-5.1 C
Warszawa
poniedziałek, 17 czerwca, 2024

Udziały w nieruchomościach. Jak zarabiać poprzez skup udziałów w nieruchomości?

Strona głównaInwestowanieGotowce inwestycyjneUdziały w nieruchomościach. Jak zarabiać poprzez skup udziałów w nieruchomości?

TO CIĘ MOŻE ZAINTERESOWAĆ

Udziały w nieruchomościach

Jak zarabiać poprzez skup udziałów w nieruchomości?

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]

Elżbieta Liberda, Radca prawny – specjalizacja: prawo nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego, Biura Nieruchomości i spółek inwestycyjnych

Inwestowanie w udziały i nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym to jedna z najbardziej opłacalnych form pomnażania kapitału na rynku nieruchomości. Choć nie są to najłatwiejsze inwestycje, to przy znajomości przepisów prawnych i praktycznej strony tego typu transakcji, gwarantują spektakularne zyski. Należy pamiętać, że zapisanie w akcie notarialnym, że w ramach zakupionych udziałów mamy prawo zajmować czy korzystać z danego lokalu, to ten lokal w sensie prawnym nie należy do nas. Co to jest udział w nieruchomości? Czy kamienice faktycznie są najlepszym obiektem do inwestowania w udziały nieruchomości? Jakie ryzyka wiążą się z tym modelem zarabiania na nieruchomościach? Czy mając udziały w nieruchomości możemy nimi swobodnie rozporządzać? I czy sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności może nam takie udziały zabrać?

Dlaczego warto inwestować w udziały?

Jeśli poznasz tę niszową i trudną tematykę inwestowania w udziały nie masz wielu konkurentów. Możesz też stosować różne strategie inwestycyjne i zarabiać na wiele sposobów, np. początkowo osiągać dochód z wynajmu lokalu, który obejmiesz w posiadanie kupując udział, podczas gdy jednocześnie skupujesz pozostałe udziały od innych współwłaścicieli, przeprowadzasz postępowania spadkowe czy znosisz współwłasność. Ponadto, masz dużo niższy próg wejścia do inwestycji, bo udział w nieruchomości można czasami kupić nawet za kilkaset złotych. Od bycia właścicielem niewielkiego udziału możesz stać się w niedługim czasie właścicielem całej kamienicy, a „flip na udziale” zaskoczy Cię stopą zwrotu.

W jakich nieruchomościach kupować udziały?

Inwestowanie w udziały kojarzy się z kamienicami. I owszem, w wielu kamienicach nie ma wyodrębnionych lokali i istnieje współwłasność w częściach ułamkowych. Udziały, jednak kupować można w każdej nieruchomości, w mieszkaniu, domu, działce czy lokalu. Każda z tych opcji może wygenerować zysk. Najczęściej, współwłasność, a tym samym możliwość nabycia / sprzedaży udziału, powstaje wskutek dziedziczenia i rozwodu. Każdy współwłaściciel może wówczas, co do zasady rozporządzać swoim ułamkiem.

Ponieważ wielokrotnie interesy współwłaścicieli nie są spójne, wiele osób nie jest zainteresowanych zarządzaniem taką nieruchomością czy znoszeniem współwłasności za jakiś czas, to wówczas może być to okazja, aby nabyć taki udział po korzystnej cenie. A kiedy wiemy, jakimi prawami rządzi się współwłasność, możemy na tym nieźle zarobić. Powodzenie inwestycji zależy jednak od umiejętnego wykorzystywania przepisów, praktyki i kreatywności inwestora.

Ten model inwestowania wymaga eksperckiej wiedzy

Przy inwestowaniu w udziały nie wszystkie ryzyka od razu da się rozpoznać. Sama znajomość przepisów, nawet doskonała, na nic się zda bez odpowiedniej praktyki, umiejętnego obejmowania w posiadanie, czy zbadania struktury współwłasności. Taką jednak zdobyć można tylko poprzez realizację transakcji. Rozpoczynając swoją przygodę z udziałami, warto skorzystać początkowo z pomocy profesjonalisty lub osoby, która ma już w tym doświadczenie. Potrzeba, bowiem nie tylko doskonałej znajomości prawa, ale także sporo sprytu. Tu, bowiem nie tylko czynności natury formalno-prawnej mają znaczenie, ale przede wszystkim natury faktycznej, związanej z umiejętnym zrobieniem due diligence nieruchomości oraz późniejszym objęciem w posiadanie lokalu.

Co to jest udział w nieruchomości?

Zacznijmy, zatem od początku, wyjaśniając co to w ogóle jest udział. Ta na pozór oczywista kwestia może powodować wiele problemów przy błędnym zrozumieniu. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem wspólnej rzeczy i jest szczególnym rodzajem własności, nie zaś odrębnym typem prawa. „Udział” jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy. Jeśli, nawet podzielono rzecz do korzystania (quoad usum), to ma to jedynie wpływ na sposób wykonywania uprawnień przez poszczególnych współwłaścicieli. Nie zmienia natomiast faktu, że nadal zachowujemy prawo do całej rzeczy.

Dalsza część artykułu pod grafiką.

Błędne rozumienie udziałów nieruchomości

Zdecydowanie przeważająca liczba współwłaścicieli nieruchomości, którzy decydują się na sprzedaż udziałów wraz z przekazaniem kupującemu lokalu, jest święcie przekonana, że sprzedają lokal / mieszkanie, w związku z czym  dyktują  ceny jak za odrębną własność. Wielu kupujących też daje się na to nabrać. Niekiedy na potwierdzenie tej tezy, oprócz oczywiście zapisu swojego ułamka własności w księdze wieczystej, sprzedawcy pokazują potencjalnemu klientowi zapis w akcie notarialnym umowy sprzedaży (gdy sami wcześniej kupili udział) o treści : w ramach nabytych tym aktem udziałów  kupujący będzie  korzystał z lokalu mieszkalnego o powierzchni np.50mkw. składającego się z dwóch  pokoi, kuchni, łazienki, przedpokoju, położonego  na  I-szym piętrze. Uważają, że poprzez taki zapis stali się wyłącznym właścicielem danego, np. mieszkania. Jest to całkowicie błędne przekonanie, gdyż nabywają tylko ułamkową część nieruchomości, a lokal otrzymują tylko do korzystania-używania, jak to piszą notariusze w sporządzanych aktach. Wyłącznym właścicielem tego lokalu może się stać tylko w wyniku zniesienia współwłasności. Lecz nie ma 100% pewności, iż tak się stanie. Zapis o wyłącznym korzystaniu z lokalu nie wiążę Sądu w postępowaniu o zniesienie współwłasności. W toku takiego postępowania, pomimo tego, że korzystaliśmy z mieszkania przez wiele lat, to i tak można go stracić.

Współwłaściciel – wróg czy sprzymierzeniec?

W dyskusji o udziałach nie można pominąć z pewnością elementarnej kwestii, jaką jest zarząd nieruchomością.  Jak wskazano wcześniej, każdy, kto dysponuje udziałem może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału. Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie całej nieruchomości, pozwolenie na budowę), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. A jak to się ma do naszej inwestycji? Otóż, posiadając udział poza tym, że możemy nim swobodnie rozporządzać, to jednak nie zawsze wiele to daje. Przekładając to na obrót nieruchomościami, w zasadzie zawsze poza lokalem, który mamy w posiadaniu, (lub nie – tzw. pusty udział), interesuje nas substancja całego budynku. I tu mogą pojawić się schody. Nie zawsze, bowiem interesy właścicieli będą spójne, a np. już zgodę na remont elewacji musimy mieć od wszystkich współwłaścicieli. Wyobraźmy sobie sytuację, że chcemy dokonać remontu klatki schodowej, która to stanowi dojście do naszego biura czy też do lokalu, który wynajmujemy, albo chcemy sprzedawać alkohol lub amunicję w lokalu. Aby uzyskać pozwolenie na budowę czy modernizację, organ administracyjny będzie wymagał zgody wszystkich współwłaścicieli. Czasem sytuacja taka wykorzystywana jest przez innych współwłaścicieli, aby albo zarobić albo po prostu utrudnić życie inwestorowi. Te przykłady nie mają na celu odwodzenia od inwestowania w udziały, bo mogą być to jedne z najbardziej rentownych transakcji. Pokazują, natomiast jak ważny jest doskonały audyt prawny i faktyczny oraz perfekcyjne zbadanie struktury współwłasności.  Jeśli potrafimy to zrobić spektakularny zysk jest w zasadzie gwarantowany.

© ℗ Licencja Wszelkie prawa zastrzeżone Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Celem publikacji jest przybliżenie tematyki inwestowania w nieruchomości komercyjne lub mieszkaniowe. Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią one porad podatkowych ani prawnych. Ekspert nie opisuje całościowo stanu prawnego, ani faktycznego związanego z prezentowaną tematyką, nie świadczy pomocy prawnej i nie ponosi odpowiedzialności za możliwe konsekwencje działań podjętych w oparciu o dostarczone w niej informacje. W celu uzyskania wyczerpujących informacji lub porady prawnej, prosimy o kontakt z Ekspertem.

ZOSTAŃ W TEMATYCE PRAWA NIERUCHOMOŚCI

E-BOOK

PRAWO NIERUCHOMOŚCI

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

POZWOLENIA NA BUDOWĘ

ROCZNIK 2023

Nie można kopiować treści tej strony.