-5.1 C
Warszawa
niedziela, 11 kwietnia, 2021

Podział nieruchomości wielobudynkowej. Kiedy jest to możliwe, a kiedy się to nie uda?

Strona główna Procesy budowlane due diligence Podział nieruchomości wielobudynkowej. Kiedy jest to możliwe, a kiedy się to nie...

Podział nieruchomości wielobudynkowej.

Kiedy jest to możliwe, a kiedy się to nie uda?

Zagadnienie 14 z 40

Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Jako geodeta uprawniony (1, 2) i biegły sądowy w zakresie prawnym nieruchomości corocznie w całej Polsce wykonuję podziały dla setek działek z przeznaczeniem pod nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe. Dlatego w ramach serii „Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego chcę się podzielić najczęściej występującymi przypadkami w zakresie podziałów nieruchomości.

Podział nieruchomości wielobudynkowej musi być zaplanowany już na etapie projektu. Każda działka przypisana do poszczególnego budynku musi spełniać definicję działki budowlanej oraz parametry planu miejscowego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Kiedy taki podział da się przeprowadzić, a kiedy może się on nie udać? Coraz częściej spotykanym procederem jest sprzedawanie kupującym domów i działek na zasadach współwłasności w całości gruntu i całości budynku, tzw. umowy „quoad usum”. Co to oznacza w praktyce i jakie wiążą się z tym zagrożenia? Czy banki hipotekują takie domy? Kto w takich sytuacjach odpowiada za ewentualne zalegające zobowiązania finansowe?

 

Przygotuj się do podziału nieruchomości wielobudynkowej na etapie projektu

Podział nieruchomości wielobudynkowej musi być zaplanowany już na etapie projektu. Każda działka przypisana do poszczególnego budynku musi spełniać definicję działki budowlanej czyli takiej, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Dodatkowo, każda z działek musi być zgodna z normatywami powierzchniowymi określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz realizować jego inne zapisy, tj. powierzchnię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, intensywność zabudowy, ilość miejsc postojowych itd. W przypadku, gdy dla obszaru nie ma uchwalonego mpzp, stosujemy się do zapisów decyzji o warunkach zabudowy, która określa warunki zabudowy dla całego obszaru inwestycji. W przypadku podziału, wszystkie poszczególne działki muszą być zgodne z jej zapisami. Wszystkie bilanse i parametry muszą być spełnione zarówno dla całej działki, jak i dla poszczególnych działek po podziale. Szerzej na ten temat w zagadnieniu 11 „Pozytywne postanowienie vs. negatywna decyzja. Jak być pewnym pozytywnego rozstrzygnięcia?”

Kiedy taki podział może się nie udać?

Jeżeli projekt inwestycji zakłada koncepcyjną całość, np. kilka budynków mieszkalnych z jedną płytą fundamentową i garażem podziemnym pod wszystkimi budynkami, to takiej nieruchomości nie uda się podzielić. Aby taki podział mógł być przeprowadzony, każdy z budynków musiałby mieć swój niezależny garaż. Pomiędzy garażami mogą być przejazdy, ale powinny być oddzielone grodziami przeciwpożarowymi. Dlatego ważne jest, aby podział nieruchomości przewidzieć już na etapie wykonania projektu. W przypadku inwestycji wielobudynkowych jednorodzinnych, w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej oprócz wielkości działki, jaką zakłada mpzp po podziale, ważne są również miejsca postojowe. Jeżeli na budynek przypadają, np. dwa miejsca postojowe, to muszą się one znaleźć na wydzielanej działce. Jeżeli projekt zakłada zbiorcze miejsca parkingowe dla całej inwestycji, to urząd takiego podziału nam nie zatwierdzi. To samo dotyczy bilansów terenu. Każda z działek, zarówno przed jak i po podziale, musi spełniać zapisy dotyczące np. powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, intensywności zabudowy itp. Podobna sytuacja ma również miejsce w odniesieniu do funkcji danego obszaru. Jeżeli mamy obszar przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową i projektujemy, np. 5 budynków mieszkalnych i jeden usługowy, to nawet jak spełnimy wszystkie w/w warunki, to do podziału nieruchomości nie dojdzie. Wydzielenie działki z budynkiem usługowym spowodowałoby zmianę funkcji terenu, co byłoby niezgodne z zapisami panu miejscowego. Każdy z przypadków trzeba rozpatrywać indywidualnie i dokonać stosownej analizy. Wielokrotnie wykonywałem podziały osiedli mieszkalnych, kompleksów budynków usługowych czy handlowych. Zawsze tego rodzaju pracę rozpoczynałem od opinii prawnej dotyczącej możliwości wykonania podziału.       

Domy i działki sprzedane bez podziału

Opiszę jedną z sytuacji, z którą przyszła do nas jedna z warszawskich inwestorek debiutująca w branży nieruchomości. Pewnego dnia wieczorem dobija się telefonicznie nieznany numer. Odbierając telefon słyszę płacz kobiety, która jako deweloper idzie za dwa dni z ośmioma kupującymi na podpisanie ostatecznych aktów notarialnych w sprawie sprzedaży domów w zabudowie bliźniaczej. Okazało się, że w umowie przedwstępnej „sprzedała lokal” z udziałem w nieruchomości wspólnej i prawem do wyłącznego korzystania z ogródka i miejsc postojowych. Problem w tym, że nie udało się uzyskać samodzielności na poszczególne lokale, co okazało się dużym problemem dla banków finansujących inwestycje. W ramach zlecenia wykonałem w trybie pilnym audyt  przesłanych dokumentów i umów w zakresie przedmiotowego problemu oraz możliwości jego rozwiązania. Audyt zawierał szczegółowe przedstawienie tematyki związanej z podziałami nieruchomości, określenie możliwości wykonania przedmiotowego podziału z opisaniem podstawy prawnej do jego realizacji. Wykonana została analiza przekazanych dokumentów architektonicznych dotyczących przedmiotowej inwestycji. Opisane zostały zagadnienia podziału, zagrożeń oraz aktualne terminy urzędowe. Zaproponowałem projekt podziału oraz zagrożenia, jakie mogą wystąpić podczas realizacji. Dodatkowo przedstawiłem alternatywną koncepcję rozwiązania problemu bez długotrwałej procedury podziałowej wraz z jej skutkami prawnymi i ewentualnymi zagrożeniami. Chcąc wesprzeć inwestorkę, zorganizowałem spotkanie z kupującymi, przedstawiłem im wyniki audytu oraz możliwości rozwiązania sprawy. W tym przypadku możliwy był do wykonania podział nieruchomości i sprzedaż działki z budynkiem, lub sprzedaż udziału w nieruchomości wspólnej z prawem do wyłącznego korzystania z budynku, ogródka i miejsc postojowych, czyli umowa „quoad usum”. Rozwiałem wszelkie obawy kupujących i dewelopera. Kupujący przystali na zaproponowane propozycje. Czarne chmury opadły, a inwestorka  ze spokojem może realizować kolejną inwestycję.

Domy i działki, jako udział w całości nieruchomości

Inny z inwestorów zgłosił się do nas w analogicznej sprawie, jak opisana wyżej. Podział w jego przypadku jednak nie był możliwy. Wynikało to z faktu, że działki po podziale byłyby za małe w stosunku do tego, co dopuszcza plan miejscowy. Jeśli działka po podziale będzie miała 950m2, a plan dopuszcza działki od 1000m2, to taki podział nie będzie możliwy. Co w takiej sytuacji? Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie lokali w poszczególnych budynkach, jedynym rozwiązaniem jest sprzedaż udziałów w gruncie z prawem do wyłącznego korzystania z budynku, ogródka, miejsca parkingowego, czyli tzw. umowa quoad usum. Jest to powszechnie stosowana forma sprzedaży nieruchomości, jednak ostatnio nierespektowana przez banki. Aktualnie banki w przypadku inwestycji wielobudynkowych żądają wyodrębnienia samodzielnych lokali lub wydzielenia niezależnych działek z budynkiem. Warto zatem przeanalizować koncepcję inwestycji i jej sprzedaży również w kontekście aktualnych trendów w bankach. Może się okazać, że taka sytuacja zablokuje nam sprzedaż. Analizując kwestie udziałów w nieruchomości wspólnej nasuwa się pytanie kto odpowiada za długi współwłaściciela, w przypadku współwłasności obciążonej hipoteką. Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece „art. 76. 1. w razie podziału nieruchomości, hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.”
Sytuacja diametralnie zmieniła się po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10.07.2012 r. sygn.. akt P15/12. „Zdaniem sądu, unormowanie przyjęte w art. 76 ust. 1 zdanie drugie u.k.w.h. jest niezgodne z art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji, gdyż godzi w istotę współwłasności w częściach ułamkowych i naruszenie to nie znajduje wystarczającego uzasadnienia z punktu widzenia zasady proporcjonalności (zakazu nadmiernej ingerencji). Po pierwsze, niweczy gwarancję dla współwłaściciela, że obciążenie należącego do niego prawa jest zależne wyłącznie od jego woli i nie może być wynikiem działań innych osób. Po drugie, otwierając możliwość obciążenia hipoteką wszystkich nieruchomości powstających z podziału nieruchomości macierzystej w określonym ułamku decyzją jednego współwłaściciela, podważa zasady władztwa nad rzeczą wspólną, czym uchybia także art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 1 Konstytucji.” Po wyroku TK drugie zdanie z  art. 76 ust. 1 przyjęło następującą treść „hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką”. Czy jest się zatem czego bać jeżeli chodzi o współwłasność nieruchomości gruntowej? W mojej ocenie nie. Wiele inwestycji w taki sposób zostało zrealizowanych. Jednak sytuacja pokazuje, że trend w udzielaniu kredytów hipotecznych, również może mieć wpływ na charakter inwestycji i jej sposób realizacji.

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Reklama-podzialy-Rafal_1024x534px_-02.jpg

Zobacz przykładowe podziały nieruchomości >>

Wykonujemy podziały nieruchomości w całej Polsce.
Rafał Rychlicki
+48 600 993 886
rafal.rychlicki@geodetic.co

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Rafa-Rychlicki_-2.png
Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Vice-prezes Geodetic, biegły sądowy z zakresu prawnego nieruchomości, geodeta uprawniony (1,2), doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie due diligence, pomiarów powierzchni, geodezji prawnej i standardowej, inwentaryzacji architektonicznych, skaningu i modelowania 3D i pomiarów dronami. W czasie 14 letniej praktyki zespół GEODETIC wykonał pomiar >7mln m² powierzchni w tysiącach obiektów działając na zlecenie największych firm z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Absolwent: Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i  Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami – uzyskany tytuł: magister inżynier. Prywatnie kolarz, założyciel kolarskiej grupy rowerowej Geodetic Team odnoszącej sukcesy w maratonach MTB w całej Polsce.

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa Zagadnienie 24 z 40

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości Szanse na przeprowadzenie procedury w trybie administracyjnym lub sądowym

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze Zagadnienie 21 z...
SPONSOROWANE

PROCESY BUDOWLANE

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa Zagadnienie 24 z 40

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości Szanse na przeprowadzenie procedury w trybie administracyjnym lub sądowym

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze Zagadnienie 21 z...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.