Wniosek o warunki zabudowy. 10 etapów procedury dla wytrawnych inwestorów

Uzyskiwanie warunków zabudowy.

10 etapów procedury dla wytrawnych inwestorów

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]

Procedura uzyskiwania warunków zabudowy nie jest skomplikowana dla osób, które robią to codziennie. Wniosek można złożyć samodzielnie, jeśli dotyczy to domów jednorodzinnych. Jednak dla wytrawnych inwestorów, którym zależy na wygenerowaniu maksymalnego zysku ze sprzedaży lub najmu nieruchomości, rekomendujemy kompleksowe podejście do tematu w 10-etapowym ujęciu. Bagatelizowanie wbrew pozorom drobnych elementów wiele razy przekładało się na straty finansowe idące w setkach tysięcy złotych.  Kto i kiedy może wystąpić o warunki zabudowy? Kiedy otrzymasz warunki zabudowy na terenie objętym planem miejscowym? Kiedy inwestycja będzie wymagała dodatkowej dokumentacji środowiskowej? Jak negocjować z urzędnikiem w trakcie ustalania warunków zabudowy? Jak zaskarżać odmowne decyzje? Czy dokumentacja rzędu 300 stron jest rozsądnym posunięciem ze strony wnioskodawcy? Jak w praktyce zwiększać parametry zabudowy planowanej inwestycji mieszkaniowej lub komercyjnej?

Wieżowce realizowane w oparciu o warunki zabudowy

W dużych miastach wieżowce realizuje się często w oparciu o wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Wiele centrów miast posiada miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, ale nie obejmują one jeszcze wszystkich terenów. Na grafikach pokazany jest aktualny stan planistyczny dla m.st. Warszawa. Na pomarańczowo przedstawiono obszary, na których obowiązują już mpzp, a na żółto te, dla których plany dopiero się sporządza. Zgodnie z danymi Biura Architektury i Planowania Przestrzennego dla miasta Warszawa uchwalono 303 plany, które łącznie pokrywają 40,25% powierzchni miasta. W trakcie uchwalania jest 215 planów na kolejne 30,29% powierzchni miasta). Warto zaznaczyć, że część z tych uchwalanych jeszcze planów obejmuje tereny, które już mają mpzp – są one po prostu nowelizowane. Dotyczy to blisko 5% powierzchni miasta. Jeden z warszawskich inwestorów składał wniosek o wydanie warunków zabudowy dla  blisko 140-metrowego wieżowca, który miał stanąć wśród zabudowy sięgającej ponad 200m. W decyzji o warunkach zabudowy otrzymał zgodę na ponad 30-metrowy budynek, mimo iż w projekcie planu miejscowego dla tego obszaru planowana jest zabudowa sięgająca 190 m. Zgodnie z informacjami Biura Architektury i Planowania Przestrzennego warszawskiego ratusza w Warszawie uchwalanie planu miejscowego trwa średnio 7 lat, a rekordowy plan uchwalano blisko 20 lat. W trakcie uchwalania planu WZ-tka jest wstrzymywana. Na jaki okres czasu? O tym w dalszej części artykułu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze staje jednak często po stronie deweloperów i uważa, że obie procedury (warunki zabudowy i mpzp) powinny działać sprawnie i nie powinny się wzajemnie blokować. Blokowanie niektórych planów, czy zaniżanie wskaźników na wydawanych warunkach zabudowy w porównaniu do uchwalanych planów jest często uwarunkowane politycznie, i inwestor musi być świadomy takiego stanu rzeczy w wielkich miastach. Dlatego tak wiele środowisk chce znieść w ogóle procedurę uzyskiwania warunków zabudowy. Warto również zaskarżać projekty planów na etapie wyłożenia do konsultacji społecznych, o czym szerzej w artykule „Zaskarżanie niekorzystnych WZ-tek i planów miejscowych. Argumenty inwestora vs. procedury administracyjne.”

Warunki zabudowy na terenie objętym planem miejscowym – czy to możliwe?

Pierwsze słowo, jakie nasuwa się na myśl jeśli chodzi o wydawanie decyzji o warunkach zabudowy na terenach objętych planem miejscowych, to absurd. A jednak jest inaczej. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy właściciel nieruchomości występuje o podział nieruchomości. Wyrok NSA w Warszawie z dnia 14.04.2000 r. (I SAB 7/00) odnosi się do sytuacji, gdzie właściciel nieruchomości objętej mpzp złożył wniosek o podział nieruchomości. Burmistrz zamiast postanowienia, wydał decyzję o warunkach zabudowy, która zezwala na podział nieruchomości. Co prawda, art. 94 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami uprawnia burmistrza do takiego działania, ale dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy nie ma planu miejscowego, i nieruchomość nie znajduje się w obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu, a gmina nie zgłosiła przystąpienia do sporządzenia planu. Sąd zauważył, że strona mająca interes prawny może domagać się postanowienia o możliwości podziału nieruchomości, mimo iż taką opinię wyrażono w decyzji o WZ. Decyzja o WZ ma określony czas ważności (w tym przypadku 2 lata). Z kolei byt prawny postanowienia wydanego w trybie art. 93 ust. 5 Ustawy na podstawie planu miejscowego, związany jest ściśle z mocą obowiązującą tego planu. W związku z tym, postanowienie takie traci moc dopiero wskutek zmiany planu lub jego uchylenia. Wyrok przyznaje, że gmina bezpodstawnie nie załatwiła wniosku, ignorując wskazania zawarte w tym względzie w orzeczeniach Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz wszelkie zasady Państwa prawa. Niemniej jednak, inwestorzy muszą mieć świadomość, że takie sytuacje się zdarzają, co wydłuża procesy o wiele miesięcy.

Kiedy wnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

O warunki zabudowy występujemy w terenach, gdzie nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. O warunki zabudowy występujemy, gdy chcemy sprawdzić możliwości inwestycyjne działki, którą zamierzamy kupić albo, gdy jesteśmy już właścicielem nieruchomości i przystępujemy do procesu inwestycyjnego. Dotyczy to sytuacji, gdy chcemy zbudować, rozbudować, lub nadbudować budynek. Warto zaznaczyć, że jest zakres prac, który nie wymaga uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Są to m.in. remonty, które nie zmieniają architektury budynku. Wtedy wystarczy zgłoszenie prac. Nie dotyczy to również inwestycji związanych z celem publicznym.

Kto, kiedy i gdzie może składać wniosek o wydanie warunków zabudowy?

Kiedy składać wniosek o wydanie warunków zabudowy?To zależy czy już się jest właścicielem nieruchomości czy jeszcze nie. Jeśli inwestor planuje zakupić nieruchomość, to bardzo często wnioskuje o decyzję o warunkach zabudowy jeszcze przed faktycznym zakupem nieruchomości. Bardzo często jest to warunek dokonania transakcji odnotowywany w umowach notarialnych, o czym w dalszej części artykułu. O warunki zabudowy może wystąpić każdy. Nie trzeba być właścicielem nieruchomości, żeby wystąpić do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ważnym aspektem jest wnioskowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek sąsiednich. Wtedy możemy odnieść się do podejścia urzędu w danym obszarze i próbować uzyskać podobne lub nieco lepsze warunki zabudowy dla własnej inwestycji. Dlatego uzyskując WZ warto poprosić w urzędzie o wybrane WZ dla działek sąsiednich i próbować forsować podobne warunki, jeśli okoliczna zabudowa jest dla nas zadowalająca. Nie należy nadużywać tego narzędzia, żeby nie denerwować urzędników. Niektó®e urzędy odmawiają wydania decyzji o WZ dla działek sąsiednich. Jednak zgodnie z wyrokiem sądu WSA w Łodzi z 12.10.2018 II SAB/Łd 114/18 treść decyzji o warunkach zabudowy jest informacją publiczną. „W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone jest stanowisko, podzielane przez sąd orzekający w niniejszej sprawie, zgodnie z którym treść aktów administracyjnych po ich anonimizacji winna zostać udostępniona w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej, jako informacja publiczna prosta (zob.: wyrok WSA w Krakowie z dnia 30 stycznia 2009 r., II SA/Kr 1258/08, wyrok NSA z dnia 17 października 2006 r., I OSK 1347/05).”

Gdzie składać wniosek o wydanie warunków zabudowy? Należy go złożyć do urzędu, któremu podlega nieruchomość, dla której chce się uzyskać decyzję o WZ. Będzie to zatem urząd gminy lub miasta, urząd miasta na oprawach powiatu, urząd dzielnicowy lub urząd wojewódzki. Zgodnie z informacjami Biura Architektury i Planowania Przestrzennego wydawanie decyzji „dotyczy następujących inwestycji (z wyłączeniem będących w kompetencji Wojewody):

a) stanowiących obiekty kubaturowe o powierzchni całkowitej powyżej 15.000 m2,
b) o wysokości powyżej 30 m,
c) przedstawicielstw dyplomatycznych i urzędów konsularnych oraz organizacji międzynarodowych,
d) naczelnych i centralnych organów administracji państwowej,
e) wykraczających swoim zasięgiem poza granice dzielnicy,
f) dotyczących dróg powiatowych.”

Warto wiedzieć, że jednocześnie o wydanie warunków zabudowy dla jednej działki mogą ubiegać się różni wnioskodawcy. Decyzję można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do informacji pozostałym wnioskodawcom, właścicielowi nieruchomości, a także użytkownikom wieczystym.

Koszt uzyskania warunków zabudowy

W celu uzyskania warunków zabudowy należy uiścić w urzędzie opłatę skarbową w wysokości 598 zł. Z opłaty zwolniony jest właściciel lub użytkownik wieczysty terenu, którego dotyczy wniosek o wydanie WZ. Są z niej zwolnione organizacje pożytku publicznego, JST, organy budżetowe i osoby, które chcą uzyskać warunki w sprawie budownictwa mieszkaniowego. Jeśli decydujemy się na pełnomocnika w załatwianiu spraw formalnych (innego niż małżonek, dziecko, rodzic, dziadek, wnuk, rodzeństwo), to należy dokonać opłaty 17zł za pełnomocnictwo. Do złożenia wniosku potrzebne są dwie kopie mapy zasadniczej z Wydziału Geodezji. Koszt uzyskania mapy to ok. 100zł za jedną kopię mapy zasadniczej. Wypis i wyrys z EGIB, to koszt rzędu 200zł. Jeśli chodzi o przygotowanie dokumentacji do warunków zabudowy, to ceny kształtują się różnie w zależności od regionu i przede wszystkim zakresu analiz, które inwestor chce zlecić. Ważny jest zakres tej dokumentacji. Teoretycznie dodatkowe analizy nie są wymagane przez urząd i budując domek jednorodzinny możemy sobie je w większości przypadków odpuścić. Chociaż, jak pisaliśmy w artykule „Warunki gruntowo-wodne inwestycji. Sprawdź przed zakupem nieruchomości.” może być różnie również w przypadku domku jednorodzinnego. Inwestor samodzielnie składając wniosek oprócz opłat skarbowych i opłat za zamówienie kopii map zasadniczych, nie musi zlecać żadnych usług geodecie, architektowi czy urbaniście. W większości inwestycji przeznaczonych na wynajem lub sprzedaż należy jednak pokusić się na rozszerzone analizy. Często za kilka tysięcy złotych można wygenerować dodatkowe zyski rzędu kilkuset tysięcy złotych. Podamy przykład. Dla jednego Klienta legalnie przesunęliśmy linię zabudowy o 20cm. Zwiększyło to możliwości inwestycyjne działki dla budynku mieszkaniowo-usługowego. Inwestor zyskał dodatkowe metry PUM/GLA wzdłuż całej ponad 100-metrowej długości działki. Przeliczając to na 6 kondygnacji budynku i cenę za m² sprzedawanej i wynajmowanej powierzchni, tak drobna zmiana dała nieplanowany zysk ponad kilkuset tysięcy złotych z tytułu wynajmu lokali i ponad miliona z tytułu sprzedaży lokali. Wspomnieliśmy, że przygotowywaliśmy dokumentacje do WZ rzędu 300 stron. Oczywistym jest, że tego typu dokumenty zawierają szereg ekspertyz prawnych, geotechnicznych, geologicznych, geodezyjnych, wodno-prawnych, środowiskowych, konserwatorskich czy urbanistycznych, historycznych, modele 3D, wizualizacje. To wiąże się z ponoszeniem dodatkowych kosztów i związane jest z faktycznymi pomiarami w terenie. W tym konkretnym przypadku koszt tych dodatkowych analiz wyniósł ponad 40 tyś zł, co przy planowanej inwestycji rzędu kilkunastu milionów złotych nie jest niczym nadzwyczajnym. Jeżeli sprzedaje się tzw. gotowca inwestycyjnego z decyzją o WZ, to za przeniesienie decyzji o WZ na rzecz innego podmiotu płacimy 56zł, o czym w dalszej części artykułu.

Jak długo czeka się na warunki zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy w teorii powinna być wydania do 30 dni. W praktyce zdarzają się sytuacje, że trwa to miesiącami. Wydłużanie wydawania decyzji o warunkach zabudowy może być związane z wezwaniami do uzupełniania dokumentów, czy z protestami właścicieli nieruchomości sąsiednich. Uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza, że zaczynamy robić projekt budowlany i zaraz złożymy dokumentację do pozwolenia na budowę. Oczywiście można również uzyskać odmowną decyzję z urzędu. Wtedy trzeba przygotować kolejny komplet dokumentów uwzględniający uwagi urzędników. Jednak to, że uwzględnimy te uwagi w kolejnych dokumentach, nie znaczy, że w drugim postępowaniu nie dostaniemy innych, całkiem nowych uwag, których nie było w pierwszym postępowaniu, czy pierwszym „sprawdzeniu”. Innym sposobem jest zaskarżanie decyzji o warunkach zabudowy, co osobiście przechodziłem na własnej inwestycji i opisuję w dalszej części artykułu (patrz etap 10). Innym elementem, który może wydłużyć procedurę jest zawieszenie postępowania ze względu na podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego. Musimy się wtedy liczyć z dodatkowymi 9 miesiącami. Wydanie decyzji można zawiesić zawsze nawet, gdy nie ma planu miejscowego, ale po 2 miesiącach procedura musi być odwieszona, jeżeli nie ma uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu. Weryfikacja tego aspektu ma miejsce na etapie weryfikacji dokumentacji przedłożonej przez wnioskodawcę (patrz etap 5).

Ważność wydanej decyzji o warunkach zabudowy?

Teoretycznie decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, ale może ona wygasnąć w kilku sytuacjach. Dla danej nieruchomości mogą być uzyskane różne WZ-tki przez jednego wnioskodawcę lub różnych wnioskodawców. Zrealizować (wykorzystać w PNB) można tylko jedną decyzję o warunkach zabudowy. Pozostałe tracą ważność w momencie, gdy właściciel uzyskał pozwolenie na budowę. WZ-tki mogą stracić ważność również w momencie, gdy dla terenu ogłoszono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Uchwalenie MPZP może z kolei wpłynąć niekorzystnie na planowaną inwestycję przez ewentualną zmianę przeznaczenia terenu (np.: inna funkcja, gorsze parametry zabudowy). Ważne jest zatem, aby inwestor śledził (szczególnie w terenach miejskich), czy gmina planuje uchwalenie mpzp. Wtedy pozostaje mu tylko zaskarżanie takiego planu, jeżeli nowe zagospodarowanie nieruchomości wpływa niekorzystnie na jego interes prawny. Szczerzej na ten temat w artykule „Zaskarżanie niekorzystnych WZ-tek i planów miejscowych. Argumenty inwestora vs. procedury administracyjne.”

Nabycie nieruchomości z decyzją o warunkach zabudowy

Często zbywający sprzedaje nieruchomość wraz z uzyskaną decyzją o WZ. Należy wtedy zweryfikować czy sprzedawana WZ-tka ma ważność. Kupując grunt z decyzją o WZ należy to zapisać w akcie notarialnym wraz z numerem decyzji. Co prawda, nie można sprzedać decyzji o WZ, bo sama decyzja nie jest przedmiotem obrotu cywilno-prawnego. Można jednak zobowiązać sprzedającego do wyrażenia zgody wprost w akcie notarialnym, na przeniesienie decyzji na pozwolenie na budowę czy decyzji o WZ na kupującego. W przeciwnym przypadku sprzedający może takie pozwolenie wycofać w przyszłości. Należy też pamiętać o prawach autorskich do projektu budowlanego w przypadku PnB lub wizualizacji i projektów wstępnych przy WZ. Dlatego mając decyzję w ręku, warto wystąpić o decyzję zamienną i wykonać projekt zamienny z wpisanymi danymi nowego właściciela. Wtedy prawa autorskie do projektu posiada aktualny właściciel.

10 ETAPÓW PROCEDURY PRZYGOTOWYWANIA DOKUMENTACJI I WYDAWANIA DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY

Etap 1. Rzetelna analiza chłonności 

Złożenie wniosku o warunki zabudowy to nie sztuka! Sztuką jest takie przeanalizowanie działki, aby mieć pewność, że pracujemy na aktualnych danych, a inwestor będzie mógł faktycznie wykorzystać możliwości nieruchomości. Dlatego tak istotne jest sprawdzenie szeregu elementów, które mają wpływ na parametry zabudowy.  W jednym z artykułów szczegółowo omawiamy aspekty związane z błędnie wykonywanymi analizami due diligence i analizami chłonności „Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?” W Geodetic wyróżniamy analizy chłonności podstawowe lub kompleksowe. Przepisy nie normują zakresu takich analiz, więc zależy on od decyzji inwestora, który chciałby mieć sprawdzoną jak największą ilość rzeczy przy jak najniższym nakładzie finansowym. Dlatego, sugerujemy dwustopniowe podejście do analiz – podstawowe analizy w początkowym etapie i zaawansowane dla wybranej działki. Zakres zależy od charakteru i lokalizacji nieruchomości, ale należy wziąć pod uwagę następujące elementy:

• lokalizację działki i sąsiednie otoczenie;
• wyciągi ze Studium (tekst i rysunki) oraz szeregu opracowań ekofizjograficznych stanowiących załączniki do studium (tekst i rysunki). Studium nie jest aktem prawa lokalnego, ale zawiera wiele informacji, które mogą ograniczać zabudowę, np. działka leży w strefie buforowej oddziaływania farm wiatrowych i mogą wstępować ograniczenia w zabudowie;
• analizę wydanych decyzji o warunkach zabudowy dla działek sąsiednich (jeśli były wydane);
• przeznaczenie terenu (np. teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej).;
• warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, nakreślamy wstępne parametry budynku (wymiary budynku i garażu – jeśli istnieje); lokalizację względem linii zabudowy (obowiązującej lub nieprzekraczalnej), powierzchnię zabudowy, powierzchnię użytkową, linie rozgraniczeniowe pasa drogowego, inne wskaźniki jeżeli są wymagane (np. wskaźnik intensywności zabudowy czyli stosunek powierzchni całkowitej budynku do powierzchni działki); nakreślamy wstępne parametry działki (powierzchnię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, powierzchnię utwardzeń, powierzchnię śmietnika itp.); maksymalna długość elewacji frontowej budynku, minimalna powierzchnia działki budowlanej, minimalna szerokość frontu działki budowlanej, geometria dachu, ogrodzenia, pierzeje eksponowane lub usługowe przy miejscach i przestrzeniach publicznych, kolorystyka budynków.
• zasady obsługi terenu – infrastruktura techniczna: warunki zaopatrzenia w wodę, w
  ciepło, w gaz i energię elektryczną, odprowadzenie ścieków, dostęp do sieci
  teletechnicznych oraz usuwanie odpadów.  
• uzasadniamy koncepcję jednego lub maksymalnie 2-3 wariantów;
• schematy możliwego zagospodarowania terenu i propozycję zabudowy działki w formie bryłowej;
• przedstawiamy analizę przyłączy – porównanie mapy zasadniczej z inwentaryzacją w terenie;
• wykonujemy inwentaryzację drzewostanu / krzewów / zieleni;
• wykonujemy analizę nasłonecznienia i przesłaniania projektowanego budynku na budynki sąsiednie i budynków sąsiednich na projektowany nasz budynek; weryfikujemy (mierzymy w terenie) najniżej położone okna sąsiedniego budynku;
• przedstawiamy wstępny rzut kondygnacji projektowanego budynku;
• pokazujemy poglądowe przekroje projektowanego budynku;
• wstępne wizualizacje, aksonometrie, rzuty elewacji – w zależności od życzeń zamawiającego;
• szereg zaleceń, które pokazują szanse i zagrożenia inwestycji. Sugerujemy elementy do weryfikacji w kolejnym etapie (np.: obszary problemowe, zagrożenia i możliwe niestandardowe koszty, które mogą się pojawić w analizowanym przypadku). Przykładowo obecność drzewostanu może wygenerować koszt rzędu kilkudziesięciu, a nawet kilkuset tysięcy w przypadku chęci wycinki.   

Szczegółowo ten aspekt wraz z check listą elementów analizy chłonności (analizy urbanistyczne, planistyczne, konserwatorskie, przyrodnicze, środowiskowe, wodno-gruntowe itp.) opisujemy w artykule ”Analiza chłonności działki. Podstawowa czy kompleksowa?” Nie chcemy w niniejszym artykule powielać tych aspektów, dlatego zainteresowanych odsyłamy po szczegóły do artykułu.

Oprócz przeprowadzenia procedury składania wniosku i zatwierdzania decyzji o warunkach zabudowy zwracamy szczególną uwagę na kompleksowe sprawdzenie możliwości zabudowy – najlepiej jeszcze przed zakupem nieruchomości i złożeniem WZ. W tym zakresie odsyłamy do zapoznania się z „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”.

Etap 2. Uzyskiwanie promes od gestorów sieci

Wielu inwestorów błędnie myśli, że o przyłączenie do sieci należy wnioskować po uzyskaniu PnB, albo po wybudowaniu budynku. Należy je uzyskiwać możliwie najwcześniej – najlepiej równolegle przed wystąpieniem o złożenie dokumentów o wydanie decyzji o WZ. Uzyskanie promes (wstępne warunki) od gestorów sieci daje pewną informację czy nieruchomość, którą planuje się zakupić czy wybudować będzie mogła zostać przyłączona do danej sieci (prąd, woda i kanalizacja, gaz, ciepło), i do którego miejsca nastąpi przyłączenie. Daje to również informację, jak daleko będzie konieczne ciągnięcie poszczególnych sieci, i jaki to będzie koszt. Oczekiwanie na decyzje i uzyskanie promes może trwać do miesiąca czasu. Promesy od gestorów sieci należy również przedłożyć, jako załącznik do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Procedury przyłączeniowe to jeden z elementów najbardziej opóźniających procesy budowlane. Negocjacje i wymiana korespondencji z gestorami trwa wiele miesięcy (w wielu przypadkach 1-2 lata). Wykonując ten etap wcześniej zyskuje się czas, ponieważ w kolejnych etapach procesu inwestycyjnego dokumenty posłużą, jako załączniki do projektu budowlanego.

Etap 3. Przygotowanie dokumentów, złożenie wniosku i załączników

Jaki jest zakres dokumentacji do wydania decyzji o warunkach zabudowy?Na wielu forach można przeczytać, że wystarczy złożyć: dwie kopie mapy zasadniczej lub katastralnej (jedna czysta, a druga z lokalizacją planowanej inwestycji z zaznaczonym obszarem analizy nie mniejszym niż 3-krotność szerokości działki (i nie mniej niż 50m), wypis i wyrys z EGIB, opisowe i graficzne przedstawienie sposobu zagospodarowania terenu, wskazać charakterystykę zabudowy (przeznaczenie i wymiary budynku), promesy od gestorów sieci na dokonanie podłączeń instalacji, potwierdzenie opłaty skarbowej, pełnomocnictwo (jeśli ktoś reprezentuje wnioskodawcę). Powyższe wskazuje, że może to być od kilku do kilkunastu stron. I dla domków jednorodzinnych czy prostych inwestycji na dużych działkach, to w wielu przypadkach wystarczy. Jednak nie jest to wystarczające dla dużych graczy inwestujących w wielomilionowe nieruchomości. Rekordowa dokumentacja, jaką przygotowywaliśmy dla jednego z Klientów obejmowała 300 stron dokumentacji do WZ. Przesada? To zależy od charakteru budynku, lokalizacji, podmiotu, który jest właścicielem, zakresu zmian jaki planuje się zrobić na nieruchomości. W tym przypadku dotyczyło to istniejącego budynku zlokalizowanego w Warszawie o powierzchni ponad 30 tys. m². Budynek wymagał wykonania szczegółowych analiz planistycznych, urbanistycznych, środowiskowych, oceny oddziaływania na środowisko, pomiaru wybranych elementów budynku, które wpływały na parametry zabudowy w nowym projekcie, oraz uzgodnień konserwatorskich. Pokazaliśmy dwie skrajności. Można złożyć kilkanaście stron, jak również 300 stron. W średniego typu inwestycjach należy jednak zachować rozsądek. Przygotowanie dokumentów do złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy szczegółowo opisaliśmy w zestawieniu „Uzyskiwanie warunków zabudowy. Co zrobimy za ciebie?”

Etap 4. Ustalenie stron postępowania

Postępowanie administracyjne rusza w momencie, gdy uzupełniono ewentualne braki w dokumentacji i urzędnik stwierdza jej kompletność. Pierwszym etapem jest ustalenie stron postępowania, którymi mogą być właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości wokół inwestycji. Jeśli działka przylega do dróg publicznych, to stroną postepowania będzie zarządca drogi (gmina, powiat). Po ustaleniu stron postępowania urzędnik wysyła zawiadomienia o wszczęciu postepowania. Strony te w określonym urzędowo terminie 14 dni mogą wnieść uwagi i odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Bardzo często opóźnia to proces wydania decyzji o warunkach zabudowy, i bardzo często nie jest to poparte żadnym interesem prawnym, ale zwyczajną złośliwością. Czasami składanie protestów jest konieczne, bo nieświadomi właściciele zakupionych nieruchomości często chcą uniknąć kosztów budowy mediów, czy dróg wewnętrznych i we wnioskach o wydanie warunków zabudowy wrysowują przebieg mediów czy dróg przez działki innych właścicieli. Jest to niezgodne z prawem, chyba, że właściciel działki, przez którą przebiegają media wyrazi na to zgodę i zostaną w tym aspekcie zachowane prawno-formalne procedury. Oczywiście tego typu błędy (jeśli nie ma zgody) powinny być wychwycone przez urzędnika, ale właściciel nieruchomości, przez którą zaproponowano przebieg instalacji czy drogi musi się stanowczo odnieść do takiego projektu. Czy może być taka sytuacja, że w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wnioskuje się o uznanie strony poprzez niewłaściwą interpretację urzędu w postępowaniu o WZ?  Dopuszczenie do udziału strony jest czynnością faktyczną, a przy odmowie dopuszczenia jest to podstawa wznowieniowa. Jeśli okaże się, że jest sąsiad bezpośredni lub pośredni, to inwestor nie powinien protestować. Czytaj szerzej w artykule „Zaskarżanie niekorzystnych WZ-tek i planów miejscowych. Argumenty inwestora vs procedury administracyjne.”

Etap 5. Ocena formalna wniosku i ewentualne zawieszenie postępowania

Ocenie podlega zasadność złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy. Warto mieć na uwadze, że zgodnie z art. 62 Ustawy o planowaniu przestrzennym urząd może zawiesić postępowanie do czasu uchwalenia planu, jeżeli dotyczy to obszaru, na którym istnieje obowiązek sporządzenia mpzp. Może zawiesić również  na okres 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku w przypadku, jeżeli: „w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.” Zgodnie z Ustawą urząd może również odmówić wszczęcia postępowania administracyjnego, jeśli przedmiotowa działka jest objęta zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji można zawiesić zawsze nawet, gdy nie ma planu miejscowego, ale po 2 miesiącach procedura musi być odwieszona, jeżeli nie ma uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu. Mówi o tym art. 62 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: „Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

1) w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo

2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

1a. W przypadku podjęcia przez radę gminy uchwały, o której mowa w art. 8 lub art. 25 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, w której przewidziano zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich albo określonych w tej uchwale zmian sposobu zagospodarowania terenu, organ:

1) odmawia wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli wnioskowana inwestycja jest objęta zakazem określonym w tej uchwale;

2) zawiesza postępowanie w sprawie wydania albo zmiany decyzji o warunkach zabudowy, wszczęte i niezakończone przed dniem wejścia w życie tej uchwały, jeżeli wnioskowana inwestycja jest objęta zakazem określonym w tej uchwale;

3) podejmuje zawieszone postępowanie w sprawie wydania albo zmiany decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku utraty mocy obowiązującej tej uchwały, jeżeli dla terenu objętego wnioskiem o wydanie albo zmianę decyzji o warunkach zabudowy nie obowiązuje plan miejscowy.”

Etap 6. Negocjowanie parametrów zabudowy i zasad zagospodarowania terenu

Przedmiotem analiz urzędniczych są wszelkie parametry zabudowy, tj. linie zabudowy (dopuszczalne lub obligatoryjne), powierzchnia zabudowy, wysokości budynku w metrach i/lub w kondygnacjach, szerokości elewacji frontowej, spadki dachu, oraz dodatkowe sporadycznie analizowane aspekty, jak kolory elewacji czy dachu. Analizowane jest również przeznaczenie terenu czy charakter budynku. Wyniki tych analiz przedstawiane są w decyzji o warunkach zabudowy. W czasie oceny dokumentacji przez urzędnika warto dopytywać się w jakim kierunku zmierza jego decyzja i poszczególne parametry. W toku tego procesu można bowiem negocjować z urzędnikiem. Można mieć wpływ na intensywność zabudowy, wysokość budynku czy powierzchnię zabudowy. Jak? Jeżeli mamy przedmiotową działkę, to standardowo należy zakreślić obszar opracowania, czyli taki który będzie podlegał analizie przez urząd (art. 61 ust. 1-5 Ustawy z dnia 27/03/2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Jest on ograniczony trzykrotną wartością frontu działki, jednak nie mniej niż 50 metrów w każdą stronę (zgodnie z §3 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26/08/2003r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – Dz. U. z 2003r. nr 164 poz. 1588). Wiadomym jest, że linia ograniczająca obszar może przechodzić przez część działek, wtedy do analizy brane są działki, których co najmniej połowa powierzchni znajduje się w obszarze objętym analizą. Przy czym, jeżeli jakaś działka jest na pograniczu, a inwestorowi zależy na tym, żeby była ona w obszarze lub nie – to zawsze można podważyć decyzję urzędnika, bo jego dokładność oparta jest o wydrukowaną mapę papierową, linijkę i cienkopis. Geodeta, mając (kupując) współrzędne granic działki, może z dokładnością jednego centymetra określić długość boku przedmiotowej działki, następnie zakreślić łuk w każdą stronę od narożników przedmiotowej działki i zbudować figurę ograniczającą obszar ze znacznie większą dokładnością niż urzędnik. Czy jest to potrzebne? Stosujemy to w sytuacjach, kiedy nie chcemy, aby jakaś działka na pograniczu weszła do analizy, bo nie ma na niej w ogóle zabudowy i poprzez to pogorszy parametry naszej WZ (powierzchnię zabudowy, intensywność zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną czy przedmiotową wysokość budynku). Warto też sprawdzić urzędnika czy do analiz wziął dobry front działki, bo należy tu mieć odległość boku działki, który przylega do drogi, z której jest wjazd / wejście na działkę. Tu też jest pole do manewru, bo przed WZ samo wejście na działkę, jak nie ma zjazdu można zmienić – jeżeli np.: zależy nam, aby obszar był bardzo duży, bo sąsiednie działki nie mają w ogóle zabudowy (ale mają ją te dalej położone). Mając już grupę działek urzędnik analizuje w każdej „sąsiedniej” działce, jaka jest wysokość budynków. Jednak, nie jedzie on w teren, aby to zmierzyć (urząd nie ma w zespole geodetów), tylko ma wpisane wysokości budynków na swojej mapie (wpisane długopisem, ręcznie). Urzędnik w wynikach analizy zagospodarowania terenu podaje liczbę kondygnacji w całym obszarze i granicę wysokości budynków – tę minimalną i maksymalną. Najważniejszą informacją w tej kwestii jest to, że podane wysokości budynków na mapie, która stanowi podstawę do analizy urzędnika rozmijają się z rzeczywistością. Ponad 95% mierzonych przez nas budynków dla dwóch obszarów badawczych w Warszawie miało wysokości wyższe w rzeczywistości, niż pokazują to informacje zawarte na mapach w urzędzie architektury. Na mapach zasadniczych nie ma podanych wysokości budynku – geodeta wykonując inwentaryzację powykonawczą budynku nie mierzy, jego maksymalnej wysokości, bo nie ma takiego obowiązku, ani teraz ani przez poprzednie dziesiątki lat). Nie mierzy się żadnej wysokości budynku, nie praktykowany jest też kataster 3D. W pomiarze podaje się tylko ilość kondygnacji naziemnych i podziemnych do arkusza danych budynkowych. Czasami, urzędnik podaje wysokość planowanego budynku, jako średnią z terenu, ale wcale nie musi tak być. Często budynki narożne stanowiące dominanty ulic mają podane w WZ-ce wartości bliżej maksymalnych wysokości. Wiele tu zależy od uznaniowości urzędnika,dlatego „walka” z nim nic nam nie da. Jedynie rzetelne przedstawianie dokumentów może dać nam pole do negocjowania. Przykładowe elementy, które pozwalały na zwiększenie wartości planowanej nieruchomości na etapie WZ opisujemy w artykule „Chcesz lepsze warunki zabudowy?”.

Etap 7. Uzgodnienie projektu z innymi urzędami

Mowa tu o organach zajmujących się m.in. ochroną środowiska czy konserwacją zabytków. Milcząca zgoda jest elementem zamykającym ten etap postępowania. W przypadku ewentualnego podważenia zgodności projektu warunków zabudowy można zaskarżyć decyzję. To oczywiście wiąże się z wydłużeniem procesu uzyskiwania warunków zabudowy. Trudnością może być również fakt braku możliwości ustalenia strony zainteresowanej. Osobiście przerabiałem to na swojej inwestycji, gdzie każdy z podmiotów, do którego wystąpiłem o zgodę na zrzut wody do kanalizacji informował mnie, że nie jest właścicielem ani zarządcą kanału deszczowego. Finalnie właściciela dużego kanału nie znalazłem, jednak wydłużyło mi to proces załatwiania pozwoleń. Uzyskanie dokumentów o braku zarządcy czy właściciela kanału jest też bardzo ważnym elementem. Mimo, że nic to nie wnosi do procesu, to właściciel musi się zabezpieczyć posiadaniem tych informacji.

Warto mieć również na uwadze, to czy inwestycja będzie oddziaływała znacząco na środowisko. Zgodnie § 3. 1.  z rozporządzeniem Rady ministrów z dnia 10.09.2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko „Do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się następujące rodzaje przedsięwzięć:

55) zabudowa mieszkaniowa wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą:

a) objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż:

– 2 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–3 tej ustawy,

– 4 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze,

b) nieobjęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż:

– 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–3 tej ustawy,

– 2 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze;”

W takich przypadkach do uzyskania warunków zabudowy konieczne będzie uzyskanie dodatkowych opinii i warto, aby inwestor przygotował się do tego już na etapie składania dokumentacji do WZ. Oszczędzi sobie często niepotrzebnych procedur, wydłużających proces. Potwierdza to historia jednego z inwestorów, który chciał wybudować  budynek wielofunkcyjny (biura, mieszkania, handel). Inwestor złożył wniosek o wydanie WZ, a wójt wydał decyzję o WZ. W wyniku odwołania, SKO podtrzymało decyzję wójta. Decyzję uchylił WSA (IV SA/Wa1156/15), który stwierdził, że organy nie przeanalizowały sytuacji czy uprzednie wydanie decyzji o WZ nie wymagało przedstawienia dodatkowych uwarunkowań środowiskowych planowanej inwestycji. Zdaniem WSA przedmiotowa inwestycja kwalifikowała się do objęcia jej standardami dla przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Sprawa ponownie trafiła do SKO, gdzie wraz z inwestorem (na podstawie jego oświadczenia) ustalono, że nie będzie tam prowadzona sprzedaż i magazynowanie środków chemii rolniczej. SKO ponownie wydało decyzję podtrzymującą decyzję wójta. Sprawę do WSA zaskarżył jednak przeciwnik inwestycji. Skargę od wyroku WSA oddalił jednak wyrok NSA (II OSK 696/16), który uznał, że oświadczenie jest wystarczające. Czy gdyby inwestor takie oświadczenie złożył na etapie składania o WZ, uniknąłby 4-letniego procederu? Zapewne tak. Zainteresowanych odsyłam do prelekcji dr Michała Fica, doradcy wojewody w zakresach OOŚ, który od lat współpracuje z nami w zakresie sporządzania opinii środowiskowych (OOŚ) do tego typu inwestycji „Video – Zagadnienia środowiskowe w procesie inwestycyjnym”.

Etap 8. Zgromadzenie dokumentów i wydanie decyzji

Przed wydaniem decyzji, urzędnik ponownie zawiadamia wszystkie strony postępowania o skompletowaniu dokumentacji. Na tym etapie wszystkie strony mogą również wnieść uwagi do dokumentacji, co wpłynie na wydłużenie procesu. Jeśli nie ma uwag, albo zostały one wyjaśnione w terminie to urząd wydaje decyzję o warunkach zabudowy. Muszą w tym celu być spełnione następujące warunki:

• działka będzie miała prawny i faktyczny dostęp do drogi publicznej (również na zasadach służebności drogowej);
• działka będzie miała dostęp do uzbrojenia (promesy gestorów sieci);
• decyzja spełnia zasadę kontynuacji zabudowy, tj. w sąsiedztwie jest co najmniej jedna działka zabudowana, która umożliwia odniesienie się z parametrami nowej zabudowy;
• decyzja i warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi, np. decyzje środowiskowe (OOŚ), konserwatorskie (obszary lub budynki objęte formą ochrony zabytków), przyrodnicze (obszar parku narodowego) itp.;
• działka nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych lub rolnych na inne cele.

Jeżeli żadna ze stron  w terminie 14 dni nie złoży odwołania, to decyzja o warunkach zabudowy staje się prawomocna. Załóżmy, że mamy ostatni etap wydania decyzji o WZ i nie wpłynęło żadne odwołanie. Czy na tym etapie, ktoś jeszcze może zablokować decyzję? Konrad Młynkiewicz – dyrektor działu prawa administracyjnego w Sadkowski i Wspólnicy w jednym ze wspólnych artykułów „Zaskarżanie niekorzystnych WZ-tek i planów miejscowych. Argumenty inwestora vs procedury administracyjne.” powiedział „Jest taki element rzadko spotykany przy dużych inwestycjach, kiedy w terminie otwartym do wniesienia odwołania nie wpłynęło żadne odwołanie, ale wpłynął wniosek o uzupełnienie decyzji. Może on być całkowicie abstrakcyjny i nieprawidłowy. Skutek procesowy takiego wniosku o uzupełnienie jest taki, że organ musi rozpoznać wniosek, ale co istotne od daty rozpoznania decyzji znowu płynie termin na wniesienie odwołań. Tym sposobem wydłużony zostaje proces budowlany, co przy dużych inwestycjach to ogromny koszt dzienny.”

Etap 9. Wariantowe WZ-tki

Mamy WZ-tkę w ręku. Jeśli decyzja jest pozytywna i nas satysfakcjonuje, to możemy przygotowywać dokumentację do pozwolenia na budowę. Jeśli decyzja nie spełnia naszych oczekiwań inwestycyjnych, to możemy zaskarżyć decyzję (patrz etap 10), albo możemy wystąpić o kolejne WZ-tki. Wielu inwestorów praktykuje wariantowe WZ-tki i obserwuję na rynku dwie praktyki. Jedna z nich dotyczy inwestorów, którzy na początku występują o rozsądne warunki zabudowy a dopiero, gdy je uzyskają występują o bardziej agresywne (wyższe, szersze budynki, itp.). Warto zaznaczyć, że decyzja o warunkach zabudowy jest możliwa do negocjowania, na co nie ma miejsca w mpzp. Procedurę wariantowych WZ-tek praktykują inwestorzy, którzy uwarunkowują zakup działki od uzyskania określonych parametrów zabudowy. W związku z tym, że nie trzeba być właścicielem nieruchomości, by wystąpić o wniosek o wydanie WZ, to można próbować zwiększać wartość inwestycji jeszcze przed podjęciem decyzji zakupowej. Czasami praktykują to właściciele działek, którzy chcą zwiększyć wartość inwestycji przed sprzedażą inwestorom – tzw. gotowce inwestycyjne. Dzięki temu narzędziu, zyskuje się możliwość złożenia wielu wniosków o wydanie WZ na różne rodzaje inwestycji, lub inwestycje o różnych parametrach na tej samej działce. Dzięki temu jeszcze przed zakupem działki mamy możliwość zweryfikowania, jaki rodzaj inwestycji będzie najbardziej rentowny. Wszystkie postępowania mogą toczyć się w jednym czasie, na jednego wnioskodawcę. Wszystkie WZ są ważne do czasu uzyskania PnB na podstawie jednej z nich – po tym czasie wszystkie WZ tracą ważność. Inwestor kupując tzw. gotowca inwestycyjnego, czyli działkę z WZ powinien zweryfikować w urzędzie czy dana decyzja o WZ jest jeszcze ważna. WZ daje nam podstawowe parametry planowanego budynku (np.: wysokość, powierzchnię, funkcję budynku itp.). Wielu inwestorów składa kilka stron dokumentów do uzyskania decyzji o WZ. Przy dużych inwestycjach warto przygotować obszerną dokumentację i tym samym wykonać pracę za urzędników, którzy bardziej przychylnie analizują parametry zabudowy. Trzeba mieć też na uwadze wspomniane w etapie 7 przedsięwzięcia mogące oddziaływać na środowisko.

Etap 10. Zaskarżanie decyzji o warunkach zabudowy

Jeżeli uzyskana decyzja o warunkach zabudowy nas nie satysfakcjonuje lub wydano nam negatywną decyzję (odmowa), to w terminie 14 dni możemy złożyć odwołanie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a wyrok tego sądu można zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Odwoływanie się do wyższych instancji i zaskarżanie odmownych decyzji o warunkach zabudowy jest prostym procesem, ale musimy mieć na uwadze pewne aspekty. Wielu naszych klientów, boi się zaskarżać jakiekolwiek decyzje, czy celową opieszałość urzędników. Czasami wystarcza pisemna informacja do urzędnika o tym, że działa on na szkodę inwestora przedłużając bezcelowo wydanie decyzji. Poinformowanie go o zgłoszeniu sprawy do przełożonego skutkuje zazwyczaj tym, że w ciągu dnia czy dwóch otrzymujemy oficjalną odpowiedź, na którą czekaliśmy kilka tygodni. Drugim aspektem, który trzeba mieć na uwadze jest konflikt inwestora z urzędem, co może mieć znaczenie przy inwestowaniu w różne nieruchomości w jednej dzielnicy. Kontakty z urzędnikami w późniejszych inwestycjach mogą bowiem wyglądać tak, że urzędnik bezpardonowo odpowiada „ a to decyzja dla firmy X? A to im wydamy 3 tygodnie później”. Są to sytuacje dnia codziennego – takie teksty słyszymy oficjalnie, występując z ramienia inwestorów. I mimo, że wszystko jest gotowe, to dokumentacja wyjdzie po maksymalnych terminach. Kolejnym aspektem zniechęcającym inwestorów do tego, że nie chcą skarżyć WZ jest fakt, że mimo iż zgodnie z KPA urzędnik nie może dodawać kolejnych uwag po uprzednim wylistowaniu, to jest to jednak praktykowane. Wydawanie odmownych decyzji jest też nagminne, gdy miastem rządzi jedno ugrupowanie polityczne, a inwestor reprezentuje budynek publiczny innego ugrupowania. Często są to obiekty użyteczności publicznej, które ułatwiłyby życie obywatelom, a projekt kładzie się do szuflady przez politykę. Osobiście przechodziłem procedurę odwołania się do Wojewody Mazowieckiego w sprawie odmownej  decyzji o WZ na własnej inwestycji. Otrzymałem zarzut, że platforma garażowa na 2 pojazdy nie spełnia wskaźnika 2 miejsc postojowych a 1, i tym samym nie spełniam wymogów WZ. Mimo iż przedstawiłem wyroki sądów z podobnych realizacji z mojej okolicy (Warszawa), to urzędnik podważał przedstawione wyroki sprzecznymi wyrokami z Gdańska czy Krakowa. Poparł mnie w tym zakresie Wojewoda. Wykazał również naruszenie procedur w zakresie dodawania kolejnych uwag mimo, iż jest to niezgodne z KPA. Wojewoda ma w ręku narzędzia: decyzja pozytywna, decyzja negatywna, ponowne rozpatrzenie. Trafiło mi się to trzecie. Nie muszę mówić o upierdliwości urzędników, z którymi ponownie musiałem siadać do negocjacji. I o tym, że lista wymagań co do mojej inwestycji znacząco wzrosła, mimo iż sąd to zanegował. Między innymi dodatkowo musiałem uwzględnić zbiornik retencyjny wkopany w ziemię, o czym w pierwszej procedurze nawet nie rozmawialiśmy.

Dodatkowy koszt ok. 10 tyś. zł na zbiornik, dzisiaj skutkuje możliwością retencjonowania wody, co jest ekologicznym rozwiązaniem
i w konsekwencji się z tego cieszę. Udało mi się uzyskać dotację na w wysokości 4tyś. zł na budowę urządzeń służących do zatrzymywania i wykorzystania wód opadowych i roztopowych w miejscu ich powstania, co dodatkowo mnie pocieszyło. Finalnie dostałem pozytywną decyzję o WZ. Jednak ze względu na odwołanie proces uzyskiwania WZ wydłużył mi się o 12 miesięcy. Mimo wszystko, trudności przy uzyskiwaniu decyzji o WZ warte są podjęcia, bo dają możliwość uzyskania w toku negocjacji lepszych parametrów planowanej inwestycji.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co