Powitanie, rejestracja uczestników, poranna kawa i sesja networkingowa

Strategia uzyskiwania decyzji o Warunkach Zabudowy
Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member, Investor, Surveyor, Lecturer, Author

BŁĘDY MAP ZASADNICZYCH

• Zakup mapy zasadniczej a obszar do analizy opinii urbanistycznej WZ-tki
• Błędy map zasadniczych, niekorzystnie wpływające na planowaną inwestycję
• Jak zweryfikować aktualność mapy zasadniczej do WZ-tki?
• Nieaktualne wysokości zabudowy na mapach w wydziale architektury

GRANICE NIERUCHOMOŚCI

• Sprawdzenie spójności danych ewidencyjnych działki w EGIB z danymi działki w KW
• Przyjęcie przebiegu granic do podziału

• Przesunięcia granic względem map – jak sprawdzić współrzędne i atrybuty dokładności położenia punktów granicznych
• Czym mogą skutkować błędy w granicach
• Przeznaczenie działki w EGIB, kiedy możemy zmienić R na Bp
• Odrolnienie i wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

PODZIAŁY I SCALENIA NA ETAPIE WZ

• podział nieruchomości na etapie uzyskiwania WZ
• podział i połączenie działek w użytkowaniu wieczystym
• połączenie działek z kilkoma współwłaścicielami
• zasiedzenie jako sposób na powiększenie obszaru inwestycji
• obszary mające wpływ na powodzenie naszych inwestycji tj. Dekret Bieruta, obszary chronione itp
• etapowanie inwestycji w oparciu o decyzje WZ

POZWOLENIA I ZGODY URZĘDÓW NA ETAPIE WZ

• Dostęp do drogi publicznej
• Wypełnianie wniosków do dostawców sieci (prąd, woda, kanalizacja, gaz)
• Sprawdź warunki gruntowo-wodne na etapie WZ
• Ustalanie zrzutu wody z wykopu
• Zgoda na zajęcie pasa drogowego na zrzut wody z wykopu
• Ocena stanu zanieczyszczenia powierzchni ziemi (remediacja)
• Wycinka drzewostanu

Sesja networkingowa, przerwa kawowa

Pozwolenie na budowę w oparciu o Specustawę i tryb lokalizacji inwestycji mieszkaniowych
Konrad Młynkiewicz, Dyrektor Działu Prawa Administracyjnego w Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy

• Proces uzyskania Pozwolenia na budowę w trybie przepisów Specustawy mieszkaniowej.
• Wnioski płynące z roku funkcjonowania specustawy mieszkaniowej na przykładzie wybranych inwestycji.
• Specustawa czy warunki zabudowy różnice proceduralne, wady i zalety poszczególnych trybów – czy to się w ogóle opłaca?
• Kiedy warto realizować inwestycję mieszkaniową na podstawie Specustawy?
  • rewitalizacja budynków pofabrycznych, wojskowych, oświatowych;
  • wprowadzenie na rynek gruntów kolejowych, poprzemysłowych;
  • realizowanie inwestycji przekraczających wskaźniki z miejscowego planu.
• Standardy urbanistyczne oraz lokalne standardy urbanistyczne  –jakich błędów unikać planując inwestycję?
• Wydane zgody na lokalizację inwestycji mieszkaniowych – studium przypadku.
  •  przebudowa i zmiana sposobu użytkowania dawnych koszar wojskowych w Kędzieżynie-Koźlu;
  • inwestycja polegająca na nadbudowie realizowanego budynku mieszkalnego w Nowym Dworze Mazowieckim – pozwolenie zamienne;
• Pierwsze orzeczenia sądów korzystne dla deweloperów.
• Pozwolenie na budowę w trybie specustawy.

Lunch i networking

Inwestycje w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Grzegorz Chojnacki, Urbanista, właściciel pracowni SUNBAR i KANON, Rzeczoznawca Izby Urbanistów, Wykładowca

SPOSOBY WPŁYWANIA NA KSZTAŁT DOKUMENTÓW PLANISTYCZNYCH

• Dokumenty planistyczne w Polsce – hierarchia i powiązania
• Dokumenty planistyczne najważniejsze z punktu widzenia inwestora
• Szanse inwestora – Partycypacja społeczna przewidziana przepisami
• Zawartość obowiązkowa i ponadstandardowa wniosków i uwag do dokumentów planistycznych w tym do planów miejscowych.
• Przykładowe ponadstandardowe załączniki do wniosków lub uwag

OCENA NIERUCHOMOŚCI POD KĄTEM ZABEZPIECZENIA JUŻ FUNKCJONUJĄCYCH PRZEDSIĘWZIĘĆ ORAZ PRZYSZŁYCH DZIAŁAŃ INWESTYCYJNYCH

• Monitorowanie zmian w dokumentach planistycznych
• Wnioski i uwagi do projektów dokumentów planistycznych oraz decyzje o WZ jako narzędzia do stabilizacji funkcji i zasad zagospodarowania nieruchomości.

RELACJE POMIĘDZY PLANEM MIEJSCOWYM A PROJEKTEM DO POZWOLENIA NA BUDOWĘ.

• Najważniejsze używane pojęcia
• Parametry zabudowy
• Bilans terenu

WPŁYW PLANÓW MIEJSCOWYCH NA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

• Skutki finansowe uchwalenia planu miejscowego.
• Decyzja o warunkach zabudowy a uchwalenie planu miejscowego
• Pozwolenie na budowę a uchwalenie planu miejscowego

RELACJE POMIĘDZY STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO I PLANEM MIEJSCOWYM.

• Przepisy
• Orzecznictwo

Poszczególne zagadnienia będą ilustrowane przykładami

Sesja networkingowa, przerwa kawowa

Due diligence, analiza kluczowych parametrów nieruchomości we wszystkich trybach
Piotr Lewandowski, Architekt, Właściciel A8 Architektura

LINIA ZABUDOWY

• w planie miejscowym (obowiązująca i nieprzekraczalna)
• uszczegółowienie linii z planu miejscowego
• linia zabudowy na WZ-tce
• linia zabudowy a balkony, daszki nad wejściem do budynku
• linia zabudowy a reklamy na ścianie budynku
• linia zabudowy a winda przyległa do ściany budynku, nie mająca oparcia na gruncie

LINIA ROZGRANICZAJĄCA PASA DROGOWEGO

• uszczegółowienie linii
• „wniosek” o zmianę położenia linii rozgraniczeniowej pasa drogowego
• opracowanie parametrów WZ-tki na całej działce czy do granicy linii pasa drogowego

LINIE ROZGRANICZAJĄCE OBSZARY O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU

• uszczegółowienie linii
• co ma nadrzędność – tekst WZ-tki czy załącznik graficzny?

ODLEGŁOŚCI OD LINII ENERGETYCZNYCH

• odległość od słupa a od przewodu zewnętrznego
• odległość pozioma czy skośna do budynku (dachu / przyziemia)
• pomiar linii energetycznej latem czy zimą

WYSOKOŚĆ BUDYNKU

• co jest kondygnacją naziemną a podziemną?
• najniższe wejście do budynku a schody do budynku, gdzie rozpocząć pomiar
• czy maszynownia windy jako nadbudówka na dachu jest kondygnacją?
• czy pomieszczenia techniczne jako nadbudówka dachu stanowią kondygnację
• wysokość budynku a nasyp ziemi wokół parteru budynku

POWIERZCHNIA ZABUDOWY

• występy nad parterem podparte i nie podparte słupem
• garaże podziemne wystające poza obrys budynku
• powierzchnia zabudowy a powierzchnie utwardzone na działce

ILOŚĆ KONDYGNACJI

• kondygnacje nadziemne i podziemne
• czy WZ-tki rozróżniają / wyłączają kondygnacje techniczne
• czy antresola jest kondygnacją?
• czy dach budynku stanowiący parking stanowi kondygnację

PUM, GLA

• czy do PUM wchodzą/liczone są: balkony, tarasy, loggie, antresole
• wskaźnik PUM na etapie koncepcji (obrysu zewnętrznego kondygnacji)
• GLA odniesienie do normy PN-ISO 9836:1997 czy BOMA Office

WSKAŹNIK INTENSYWNOŚĆ ZABUDOWY

• powierzchnia balkonów i tarasów czy wchodzi do wyliczenia wskaźnika
• jaką powierzchnię bierzemy do wyliczenia wskaźnika z normy PN-ISO 9836:1997

POWIERZCHNIA BIOLOGICZNIE CZYNNA

• zieleń na płycie garażu
• komunikacja z płyt ażurowych a powierzchnia biologicznie czynna
• wycinka drzewostanu pod budynkiem i układem drogowym a opłaty za wycinkę

MIEJSCA POSTOJOWE

• miejsca zależne
• miejsca na platformach
• sposób liczenia (sumowania) miejsc dla inwestycji (budynek wielofunkcyjny)
• współczynnik miejsc postojowych dla Warszawy
• sposoby obejścia tych współczynników miejsc postojowych
• zmiana przeznaczenia funkcji lokalu a dodatkowe miejsca postojowe
• miejsce postojowe a inwestycja w kamienice
• wymiary miejsc postojowych

ANALIZA ZACIENIANIA I NASŁONECZNIANIA

• pomiary elewacji na etapie WZ-tki
• funkcje pomieszczeń a czas nasłonecznienia
• model 3D budynku a zacienie jako załącznik do WZ-tki

Zakończenie i czas na rozmowy w kuluarach

Monika Hołub
Redaktor Naczelna INVESTOR REE
+48 785 041 079
monika.holub@investorrealestateespert.co