-5.1 C
Warszawa
piątek, 12 sierpnia, 2022

Uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki. Zmiana przepisów na korzyść inwestorów

Strona główna Procesy budowlane due diligence Uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki. Zmiana przepisów na korzyść...

To Cię zainteresuje

To Cię zainteresuje

Uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki

Zmiana przepisów na korzyść inwestorów

Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Decyzja o warunkach zabudowy jest jedną z form kształtowania ładu przestrzennego. Stanowi ona podstawę do projektowania w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Proces wydania decyzji wygląda stosunkowo prosto. Składamy wniosek opisując zamierzenie inwestycyjne wraz z odpowiednią mapą. Następnie, urząd wydaje nam decyzję zezwalającą lub odmawiającą możliwości realizacji inwestycji. Jednak, problemów może być stosunkowo dużo. Jednym z nich, jest obszar inwestycji. Czy musi się on pokrywać z obszarem działki ewidencyjnej? Co w przypadku, gdy mamy 15 hektarową działkę, a inwestycję zamierzamy realizować wyłącznie na małym jej fragmencie? Projekt nowego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17.12.2021 r. zmieniający rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku mpzp wprowadza istotne zmiany w tym zakresie. Uchylone zostały przepisy dotyczące obszaru analizy wokół działki budowlanej. Trzykrotność frontu działki została zastąpiona trzykrotnością frontu terenu. Czy w związku z powyższym tymi zmianami w pełni usankcjonowano możliwość wystąpienia o decyzje o warunkach zabudowy na fragment działki?

Podstawowe informacje dotyczące decyzji o warunkach zabudowy

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Dotyczy to również zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku. Jeżeli zatem dokonamy zmiany zagospodarowania terenu, bez uzyskania decyzji o WZ, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania. Wydanie decyzji o WZ jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, która utraciła moc prawną.

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Analiza chłonności. Geodetic.

Obszar decyzji 

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinien zawierać określenie granic terenu. W rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W związku z powyższym, użycie stwierdzenia działki budowlanej skutkowało tym, że obszar inwestycji powinien odpowiadać obszarowi jednej lub kilku działek ewidencyjnych. Potwierdzały to liczne wyroki sądów oraz stanowiska wydziałów architektury.

II OSK 2153/17 – Wyrok NSA z dnia 03.07.2019

„Podstawowym uchybieniem, na co zasadnie wskazał Sąd I instancji, było ustalenie warunków zabudowy dla części działki nr (…) a nie dla całej działki. Przez „teren” o którym mowa art. 59 ust. 1, a także w art. 61 ust. 1 pkt 4 upzp należy co do zasady rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor zaplanował realizację inwestycji. Taka właśnie wykładnia ww. przepisów pośrednio wynika również z § 3 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Prawodawca jednoznacznie odwołał się tu do szerokości frontu działki objętej wnioskiem, a nie szerokości frontu terenu inwestycji. Do pojęcia działki budowlanej, jako całości, a nie jej wydzielonego liniami rozgraniczającymi teren inwestycji fragmentu prawodawca odwołał się wprost także w pozostałych regulacjach tego rozporządzenia. Wskazuje to wyraźnie, że jego zamiarem nie było dopuszczenie możliwości ustalania warunków zabudowy dla fragmentów działek ewidencyjnych. Objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej w świetle art. 59 ust. 1 upzp nie jest wprawdzie co do zasady niemożliwe, ale musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań np. normatywnych (część działki objęta ustaleniami planu miejscowego czy decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw). Taka sytuacja w przedmiotowej sprawie nie występuje. Nie ma przy tym, wbrew treści skargi kasacyjnej, żadnego znaczenia to, że obszar objęty wnioskiem wynosi aż 85 % powierzchni całej działki. W okolicznościach niniejszej sprawy zdefiniowanie „terenu” jako części działki stanowiło oczywiste zaprzeczenie zasad określania warunków zabudowy dla terenu nieobjętego ustaleniami planu miejscowego. Określanie wskaźnika powierzchni zabudowy dla części działki podobnie jak i powierzchni biologicznie czynnej było nieprawidłowe. Tym samym Sąd I instancji nie naruszył § 3 ust. 1 i 2 w zw. § 2 pkt 5 rozporządzenia wykonawczego.”

II OSK 1442/16 – Wyrok NSA z dnia 18.04.2018

„W odniesieniu do kwestii, czy za „zwarty obszar projektowany” można traktować tylko część działki faktycznie przeznaczonej pod zabudowę, czy też jest nim cała działka, Sąd w powołanym wyroku przyznał, że Naczelny Sąd Administracyjny w swoich dotychczasowych orzeczeniach wypowiadał się za stanowiskiem, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie do tej jego części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana.”

II SA/Sz 529/16 – Wyrok WSA z dnia 9.11.2016

„Organy dokonały również prawidłowej interpretacji art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. uznając, że „zwartym obszarem projektowanym ” w rozumieniu tego przepisu jest obszar całych działek, na których realizowana ma być planowana inwestycja. Przepis art. 7 ust. 2 u.o.g.r.l. nie może być interpretowany w oderwaniu od treści art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., który nakazuje ustalić czy „teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne”. „Terenem” w rozumieniu tego przepisu jest teren, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, czyli obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, na których planowana jest realizacja danej inwestycji. Z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że teren, którego dotyczy wniosek, powinien być w tym wniosku konkretnie oznaczony i przedstawiony na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (art. 52 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy), linie rozgraniczające teren inwestycji określane są bowiem w decyzji o warunkach zabudowy (art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Ustalenie warunków zabudowy odnosi się, zatem do działki objętej wnioskiem, jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana lub w inny niż dotychczas sposób zagospodarowana.” 

Istotna zmiana przepisów  

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadziło istotne zmiany w tym zakresie. Uchylone zostały przepisy dotyczące obszaru analizy wokół działki budowlanej. Trzykrotność frontu działki została zastąpiona trzykrotnością frontu terenu. W związku z powyższym tymi zmianami w pełni usankcjonowano możliwość wystąpienia o decyzje o warunkach zabudowy na fragment działki. Potwierdza to również opis z wzoru wniosku, który wprowadzono rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy. W punkcie 7 wniosku dotyczącym charakterystyki inwestycji mamy możliwość zaznaczenia jednego z dwóch okienek tj:

– teren inwestycji obejmuje całą działkę ewidencyjną lub działki ewidencyjne

– teren inwestycji obejmuje część działki ewidencyjnej lub działek ewidencyjnych

W przypadku określenia granic terenu objętego wnioskiem jako część działki ewidencyjnej lub działek ewidencyjnych wymagane jest określenie granic terenu w formie graficznej.

Analiza chłonności. Geodetic.

Czy potrzebna własna analiza urbanistyczna do wniosku o WZ?

Analiza urbanistyczna wykonana przez inwestora nie jest dokumentem wymaganym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Urząd sam wykona za nas taką analizę. W takim przypadku skazujemy się jednak na dane, którymi dysponuje urząd i nie mamy najmniejszego wpływu na ostateczny kształt decyzji. Jeżeli jednak chcemy mieć pewność czy nie da się wybudować wyżej, więcej, bliżej – warto wykonać własną analizę, która będzie stanowiła załącznik do wniosku o wydanie decyzji o WZ. Przypomnę, że decyzja o warunkach zabudowy jest uznaniowa, więc osoba, która ją wydaje opiera się na dostępnych jej danych i dokumentach. Jeżeli przedstawimy swoje dowody świadczące o innych wysokościach budynków na danym terenie, mniejszej powierzchni biologicznie czynnej lub większej powierzchni zabudowy posesji sąsiadujących organ musi te dane uwzględnić w swojej analizie. Często 15 centymetrowe przesunięcie linii zabudowy daje korzyści sięgające kilkudziesięciu dodatkowych metrów PUM-u. Możliwość wybudowania budynku wyższego o 1 metr często daje możliwość wybudowania dodatkowej kondygnacji. Warto, zatem dokładnie przeanalizować sąsiednią zabudowę przed wnioskowaniem o warunki zabudowy i z analizy sporządzić raport, który będzie załączony do wniosku.

Pełną treść niniejszego artykułu wraz z przykładami i procedurami znajdziesz w opracowaniu „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości.”.

Rafał Rychlicki

+48 600 993 886

rafal.rychlicki@geodetic.co

***

Rafał Rychlicki – Vice-prezes Geodetic, biegły sądowy z zakresu prawnego nieruchomości, geodeta uprawniony (1,2), doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie due diligence, pomiarów powierzchni, geodezji prawnej i standardowej, inwentaryzacji architektonicznych, skaningu i modelowania 3D i pomiarów dronami. W czasie 14 letniej praktyki zespół GEODETIC wykonał pomiar >7mln m² powierzchni w tysiącach obiektów działając na zlecenie największych firm z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Absolwent: Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i  Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami – uzyskany tytuł: magister inżynier. Prywatnie kolarz, założyciel kolarskiej grupy rowerowej Geodetic Team odnoszącej sukcesy w maratonach MTB w całej

© ℗ Wszelkie prawa zastrzeżone

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

ROCZNIK INVESTOR REE 2022

AKADEMIA INWESTORA
AKADEMIA INWESTORA
AKADEMIA INWESTORA

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Nabywanie nieruchomości rolnych nie jest niemożliwe

Przepisy ograniczające obrót ziemią, w powszechnej opinii są w Polsce bardzo restrykcyjne. Zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa...

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Księga wieczysta jest dokumentem jawnym, co oznacza, że każdy zainteresowany ma do niej...

Rozporządzanie nieruchomością w toku postępowania egzekucyjnego

Judyta Garwacka - Polisiak, Adwokat oraz Maciej Raczyński, Radca Prawny w Raczyński Skalski & Partners Radcowie Prawni Adwokaci Sp.p. www.rsplegal.pl

Wskaźnik intensywności zabudowy. Kiedy ograniczy planowaną inwestycję?

Wskaźnik intensywności zabudowy Kiedy ograniczy planowaną inwestycję? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE
SPONSOROWANE

PROCESY BUDOWLANE

Hale magazynowe. Większy popyt na przestrzeń w parze z większymi wymaganiami względem konstrukcji

Zainteresowanie nową przestrzenią magazynową w Polsce rośnie w niespotykanym dotąd tempie. Ogromny popyt sprawia, że nowe hale muszą powstawać coraz szybciej, rośnie...

Nabywanie nieruchomości rolnych nie jest niemożliwe

Przepisy ograniczające obrót ziemią, w powszechnej opinii są w Polsce bardzo restrykcyjne. Zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa...

Pomiary dronami i geoportal SkySnap. Cykliczny monitoring inwestycji wsparciem generalnego wykonawcy.

Pomiary dronami i geoportal SkySnap Cykliczny monitoring inwestycji wsparciem generalnego wykonawcy Produkty powstałe w wyniku nalotów...

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Księga wieczysta jest dokumentem jawnym, co oznacza, że każdy zainteresowany ma do niej...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.