Zmiany aranżacyjne budynków biurowych
Space plany a powierzchnia najmu
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4] 2020
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 2019 roku wynosiły w Warszawie 5,6 miliona m2. Na cele biurowe aranżowane są również budynki starsze. Wymaga to wielu zmian o charakterze konstrukcyjnym i aranżacyjnym, a te pociągają za sobą zmiany w umowach, rent-rollach i deklaracjach podatkowych. Najemcy coraz częściej zauważają różnice w powierzchni wyliczonej na space planie i tej w umowie najmu – różnice, które sięgają nawet kilkudziesięciu m2.Zarządcom nierzadko przysparza to wielu problemów. Jak być transparentnym wobec najemcy? Co wnoszą analizy workplace? Jakie nowinki z rynku Proptech stosuje się na rynku aranżacji biur i jakich zmian w trendach mamy się spodziewać? Z Krzysztofem Kucińskim z Savills rozmawia Adrian Hołub z Geodetic.
Rynek najmu w Polsce
Adrian Hołub (AH): Savills od jakiegoś czasu rozwija w Polsce usługi z zakresu doradztwa budowlanego i projektowego, w tym aranżacji powierzchni biurowych. Ponieważ zajmujecie się również analizą rynku, czy może nam Pan przybliżyć jak aktualnie sektor biurowy w Polsce prezentuje się w liczbach?
Krzysztof Kuciński (KK): Zgodnie z danymi Savills w Warszawie na koniec grudnia 2019 r. w budowie znajdowało się blisko 800 000 m2 powierzchni biurowej, z czego ponad połowa ma zostać oddana do użytku w 2020 r. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej stolicy wynoszą obecnie 5,6 miliona m2 i wzbogaciły się w ciągu minionych 12 miesięcy o 162 tys. m2 w 17 nowych budynkach. W Warszawie w 2019 roku wynajęto 878 000 m2, co było najwyższym wynikiem w historii stołecznego rynku (wzrosty o 2,2% w porównaniu do 2018 r.). Jak widać nasz rynek rośnie, a nie zapominajmy, że oprócz nowych inwestycji, które zapełniają się najemcami, również starsze budynki przechodzą rekomercjalizację, co wiąże się często ze zmianą aranżacji wynajmowanych powierzchni czy modernizacją całego obiektu.
Pomiary do space planów
AH: Również obserwuję ogromny ruch w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych. A skoro jest ruch, to są też zmiany w konstrukcji budynków i zmiany w aranżacjach. Space plany to przede wszystkim powierzchnie, na których się pracuje w ramach projektowania. Pytanie, jakie są to powierzchnie? Jak wspomniałem we wstępie, najemcy często zauważają różnice w powierzchni wyliczonej na space planie i tej w umowie najmu. Różnice te sięgają nawet kilkudziesięciu m2.Firmy od space planów, z którymi mamy przyjemność współpracować, liczą powierzchnię od nowa według swoich potrzeb, uwzględniając przepisy przeciwpożarowe, czy też wymianę powietrza. Liczą to od rzeczywistych przestrzeni a nie, np. według normy BOMA, która jest do celów najmu. Takie firmy nie muszą się znać na normach pomiaru powierzchni w najdrobniejszym szczególe. Dla dobra wszystkich, w celu ograniczenia niedomówień czterech stron (właściciel, zarządca, najemca, firma od space planu) moim zdaniem należy podawać obie powierzchnie – powierzchnia do celów najmu i powierzchnia niezbędna do liczenia space-planów. Co Pan o tym sądzi? Na jakich materiałach pracuje w Savills dział Building & Project Consultancy? Czy są to projekty od architekta a może pomiary z etapu kalkulacji, o których szczegółowo pisaliśmy we wspólnym artykule “Etapowanie pomiarów budynków. Jak wpływa na powierzchnię najmu?” czy może od nowa zlecacie pomiar?
KK: W budynkach, dla których rzetelnie wykonano pomiary powierzchni na etapie przekazywania nieruchomości do użytkowania sytuacja jest prosta. Wszystkie zmiany wprowadzane są w oparciu o tabelę powierzchni i współczynniki piętrowe/budynkowe. Problem pojawia się w sytuacji, gdy nie dysponujemy właściwa bazą. Wtedy architekt nie jest w stanie podać prawidłowych wartości, co skutkuje koniecznością wykonania pomiarów powykonawczych i zawarcia w umowie najmu odpowiednich zapisów dotyczących ewentualnych maksymalnych dopuszczalnych różnic w stosunku do wstępnie określonej i zawartej w kontrakcie powierzchni netto/brutto.
Szczegółowość opracowań do space planów
AH: Chciałbym zapytać o szczegółowość nanoszonych elementów wymaganych przez Was do celów space planów. Co najczęściej jest Wam potrzebne do projektów? Mam na myśli: wysokości gniazdek, przebieg instalacji, wysokość pomieszczeń, obniżenia, sufity podwieszane, itp.
KK: Na etapie przygotowania space planu staramy się w jak największym stopniu odzwierciedlić główne oczekiwania najemcy i pogodzić je z obowiązującymi przepisami oraz efektywnie wykorzystać powierzchnię biurową. Podstawą do przygotowania planu aranżacji jest analiza workplace lub w przypadku mniejszych projektów informacja o sposobie pracy danej firmy, ilości pracowników, wielkości poszczególnych zespołów. Układ funkcjonalny biura dedykowanego na potrzeby np. call center będzie się diametralnie różnił od siedziby zarządu dużego banku czy kancelarii adwokackiej. Dobry space plan oprócz warstwy merytorycznej zawierającej rozwiązania funkcjonalne, ma być jak najbardziej przejrzysty i zrozumiały również dla osób, które nie mają na co dzień do czynienia z dokumentacją techniczną. Istotnym elementem jest określenie powierzchni poszczególnych pomieszczeń i zbiorcze zestawienie powierzchni. Wysokość pomieszczeń ma tu również istotne znaczenie m.in. ze względu na wymaganą przepisami minimalną kubaturę dedykowaną na każde stanowisko pracy stałej. Nasi klienci często już na wstępnym etapie planowania mają szczegółowo sprecyzowane wymagania w zakresie instalacji IT, sposobu zasilania stanowisk pracy, instalacji klimatyzacji i wentylacji. Wszędzie tam, gdzie są to rozwiązania wykraczające poza standard budynku lub obowiązujące normy, space plan jest dodatkowo uszczegółowiany o pakiet takich wytycznych.
Zmiana funkcjonalności budynku
AH: Czy mieliście przypadki przearanżowania budynków na nowe cele, np.: przejście z budynku o funkcji biurowej na hotele lub odwrotnie? Wiele przepisów ma odrębne ustalenia dla różnych funkcji budynków. Co jest istotne w przypadku zmian funkcji i aranżacji budynku?
KK: Zmiany funkcji budynku lub jego części jak również zmiany sposobu użytkowania, to często realizowany przez nas typ inwestycji. Gruntowna przebudowa ingerująca w elementy konstrukcyjne, zmianę stref pożarowych, kategorii zagrożenia ludzi (ZL) lub pomieszczeń magazynowych (PM), sposób ewakuacji czy geometrię szachtów instalacyjnych – często wymaga wykonania ponownych pomiarów geodezyjnych powierzchni lub zrewidowania istniejących współczynników. Uczestniczyliśmy w projektach, gdzie budynki pierwotnie były przewidziane i wykorzystywane np. na zakłady produkcji uzbrojenia, a po gruntownej przebudowie stały się wysokiej klasy powierzchnią biurową o niepowtarzalnym charakterze.
Technologiczne nowinki do celów fit out-ów
AH: Bardzo często firmy specjalizujące się w doradztwie technicznym wykorzystują różne technologie, których wyniki wykorzystywane są również na cele space planów. Przykładem może być użycie kamer termowizyjnych do badania parametrów budynku (mostki termiczne, termoizolacja dachu, okien, ram czy samych szyb) czy badania szczelności budynku. Inne firmy proszą nas o wykonywanie odkrywek/przewiertów przez ściany celem analiz konstrukcji budynku (w przypadku, gdy nie ma archiwalnych dokumentów). Czy takie informacje są Savills niezbędne przy space-planach? Jakie nowinki sektora proptech wykorzystujecie w pracy?
KK: Savills jest bardzo otwarty na nowe technologie i staramy się korzystać z narzędzi usprawniających prace zespołu realizacji inwestycji. Oprócz wymieniowych powyżej narzędzi używamy kamery 360, co znacząco usprawnia inwentaryzację stanu nieruchomości przed przebudową, dając możliwość weryfikacji zgodności z dokumentacją powykonawczą Natomiast na etapie przygotowania budżetu zmian aranżacyjnych lub przebudowy eliminuje to konieczność ponownych wizji lokalu. W trakcie prowadzenia i odbioru robót budowlanych korzystamy z dedykowanych do zarządzania projektami aplikacji jak Fieldwire, Plangrid czy Planradar. Pozwalają one na sprawną wymianę informacji, a jednocześnie archiwizację uzgodnień i postępu prac. Dodatkowym atutem jest dostęp do dokumentacji z dowolnego urządzenia, niezależnie czy będzie to komputer, telefon czy tablet.
Jakie trendy w aranżacjach biurowców?
AH: Chciałbym zapytać na koniec o najnowsze trendy w aranżacjach biurowców w rozwijającym się dziale w Savills. Samowystarczalne budynki z przedszkolami, fryzjerami, restauracjami, siłowniami, bieżniami na korytarzach, automatami do piwa już mnie nie dziwią. Co niosą nowe trendy? Czego mamy się spodziewać? Z jednej strony pracownicy na rozmowach kwalifikacyjnych często w pierwszej kolejności pytają o social i udogodnienia, z których mogą korzystać a z drugiej strony nieoficjalnie są rozliczani z czasu, jaki spędzają w tych różnych strefach. Dokąd zmierzają właściciele i zarządcy nieruchomości w tych udogodnieniach Panie Krzysztofie?
KK: Nastawienie na komfort użytkowników, traktowanie biura jako nierozłączny element strategii HR firmy na pewno jest powszechnie zauważalne i pewnie ten trend szybko się nie zmieni. W zakresie technicznych aspektów dostrzegam natomiast ukierunkowanie na zielona energię i rozwiązania proekologiczne. Jest to podykotowane głównie przepisami Unii Europejskiej. Zgodnie z dyrektywą PE 2010/31/UE z 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, państwa członkowskie zapewniają, aby do 31/12/2020 nowe budynki miały niemal zerowe zużycie energii. Niezależnie od tego jak bardzo szerokie i nieprecyzyjne jest to sformułowanie, realna troska o zminimalizowanie zużycia energii przez budynki stała się faktem. Większość inwestorów ma świadomość, że budynki powinny zużywać energię i zasoby naturalne w sposób odpowiedzialny. Na warszawskim rynku biurowym spotykamy już budynki stosujące niekonwencjonalne rozwiązania jak chociażby stropy aktywne, gdzie elementy żelbetowej konstrukcji budynku wykorzystywane są jako wymiennik ciepła. Duża powierzchnia i akumulacyjność pozwala w tym modelu na zastosowanie czynnika o znacząco niższych parametrach niż w rozwiązaniach konwencjonalnych. Temperatura czynnika grzewczego w takiej instalacji wynosi ca. 28-30st. C, podczas gdy w konwencjonalnych grzejnikach jest to ok. 70 st. C.
AH: To odnosi się do konstrukcji budynków, a czego wymagają sami najemcy i ich zespoły do codziennej pracy?
KK: W odniesieniu do przestrzeni biurowej i stanowisk pracy zauważamy, że wymogi zgodności z przepisami to dla wielu najemców zdecydowanie za mało. Oczekują oni, że dobre miejsce pracy biurowej zostanie optymalnie doświetlone światłem naturalnym, a poza porą nasłonecznienia inteligentnym oświetleniem LED, z możliwością regulacji natężenia, a nawet barwy światła. Wentylacja zapewniająca nie min. 30, ale 40 a nawet 50m3/h na osobę, czy systemy monitoringu jakości powietrza oparte o pomiar stężenia CO2 lub zawartość cząstek PM2,5 i PM10 – coraz częściej znajdują się na liście priorytetów naszych klientów. A my jesteśmy od tego, by pomóc im takie najwyższe standardy zapewnić.
AH: Dziękuję za inspirującą rozmowę i życzę Savills projektów z rozmachem.
KK: Dziękuję.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autorzy artykułu
Adrian Hołub
GEODETIC Board Member, CRE Advisor, Investor, Trainer, Author, Lecturer, Surveyor
Krzysztof Kuciński
Senior Project Manager, Building & Project Consultancy, Savills
Adrian Hołub – 14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co
