-5.1 C
Warszawa
wtorek, 27 lipca, 2021

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa

Strona główna Procesy budowlane Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy...

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa

Zagadnienie 24 z 40

Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Jako geodeta uprawniony (1, 2) i biegły sądowy w zakresie prawnym nieruchomości corocznie w całej Polsce wykonuję podziały dla setek działek z przeznaczeniem pod nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe. Dlatego w ramach serii „Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego chcę się podzielić najczęściej występującymi przypadkami w zakresie podziałów nieruchomości.

Przy podziałach w ramach prowadzonych postępowań administracyjnych, gdzie na podstawie odrębnych przepisów zostało nadane prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego do fragmentu nieruchomości i niezbędne jest jej ewidencyjne wyodrębnienie z dotychczasowej nieruchomości, stosuje się tryb podziału z art. 95  ust. 3. W drodze wyodrębnienia części nieruchomości można nabyć własność lub prawa przysługujące użytkownikom wieczystym na mocy prawa bez konieczności uzyskania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu podziału ewidencyjnego. Jest kilka przypadków, kiedy nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa wymaga tylko potwierdzającej decyzji administracyjnej wojewody, na podstawie której nowe podmioty prawa własności i prawa użytkowania wieczystego ujawnia się w KW. W jakich przypadkach możemy zastosować tryb podziału z art. 95. ust.3? Jak wygląda procedura zatwierdzenia takiego podziału? Kto może wystąpić z wnioskiem o podział w tym trybie? 

Podstawa prawna podziału

Czy można zastosować szczególny tryb podziału z art. 95 z pominięciem podziału w zgodności z MPZP lub decyzją WZ?Ta kwestia wielokrotnie była poruszana w wyrokach sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku I OSK 1872/07 z dnia 07.01.2009 r. wskazuje „że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 u.g.n.), a jeżeli nie ma takiego planu, to z zachowaniem procedury określonej w art. 94 u.g.n. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, (co należy rozumieć: „mimo braku takiego planu lub mimo zawartych w nim postanowień, a nawet wbrew tym postanowieniom”) podział nieruchomości może nastąpić jedynie na cele wskazane w art. 95 tej ustawy. To ostatnie uregulowanie jest więc wyjątkiem od przyjętej w Ustawie o gospodarce nieruchomościami zasady. Wykładnia systemowa powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że ilekroć dokonuje się podziału nieruchomości w oparciu o ustalenia planu miejscowego, nawet jeżeli celem tego podziału jest wydzielenie działki budowlanej, to czyni się to na podstawie art. 93, a nie 95 u.g.n. Jak bowiem mówi jedna z podstawowych reguł tej wykładni: Przepis ustanawiający wyjątek od zasady, nie może zastąpić tej zasady. Mówiąc innymi słowy, wyjątek nie może stać się regułą.” Niemniej, biorąc pod uwagę ten szczególny rodzaj podziału nieistotne są zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i analizę tych dokumentów możemy zwyczajnie pominąć. Organ administracyjny nie może ingerować w sposoby wykonywania prawa własności i subiektywnie wybierać poszczególnych trybów. Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia nam wykonanie kilku szczególnych trybów podziału niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy. Dwie możliwości art. 95. Ustawy opisywałem w poprzednich zagadnieniach. Kolejnym z nich jest art. 95. ust. 3) „wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa”. 

W jakich przypadkach możemy zastosować tryb podziału z art. 95. ust.3?

Ten tryb najczęściej wykonuje się przy podziałach w ramach prowadzonych postępowań administracyjnych, w których na podstawie odrębnych przepisów zostało nadane prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego do fragmentu nieruchomości i niezbędne jest jej ewidencyjne wyodrębnienie z dotychczasowej nieruchomości. Jako przykład możemy tu podać art. 73 Ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, na podstawie którego przejmowane są nieruchomości zajęte pod drogi publiczne.
„1. Nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem.
2. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, wypłaca:
1) gmina – w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi,
2) Skarb Państwa – w odniesieniu do pozostałych dróg.
3. Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których mowa w ust. 1, jest ostateczna decyzja wojewody.
3a. Jeżeli istnieje konieczność określenia granic nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub własność jednostek samorządu terytorialnego, wydając decyzję, o której mowa w ust. 3, nie wydaje się decyzji o podziale nieruchomości.”

Wyżej wymieniony przypadek dotyczy sytuacji, w której w dniu 31 grudnia 1998 r. nieruchomość prywatna zajęta była pod drogę publiczną. Nie można zastosować tego trybu w przypadku nowej inwestycji drogowej i konieczności przejęcia gruntów. Ten temat szerzej opisałem w zagadnieniu 9 „Podziały nieruchomości pod drogi publiczne. Jak przekonać gminę do wykupienia działki lub wypłacenia odszkodowania?”

Można również w drodze wyodrębnienia części nieruchomości nabyć własność lub prawa przysługujące użytkownikom wieczystym na mocy prawa bez konieczności uzyskania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu ewidencyjnego podziału. Jest kilka przypadków, kiedy nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa wymaga potwierdzającej decyzji administracyjnej wojewody, na podstawie której nowe podmioty prawa własności i prawa użytkowania wieczystego ujawnia się w KW. W związku z tym, jeśli przedmiotem tych nabytych praw staje się niewyodrębniona jeszcze nieruchomość, to do wyodrębnienia nie wydaje się odrębnej decyzji o zatwierdzeniu podziału ewidencyjnego. W takich przypadkach sporządza się dokumentację podziałową i na jej podstawie wojewoda orzeka decyzję. Dotyczy to nieruchomości należących do Skarbu Państwa, a będących na konkretny dzień w posiadaniu i użytkowaniu przez JST, PKP, ZUS, Pocztę Polską i kilka innych przypadków, które omówię poniżej. 

1) Jednostki Samorządu Terytorialnego (JST), czyli powiaty i samorządy województw mogą korzystać z art. 60 ust. 1 Ustawy z dni a 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną  (Dz.U. 1998 nr 133 poz. 872). Zgodnie z tym zapisem „Mienie Skarbu Państwa będące we władaniu instytucji i państwowych jednostek organizacyjnych przejmowanych z dniem 1 stycznia 1999 r. przez jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy kompetencyjnej oraz przepisów niniejszej ustawy z tym dniem staje się z mocy prawa mieniem właściwych jednostek samorządu terytorialnego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.”

2) Poczta Polska na podstawie art. 15a Ustawy z dnia 30.07.1997 r. o państwowym przedsiębiorstwie użyteczności publicznej „Poczta Polska” do dnia 10 listopada 2011 r. miała następujące prawo  „1. Grunty będące własnością Skarbu Państwa, znajdujące się w dniu 5 grudnia 1990 r. w posiadaniu lub w zarządzie państwowej jednostki organizacyjnej „Polska Poczta, Telegraf i Telefon” i pozostające w posiadaniu Poczty Polskiej w dniu 1 stycznia 2005 r., stają się, z mocy prawa, przedmiotem użytkowania wieczystego Poczty Polskiej. 2. Nabycie prawa, o którym mowa w ust. 1, następuje bez obowiązku wniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. 3. Budynki, budowle i inne urządzenia znajdujące się na gruntach, o których mowa w ust. 1, stają się z mocy prawa, nieodpłatnie, własnością Poczty Polskiej. 4. Nabycie praw, o których mowa w ust. 1 i 3, nie może naruszać praw osób trzecich.”. Z dniem 11 listopada 2011 r. przepisy te straciły moc. Wycofała je Ustawa z dnia 5.09.2008 r. o komercjalizacji państwowego przedsiębiorstwa użyteczności publicznej „Poczta Polska” (Dz.U. 2008 Nr 180 poz. 1109), która art. 29. przyjęła, że 1. Traci moc ustawa z dnia 30 lipca 1997 r. o państwowym przedsiębiorstwie użyteczności publicznej „Poczta Polska” (Dz. U. poz. 675, z późn. zm.1) ), z wyjątkiem przepisów art. 15a–15c i art. 41, które zachowują moc w okresie 36 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.” W nowych przepisach nie wprowadzono zapisów umożliwiających przejmowanie gruntów tym trybem.

3) Zakład Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) na podstawie art. 114 Ustawy z dnia 13.10.1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych zaktualizowanej Obwieszczeniem Marszałka Sejmu RP z dnia 01.03.2021 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu Ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz.U.2021 poz. 423). „Art. 114. 1. Z dniem wejścia w życie ustawy majątek pozostający w zarządzie Zakładu, stanowiący własność Skarbu Państwa, staje się nieodpłatnie własnością Zakładu. 2. Nabycie z mocy prawa własności nieruchomości w ramach majątku, o którym mowa w ust. 1, stwierdza w formie decyzji wojewoda. 3. Ostateczna decyzja stwierdzająca nabycie własności nieruchomości stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej. 4. W zakresie prowadzonej działalności określonej w ustawie Zakład nie ponosi opłat skarbowych i sądowych. 5. Przepisy ust. 1–4 stosuje się odpowiednio do nieruchomości, w stosunku do których Zakład nabył przed dniem 1 stycznia 1999 r. prawo użytkowania wieczystego na rzecz Skarbu Państwa. W tym przypadku Zakład nabywa prawo użytkowania wieczystego gruntów oraz własność położonych na tych gruntach budynków i budowli lub innych części składowych.”

4) Polskie Koleje Państwowe (PKP) również ma własne przepisy na temat restrukturyzacji majątkowej. Mówi o tym art. 34 ust. 1 Ustawy z dnia 8.09.2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. 200 nr 84 poz. 948) zaktualizowanej Obwieszczeniem Marszałka Sejmy RP z dnia 17.12.2020 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu Ustawy o komercjalizacji i restrukturyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe”. Art. 34. 1. mówi „Grunty będące własnością Skarbu Państwa, znajdujące się w dniu 5 grudnia 1990 r. w posiadaniu PKP, co do których PKP nie legitymowało się dokumentami o przekazaniu mu tych gruntów w formie prawem przewidzianej i nie legitymuje się nimi do dnia wykreślenia z rejestru przedsiębiorstw państwowych , stają się z dniem wejścia w życie ustawy, z mocy prawa, przedmiotem użytkowania wieczystego PKP. 2. Nabycie prawa, o którym mowa w ust. 1, następuje bez obowiązku wniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. 3. Budynki, inne urządzenia i lokale znajdujące się na gruntach, o których mowa w ust. 1, stają się z mocy prawa, nieodpłatnie, własnością PKP. 4. Nabycie praw, o których mowa w ust. 1 i ust. 3, nie może naruszać praw osób trzecich.”

5) Warto również wspomnieć o komunalizacji w kontekście przepisówart. 5 ust. Ustawy z dnia 10.05.1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U.1990 nr 32 poz.191. Zgodnie z tym zapisem: „1. Jeżeli dalsze przepisy nie stanowią inaczej, mienie ogólnonarodowe (państwowe) należące do: 1) rad narodowych i terenowych organów administracji państwowej stopnia podstawowego, 2) przedsiębiorstw państwowych, dla których organy określone w pkt 1 pełnią funkcję organu założycielskiego, 3) zakładów i innych jednostek organizacyjnych podporządkowanych organom określonym w pkt 1 – staje się w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy z mocy prawa mieniem właściwych gmin. 2. Jeżeli dalsze przepisy nie stanowią inaczej, mienie ogólnonarodowe (państwowe) służące użyteczności publicznej, należące do: 1) rad narodowych miasta stołecznego Warszawy, miasta Krakowa i miasta Łodzi oraz terenowych organów administracji państwowej stopnia wojewódzkiego w tych województwach miejskich, 2) przedsiębiorstw państwowych, dla których organy określone w pkt 1 pełnią funkcję organu założycielskiego, 3) zakładów i innych jednostek organizacyjnych podporządkowanych organom określonym w pkt 1 – staje się w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy z mocy prawa mieniem tych miast, jeżeli jest położone w ich granicach administracyjnych, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. 3. Jeżeli dalsze przepisy nie stanowią inaczej, mienie ogólnonarodowe (państwowe) służące użyteczności publicznej, należące w dniu wejścia w życie ustawy do: 1) rad narodowych i terenowych organów administracji państwowej stopnia wojewódzkiego, 2) przedsiębiorstw państwowych, dla których organy określone w pkt 1 pełnią funkcję organu założycielskiego, 3) zakładów i innych jednostek organizacyjnych podporządkowanych organom określonym w pkt 1 – przekazuje się jako mienie komunalne gminom i związkom gmin, jeżeli jest ono niezbędne do wykonywania ich zadań. 4. Gminie, na jej wniosek, może być także przekazane mienie ogólnonarodowe (państwowe) inne niż wymienione w ust. 1-3, jeżeli jest ono związane z realizacją jej zadań.”

6) Uwłaszczenie, to kolejny przypadek przejścia nieruchomości z mocy prawa na własność osób fizycznych lub osób prawnych. Po wprowadzeniu demokracji w Polsce zatwierdzono wiele ustaw, które regulowały te kwestie.  Jedną z ostatnich regulacji jest ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. „Art. 1. 1. Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.”

Jak wygląda procedura zatwierdzenia podziału z art. 95. ust.3?  

W ramach tego typu podziału sytuacja wygląda odrobinę inaczej niż w standardowym trybie. Nie wykonuje się wstępnego projektu podziału, a wójt, burmistrz lub prezydent miasta nie wydają decyzji zatwierdzającej podział. W przypadku wydzielenia nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, albo w przypadku wydzielenia części nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, podział zatwierdza ostateczna decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego albo ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. Jest to decyzja deklaratoryjna, potwierdzająca istniejące prawo.   

Kto może wystąpić z wnioskiem o podział z art. 95. ust.3? 

Jak już wcześniej wspomniałem ten tryb podziału wykonuje się jako jeden z załączników do postępowania administracyjnego. W zależności od tego czy konkretne postępowanie prowadzone jest z urzędu, czy na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, tego typu zlecenia wykonuje się dla konkretnego podmiotu. 

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Reklama-podzialy-Rafal_1024x534px_-02.jpg

Zobacz przykładowe podziały nieruchomości >>

Wykonujemy podziały nieruchomości w całej Polsce.
Rafał Rychlicki
+48 600 993 886
rafal.rychlicki@geodetic.co

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Rafa-Rychlicki_-2.png
Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)

Vice-prezes Geodetic, biegły sądowy z zakresu prawnego nieruchomości, geodeta uprawniony (1,2), doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie due diligence, pomiarów powierzchni, geodezji prawnej i standardowej, inwentaryzacji architektonicznych, skaningu i modelowania 3D i pomiarów dronami. W czasie 14 letniej praktyki zespół GEODETIC wykonał pomiar >7mln m² powierzchni w tysiącach obiektów działając na zlecenie największych firm z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Absolwent: Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i  Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami – uzyskany tytuł: magister inżynier. Prywatnie kolarz, założyciel kolarskiej grupy rowerowej Geodetic Team odnoszącej sukcesy w maratonach MTB w całej Polsce.

AKADEMIA INWESTORA

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Memorandum nieruchomościowe. Jak opisać sprzedawaną nieruchomość?

Memorandum nieruchomościowe. Jak opisać sprzedawaną nieruchomość? Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member, Court Expert,...

Podziały nieruchomości pod inwestycje logistyczne i magazynowe. Co powinien wiedzieć deweloper magazynowy?

Podziały nieruchomości pod inwestycje logistyczne i magazynowe. Co powinien wiedzieć deweloper magazynowy? Zagadnienie...

Jak zasiedzieć nieruchomość? Czy niezbędny jest podział nieruchomości?

Jak zasiedzieć nieruchomość? Czy niezbędny jest podział nieruchomości?  Zagadnienie 31 z 40 Rafał Rychlicki,...

Wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego

Zagadnienie 30 z 40 Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2) Jako geodeta...
SPONSOROWANE

PROCESY BUDOWLANE

Podział nieruchomości lokalowej na dwa odrębne lokale. Jak podzielić mieszkanie na dwa mniejsze lokale?

Zagadnienie 34 z 40 Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2) Jako geodeta...

Deweloperzy mieszkaniowi czekają na pozwolenia nawet 7 lat!

Już nie tylko brak terenów pod zabudowę czy wzrost cen materiałów budowlanych stanowią istotną przeszkodę w prowadzeniu działalności deweloperskiej w Polsce. Gros...

Memorandum nieruchomościowe. Jak opisać sprzedawaną nieruchomość?

Memorandum nieruchomościowe. Jak opisać sprzedawaną nieruchomość? Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member, Court Expert,...

Podziały nieruchomości pod inwestycje logistyczne i magazynowe. Co powinien wiedzieć deweloper magazynowy?

Podziały nieruchomości pod inwestycje logistyczne i magazynowe. Co powinien wiedzieć deweloper magazynowy? Zagadnienie...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.