-5.1 C
Warszawa
wtorek, 21 września, 2021

Powierzchnia sprzedaży retail parków. Jest mniejsza niż myślisz!

Strona główna Nieruchomości komercyjne Galerie handlowe i Retail Parki Powierzchnia sprzedaży retail parków. Jest mniejsza niż myślisz!

To Cię zainteresuje

To Cię zainteresuje

Powierzchnia sprzedaży retail parków

Jest mniejsza niż myślisz!

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]

Przy projektowaniu retail parku istotna jest wartość graniczna 2000m2 powierzchni sprzedaży. Przepisy planistyczne obligują inwestorów do uzyskania pozwolenia na budowę w oparciu o MPZP dla retail parków o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2. Obiekt o powierzchni, np. 4000m2 może mieć 2200m2 zajętej przez fitness, kina, banki czy gastronomię i korytarze. Tym sposobem powierzchnia sprzedaży jest poniżej 2000m2. Czy takie pozwolenie na budowę można wtedy uzyskać w oparciu o WZ-tkę? Czy inwestor nie musi czekać na uchwalenie planu i nie musi partycypować w kosztach jego tworzenia. Czym dokładnie jest powierzchnia sprzedaży? Czy jest tożsama z powierzchnią ujawnianą w KW czy EGIB? I czy można ją zmienić w trakcie życia budynku?

Powierzchnia sprzedaży w czasach pandemii

W momencie wprowadzenia ograniczeń dla sklepów i galerii handlowych w związku z pandemią Covid-19, z handlu wyłączone zostały sklepy o „powierzchni sprzedaży” powyżej 2000m². Zarządcy i właściciele galerii handlowych w pośpiechu próbowali wyliczać powierzchnię, która nigdy nie funkcjonowała w umowach najmu i wszyscy dawno o niej zapomnieli. Zarządcy nie wiedzieli, co mają rozumieć przez zapisy rozporządzenia Ministra Zdrowia. Nie rozumieli przyjętego progu liczbowego i tego co wchodzi do powierzchni sprzedaży (korytarze pomiędzy sklepami, pomieszczenia niewynajęte, powierzchnie kin, lokali fitness i banków). Przecież one prowadzą głównie usługi a nie sprzedaż. Powierzchnia kina u jednego z Klientów to ponad 3000m2, a fitnessu ponad 1000m2. Decyzja o wliczeniu lub nie wliczeniu takich powierzchni była istotna dla obu stron stosunku najmu.

Powierzchnia sprzedaży nie funkcjonuje na rynku najmu

Przez 13 lat zajmowania się nomenklaturą i podstawami prawnymi pomiarów powierzchni do różnych celów, nigdy na istniejącym budynku nie mierzyliśmy „powierzchni sprzedaży”. Nigdy nie mieliśmy nawet zapytania ofertowego odnośnie pomiaru czy wyliczenia z projektu „powierzchni sprzedaży”. Zawsze była to powierzchnia do celów najmu, podatkowych czy architektonicznych. W przypadku sklepów, centrów handlowych czy retail parków powierzchnie najmu były i są mierzone głównie zgodnie z wytycznymi normy BOMA Retail. Zasady te są całkowicie odmienne od „powierzchni sprzedaży”, jako definicji opartej na polskim prawie. A od tej definicji zależy, czy inwestor ma uzyskać pozwolenie na budowę w oparciu o MPZP czy o WZ-tkę. Sprawa na początku wydaje się prosta. Jednak po wejściu w szczegół mamy absurdy i plątaninę przepisów. Jest to jednak istotna wiedza dla inwestorów, architektów, planistów, urbanistów, prawników i innych osób zaangażowanych w proces projektowania, budowy i zarządzania retail parkami i galeriami.

Nie płać za uchwalanie MPZP

Jeżeli powierzchnia  sprzedaży w obiekcie/obiektach handlowych tworzących całość jest większa niż 2000m², to pozwolenie na budowę musi się opierać o uchwalony MPZP. Jeśli planu nie ma, to gmina go uchwala na wniosek inwestora, który zwykle współfinansuje to przedsięwzięcie. Jeśli obiekt ma powierzchnię sprzedaży poniżej 2000m2 to pozwolenie na budowę uzyskuje się w oparciu o WZ. Inwestorzy często chcą obejść przepisy i w momencie projektowania retail parku o powierzchni, np. 4000m2 w pozwoleniu na budowę określają, że 2200m2 będzie stanowiła powierzchnia fitness czy gastronomia. Tym sposobem zaniżają powierzchnię sprzedaży i omijają przepisy planistyczne dotyczące progowej wartości. Jednak, żeby żonglować sprawnie powierzchniami należy szczegółowo zapoznać się z zasadami liczenia powierzchni sprzedaży.

Podstawa prawna powierzchni sprzedaży

„POWIERZCHNIA SPRZEDAŻY” ZOSTAŁA ZDEFINIOWANIA W USTAWIE O PLANOWANIU I ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM Z 6 LUTEGO 2020 R. W ARTYKULE 2 PKT. 19 „POWIERZCHNI SPRZEDAŻY” − NALEŻY PRZEZ TO ROZUMIEĆ TĘ CZĘŚĆ OGÓLNODOSTĘPNEJ POWIERZCHNI OBIEKTU HANDLOWEGO STANOWIĄCEGO CAŁOŚĆ TECHNICZNO-UŻYTKOWĄ, PRZEZNACZONEGO DO SPRZEDAŻY DETALICZNEJ, W KTÓREJ ODBYWA SIĘ BEZPOŚREDNIA SPRZEDAŻ TOWARÓW (BEZ WLICZANIA DO NIEJ POWIERZCHNI USŁUG I GASTRONOMII ORAZ POWIERZCHNI POMOCNICZEJ, DO KTÓREJ ZALICZA SIĘ POWIERZCHNIE MAGAZYNÓW, BIUR, KOMUNIKACJI, EKSPOZYCJI WYSTAWOWEJ ITP.)”

Dodatkowo w Ustawie tej (art. 10 ust. 16 pkt 3a) jest informacja, że jeżeli na terenie gminy przewiduje się  obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży ponad 2000m² to już na etapie studium należy wskazać potencjalne miejsce, gdzie takie obiekty mogą zostać zrealizowane. I stąd była ta graniczna wartość powierzchni, której trzymał się Minister Zdrowia przy wdrażaniu restrykcji podczas pandemii. Art. 64 pkt 2 Ustawy „W przypadku planowanej budowy obiektu handlowego wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży”. W takiej sytuacji, warto odświeżyć sobie zapisy WZ-tki i sprawdzić czy i jak były definiowane powierzchnie sprzedaży. Możliwe, że takie zestawienie tabelaryczne znajdziemy również w pozwoleniu na budowę.

Powierzchnia sprzedaży a norma PN-ISO 9836:1997

Jeżeli miałbym to przełożyć na język normy PN-ISO 9836:1997 to „powierzchnia sprzedaży” stanowiłaby „powierzchnię użytkową” dla wybranych pomieszczeń. Oczywiście byłyby to wybrane pomieszczenia, w których odbywa się bezpośrednia, detaliczna sprzedaż. Do powierzchni użytkowej nie wchodzą powierzchnie zajęte przez ściany, ścianki, przejścia drzwiowe, słupy, szachty, windy. Natomiast, te elementy budynku / lokalu wchodzą do powierzchni najmu. Dlatego, zarządca licząc „powierzchnię sprzedaży” w budynku istniejącym nie może posługiwać się danymi z rent-rolla, ponieważ znacznie zawyży powierzchnie sprzedaży. Do powierzchni najmu wchodzą wszystkie pomieszczenia wewnątrz sklepu, natomiast pomieszczenia dodatkowe (pomocnicze) wyłączamy z powierzchni sprzedaży. Do powierzchni użytkowej jako definicji według normy nie wchodzą powierzchnie ruchu i powierzchnie usługowe (techniczne), które są również zdefiniowane w PN-ISO 9836:1997. Dlatego powierzchnia użytkowa a najlepiej użytkowa podstawowa odzwierciedla definicję sprzedaży z Ustawy.

Powierzchnia pomocnicza w Ustawie 

Zgodnie z definicją z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do powierzchni sprzedaży nie wliczamy „powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej, itp.” Najważniejszą kwestią jest to, że mamy tu do czynienia z katalogiem otwartym. Biorąc pod uwagę duży sklep odzieżowy to oprócz wymienionych powierzchni pomocniczych w Ustawie, zaliczyłbym również: przebieralnie, kuchnie, łazienki, sanitariaty. Jeżeli mamy duży sklep spożywczy, to pomieszczeniami pomocniczymi będą również: piekarnia wewnętrzna, cukiernia wewnętrzna, pomieszczenia ochrony. Problem jest z powierzchnią komunikacji, ponieważ otwarta powierzchnia sklepu zawiera ciągi komunikacyjne, którymi poruszają się klienci, są to ciągi absolutnie niewydzielone z przestrzeni. Czy należy je wydzielać z powierzchni sprzedaży? Moim zdaniem nie. Jeżeli jednak ktoś praktykuje odmiennie, to chciałbym poznać algorytm na wydzielenie szerokości takiej komunikacji. W praktyce to czysty absurd. Analizując wyłączoną w deficjencji Ustawy komunikację mogę się domyślać, że chodzi o korytarze na zapleczu, gdzie jest przykładowo dostawa towaru czy korytarze w części biurowej sklepu, a przede wszystkim korytarze między sklepami w galerii.

Powierzchnia pomocnicza w normie PN-ISO 9836:1997

Powierzchnia pomocnicza (a dokładnie powierzchnia użytkowa podstawowa i pomocnicza) jest również zdefiniowana w normie PN-ISO 9836:1997. W wydaniu normy z 2002 r. brzmi ona następująco: „Powierzchnia użytkowa pomocnicza – część powierzchni użytkowej przeznaczona do zaspokajania pomocniczych potrzeb wynikających z funkcji budynku lub jego wydzielonej części.” W innym fragmencie tej samej normy mamy informację, że do powierzchni pomocniczej na pewno trzeba zaliczyć powierzchnie balkonów, loggii i tarasów. Norma wymienia w lokalu użytkowym pomieszczenia pomocnicze, np. „pomieszczenie pomocnicze (…) lokalu użytkowego, służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowania posiłków (…)”. W wydaniu z 1997 r. norma PN-ISO 9836:1997 mówi, że odnośnie klasyfikacji powierzchni użytkowej i pomocniczej decyduje funkcja budynku i należy zapoznać się wtedy z tablicą numer 1 i 2 z normy ISO 6241:1984. I tu mamy absurd, bo tabele nie wyczerpują w żaden sposób katalogu pomieszczeń podstawowych i pomocniczych obecnych retail parków.

Czy wliczać części ogólnodostępne i korytarze?

Największym problemem przy wyliczaniu powierzchni sprzedaży jest część ogólnodostępna powierzchni, z naciskiem na słowo „ogólnodostępna”. Przykład: na otwartej powierzchni sklepu mamy kasy sklepowe, w których przebywają tylko ekspedientki. Klient nie może tam wejść, więc nasuwa się pytanie czy ten fragment sklepu jest ogólnodostępną powierzchnią? Jeżeli nie, to nie możemy go wliczyć do „powierzchni sprzedaży”. Słowo „ogólnodostępny” pozostawia możliwość wielu interpretacji prawnych i będzie dotyczyło wielu takich przestrzeni w galeriach. Korytarze między sklepami nie wchodzą do powierzchni sprzedaży. Jest to powierzchnia dodatkowa (komunikacja) i tu nie ma żadnych wątpliwości. Rozszerzyłbym to na klatki schodowe, windy i schody ruchome – generalnie wszystko to co jest poza sklepem a służy wspólnej komunikacji klientów nie jest powierzchnią sprzedaży.

Czy bank, fitness i kino to powierzchnia sprzedaży?

Czy bank to usługi czy sprzedaż produktów bankowych? Pytanie, co na to słownik języka polskiego, na który lubią powoływać się sędziowie w wyrokach NSA. W mojej opinii bank świadczy usługi, a więc tej powierzchni w całości nie wliczyłbym do powierzchni sprzedaży. Fitness, to zdecydowanie powierzchnia usług, a więc należy ją wyłączyć z powierzchni sprzedaży. Ale czy cały? Co z miejscami sprzedaży gadżetów do ćwiczeń, wody, czy zdrowych przekąsek? Często są to oddzielne bary ze zdrową żywnością, a więc sprzedaż towarów. Kino to podobna kwestia jak fitness. Część obszaru najmu kompleksu kinowego stanowi sklep z napojami, słodyczami i przekąskami. Traktowałbym to, jako powierzchnię sprzedaży (sklep). Pozostaje pytanie, jaką część korytarza (otwartej przestrzeni) przed długą ladą należy wydzielić jako „część” sklepu, gdzie mamy sprzedaż towarów. Może lepiej potraktować to jako powierzchnię dodatkową – komunikację, która jest wyłączona z powierzchni sprzedaży. Jestem przekonany, że wyroki sądów wojewódzkich, o ile się pojawią w tych zagadnieniach będą odmienne. Na terenie kin są często wydzielone obszary kawiarni. Pamiętajmy, że kawiarnie są wyłączone z powierzchni sprzedaży wprost w definicji Ustawy – powierzchnia gastronomii. Jednak kreatywność prawna w Polsce nie zna granic, więc domyślam się, że niektórzy podejmą próby podważenia, że kawiarnia to nie gastronomia.

Pomieszczenia niewynajęte w danej chwili

To bardziej dotyczy funkcjonowania galerii aniżeli etapu projektowego. Ale poruszam temat, bo może w przyszłości ponownie zostaną wprowadzone restrykcje odnoszące się do powierzchni sprzedaży. Czy pomieszczenie niewynajęte w danej chwili powinny być wliczane do powierzchni sprzedaży? Według mnie nie, ponieważ zgodnie z definicją z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym musi ona być przeznaczona do sprzedaży i musi się na tej powierzchni odbywać sprzedaż. Te dwa kryteria muszą być spełnione łącznie. Przykład: na danej powierzchni był sklep odzieżowy, obecnie jest pustostan i nie wiemy jaki będzie przyszły najemca – fitness a może bank? A więc usługi. Może też nastąpić podzielenie dużej powierzchni na kilka mniejszych, gdzie na części będzie powierzchnia sprzedaży a na części będą prowadzone usługi bez bezpośredniej sprzedaży towarów, a taka powierzchnia nie wejdzie do powierzchni sprzedaży.

„DLA OBIEKTU PIĘTROWEGO O POWIERZCHNI ZABUDOWY 3 207 M2, JAKO POWIERZCHNIĘ SPRZEDAŻY PODANO „DO 2 000 M2„. – II OSK 2398/16 – WYROK NSA. JEŻELI POWIERZCHNIA ZABUDOWY MA 3207 M2 TO DOTYCZY TO TYLKO PARTERU. ZAŁÓŻMY ŻE PIĘTRO PIERWSZE MA TYLKO 1000M² TO STOSUNEK POWIERZCHNI SPRZEDAŻY DO POWIERZCHNI ZEWNĘTRZNEJ KAŻDEJ KONDYGNACJI WYNOSI 50%. WCALE NIE JEST TO DZIWNE, BO PRZECIEŻ Z POWIERZCHNI SPRZEDAŻY ODEJMUJE SIĘ CAŁĄ KOMUNIKACJĘ, POMIESZCZENIA TECHNICZNE, MAGAZYNY, KLATKI, WINDY, USŁUGI I GASTRONOMIĘ. 

Powierzchnia sprzedaży a powierzchnia w KW i EGIB  

Przy powierzchni sprzedaży kompletnie nie należy jej porównywać z powierzchnią w KW czy ewentualnie tą zawartą w wypisie z rejestru budynków. Wypis z rejestru budynków zawsze zawiera powierzchnię zabudowy. W największym skrócie, jest to powierzchnia zajęta przez budynek w przyziemiu, czyli jest to powierzchnia liczona tylko na jednej kondygnacji (parter). Więcej na ten temat w innym artykule na blogu www.resources.geodetic.co. Uwaga! Wypis z rejestru budynków nie zawiera (nie może zawierać) w ogóle powierzchni użytkowej jeżeli w budynku nie są wyodrębnione pojedyncze lokale. Mogą to być lokale niemieszkalne czyli biurowe lub handlowe lub magazynowe. Wpisana powierzchnia w KW również nie zawiera powierzchni sprzedaży. Analizując powierzchnie centrów handlowych często nie da się ustalić jakie powierzchnie są wpisane w KW. Rozbieżności powierzchni sięgają nawet 50% względem tego co jest w KW a co jest w rzeczywistości (porównując powierzchnie użytkowe i całkowite). Czasami powierzchnia w KW odpowiada powierzchni użytkowej a czasami powierzchni całkowitej z pozwolenia na użytkowanie. Powierzchni wewnątrz budynku bez wyodrębnionych lokali (bez zaświadczeń o samodzielności lokali) w EGIB-ie nie da się zamieścić, co również analizuję szczegółowo na blogu. Podam na przykładzie różnice w powierzchni między powierzchnią zabudowy z PN-ISO 9836:1997 a powierzchnią sprzedaży.

OZNACZA TO, ŻE „OBIEKTEM HANDLOWYM” NIE MUSI BYĆ JEDEN BUDYNEK, LECZ MOŻE GO TWORZYĆ WIELE BUDYNKÓW CZY INNYCH OBIEKTÓW BUDOWLANYCH WRAZ Z TOWARZYSZĄCĄ IM INFRASTRUKTURĄ, O ILE BĘDĄ ONE STANOWIĆ CAŁOŚĆ TECHNICZNO–UŻYTKOWĄ

Zespoły budynków w wyrokach sądów

Fragment definicji powierzchni sprzedaży z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brzmi „część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową” należy traktować jako cały jeden zespół budynków znajdujących się na jednej lub kilku działkach, które stanowią całość użytkową, organizacyjną, mają wspólne/powiązane media, jedne warunki przyłączeniowe dla całości, wspólną komunikację, jedną stację trafo, itp. Wtedy powierzchnię sprzedaży rozpatrujemy jako sumę powierzchni sprzedaży dla wszystkich budynków razem. Poniżej cytaty z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 sierpnia 2019 r., II SA/Po 88/19. „(…) planowana jest budowa kompleksu (centrum handlowego) składającego się z dwóch obiektów wolnostojących, przy czym jeden będzie zawierał trzy budynki wydzielone ścianami oddzielenia pożarowego, o powierzchni sprzedaży wynoszącej 4022 m2, zaś drugi budynek ma stanowić odrębny obiekt sklasyfikowany jako administracyjno-garażowy”. Drugi fragment wyroku to: Z treści art. 2 pkt 19 u.p.z.p. wynika przy tym, że „obiekt handlowy” dla potrzeb ustalania „powierzchni sprzedaży” rozumiany jest przez ustawodawcę nie jako budynek, lecz jako całość techniczno-użytkowa, przeznaczona do sprzedaży detalicznej. Tymczasem obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m2 może być realizowany wyłączenie na podstawie regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.”

Park Handlowy w Straszynie, LCP Properties

Z kolei o całości techniczno – użytkowej można mówić wówczas, gdy jej elementy są ze sobą powiązane konstrukcyjnie bądź funkcjonalnie w takim stopniu, że brak jednego z nich uniemożliwia funkcjonowanie pozostałych zgodnie z ich podstawowym przeznaczeniem. WSA wskazał, że wniosek o wydanie decyzji dotyczył dwóch budynków handlowo – usługowych (a także obiektu małej gastronomii), wraz z niezbędną, wspólną dla wszystkich budynków, infrastrukturą: parkingami i zjazdami, pylonem reklamowym, stacją transformatorową, podziemnym zbiornikiem p.poż., oświetleniem terenu, instalacjami podziemnymi (woda, kanalizacja deszczowa i sanitarna), przyłączem elektrycznym i wiatą na wózki sklepowe, realizowanych na jednej działce. Z projektu koncepcyjnego wynika, że funkcjonowanie tych budynków będzie się opierało nie tylko na wspólnych urządzeniach infrastruktury (bez których żadne z nich nie może samodzielnie funkcjonować), ale również będzie to funkcjonowanie ściśle ze sobą związane gospodarczo. W jednym z nich będzie odbywać się sprzedaż detaliczna, a w drugim będzie znajdować się jego zaplecze, bez którego sprzedaż nie mogłaby się należycie odbywać. Pozwala to uznać, że objęta wnioskiem budowa dwóch budynków usługowo – handlowych o mniejszych powierzchniach sprzedaży niż 2000 m² faktycznie stanowi całość techniczno – użytkową, a więc „obiekt handlowy” w rozumieniu art. 2 pkt 19 u.p.z.p. Powyższe oznacza, że przy ustalaniu jego „powierzchni sprzedaży” należało uwzględniać powierzchnie obu tych budynków.

Konsultuj na etapie projektowym

To pokazuje jak dużą uwagę powinni przykładać architekci projektujący budynki. Znajomość definicji, ich odpowiednie zastosowanie, lokalizacja poszczególnych elementów technicznych, lokali czy nawet ścian przekłada się na różne aspekty w trakcie życia budynków. A projekty z pozwolenia na budowę mamy szansę zrealizować raz i nie da się ich poprawiać po latach funkcjonowania budynku. Dlatego tak ważne jest solidne przygotowanie na etapie projektowym. Zbyt rzadko niestety w tym momencie inwestorzy konsultują projekty z innymi ekspertami (urbaniści, planiści, geodeci, geolodzy, geotechnicy, specjaliści od spraw wodno-prawnych, itd.). Czasami kilkugodzinna konsultacja przekłada się na wymierne korzyści finansowe w kolejnych latach inwestycji. Dodam, że często analizy chłonności pokazują piękne parametry, których potem po uzyskaniu bardziej szczegółowych analiz branżowych nie da się zrealizować. I tu wracam do często powtarzanej konkluzji, że odpowiedzialność i konsekwencje podejmowanych decyzji zależą wyłącznie od inwestora i ekspertów, którymi zechce się otoczyć. 

Rozbudowa galerii a zmiana powierzchni sprzedaży

W przypadku rozbudowy centrum handlowego bardzo ciężko jest zmienić powierzchnie w KW, co przerabiałem kilkukrotnie. Najpierw należy zmienić powierzchnie w ewidencji gruntów i budynków i dopiero ten dokument stanowi podstawę wpisu / aktualizacji powierzchni w KW. Wpisanie nowej aktualnej po rozbudowie powierzchni w EGIB nie jest możliwa poprzez wpisanie powierzchni użytkowej całego budynku z pomiaru. Można to zrobić tylko na podstawie pozwoleń na budowę, gdzie zsumujemy powierzchnię użytkową lub całkowitą budynku i taką powierzchnie podamy w uwagach pod wypisem z rejestru budynków.

Park Handlowy Piast w Piastowie, LCP Properties

Krzywdzące przepisy

Osobiście uważam, że te przepisy obligujące do uzyskiwania pozwolenia na budowę w oparciu o plan miejscowy są krzywdzące dla inwestorów obiektów handlowych. Są to często inwestycje w mniejszych miastach, które nie mają planów miejscowych. Ma je ok 30% powierzchni kraju. Dlaczego duże inwestycje biurowe w największych polskich miastach w znacznej przewadze są realizowane w oparciu o warunki zabudowy? Często całe piętra w takich biurowcach stanowią powierzchnię sprzedaży. Często jest to widoczne już na etapie projektu, bo taki stan rzeczy wymusza rynek. I znam niejeden przypadek, gdzie ta powierzchnia sprzedaży przekracza wspomniany próg 2000m2. Dlaczego zatem inwestorzy galerii mają gorzej? Co powinno się zmienić? Najlepszym rozwiązaniem byłoby korzystanie z już powszechnie stosowanych i dobrze sprecyzowanych definicji powierzchni. Tworzenie kolejnych definicji spowoduje kolejny chaos, który i tak przysparza wielu problemów różnym stronom procesu inwestycyjnego. Najprostszym rozwiązaniem byłoby odwoływanie się do powierzchni całkowitej zdefiniowanej w normie PN-ISO 9836:1997. Jest to w dużym skrócie powierzchnia liczona po zewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych budynku na każdej kondygnacji. Proszę zauważyć, że przy takim założeniu dla retail parku powierzchnia całkowita byłaby tożsama z powierzchnią zabudowy („proste” budynki parterowe). Bez niepotrzebnych komplikacji i rozważań poruszanych w tym artykule, byłaby ona zawsze tożsama z tą z wypisu z rejestru budynków. Prostota jest najlepsza.

Dorota Szerafin, Head of Property Management w LCP Properties

Odniesienie się przez ustawodawcę do pojęcia „powierzchnia sprzedaży” jako wyznacznika, wedle którego poszczególne obiekty mogły prowadzić działalność w okresie Covidu bądź były objęte restrykcjami, w istocie wprowadziło niepewność po stronie właścicieli, zarządców, ale także najemców obiektów komercyjnych – mówi Dorota Szerafin, Head of Property Management w LCP Properties. Wynikało to głównie z faktu, że powierzchnia sprzedaży była do tej pory traktowana w sposób drugorzędny, nie funkcjonowała aktywnie w świadomości środowiska, ustępując przede wszystkim powierzchni najmu, która jest bardziej miarodajna, zwłaszcza, jeśli chodzi o wzajemne zobowiązania stron. Powierzchnia sprzedaży funkcjonowała bardziej w planistyce, jako kryterium przy pozwoleniach na budowę i użytkowanie. Wprowadzone z dnia na dzień przepisy o ograniczeniach, wymusiły na właścicielach i zarządcach konieczność szybkiej weryfikacji statusu danego obiektu i poinformowania o niej najemców obiektów, którzy na tej podstawie również musieli dostosować się do bezprecedensowej sytuacji. Podstawą do potwierdzenia powierzchni sprzedaży jest definicja wskazana w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 2 pkt 19 u.p.z.p. – przez „powierzchnię sprzedaży” – należy rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.). Ustalając kwalifikację dla poszczególnych obiektów w naszym portfelu, w głównej mierze opieraliśmy się na dokumentach formalnych takich jak pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie, sprawdzaliśmy dokumentację techniczną, badaliśmy orzecznictwo i przepisy pomocnicze. W przypadkach dyskusyjnych odnosiliśmy się̨ także do due diligence technicznego i prawnego, które każdorazowo przeprowadzane są przy okazji nabywania nowych nieruchomości. Zdefiniowane tak budynki posiadały i posiadają oddzielnie pozwolenia na użytkowanie, oddzielne przyłącza i mogą funkcjonować samodzielnie. W orzecznictwie WSA w Olsztynie Sąd stanął na stanowisku, że korzystanie z tej samej drogi dojazdowej, przeciwpożarowej, korzystanie z parkingów nie stanowi podstawy do sumowania powierzchni sprzedaży, jeśli konstrukcyjnie budynki stanowią odrębną nieruchomość budynkową (sygn. II SA/OI 879/17, wsparte wyrokiem NSA sygn. II OSK 2398/16 i TK sygn. P 33/09). W związku z tym, że większa część naszego portfela to nieruchomości poniżej 2000m2 powierzchni sprzedaży nie mieliśmy istotnych problemów ze wskazaniem obiektów handlowych, w których obowiązywał zakaz prowadzenia działalności. Od kilku lat na rynku utrzymuje się też trend budowy niewielkich obiektów handlowych – poniżej 2000m2 powierzchni sprzedaży. Szczególnie dotyczy to mniejszych miejscowości. Takie projekty chętnie kupujemy, ponieważ uważamy, że ten format ma długofalowy potencjał inwestycyjny, gdyż służy zaspokojeniu podstawowych potrzeb klientów niezależnie od koniunktury rynkowej. Tworzymy w nich nowoczesną powierzchnię handlową ze znanymi markami tak, aby spełnić oczekiwania i dostosować się do bieżących potrzeb konsumentów – mówi Dorota Szerafin, Head of Property Management w LCP Properties.

Informacje dodatkowe

LCP Properties Sp. z o.o., oddział Grupy London & Cambridge Properties Ltd (LCP) inwestuje w Polsce od 2005 roku i pozostaje jednym z najbardziej stabilnych inwestorów sektora nieruchomości komercyjnych. Inwestuje w nieruchomości komercyjne: wolnostojące obiekty handlowe, obiekty magazynowo-produkcyjne oraz nieruchomości biurowe. www.lcp.pl

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Adrian Hołub

GEODETIC Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer, Author

Czytaj opis >>

Adrian Hołub – 14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawiez rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co

Komentuje

Dorota Szerafin

Head of Property Management w LCP Properties

AKADEMIA INWESTORA

Powiązane artykuły

E-commerce i logistyka stymulują rozwój rynku magazynowego na Górnym Śląsku

Górny Śląsk to jeden z największych i najważniejszych rynków magazynowych w Polsce, a także kluczowy hub dystrybucyjny...

Nowy park handlowy powstanie w Częstochowie

Firma CREAM Property Advisors przebuduje dawny obiekt należący do sieci Tesco przy ulicy Drogowców w Częstochowie. Na zlecenie właściciela tej nieruchomości –...

Nieruchomości handlowe przyciągają uwagę inwestorów oportunistycznych

Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, europejski sektor nieruchomości handlowych jest coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów oportunistycznych. W ostatnim kwartale odnotowano wzrost zainteresowania...

Nowa sieć parków handlowych w Małopolsce

W Oświęcimiu otwarto pierwszy w województwie małopolskim Vendo Park należący do sieci dewelopera Trei Real Estate Poland. W obiekcie zlokalizowanym przy ul....

Technologie w nieruchomościach

Nowoczesne budownictwo w parze z segregacją. Rozwiązanie Smart City nie tylko dla miast

Nowoczesne budownictwo w parze z segregacją Rozwiązanie Smart City nie tylko dla miast Artykuł publikowany...

Bakteria Legionella w instalacjach budynkowych. Jak jej zapobiec?

Specyfika pracy systemów klimatyzacji, ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, zwłaszcza w starszych, kilkudziesięcioletnich instalacjach, często stanowi pożywkę dla rozwoju bakterii Legionella. Jak...

Paczkomaty® InPost przy budynkach Globalworth

InPost – lider wśród platform dostaw dla e-commerce w Europie – we współpracy z Globalworth, czołowym właścicielem i zarządcą nieruchomości w Europie...

Wentylacja dachu płaskiego, czyli jak przejść przez problem wilgoci suchą stopą

Lato, szczególnie w lipcu i w sierpniu, to najbardziej mokra pora roku w Polsce. Z drugiej strony jesienią i zimą często dochodzi...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
Nie można kopiować treści tej strony.