Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości.

70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości.

Cel publikacji

Pierwszym z celów vademecum inwestora jest przedstawienie zagrożeń, jakie mogą wystąpić na różnych etapach procesu inwestycyjnego, co pociąga za sobą straty czasu i pieniędzy. Drugim celem jest wykazanie strat finansowych wynikających z zaniżania parametrów nieruchomości wynikających z pobieżnych i „bezpiecznych” analiz. Często zainwestowanie kilku tysięcy złotych generuje wielomilionowe zyski przyszłej inwestycji, z których właściciele czerpią profity na przestrzeni wielu lat. Vademecum opisuje zasadność realizacji danego elementu, korzyści i zagrożenia płynące z realizacji danego punktu due diligence nieruchomości. Wskazuje też linki do artykułów rozwijających dany element w najdrobniejszym szczególe.

Zakres publikacji

Porusza aspekty KW, EGIB, Dekretu Bieruta, podatków, użytkowanie wieczyste, prawa obciążające nabywaną nieruchomość, prawo do korzystania z nieruchomości przez podmioty trzecie, błędy map zasadniczych, granic nieruchomości (wznowienia, tyczenia, budynki w ostrej granicy), analizy podziałowe nieruchomości, analizy branżowe gestorów sieci, analizy dokumentów planistycznych, analizy urbanistyczne, przyrodnicze, konserwatorskie, krajobrazowe, analizy odrolnienia gruntów, weryfikacja klasyfikacji gleb, analizy wodno-prawne, OOŚ, gruntowe, analizy zanieczyszczenia ziemi, geologiczne, geotechniczne, szczegółowe analizy parametrów zabudowy (każdy omówiony osobno), analizy nadwieszeń budynków, analizy linii wpływających na parametry zabudowy, analizy pionowości i osiadania, termowizyjne, techniczne, aerodynamiczne, analizy chłonności działki, przenoszenie decyzji WZ i PnB, cesje praw i depozyty notarialne, modele 3D, skaning, BIM.

Dla kogo jest publikacja?

Dedykujemy niniejsze vademecum inwestorom nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, którzy kupują nieruchomości niezabudowane i zabudowane oraz zespołom w poszczególnych działach asset-, property-, lease- management, przedstawicielom funduszy inwestycyjnych i właścicielom portfeli nieruchomości. Opracowanie jest przydatne również dla tych, którzy przygotowują inwestycję do sprzedaży. Rzetelnie przygotowane operaty due diligence są cenionym elementem przez międzynarodowe firmy i fundusze inwestujące w nieruchomości.

50 ekspertów VADEMECUM

Zestawienie 70 elementów due diligence nieruchomości zostało oparte na wieloletnim doświadczeniu Ekspertów, którzy realizują poszczególne zakresy due diligence dla polskich i międzynarodowych firm rynku nieruchomości. Wykonują każdy z opisanych w niniejszym Vademecum Investora zakresów prac. W publikacji partycypują Eksperci wyspecjalizowani w dziedzinach: prawnych, urbanistycznych, planistycznych, geodezyjnych, geologicznych, środowiskowych, w zakresie inwentaryzacji architektonicznych, skaningu i modeli 3D, pomiarów powierzchni do celów najmu, podatku i sprzedaży. Wiedzą dzielą się biegli sądowi w różnych zakresach specjalizacji, architekt z uprawnieniami, geodeci uprawnieni (zakres 1,2 uprawnień), biegły sądowy w zakresie prawnym nieruchomości, biegły rzeczoznawca majątkowy, radcowie prawni i mecenasi, doradca wojewody w zakresie warunków wodno-prawnych, OOŚ, geolog, geotechnik, specjaliści branżowi (konstruktor, branżyści sieci mediów), inwestorzy i inni praktycy z wieloletnim doświadczeniem. Łącznie w Vademecum partycypuje ponad 50 Ekspertów rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych! Redaktorzy naczelni całej publikacji to Monika Hołub, Adrian Hołub i Rafał Rychlicki.

Spis publikacji (420 stron A4, czcionka 10, margines pojedynczy)

• Wstęp
• Czym jest due diligence nieruchomości?
• Sprawdzenie spójności danych  w EGIB i KW
• Analiza aktualności mapy zasadniczej vs. Dane mapy do celów projektowych
• Sprawdzenie granic działki i atrybutów dokładności położenia punktów granicznych
• Analiza sporów sądowych i roszczeń dawnych właścicieli (dekret bieruta) 27
• Sprawdzenie objęcia nieruchomości prawem użytkowania wieczystego (ograniczone prawo rzeczowe)
• Weryfikacja obciążenia nieruchomości hipoteką (ograniczone prawo rzeczowe)
• Sprawdzenie służebności (ograniczone prawo rzeczowe)
• Weryfikacja prawa dożywocia (ograniczone prawo rzeczowe)
• Weryfikacja prawa pierwokupu
• Analiza dokumentów będących podstawą nabycia nieruchomości przez sprzedającego (poprzednie transakcje)
• Weryfikacja umów pośrednictwa
• Weryfikacja umów dających prawo do korzystania z nabywanej nieruchomości (najem, dzierżawy, dostawy, usługi)
• Weryfikacja aspektów podatkowych
• Wywiad branżowy gestorów siec i wnioski o przyłączenie do sieci (prąd, woda i kanalizacja, gaz)
• Analiza dokumentów planistycznych (studium, opracowania ekofizjograficzne)
• Analiza objęcia działki mpzp (wypis i wyrys)
• Analizy urbanistyczne
• Analizy przyrodnicze
• Analizy środowiska wodnego
• Analizy konserwatorskie
• Analiza ograniczeń ustawy krajobrazowej (reklamy)
• Sprawdzenie rodzaju i klasy gruntu – wyłączenie z produkcji rolnej 
• Analizy podziałowe nieruchomości
• Analiza możliwości odrolnienia gruntu
• Wstępna ocena warunków gruntowo-wodnych
• Badania zagęszczenia gruntów – sondowanie CPT, CPTu
• Analiza zanieczyszczenia gruntu
• Ocena oddziaływania na środowisko (OOŚ)
• Analiza inwentaryzacyjna zieleni i gospodarka drzewostanem
• Audyt projektu do PnB i kluczowych parametrów zabudowy
• Analiza przeznaczenia terenu
• Analiza wskaźnika intensywności zabudowy budynku
• Analiza powierzchni zabudowy
• Analiza wysokości w metrach i w kondygnacjach
• Analiza nasłonecznienia i zacieniania budynku i budynków sąsiednich
• Analiza liczby miejsc postojowych a stanowiska postojowe
• Analiza powierzchni biologicznie czynne
• Analiza linii wpływających na parametry zabudowy
• Analiza linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu
• Analiza linii zabudowy nieprzekraczalnych, obowiązujących i linii dla zwyżek, linie zabudowy kondygnacji w podcieniach
• Analiza linii frontowej działki
• Analiza linii frontowej budynków sąsiednich.
• Weryfikacja dostępu do drogi publicznej
• Analiza linii rozgraniczających dróg, osi dróg i granic pasa drogowego
• Weryfikacja możliwości budowy budynku w odległości mniejszej od drogi publicznej, niż regulują to przepisy
• Analiza lokalizacyjna i wysokościowa linii energetycznych
• Sprawdzenie zgodności architektonicznej budynku z projektem
• Kontrola dziennika budowy
• Sprawdzenie legalności nabywanego budynku (samowole budowlane)
• Sprawdzenie, czy żaden element budynku  nie wystaje poza granice działki
• Analiza PUM
• Analiza GLA
• Kontrola powierzchni sprzedaży budynków handlowych
• Kontrola powierzchni sprzedaży lokali mieszkaniowych
• Kontrola samodzielności lokali
• Kontrola kart lokali
• Kontrola metryczek lokali
• Kontrola powierzchni najmu kupowanego budynku biurowego
• Kontrola powierzchni najmu kupowanego magazyn
• Kontrola powierzchni najmu kupowanej galerii handlowej
• Kontrola powierzchni sprzedawanych kamienic na cele najmu.
• Kontrola rent roll
• Analiza pionowości i osiadania budynków i budowli
• Analiza fundamentów i izolacji budynków
• Analiza termowizyjna nieruchomości
• Badania aerodynamiczne i CFD – komfort wiatrowy inwestycji
• Kontrola analiz chłonności działek.
• Wariantowe warunki zabudowy
• Przeniesienie decyzji WZ lub PnB, cesja praw i depozyt notarialny
• Kontrola prawidłowości decyzji administracyjnych.
• Kontrola modeli 3D i BIM
• Ubezpieczanie ryzyk due diligence w transakcjach zakupu
• Podsumowanie korzyści
• Eksperci vademecum inwestora  

Redaktorzy Naczelni publikacji