Robert Kuliga
Polski rynek najmu mieszkaniowego
Co zmieniło się przez 10 lat i w jakim kierunku zmierzamy?
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Rynek najmu nieruchomości mieszkaniowych w Polsce to ciągle atrakcyjny kierunek inwestycyjny, który przechodzi fascynujący okres zmian i transformacji. Jednak, rosnące nasycenie rynku najmu, wzrost kosztów energii, zmieniające się przepisy, zmiany podatkowe, sztuczna inteligencja, a nawet zmiany geopolityczne, bezsprzecznie wpływają na rynek najmu mieszkań. Te czynniki z kolei, będą przekładać się na rentowność wynajmu nieruchomości mieszkaniowych w perspektywie nadchodzących lat. Dla tych, którzy są i będą nadal gotowi dostosować się do nowych trendów, innowacji i wyzwań, otworzą się liczne możliwości. Jednak, aby odnieść sukces w tym rosnącym sektorze w kolejnych latach, niezbędne będzie elastyczne myślenie, ciągłe doskonalenie się oraz dbałość o rozwijanie relacji z klientami. Polscy inwestorzy i właściciele nieruchomości mają przed sobą obiecującą przyszłość, pod warunkiem, że będą potrafili dostosować się do zmieniających się warunków rynkowych. Jak zmienił się rynek najmu lokali mieszkaniowych na przestrzeni 10 ostatnich lat? Jakie przewiduje się trendy na rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych? I jakie złote zasady najmu rekomenduje Stowarzyszenie „Mieszkanicznik”?
Transformacja polskiego rynku najmu mieszkaniowego w ciągu ostatnich 10 lat
W ostatnich dziesięciu latach polski rynek najmu nieruchomości mieszkaniowych przeszedł znaczną metamorfozę. Liczba mieszkań dostępnych na wynajem w sektorze prywatnym wzrosła z około 600 tysięcy w roku 2012 do ponad 1 miliona obecnie. Widoczna jest zmiana jakościowa w standardach mieszkań oferowanych do wynajęcia, coraz większa liczba właścicieli przeprowadza także dogłębną weryfikację potencjalnych najemców przed podpisaniem z nimi umowy najmu. Jednocześnie, liczba podatników rozliczających przychody z najmu na zasadzie ryczałtu znacznie się zwiększyła, osiągając ponad 780 tysięcy w roku 2020. Jednym z istotnych kroków na drodze do cywilizacji rynku wynajmu w Polsce było także powstanie w 2012 roku Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”. To właśnie stowarzyszenie wprowadziło i promuje tzw. „5 złotych zasad wynajmu” i od ponad 10 lat z sukcesem wpływa na poprawę standardów i jakości rynku najmu w Polsce.
5 złotych zasad najmu Mieszkanicznika to staranna selekcja najemców, podpisywanie umów najmu na czas określony, pobieranie kaucji od najemców, aktywne i prewencyjne działanie w przypadku problemów z najemcami, edukacja właścicieli nieruchomości na temat najlepszych praktyk w zarządzaniu najmem.
Wpływ czynników zewnętrznych na rynek najmu
Przez długą dekadę rynek najmu nieruchomości mieszkaniowych w Polsce pozostawał stabilny, opodatkowanie najmu było stosunkowo przyjazne, a rynek nie był zbyt obciążony wieloma regulacjami, które istnieją od dawna na bardziej rozwiniętych rynkach Europy zachodniej. Jednak sytuacja ta ulega i będzie nadal ulegać dalszym zmianom. Pandemia, problemy z łańcuchami dostaw, wzrost inflacji, recesja, ograniczony popyt, wyzwania związane z klimatem, rosnące koszty utrzymania, a także pojawienie się nowych technologii, takich jak blockchain i sztuczna inteligencja, oraz zmiany w sektorze energetycznym oraz zmiany geopolityczne, w tym agresja Rosji na Ukrainę to kluczowe elementy, które będą miały wpływ na naszą rzeczywistość w kolejnych latach. Możemy powiedzieć z ironią, że „żyjemy w coraz ciekawszych czasach”, a zmiany te już wpływają i będą miały jeszcze większy wpływ na dalszy rozwój sektora najmu w Polsce.
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Przewidywane trendy na rynku najmu nieruchomości
Wśród przewidywanych trendów dominować będą m.in. rosnąca popularność wynajmu pokoi, rozwój krótkoterminowych wynajmów, butikowe hotele typu B&B, zakwaterowania pracownicze, rozwijający się sektor PRS (Private Rented Sector), sektor wynajmu dla seniorów oraz budownictwo społeczne. Inne interesujące trendy, które warto obserwować obejmują budownictwo modułowe zarówno jedno-, jak i wielorodzinne, drukowanie 3D całych budynków, a także inwestowanie grupowe, zwane crowdfundingiem. W miarę nasilających się zmian klimatycznych, lokalizacja nieruchomości może stać się coraz bardziej kluczowa, a nieruchomości położone w obszarach mniej narażonych na ekstremalne zjawiska pogodowe mogą stać się jeszcze bardziej atrakcyjne. Inwestorzy i najemcy coraz częściej będą brali pod uwagę aspekty związane nie tylko z bezpieczeństwem ogólnym, ale również tym klimatycznym, co może wpłynąć na wzrost popytu na nieruchomości w specyficznych regionach takich jak Europa i Polska.
Wyzwania i perspektywy na przyszłość
Według raportu „Emerging Trends Europe Survey 2023” autorstwa PWC, Warszawa z roku na rok jest uważana za coraz bardziej atrakcyjny punkt inwestycyjny w porównaniu z innymi europejskimi miastami. Jednak, rynek polski staje również przed nowymi wyzwaniami, takimi jak rosnące nasycenie rynku najmu, wzrost kosztów energii oraz nowe przepisy i zmiany w podatkach. Wszystko to może wpłynąć na niższą rentowność wynajmu nieruchomości mieszkaniowych w perspektywie nadchodzących lat. W obliczu tych zmian kluczowe będzie m.in: nieustanne kształcenie się; śledzenie rynku i wykorzystywanie technologii; specjalizacja i działanie w rynku, który jest nam znany i który rozumiemy; budowanie mocnej marki; profesjonalizacja oferowanych usług; dostarczanie usług uzupełniających oraz rozwijanie i utrzymywanie dobrych relacji z najemcami. W praktyce oznacza to także zrzeszanie się w profesjonalnych organizacjach, korzystanie z nowoczesnych narzędzi do weryfikacji najemców, oferowanie wyższego standardu wynajmu, personalizację usług, cyfryzację procesów i systemów, a także przekształcenie się z roli samozatrudnionego właściciela nieruchomości w inwestora lub przedsiębiorcę. Profesjonalizacja tego rynku powoduje, iż zarządzanie nieruchomościami stanie się coraz bardziej złożone i będzie wymagać stosowania nowoczesnych i efektywnych narzędzi i rozwiązań takich jak nowoczesne oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami, które umożliwi właścicielom skuteczne monitorowanie i utrzymanie nieruchomości, zarządzanie rachunkami, oraz komunikację z najemcami. To ułatwi procesy zarządzania, a także zwiększy poziom satysfakcji klientów.
