Powierzchnia użytkowa w budynkach mieszkalnych
Obligatoryjność stosowania normy
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]
Niekończący się konflikt między deweloperami mieszkaniowymi a kupującymi lokale trwa w najlepsze. Co jest powierzchnią użytkową w lokalach mieszkalnych? Czy musimy mierzyć powierzchnie lokali zgodnie z normą: PN- ISO 9836:1997 czy normą PN-ISO 9836:2015-12, która weszła w życie z dniem 19.09.2020 r.? Co z normą PN-70/B-02365, według której w dalszym ciągu niektórzy deweloperzy sprzedają mieszkania? Czy deweloper może wprowadzać zmiany do definicji powierzchni użytkowej mieszkania? Czy w ogóle obligatoryjne jest stosowanie normy do określania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych? Co na to wyroki sądów? Dlaczego lokale handlowe w budynkach mieszkalnych sprzedawane są tak, jak lokale mieszkalne, skoro rządzą się one innymi standardami rynkowymi? Bez kombinacji i nielogicznych linii obrony są sposoby na legalne zwiększanie powierzchni sprzedawanych lokali mieszkalnych i handlowych w budynkach mieszkaniowych. I to wszystko przy jednoczesnej satysfakcji kupujących lokale.
PN-70/B-02365 czy PN-ISO 9836?
Żeby wyjaśnić aspekty związane z niekończącym się konfliktem między deweloperami mieszkaniowymi a kupującymi lokale, należy przeanalizować odniesienia aktów prawnych na osi czasu. W tym roku mija 50 lat od kiedy w przepisach pojawiły się kwestie pomiaru powierzchni. Analiza dokumentów wyjaśni wiele w zakresie tego, która norma jest obowiązująca i czy w ogóle obligatoryjne jest stosowanie norm. Niestety dla wielu inwestorów dalej nie jest to do końca jasne. Ostatnio opiniowałem metryczki lokali z województwa opolskiego, gdzie deweloper chciał sprzedać mieszkania zgodnie z normą PN-70/B-02365. Jest to najstarsza norma w zestawieniu, która obowiązywała od 01.01.1971 r. (wydana 30.06.1970 r.). W związku z tym, mówiąc o normie 70-tce mamy rozumieć lata, w których weszła do stosowania i daty kiedy została ona wycofana (nie można jej stosować), co miało miejsce do dnia 29.04.2012 r. Od tej daty do 29.04.2012 r. obowiązującą normą w architekturze, „deweloperce”, sądzie wieczysto-księgowym, wydziałach geodezji dla obiektów mieszkaniowych, Ustawie o własności lokali, była norma PN-ISO 9836:1997. Wszystko uległo zmianie z dniem 19.09.2020 r. kiedy to weszło Rozporządzeniem Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, powołano do życia normę PN-ISO 9836:2015-12. Szerzej o tej zmianie w artykule „Norma PN-ISO 9836:2015-12. Obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020 r.”
Ustawy o normalizacji na przestrzeni lat
Jak się kształtowały pomiary powierzchni użytkowej mieszkań w okresie między 1970 r. a 29.04.2012 r.? Ustawa o normalizacji 03.04.1993 r. zniosła obligatoryjność stosowania norm w zakresie pomiarów powierzchni, co weszło w życie w dniu 01.01.1994 r. W wyniku tej Ustawy, to Minister za sprawą rozporządzeń określał obowiązujące normy i mógł to dowolnie zmieniać. Można powiedzieć, że Ustawa o normalizacji niejako rozwaliła kwestie normalizacji i ustandaryzowania norm do liczenia powierzchni użytkowej mieszkania. Art. 19 Ustawy mówi „Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne”. Ustawa ta wycofała Ustawę o normalizacji z 27 listopada 1961 r. (art. 30). I tak też się stało kiedy 21.06.1994 r. na podstawie rozporządzenia MGPiB (Dz. U. 1994 nr 84 poz. 387) „w sprawie wprowadzania obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm z zakresu budownictwa, gospodarki przestrzennej i komunalnej oraz geodezji i kartografii” do obowiązkowego stosowania wskazano normę PN-70/B-02365. Rozporządzenie weszło w życie 08.08.1994 r. Norma wymieniona jest w dziale 7 rozporządzenia. Rozporządzenie zostało uchylone 03.04.1999 r. Kolejnym przełomowym momentem było działanie PKN-u (Polski Komitet Normalizacyjny) kiedy to, w dniu 28.10.1997 r. wydał na rynek polski normę PN-ISO 9836:1997 (uchwała nr 33/97). PKN poinformował w nowej normie, że zastępuje ona normę PN-70/B-02365. Jednak, to nie PKN decyduje, która norma ma być stosowana. Robi to rząd polski poprzez ustawy czy rozporządzenia. W swoich założeniach ma ona zastosowanie w „czynnościach związanych z zakupem (nieruchomości) lub w odpowiednich przepisach budowlanych”. W momencie, jak tylko norma PN-ISO 9836:1997 została przedstawiona przez PKN, od razu mieliśmy równolegle dwie normy (druga PN-70/B-02365) do dobrowolnego stosowania. Wynikało to z dalej obowiązującej Ustawy o normalizacji z 3.04.1993 r. Dopiero za sprawą rozporządzenia MSWiA w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm z dnia 4.03.1999 r. (wejście w życie 03.04.1999 r.) mieliśmy obowiązek stosowania normy PN-ISO 9836:1997, ale w ograniczonym zakresie. Jest to przedstawione na końcu rozporządzenia w pozycji numer 107. Niestety dotyczyło to tylko fragmentu normy PN-ISO 9836:1997, który odpowiadał za objętości (kubatury punkt 5.2.2). Obecnie kubatury nie są potrzebne, ani w ewidencji gruntów i budynków, ani w sądzie wieczysto księgowym czy wymiarze podatku od nieruchomości liczonym od powierzchni użytkowej zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych. Nawet w pozwoleniu na budowę kubatury mają coraz bardziej marginalne znaczenie. Kolejną „wersją” Ustawy o normalizacji była ta z dnia 12.09.2002 r. Weszła ona w życie z dniem 01.01.2003 r. i obowiązuje do dziś – z tym dniem poprzednia Ustawa o normalizacji z 3.04.1993 r. straciła moc. Z mocy tej Ustawy (art. 9.2) „PKN jest państwową jednostką organizacyjną”. Dalej stosowanie norm polskich jest dobrowolne chyba, że zostaną powołane w rozporządzeniu czy ustawie (rozdział 3 ustawy). I tak właśnie się stało z normą PN-ISO 9836:2015-12, którą powołało do życia Rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które weszło w życie w dniu 19.09.2020 r.
Norma PN-ISO 9836:1997 czy PN-ISO 9836:2015-12?
Najbardziej przełomowym w uporządkowaniu pomiarów powierzchni użytkowej mieszkań jest rozporządzenie MTBiGM z dnia 25.04.2012 r. (weszło w życie 29.04.2012 r.). O wycofaniu starej normy PN-70/B-02365 świadczy powołanie się na nową normę PN-ISO 9836:1997 w § 11.2.2 Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (Dz.U.2018.1935 j.t.) z dnia 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Z § 11. 2. 2 wynika, że: Projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego powinien zawierać (….) w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych – zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w § 8 ust. 2 pkt 9 (…). Z kolei w § 8 ust. 2 pkt 9 ww. rozporządzenia jest zapis: „w przypadku budynków – powierzchnię zabudowy, o której mowa w pkt 4, określanej zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia”. Powyższe jasno przytacza nazwę normy a dodatkowo w załączniku do rozporządzenia, o którym mowa w tym punkcie „Wykaz polskich norm powołanych w rozporządzeniu”, jasno wymieniona jest norma PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Dodatkowo w tabeli odnotowano, że należy ją odnosić do § 8 ust. 2 pkt 9 rozporządzenia. Powyższe wskazuje jasno, że do wszystkich inwestycji mieszkaniowych, których pozwolenie na budowę jest po 29.04.2012 r. powinna być stosowana norma PN-ISO 9836:1997 i powierzchnia użytkowa.
Najnowsze Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11.09.2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego w załączniku „Wykaz polskich norm powołanych w rozporządzeniu” wskazano normę PN-ISO 9836 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Jak widać, numer normy nie zawiera drugiego członu określającego datę publikacji normy (1997 lub 2015-12). Pod tabelą odnotowano komunikat, że „stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim”, a to wprost wskazuje normę PN-ISO 9836:2015-12. Wcześniej w tymże załączniku widniała norma PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Rozporządzenie weszło w życie 19.09.2020 r. Co to będzie oznaczać dla inwestorów? Norma PN-ISO 9836:2015-12 będzie wykorzystywana na etapie tworzenia dokumentacji do pozwolenia na budowę. Jak szybko wydziały architektury, urzędy geodezji wprowadzą nową normę na swoje „podwórko”?
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Wróćmy do tego kluczowego zdania, że na obligatoryjność stosowania normy powinny się powoływać inne dokumenty. Daję kolejny argument za stosowaniem normy PN-ISO 9836 do obliczania powierzchni lokali mieszkalnych ujawnianych również w KW. Stosowanie normy PN-ISO 9836:2015-12 stanowi konsekwencję stosowania przepisów Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. § 81 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15.02.2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych. Zapis mówi nam, że „Obszar nieruchomości gruntowej, powierzchnię użytkową budynku, powierzchnię użytkową lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych wyraża się w jednostce miary określonej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.” W skrócie, to powierzchnia użytkowa wyodrębnionych lokali z danych zawartych w EGIB (ewidencja gruntów i budynków) zostaje wpisana do KW, o ile ktoś taki wniosek złoży.
Ochrona praw lokatorów
Z § 63 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków wynika wprost, że „Pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do lokalu ustala się zgodnie z zasadami określonymi w art. 2 ust. 1 pkt 7 oraz ust. 2 Ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i wyraża się w metrach kwadratowych z precyzją zapisu do dwóch miejsc po przecinku.” Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego została wydana 21.06.2001 r. a weszła w życie 10.07.2001 r. Artykuł. 2 ust. 2 mówi: „Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Takie same zasady redukcji ze względu na wysokość są również w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.” Wynika z tego, że do obliczania powierzchni lokali mieszkalnych należy stosować normę PN-ISO 9836:2015-12. Nazwa wskazana w Ustawie odpowiada nowej normie, o nazwie: PN-ISO 9836:1997 i normie PN-ISO 9836:2015-12 (obie normy mają tę samą nazwę) „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. W tekście normy PN-ISO 9836:2015-12 jest zapisane w trzech miejscach, że zastępuje normę PN-ISO 9836:1997. Tak na marginesie norma PN-70/B-02365, ma nazwę: „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”. Takiej nazwy normy nie spotkamy w żadnym obowiązującym obecnie – nazwijmy to szeroko rozumianym – „prawie budowlanym”.
Lokale wyodrębnione
Nadmienię jeszcze tylko, że do wypisu z rejestru budynków wpisuje się powierzchnię użytkową tylko tych lokali, które zostały wyodrębnione, czyli uzyskały zaświadczenie o samodzielności lokali. Wystarczy uzyskać jeden wyodrębniony lokal, aby móc wpisać powierzchnię użytkową pozostałych lokali niewyodrębnionych. Jeżeli w budynku nie są wyodrębnione lokale, to żadna informacja o powierzchni użytkowej jakiegokolwiek lokalu nie zostanie wpisana do tabeli na to przewidzianej w danych EGIB. Co to powoduje? Gdy mierzymy przykładowo centrum handlowe, które stanowi jeden budynek i nie ma żadnego wyodrębnionego lokalu, to tej powierzchni nie możemy umieścić na wypisie z rejestru budynków. Po wielkich trudach udaje się nam to wpisać w uwagach pod tabelą dotyczącą danego budynku.
Konieczne inwentaryzacje powykonawcze
W celu ustalenia rzeczywistej (nie z projektu) powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, konieczne jest dokonanie inwentaryzacji – pomiaru powierzchni z natury. Według rozporządzenia w sprawie EGIB może to być zaczerpnięte zarówno z pomiarów lub z „informacji zawartych w projekcie budowlanym” (art. 63.1 pkt 14). Jedynie inwentaryzacja dokonana przez odpowiednią osobę, która mierzy i na podstawie pomiaru wylicza zgodnie z daną normą wielkość powierzchni, daje gwarancję, że pomiary powierzchni zostały dokonane właściwie, zgodnie z normą. Ponadto wiemy wtedy, że właściwie zostały zakwalifikowane elementy lokalu, które należy lub nie należy wliczać do powierzchni użytkowej zgodnie z normą PN-ISO 9836:2015-12. Najczęstszym błędem jest brak rozróżnienia powierzchni użytkowej na: 1-zamknięte i przykryte ze wszystkich stron, 2-nie zamknięte do ich pełnej wysokości ale przykryte, 3-ograniczone elementami budowlanymi jak barierki, murki. Zarówno architekci jak i geodeci największy problem mają ze schodami wewnątrz lokalu/domu/mieszkania oraz antresolami i loggiami. Ważną kwestią jest też niewłaściwe tworzenie metryczek sprzedawanych lokali. Czasami jest to element niewiedzy, a czasem świadomego zmuszania geodetów do generowania metryczek niezgodnych z normą. Szczerzej na ten temat w artykule „Dwie metryczki lokalu od dewelopera. Pozwy sądowe przeciw geodetom.”
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
Adrian Hołub
GEODETIC Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer, Author
14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co
