Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
Komentarz: do danych GUS o budownictwie mieszkaniowym w okresie styczeń – październik 2024
Październikowe dane GUS o budownictwie mieszkaniowym w Polsce zaskakują i delikatnie tchną optymizmem. Dwie największe grupy podmiotów budujących w Polsce mieszkania i domy – firmy deweloperskie i gospodarstwa domowe, pomimo braku jasnych deklaracji ze strony rządzących, jaka polityka mieszkaniowa będzie w najbliższych latach realizowana, działają zgodnie z sentencją „ róbmy swój”. Po stronie firm deweloperskich pojawiły się nawet wyraźne sygnały ożywienia, którego jednoznacznym wyrazem jest rozpoczęcie budowy rekordowej liczby prawie 16 tys. mieszkań. Także gospodarstwa domowe (inwestorzy indywidualni) zdecydowały się rozpocząć budowę znacznie większej liczby lokali mieszkalnych niż w dwóch poprzednich latach. Niestety budownictwo komunalne i społeczne czynszowe nie jest w stanie nie tylko dotrzymać kroku liderom budownictwa mieszkaniowego w Polsce, ale nawet poprawić swoich wyników z 2023 roku .
Z najnowszych danych GUS wynika, że liczba mieszkań oddanych do użytku w Polsce w październiku była delikatnie wyższa niż miesiąc wcześniej ale wyraźnie niższa niż rok wcześniej. W październiku wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 17,1 tys. lokali, czyli o 3% więcej niż we wrześniu i o 17% mniej niż rok temu. Deweloperzy oddali w ramach tej puli 10,3 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 7% w porównaniu do września i aż o 27% w porównaniu z października ubiegłego roku. Pomimo tego kilkuprocentowego spadku miesiąc do miesiąca październikowy wynik nie odbiega od liczby mieszkań oddanych do użytku przez firmy deweloperskie w poprzednich miesiącach 2024 roku. A od tegorocznej miesięcznej średniej jest nawet wyższy. Natomiast spadek w porównaniu do październikowych sprzed roku jest naturalną konsekwencją bardzo niskiej liczby rozpoczętych budów sprzed dwóch lat.
Nie można obiektywnie analizować i oceniać tegoroczny danych GUS prezentujących liczby mieszkań oddawanych przez firmy deweloperskie, nie mając przed oczami liczby rozpoczynanych przez te podmioty budów w drugiej połowie 2022 roku. Warto pamiętać, że splot niekorzystnych czynników rynkowych i legislacyjnych wywołał wówczas kilkumiesięczny zastój po podażowej stronie rynku mieszkaniowego. Efektem był spadek liczby rozpoczynanych przez deweloperów budów z poziomu 12-13 tys. miesięcznie w okresie 2021 – I poł. 2022 do 7 tys. w II połowie 2022.
Firmy deweloperskie odpowiadają za 60% wszystkich oddanych do użytku w październiku lokali mieszkalnych. W sytuacji gorszych niż we wrześniu wyników firm deweloperskich oraz wyraźnie lepszych wyników inwestorów indywidualnych, udział tych ostatnich w ogólnej liczbie oddawanych lokali wzrósł z 32% do 35%. W porównaniu do października 2023 roku, gospodarstwa domowe (w terminologii GUS to inwestorzy indywidualni) zakończyły budowę o zaledwie 1% mniejszej liczby domów/mieszkań jednak w porównaniu z poprzednim miesiącem ich wynik był o 14% lepszy.
Pesymizm wynikający z porównania danych GUS miesiąc do miesiąca znajduje potwierdzenie w danych prezentowanych w postaci narastającej od początku roku sumy zrealizowanych lokali. Do końca października firmy deweloperskie przekazały do użytkowania 99,9 tys. mieszkań i domów czyli o 10% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni 57,7 tys. lokali, tj. o 14% mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Wiele wskazuje na to że z niższymi w porównaniu rok do roku wynikami w kategorii mieszkań oddanych do użytkowania będzie mieli do czynienia przez kilka najbliższych miesięcy.
Październikowe efekty starań różnych grup inwestorów o uzyskanie pozwoleń na budowę przyniosły lepsze efekty niż we wrześniu. Jednak od kilku miesięcy ogłaszane przez GUS wyniki w tej kategorii są do siebie bardzo zbliżone i świadczą o dużej racjonalności podmiotów planujących realizację domów i mieszkań.
Wiemy z danych zagregowanych dla 12 i 36 miesięcy, że liczba pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych wciąż wyraźnie przekracza liczbę rozpoczynanych w analogicznych okresach budów, co oznacza że utrzymuje się wyraźna nadwyżka pozwoleń na budowę, która istotnie zwiększa możliwości dostarczania na rynek nowej podaży w szczególności przez firmy deweloperskie.
Warto pamiętać że od 1 sierpnia obowiązują nowe warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać nowe budynki i ich usytuowanie. Zmiana ta z pewnością wpłynie na projektowanie i opłacalność realizacji budynków wielorodzinnych, dlatego wiele firm deweloperskich koncentrowało się na złożeniu wniosku o pozwolenie na warunkach obowiązujących przed nowelizacją rozporządzenia o warunkach technicznych. W tym kontekście uprawnione było przypuszczenie, że w końcówce roku będziemy wprawdzie obserwować spadek aktywności firm deweloperskich w zakresie składania wniosków o pozwolenia, ale jednocześnie w statystyce GUS powinniśmy obserwować wzrost liczby uzyskanych pozwoleń. Dane z dwóch ostatnich miesięcy nie potwierdzają tych przypuszczeń.
Łączna liczba pozwoleń wydanych w październiku przekroczyła 24 tys., z czego 16,4 tys. pozwoleń uzyskali deweloperzy, a 7,4 tys. inwestorzy indywidualni. Zatem suma październikowych pozwoleń była o 5% wyższa niż we wrześniu. W porównaniu do października sprzed roku liczba pozwoleń na budowę spadła o 1,5%. Podobnie jak we wrześniu to gospodarstwa domowe a nie firmy deweloperskie wykazały w tej kategorii wyraźnie większą niż rok wcześniej aktywność.
Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których różne grupy inwestorów uzyskały pozwolenie od początku roku do końca października (narastająco), jest znacząco wyższa niż rok temu. Do końca października deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę łącznie 170,7 tys. mieszkań i domów (o 29,5% więcej r/r), a inwestorzy indywidualni 67,7 tys. (o 11,6% więcej).
Październikowe statystyki rozpoczynanych w całej Polsce budów wskazują na gwałtowne odbicie Liczba rozpoczynanych budów wskoczyła z poziomu 19-20 tys. w kilku poprzednich miesiącach na 23 tys. i to głównie dzięki wyjątkowej aktywności firm deweloperskich.
Wszystkie grupy inwestorów rozpoczęły w październiku budowy 23,4 tys. lokali mieszkalnych czyli o 21% mniej niż we wrześniu i o 18% więcej niż w październiku 2023 roku. Tak znaczący wzrost to przede wszystkim efekt działań podejmowanych przez firmy deweloperskie, które rozpoczęły budowę większej liczby lokali – w stosunku do września br. o 35%, a w stosunku do października ubiegłego roku o 30%. Październikowe wyniki firm deweloperskich w tej kategorii są rekordowe w skali 10 miesięcy 2024 roku.
Bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach należy interpretować w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń i liczbą rozpoczynanych budów wynosi prawie 39 tys. co oznacza, że 16% uzyskiwanych pozwoleń nie ma kontynuacji w realizowanych budowach. Ten wynik niepokoi, choć warto zaznaczyć, że do końca października inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę większej liczby domów (głównie) niż wskazuje na to liczba uzyskanych pozwoleń. Było to możliwe dzięki nadwyżce pozwoleń z lat poprzednich, co należy ocenić pozytywnie.
W tym kontekście jako zaskakujące (a może nawet niepokojące) należy odczytać wyniki firm deweloperskich, które od początku 2024 roku odłożyły 22% uzyskanych pozwoleń. Październik był jednak pierwszym miesiącem w tym roku, kiedy w skali całego kraju nadwyżka pozwoleń nad rozpoczynanymi przez deweloperów budowami ustabilizowała się na poziomie z września. Także kiedy porównamy liczby pozwoleń uzyskanych przez deweloperów w ostatnich 12 miesiącach z rozpoczynanymi w tym samym czasie budowami okazuje się, że w porównaniu do dwóch poprzednich lat sytuacja się poprawia.
