Pomieszczenia przynależne do lokalu
Błędy projektowe i administracyjne
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Impulsem do napisania tego artykułu są dziwne decyzje urzędników w powiecie warszawskim zachodnim przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokali. Decyzje te dotyczyły przyporządkowywania poddaszy nieużytkowych, jako pomieszczeń przynależnych, mimo iż znajdowały się one w obrysie danego mieszkania. Przeanalizujmy, zatem czy pomieszczenia przynależne mogą znajdować się w obrębie lokalu? Czy pomieszczenie przynależne może znajdować się w innym budynku? Jaka jest różnica między pomieszczeniem pomocniczym, a pomieszczeniem przynależnym? Czy pomieszczenie przynależne to to samo, co powierzchnia przynależna? Kiedy lokal może mieć pomieszczenie przynależne? Czy garaż jest pomieszczeniem pomocniczym, izbą, pomieszczeniem przynależnym, czy może samodzielnym lokalem? Czy strych jest częścią mieszkania, czy pomieszczeniem przynależnym? I kiedy starostwa wydają niezgodne z przepisami decyzje w tym zakresie?
Co to jest pomieszczenie przynależne do lokalu?
Jak najprościej wytłumaczyć co to jest pomieszczenie przynależne do lokalu? W momencie, kiedy wychodzimy z lokalu (mieszkalnego lub niemieszkalnego) to musimy wejść na jakiś fragment budynku, który jest częścią wspólną (korytarz, klatka schodowa); lub wychodzimy na dwór i przez inne drzwi wchodzimy do pomieszczenia, które nie może być połączone bezpośrednio z naszym lokalem. Pomieszczenie przynależne może być na tym samym piętrze, na innym piętrze w tym samym budynku lub nawet innym budynku, jeżeli ten budynek jest w tej samej księdze wieczystej co budynek, w którym znajduje się lokal. Ustawą, która reguluje kwestie samodzielnego lokalu oraz pomieszczeń przynależnych jest Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994. Artykuł 2 definiuje co to jest samodzielny lokal: „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”
Co to jest izba?
Wytłumaczmy kilka kwestii, bo mamy tu pewne definicje prawne, które wydają się potocznymi słowami. Po pierwsze, „izba” to „pomieszczenie w mieszkaniu, oddzielone od innych pomieszczeń stałymi ścianami sięgającymi od podłogi do sufitu, o powierzchni nie mniejszej niż 4 mkw., z bezpośrednim oświetleniem dziennym, tj. oknem lub oszklonymi drzwiami w ścianie zewnętrznej budynku; za izbę uważa się nie tylko pokoje, ale również kuchnie spełniające powyższe kryteria.” Z definicji wynika, że „nie uznaje się za izby – bez względu na wielkość powierzchni i sposób oświetlenia – przedpokoi, holi, łazienek, ubikacji, spiżarni, werand, ganków, schowków itp.”. Powyższa definicja pochodzi z instrukcji metodologicznej do Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań z 2002 r. Nadmienię, że definicja izby w lokalu mieszkalnym jest zbieżna z tą przy zakładaniu kartotek lokalu w urzędzie geodezji w starostwie w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGIB). W rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków powyższa definicja, w takim samym brzemieniu, była przez kilka ładnych lat. Teraz, tej definicji w rozporządzeniu EGIB nie ma. O ile w przepisach jest na szczęście kontynuacja samej definicji w takim samym brzemieniu, to definicję izby przejął inny dokument.
Jaka jest różnica między pomieszczeniem pomocniczym, a powierzchnią pomocniczą?
Pomieszczenia pomocniczego w tym wydaniu (Ustawa o własności lokali) nie można mylić z powierzchnią pomocniczą, która jest traktowana jako ta poniżej 1,90 m wysokości w świetle (od podłogi do sufitu) zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynku i ich usytuowanie. To są niezależne i niezwiązane ze sobą rzeczy.
Pomiary do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali. GEODETIC
Co to są te stałe ściany”?
Idźmy dalej, definicja samodzielnego lokalu podaje taki zwrot jak wyodrębnione „stałymi ścianami”. Co to są te stałe ściany”? Polski Komitet Normalizacyjny, czyli organ odpowiedzialny m.in. za normę PN-ISO 9836:2022-07 (i poprzednie wersje tej normy), którego od niedawna jestem członkiem stwierdził, że „Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. Powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nie przeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji” opinia PKN-u z dnia 23/09/2016r.
Wszystkie ściany murowane, g-k i inne ściany, które wymagają typowych prac budowlanych są traktowane, jako ściany stałe, a powierzchnia zajęta przez te ściany (wraz z przejściem drzwiowym) nie może być zaliczana do powierzchni użytkowej lokalu zgodnie z normą PN-ISO 9836.
Co to są inne cele niż mieszkalne?
Wiemy co to jest izba, wiemy co to są trwałe ściany w lokalu. Natomiast, co to są „inne cele niż mieszkalne”? Tu mamy katalog otwarty, bo możemy mówić o lokalach: biurowych, handlowych, magazynowych i innych. Samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb. Jasno z tego wynika, że w obrębie lokalu mamy (możemy mieć) tylko izby lub pomieszczenia pomocnicze. Z legalnej definicji wynika wprost, że w obrębie lokalu nie może być pomieszczenia przynależnego. Jeżeli mamy przykładowo dom jednorodzinny dwulokalowy (czyli po prostu dwa mieszkania) to mamy zazwyczaj parter, piętro i czasem strych nieużytkowy. Przeanalizujmy taki „mieszkanio-dom”.
Czy garaż to pomieszczenie przynależne czy samodzielny lokal?
Pierwsze zagadnienie to garaż w bryle budynku. Jeżeli jest połączony z mieszkaniem drzwiami (czyli poza bramą garażową, możemy do niego wejść bezpośrednio z mieszkania), to taki garaż jest częścią lokalu, stanowi fragment lokalu i garaż jest pomieszczeniem pomocniczym (nie jest izbą). W niektórych starostwach urzędnicy, nie wiem czemu, z garażu robią na siłę pomieszczenie przynależne – a robią to niezgodnie z prawem. Aby wyczerpać temat dodam, że jeżeli do garażu możemy wejść tylko z dworu poprzez bramę garażową, to takie pomieszczenie garażu nie może stanowić części mieszkania. Taki garaż może stanowić albo pomieszczenie przynależne do danego lokalu, albo może stanowić samodzielny lokal niemieszkalny (osobne zasilanie, osobne liczniki, osobna wentylacja), ale musi to być przewidziane i zaprojektowane na etapie projektu. Przy czym powiem, że w całej Polsce da się zrobić samodzielny lokal garażowy przy domu jednorodzinnym, ale już w odosobnionym w wielu przepisach Krakowie się nie da. Czemu? Bo to Kraków, i już.
Samodzielności lokali niemieszkalnych. GEODETIC
Strych, poddasze użytkowe
Drugie zagadnienie to strych, czy poddasze nieużytkowe – zależy jak to nazwiemy na etapie projektu. Nazwa takich pomieszczeń przy samodzielności lokalu nie ma znaczenia. Strych w takich mieszkaniach („domach”) na pewno jest połączony z mieszkaniem, nigdy innej sytuacji nie widziałem. Na taki strych wchodzimy przez opuszczane schody, a czasami mamy jakieś stałe schody. Taki strych / poddasze nieużytkowe jest w obszarze mieszkania w obrębie wydzielenia trwałymi ścianami lokalu. Nie ma wątpliwości, że strych jest częścią mieszkania i nie może być pomieszczeniem przynależnym. A co w sytuacji, kiedy mamy klasyczny blok czy dużą kamienicę i mamy mieszkanie na piętrze drugim i mamy strych na piętrze szóstym. Wtedy taki strych jest pomieszczeniem przynależnym, bo aby dojść na taki strych musimy wejść na części wspólne budynku i dopiero z części wspólnych wchodzimy do pomieszczenia przynależnego do naszego mieszkania. Urzędnicy powiatu warszawskiego zachodniego, w mojej opinii niezgodnie z prawem przypisują w mieszkaniach wielopoziomowych strych, jako pomieszczenie przynależne do danego mieszkania. Jest to błąd. A jeżeli mylę się ja, to znaczy, że „99%” innych powiatów robi to niezgodnie z prawem.
Dalsza część artykułu pod grafiką
Pomieszczenie przynależne musi być poza obszarem mieszkania może być nawet w innym budynku, w momencie kiedy budynki stanowią jedną nieruchomość (są na jednej KW). To skąd ten pomysł urzędników na takie przewrotne działanie? W Ustawie o własności lokali jest taki zapis (art. 2 ustęp 4). „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi”. W tym zapisie urzędnicy powiatu warszawskiego zachodniego znaleźli słowo „strych” i „garaż” i ślepo go stosują w mieszkaniach wielopoziomowych, czyli w domach jednorodzinnych dwulokalowych. Zapis ustawy ukierunkowuje nas na pomieszczenia poza mieszkaniem „nawet do niego bezpośrednio nie przyległe” lub „poza budynkiem”. Przecież tu nie ma mowy o tym, że pomieszczenie przynależne jest „w środku” mieszkania. Byłoby to w sprzeczności z tym zapisem Ustawy „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb…”. Zwrócę uwagę jeszcze na ten zapis z Ustawy (art. 2 pkt 5) „Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku”. Pomieszczenia przynależne, a nie pomieszczenia wewnętrzne! Przynależność jest zaprzeczeniem słowa składowa, ale tu już wchodzimy w polemikę znaczenia słów. Mam nadzieję, że artykuł ten przeczytają m.in. urzędnicy powiatu warszawskiego zachodniego i zreflektują swoje decyzje, bo już niejeden deweloper prosił mnie o pomoc w tym zakresie. Aż strach pomyśleć co się dzieje w Krakowie – pozdrowienia dla Małopolski! Wybrane elementy niniejszego artykułu omawiam również na kanale Youtube INVESTOR REE.
___
Adrian Hołub
17-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych. Inwestor nieruchomości, założyciel i członek zarządu Geodetic sp. z o.o.. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: samodzielności lokali, określanie wskaźników urbanistycznych w PnB, określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu. Ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach
i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych i kamienic. Prowadzi procesy deweloperskie począwszy od analiz due diligence, analiz chłonności, doradztwa prawnego, architektonicznego, urbanistycznego, geotechnicznego, geodezyjnego, poprzez kontrolę procesu budowy, aż po pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i kompleksowe przygotowanie inwestycji do sprzedaży (memorandum, prospekty, metryczki, umowy itp.). Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 8 mln m² powierzchni w setkach budynków. Uczestniczył przy największych transakcjach komercyjnych w Polsce. Od 2007 r. na stałe współpracuje z +250 firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Wygłosił ponad 150 prelekcji, corocznie szkoli 1000 osób, prowadzi konsultacje i opinie dla deweloperów i inwestorów. Napisał ponad 150 artykułów, jest autorem głównym „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości”, oraz „Ekspertyzy deweloperskiej” oraz Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe”. Współautor publikacji „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku”. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
