełnimy wszystkie w/w warunki, to do podziału nieruchomości nie dojdzie. Wydzielenie działki z budynkiem usługowym spowodowałoby zmianę funkcji terenu, co byłoby niezgodne z zapisami panu miejscowego. Każdy z przypadków trzeba rozpatrywać indywidualnie i dokonać stosownej analizy. Wielokrotnie wykonywałem podziały osiedli mieszkalnych, kompleksów budynków usługowych czy handlowych. Zawsze tego rodzaju pracę rozpoczynałem od opinii prawnej dotyczącej możliwości wykonania podziału.       

Domy i działki sprzedane bez podziału

Opiszę jedną z sytuacji, z którą przyszła do nas jedna z warszawskich inwestorek debiutująca w branży nieruchomości. Pewnego dnia wieczorem dobija się telefonicznie nieznany numer. Odbierając telefon słyszę płacz kobiety, która jako deweloper idzie za dwa dni z ośmioma kupującymi na podpisanie ostatecznych aktów notarialnych w sprawie sprzedaży domów w zabudowie bliźniaczej. Okazało się, że w umowie przedwstępnej „sprzedała lokal” z udziałem w nieruchomości wspólnej i prawem do wyłącznego korzystania z ogródka i miejsc postojowych. Problem w tym, że nie udało się uzyskać samodzielności na poszczególne lokale, co okazało się dużym problemem dla banków finansujących inwestycje. W ramach zlecenia wykonałem w trybie pilnym audyt  przesłanych dokumentów i umów w zakresie przedmiotowego problemu oraz możliwości jego rozwiązania. Audyt zawierał szczegółowe przedstawienie tematyki związanej z podziałami nieruchomości, określenie możliwości wykonania przedmiotowego podziału z opisaniem podstawy prawnej do jego realizacji. Wykonana została analiza przekazanych dokumentów architektonicznych dotyczących przedmiotowej inwestycji. Opisane zostały zagadnienia podziału, zagrożeń oraz aktualne terminy urzędowe. Zaproponowałem projekt podziału oraz zagrożenia, jakie mogą wystąpić podczas realizacji. Dodatkowo przedstawiłem alternatywną koncepcję rozwiązania problemu bez długotrwałej procedury podziałowej wraz z jej skutkami prawnymi i ewentualnymi zagrożeniami. Chcąc wesprzeć inwestorkę, zorganizowałem spotkanie z kupującymi, przedstawiłem im wyniki audytu oraz możliwości rozwiązania sprawy. W tym przypadku możliwy był do wykonania podział nieruchomości i sprzedaż działki z budynkiem, lub sprzedaż udziału w nieruchomości wspólnej z prawem do wyłącznego korzystania z budynku, ogródka i miejsc postojowych, czyli umowa „quoad usum”. Rozwiałem wszelkie obawy kupujących i dewelopera. Kupujący przystali na zaproponowane propozycje. Czarne chmury opadły, a inwestorka  ze spokojem może realizować kolejną inwestycję.

Domy i działki, jako udział w całości nieruchomości

Inny z inwestorów zgłosił się do nas w analogicznej sprawie, jak opisana wyżej. Podział w jego przypadku jednak nie był możliwy. Wynikało to z faktu, że działki po podziale byłyby za małe w stosunku do tego, co dopuszcza plan miejscowy. Jeśli działka po podziale będzie miała 950m2, a plan dopuszcza działki od 1000m2, to taki podział nie będzie możliwy. Co w takiej sytuacji? Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie lokali w poszczególnych budynkach, jedynym rozwiązaniem jest sprzedaż udziałów w gruncie z prawem do wyłącznego korzystania z budynku, ogródka, miejsca parkingowego, czyli tzw. umowa quoad usum. Jest to powszechnie stosowana forma sprzedaży nieruchomości, jednak ostatnio nierespektowana przez banki. Aktualnie banki w przypadku inwestycji wielobudynkowych żądają wyodrębnienia samodzielnych lokali lub wydzielenia niezależnych działek z budynkiem. Warto zatem przeanalizować koncepcję inwestycji i jej sprzedaży również w kontekście aktualnych trendów w bankach. Może się okazać, że taka sytuacja zablokuje nam sprzedaż. Analizując kwestie udziałów w nieruchomości wspólnej nasuwa się pytanie kto odpowiada za długi współwłaściciela, w przypadku współwłasności obciążonej hipoteką. Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece „art. 76. 1. w razie podziału nieruchomości, hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.”
Sytuacja diametralnie zmieniła się po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10.07.2012 r. sygn.. akt P15/12. „Zdaniem sądu, unormowanie przyjęte w art. 76 ust. 1 zdanie drugie u.k.w.h. jest niezgodne z art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji, gdyż godzi w istotę współwłasności w częściach ułamkowych i naruszenie to nie znajduje wystarczającego uzasadnienia z punktu widzenia zasady proporcjonalności (zakazu nadmiernej ingerencji). Po pierwsze, niweczy gwarancję dla współwłaściciela, że obciążenie należącego do niego prawa jest zależne wyłącznie od jego woli i nie może być wynikiem działań innych osób. Po drugie, otwierając możliwość obciążenia hipoteką wszystkich nieruchomości powstających z podziału nieruchomości macierzystej w określonym ułamku decyzją jednego współwłaściciela, podważa zasady władztwa nad rzeczą wspólną, czym uchybia także art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 1 Konstytucji.” Po wyroku TK drugie zdanie z  art. 76 ust. 1 przyjęło następującą treść „hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką”. Czy jest się zatem czego bać jeżeli chodzi o współwłasność nieruchomości gruntowej? W mojej ocenie nie. Wiele inwestycji w taki sposób zostało zrealizowanych. Jednak sytuacja pokazuje, że trend w udzielaniu kredytów hipotecznych, również może mieć wpływ na charakter inwestycji i jej sposób realizacji.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

© ℗ Licencja Wszelkie prawa zastrzeżone Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Celem publikacji jest przybliżenie tematyki inwestowania w nieruchomości komercyjne lub mieszkaniowe. Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią one porad podatkowych ani prawnych. Ekspert nie opisuje całościowo stanu prawnego, ani faktycznego związanego z prezentowaną tematyką, nie świadczy pomocy prawnej i nie ponosi odpowiedzialności za możliwe konsekwencje działań podjętych w oparciu o dostarczone w niej informacje. W celu uzyskania wyczerpujących informacji lub porady prawnej, prosimy o kontakt z Ekspertem.

ZOSTAŃ W TEMATYCE PRAWA NIERUCHOMOŚCI

E-BOOK

PRAWO NIERUCHOMOŚCI

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

POZWOLENIA NA BUDOWĘ

ROCZNIK 2023

Nie można kopiować treści tej strony.