Powierzchnia netto, brutto, dywanowa w najmie komercyjnym
Kiedy wynajmujący pójdą po rozum do głowy?
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Natrafiłem na „artykuł” międzynarodowej firmy na temat definiowania powierzchni w umowach najmu i niniejszy artykuł jest niejako odpowiedzią na tę treść, bo nie zgadzam się z wprowadzaniem ludzi rynku nieruchomości komercyjnych w błędy. „Powierzchnia netto”, „powierzchnia brutto”, „powierzchnia brutto brutto”, „powierzchnia dywanowa” – o co w tym wszystkim chodzi? Czy powierzchnia netto i powierzchnia dywanowa to jest to samo? I czy te pojęcia są w ogóle umocowane prawnie? Stosowanie zamiennie tych wyrażeń, może wprowadzać najemcę, zarządcę i wynajmującego w błąd. Przesadzam? Od lat podaję przykłady rozpraw sądowych, przykłady nawet kwot rzędu setek tysięcy złotych zwracanych po ciuchu lub sądownie za niewłaściwe naliczanie powierzchni najmu w budynkach komercyjnych. Rekord z jakim się spotkałem padł w 2023 r. Zostałem poproszony o opinię do rozprawy sądowej, która dotyczy rekordowo wysokiej kwoty ~2,4 mln zł za niewłaściwie naliczoną powierzchnię najmu. Kwota dotyczy tylko 5 ostatnich lat i stanowi mały % całej kwoty najmu. Ile wcześniej był taki stan rzeczy skoro najemca był wieloletni? Na temat błędów w zakresie liczenia powierzchni najmu, zapisów w umowach najmu popełniłem już dziesiątki artykułów. Tym razem skupię się na używaniu wyrażeń powierzchni dywanowej, powierzchni netto, powierzchni brutto i powierzchni brutto brutto. Przedstawione w artykule zasady pomiaru i standardy działania rynku wynikające z analizy wykonywanych przez GEODETIC pomiarów – średnio ~1mln mkw. / rocznie mierzonych powierzchni w całej Polsce. Opisane tutaj zasady liczenia powierzchni dotyczą ~90% nowych budynków biurowych.
Kiedy wynajmujący pójdą po rozum do głowy?
Pracując dla wielu firm polskich i międzynarodowych na rynku najmu wszystkich rodzajów budynków, zadziwia mnie stosowanie w dalszym ciągu błędnie przyjętego potocznie nazewnictwa na rzutach i w umowach najmu. Błędnie opisane zasady pomiaru powierzchni najmu powodują, że na etapie pomiaru nie wie się do jakich elementów należy mierzyć (do ściany, szkła, nadproża, profilu itp.). Z kolei, potem nie wiadomo co wliczać, a czego nie wliczać do powierzchni najmu, i co finalnie pokazać najemcy w umowie. Kiedy mamy błędnie opisane zasady pomiaru powierzchni najmu? Wtedy, kiedy biorą się za to osoby, które nie znają norm pomiaru powierzchni. Ba, często nawet nie mają zakupionej normy! Norm nie ściągamy sobie po prostu z internetu, a niestety takie wydruki widuję również u prawników na wokandach sądowych. Niektórzy prawnicy wręcz prosili mnie o udostępnienie zakupionej przeze mnie normy z moim nazwiskiem przy hologramie. Jeżeli dana osoba (geodeta, architekt, prawnik, zarządca nieruchomości czy osoba od wynajmu nieruchomości) nie ma zakupionej normy i nie zna danej normy, to jak ma pomierzyć, policzyć czy napisać wsad do umowy najmu, aby dokumentacja była poprawna, przejrzysta dla obu stron i żeby jednocześnie dawała maksymalny możliwy zysk dla właściciela budynku?
Przecież to nie najemca dokonuje pomiaru powierzchni tylko wynajmujący, więc to jemu powinno zależeć, żeby było dobrze i z największym zyskiem dla niego. Różne normy mają nierzadko takie same pojęcia, ale różne są ich znaczenia. Logiczne jest, więc że wygenerują różne powierzchnie najmu! Wielokrotnie widywałem dokumentacje, w których „autor” zmieniał tylko w tytule nazwę zastosowanej normy, a zasadnicze wyliczenia i definicje zostawiał z innej normy bez zmian! Pozostaje mi tylko pogratulować wynajmującym angażowania takich „ekspertów”.
Zasady liczenia powierzchni „netto” opisane w umowie najmu muszą mieć odzwierciedlenie w rzucie z pomiaru powierzchni danego biura. W lutym 2023 r. (jak wiele razy w każdym roku) miałem sytuację, kiedy zadzwonił do mnie szef firmy, żebym go „coś trochę poduczył o normie BOMA, bo on nie ma normy, nie chce za nią płacić i jej tłumaczyć z angielskiego, a ma pomierzyć 12 000 mkw. biurowca, bo wygrał najniższą ceną”. Zawsze błogosławię takich odważnych zleceniobiorcom i zleceniodawcom. Od lat zastanawiam się w czyim interesie jest zlecanie takich pomiarów, czy pisanie na podstawie takich wyników pomiarowych wsadów do umów najmu? Dodam, że przecież norma i pomiar to nie wszystko! Mamy jeszcze modyfikacje norm, które są dostosowywane do rynku polskiego. Nie praktykuje się wynajmowania powierzchni biurowych w 100% zgodnie z normą! Zawsze wprowadzane są modyfikacje. Pewnie, pierwsze co przychodzi na myśl, to że modyfikacje wprowadza się po to, żeby zwiększyć powierzchnię najmu. Nic bardziej mylnego. Często są one wprowadzane, np. bo rynek polski pewnych rozwiązań po prostu nie przyjmie (np. płacenie za najem powierzchni doków załadunkowych); albo dlatego, że budynek jest elitarny i ma ogromne lobby, a najemca krzywo patrzy na wysokie, dodatkowe opłaty za powierzchnie wspólne budynkowe. Modyfikacje też się wprowadza, bo wynajmujący chce uprościć pewne zasady liczenia powierzchni całego portfela nieruchomości.
Powierzchnia netto to wyrażenie potoczne
Sformułowanie potoczne „powierzchnia netto” nie jest najlepsze. Jest to sformułowanie zaczerpnięte z normy PN-ISO 9836 do celów projektowych i nie wiem dlaczego to pojęcie zostało zaczerpnięte do celów najmu komercyjnego? Do najmu komercyjnego służą normy BOMA, Tegova, GIF, IPMS, RICS – z których zdecydowanie najczęściej używane są normy z rodziny BOMA. Zasady pomiaru normy PN-ISO w celach najmu stosowane są właściwie tylko w najmie magazynów i starych budynkach biurowych, ale podkreślam, że są to pojedyncze definicje, a nie zaczerpnięcie całej normy. Powierzchnia netto jest określona (powinna być określona i zdefiniowana) w umowie najmu, gdzie zazwyczaj (~95% przypadków) mamy odwołanie do jakiejś konkretnej normy z pomiaru powierzchni i co najważniejsze jakiejś konkretnej definicji z danej normy.
Jeżeli rynek uważa, że powierzchnią netto jest wewnętrzna powierzchnia najemcy (czyli to wszystko co widzi, to po czym chodzi jak otwiera drzwi do swojego biura), to ja zadaję pytanie czy jak do tej powierzchni dodajemy współczynnik piętrowy, to wtedy mamy niby powierzchnię brutto? I zadaję drugie pytanie, czy jak jeszcze do tego dodamy współczynnik budynkowy, to wtedy mamy co? – „powierzchnię brutto brutto” czy „powierzchnię ostateczną brutto”? Błędna filozofia, przy założeniu, że można o wiele prościej.
Powierzchnia dywanowa
Powierzchnia dywanowa nie zawiera powierzchni pod istniejącymi ścianami działowymi i nośnymi na powierzchni najmu najemcy. Powierzchnia dywanowa nie zawiera powierzchni pod słupami nośnymi na terenie najmu oraz nie zawiera powierzchni pod kominami i szachtami, które przynależą do powierzchni piętrowej. Dodatkowo, ściany rozdzielające dwóch najemców w połowie przypisane są do jednego najemcy, a w drugiej połowie do drugiego najemcy. Powierzchnia dywanowa nie zawiera obszaru między płaszczyzną szyby w elewacji zewnętrznej, a wewnętrzną krawędzią profilu aluminiowego pakietu szybowego. Powierzchnia dywanowa najbliżej odpowiada (ale nie w 100%) powierzchni użytkowej, jako definicji z rodziny norm PN-ISO 9836. Powierzchnia dywanowa, określana jest w fit-oucie i na potrzeby fit-outu, kiedy robimy aranżację danego biura. Powierzchnia dywanowa rozumiana jest jako powierzchnia podłogi, na której położona będzie wykładzina / kafle czy inne pokrycie podłogi. Czym się różni powierzchnia dywanowa od powierzchni użytkowej w rodzinie norm PN-ISO. Mianowicie do powierzchni użytkowej nie wchodzą powierzchnie podłogi zajęte przez przejścia drzwiowe i wnęki ścienne (w typowym nowym biurowcu ta druga sytuacja jest praktycznie niespotykana). Powierzchnia dywanowa zawiera te powierzchnie, bo pokrycie podłogi po prostu tam istnieje. Powierzchnia dywanowa nie może być używana w terminologii powierzchni najmu.
Powierzchnia netto, a powierzchnia dywanowa
Polecam, aby właściciel budynku / zarządca nieruchomości nie podawał powierzchni dywanowej potencjalnemu najemcy, bo to tylko wprowadza zamieszanie. Zawsze powierzchnia dywanowa jest mniejsza niż powierzchnia netto, a wiadomo najemca chciałby płacić za mniejszą powierzchnię. Widziałem liczne pomyłki i to u największych firm doradczych w tym zakresie, gdzie do umowy najmu była podana powierzchnia dywanowa zamiast powierzchni, od której miał być płacony czynsz najmu. Nie powinno się też podawać najemcy powierzchni użytkowej do celów podatku od nieruchomości. Jest to zupełnie inna definicja, inna powierzchnia i do jej wyliczania obowiązują inne, autonomiczne przepisy prawa! I nie chodzi mi tu o zatajanie wiedzy, bo zawsze stoję na straży transparentności transakcji i prostoty. Chodzi mi o to, że skoro geodeci, architekci, prawnicy i zarządcy mają problem z tymi wszystkimi pojęciami, to jak mają to rozumieć ludzie spoza branży nieruchomości?
Powierzchnia netto, a powierzchnia brutto
Wiemy czym jest powierzchnia netto. A czym w rozumieniu rynku jest powierzchnia brutto?Załóżmy potocznie, że powierzchnia netto to jest powierzchnia do wyłącznego korzystania (wchodzi zamyka się na klucz i jest na swoim wyłącznym terenie). A czy powierzchnia brutto zawiera tylko wspomniany w artykule jeden współczynnik add-on factor? Nie do końca. W wynajmie biurowym mamy w zdecydowanej większości dwa współczynniki. Jeden to współczynnik piętrowy i jest to udział danego najemcy na piętrze – w częściach wspólnych danego piętra. Istnieje on wtedy, kiedy na danym piętrze mamy dwóch lub więcej najemców. W takim przypadku mamy na pewno wspólny holl windowy, korytarze na piętrze, kuchnię dla tego piętra i sanitariaty dla tego piętra. Współczynnik piętrowy liczy się osobno dla każdego piętra i osobno dla każdego najemcy! Dla dużych powierzchniowo pięter biurowych często są sytuacje, że najemcy danego piętra mają różne współczynniki piętrowe. Część wspólna danego piętra może być przypisana danemu najemcy piętowemu, jeżeli ten najemca może korzystać z danej przestrzeni komunikacyjnej lub socjalnej. Współczynnik piętrowy będziemy przypisany danemu najemcy nawet, jeżeli nie ma dostępu do tej powierzchni, ale z niej korzysta, np. instalacje techniczne piętrowe. Współczynnika piętrowego, nie można utożsamiać ze współczynnikiem budynkowym – to są dwa osobne współczynniki dodane danemu najemcy. Współczynnik budynkowy odpowiada udziałowi wszystkich najemców w budynku wraz z częściami wspólnymi pięter do powierzchni wspólnej budynku. Do powierzchni wspólnej budynku w zależności od normy pomiaru powierzchni (BOMA, Tegova, RICS, GIF, IPMS) wchodzą inne powierzchnie w budynku. Przykładowo do powierzchni wspólnych wchodzą pomieszczenia techniczne budynkowe, BMS, pomieszczenia ochrony, pomieszczenia techników, w zależności od normy pomieszczenia instalacji technicznych, w zależności od normy wchodzą szachty budynkowe całe lub tylko na najniższej kondygnacji. Przekazanie wiedzy z zakresu norm pomiaru powierzchni do celów najmu, błędów w umowach najmu i standardów działania polskich i międzynarodowych podmiotów na rynku to 2 dni szkoleniowe. W niniejszej treści skupiłem się wyłącznie na wybranych kilku aspektach. Polityka byle jak najtaniej, byle szybciej i byle jak, bez pomiaru w budynku, albo z mierzeniem jednego piętra i kopiowaniem danych na inne piętra jest powszechna na rynku. Bo przecież potem szybko sprzeda się budynek innemu inwestorowi czy funduszowi, nie przekazując dokumentacji (bo rzekomo nie wiemy, gdzie ona jest), to niestety duży kawałek tortu rynku nieruchomości komercyjnych. Kolejni właściciele czy zarządcy przejmują budynki z najemcami, ryzykując pozwami sądowymi w przyszłości. Brak due diligence w tym zakresie to ogromne ryzyko, na które radzę zawsze się ubezpieczać przy transakcji.
Adrian Hołub – 17-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych. Inwestor nieruchomości, założyciel i członek zarządu Geodetic sp. z o.o.. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: samodzielności lokali, określanie wskaźników urbanistycznych w PnB, określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu. Ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych i kamienic. Prowadzi procesy deweloperskie począwszy od analiz due diligence, analiz chłonności, doradztwa prawnego, architektonicznego, urbanistycznego, geotechnicznego, geodezyjnego, poprzez kontrolę procesu budowy, aż po pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i kompleksowe przygotowanie inwestycji do sprzedaży (memorandum, prospekty, metryczki, umowy itp.). Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 8 mln m² powierzchni w setkach budynków. Uczestniczył przy największych transakcjach komercyjnych w Polsce. Od 2007 r. na stałe współpracuje z +250 firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Wygłosił ponad 150 prelekcji, corocznie szkoli 1000 osób, prowadzi konsultacje i opinie dla deweloperów i inwestorów. Napisał ponad 150 artykułów, jest autorem głównym „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości”, oraz „Ekspertyzy deweloperskiej” oraz Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe”. Współautor publikacji „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku”. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
