Rynek biurowy w stolicy wszedł w 2026 rok z coraz bardziej odczuwalnym niedoborem nowoczesnej powierzchni. Choć w pierwszym kwartale na rynek trafiło ponad 40 tys. m kw. nowych i zmodernizowanych biur, eksperci JLL wskazują, że był to jedynie krótkotrwały zastrzyk. W kolejnych miesiącach rynek czeka niemal całkowite wyhamowanie nowej podaży, co będzie dalej napędzać wzrost czynszów.
W pierwszym kwartale 2026 roku całkowity wolumen transakcji osiągnął 133 800 m kw. (o 8,8% mniej w porównaniu do tego samego okresu w ubiegłym roku). Renegocjacje stanowiły 39% wszystkich podpisanych umów, co potwierdza utrzymującą się aktywność firm w zakresie optymalizacji i zabezpieczania obecnych lokalizacji.
– Najemcy nadal pozostają aktywni, szczególnie w przypadku wysokiej jakości powierzchni w centralnych lokalizacjach – około 43% wolumenu transakcyjnego w pierwszym kwartale było skoncentrowane wyłącznie strefie Centrum. Problemem staje się jednak ograniczona dostępność nowoczesnych biur. Wyzwaniem dla najemców jest rozbieżność między tempem rynku a tempem decyzji wewnętrznych w firmach. Obserwujemy wyraźny paradoks: w momencie, gdy firmy wciąż nie zakończyły eksperymentów z polityką pracy hybrydowej i potrzebują więcej czasu na określenie rzeczywistego zapotrzebowania na powierzchnię biurową, rynek daje im coraz mniej czasu na podjęcie decyzji – mówi Ida Stankiewicz, Head of Tenant Representation, JLL.
Wyższa podaż tylko chwilowo podniosła pustostany
W pierwszym kwartale 2026 roku na warszawski rynek dostarczono ponad 40 000 m kw. powierzchni biurowej. Jedynym projektem ukończonym poza centrum miasta była inwestycja Vena zlokalizowana w strefie Zachód. Wraz z dostarczeniem nowej podaży współczynnik pustostanów w Warszawie wzrósł nieznacznie do 9,5% (vs 9,1% kwartał wcześniej, a w ujęciu rocznym odnotował już spadek o 1 pp). W centrum miasta poziom pustostanów pozostaje wyraźnie niższy i wynosi jedynie 6,5%, podczas gdy poza centrum sięga 12,2%.
Eksperci JLL podkreślają, że wzrost dostępności ma charakter przejściowy. – Znaczna część nowej powierzchni została już zabezpieczona przez najemców lub jest przedmiotem zaawansowanych negocjacji. To oznacza, że obecny wzrost pustostanów nie zmienia długoterminowego obrazu rynku, który pozostaje rynkiem ograniczonej podaży – komentuje Piotr Kamiński, Head of Office Leasing, JLL Poland.
Deweloperzy pozostają ostrożni – w budowie znajduje się obecnie jedynie pięć projektów o łącznej powierzchni 114 000 m kw., co pozostaje poziomem drastycznie niższym niż historyczne średnie dla Warszawy.
Czynsze nadal w górę
Malejąca dostępność powierzchni i symboliczna nowa podaż planowana na kolejne miesiące przekładają się na dalszy wzrost stawek czynszowych. Obecnie czynsze za najlepsze biura w ścisłym centrum Warszawy przekraczają €29 za m kw. miesięcznie, co jest bliskie historycznym rekordom sprzed ok. 20 lat. Trend wzrostowy wspierają zarówno ograniczona nowa podaż, jak i utrzymująca się presja kosztowa po stronie deweloperów oraz właścicieli budynków.
Co dalej?
Perspektywy na kolejne kwartały wskazują na niewielkie zmiany po stronie podaży. Między drugim a czwartym kwartałem 2026 roku deweloperzy dostarczą mniej niż 10 000 m kw. nowej powierzchni, co praktycznie oznacza zatrzymanie nowej oferty do końca roku. W efekcie eksperci JLL przewidują dalszy spadek współczynnika pustostanów, utrzymanie presji wzrostowej na czynsze oraz pogłębianie niedoboru nowoczesnych biur dostępnych „od zaraz”.
– Warszawski rynek biurowy wszedł w fazę wyraźnego niedoboru nowoczesnej podaży, szczególnie w najlepszych lokalizacjach. W połączeniu z utrzymującym się popytem na biura wysokiej jakości oznacza to dalsze umacnianie pozycji właścicieli najlepszych aktywów i rosnącą presję na czynsze w całym 2026 roku. Jeszcze w tym roku czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum osiągną poziom 30 €/m kw./m-c i nie mówimy tu o najwyższych piętrach w wieżach, bo w tych czynsze powyżej tego pułapu są już codziennością. Spodziewamy się niskiej podaży także w kolejnych latach. Przełamanie tego impasu nastąpi najprawdopodobniej dopiero w momencie wyraźnego rozluźnienia globalnej polityki monetarnej. W sytuacji, gdy deweloperzy nie mają pewności co do ostatecznej ceny i czasu wyjścia z inwestycji oraz sprzedaży gotowego projektu funduszom inwestycyjnym, nowe budowy będą ograniczone – dodaje Piotr Kamiński.
