Strategia dla właścicieli portfeli nieruchomości
Artykuł opublikowany w Roczniku INVESTOR [3] 2019
Każdy właściciel nieruchomości budując budynek biurowy w jak najszybszym czasie chce uzyskać zwrot kosztów i liczyć zyski z najmu. Zyski, które przekładają się bezpośrednio na powierzchnie. Przecież to na podstawie m2 sprzedawane są nieruchomości, wyliczana jest cena najmu, opłat, itp. Dlaczego, więc ciągle tak wielu inwestorów bagatelizuje strategiczne i kompleksowe podejście do pomiaru powierzchni? Jaki wpływ na zyski ma powierzchnia budynku? I jak to się dzieje, że w tym samym biurowcu powierzchnia różni się o kilka a nawet kilkanaście procent w stosunku do powierzchni projektowanej?
Normy pomiaru mają określone cele – nie mieszaj ich!
Zgodnie z przepisami obowiązującymi w Polsce, tworząc wszelkie projekty budowlane, musimy posługiwać się polską normą PN-ISO 9836:1997. Norma ta zawiera szczegółowy podział powierzchni i kubatur, zasad ich klasyfikacji i na tej podstawie urzędnicy obliczają wskaźniki w pozwoleniu na budowę. W opracowanej dokumentacji projektowej, składanej do wydziału architektury do uzyskania pozwolenia na budowę pojawiają się takie pojęcia: powierzchnia użytkowa, powierzchnia ruchu, powierzchnia usługowa (techniczna), powierzchnia konstrukcji i powierzchnia całkowita. Powierzchnie i wskaźniki, które znajdziemy w projekcie budowalnym mają za zadanie ułatwić analizę osobom kontrolującym projekt (urzędnicy). Muszą być pewni, że obiekt który chcemy realizować będzie zgodny z warunkami zabudowy lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Poza tym na polskim rynku biurowym stosuje się szereg norm liczących powierzchnię do celów najmu. Najczęściej stosowanymi są normy BOMA, Tegova i GIF. Normy te pomagają w zarządzaniu powierzchniami najmu oraz pozwalają inwestorowi porównać budynki pod kątem przyszłych zysków.
„Projekt budowlany zgodny z PN-ISO 9836:1997 nie nadaje się do wyliczeń powierzchni najmu! Co więcej błędne okazuje się bezpośrednie przepisywanie powierzchni użytkowych z projektu do deklaracji podatkowych.”
No ale zaraz, przecież podatek również wyliczamy zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych odwołującą się do normy PN-ISO 9836:1997. Dlaczego więc to jest złe? Dlatego, że do różnych celów klasyfikuje się różne powierzchnie. Kilka z nich wyłącza się z powierzchni do celów podatkowych a inne włącza. Przeanalizujmy zatem, skąd biorą się różnice w powierzchni liczonej do różnych celów i na różnych etapach życia budynków. Przedstawię strategię, którą zastosowało już wielu naszych Klientów – Klientów, którzy docenili potrzebę porządku w dokumentacji, deklaracjach i transparentności przed najemcą. Porządek będzie kompletny, kiedy zapisy w umowie najmu dotyczące powierzchni będą kompatybilne z pozostałymi dokumentami.
Licz powierzchnie 4 razy?
Pierwsze co się nasuwa na myśl, to zapewne fakt, że zbędny jest 4-krotny pomiar budynku i że mam w tym interes, bo moja firma wykonuje pomiary i kalkulacje powierzchni. Otóż nie. Piszę to w interesie inwestorów, ponieważ kilkunastoletnie doświadczenie w nakreślaniu strategii zarządzania powierzchniami najmu budynków biurowych, magazynowych, retail oraz kamienic na cele najmu pokazuje mi jak duże straty generuje błędne zarządzanie powierzchniami. Najwięcej straty powoduje bałagan w tym zakresie. Koszt pomiaru w tym całym morzu błędów zwraca się właścicielowi budynku średnio w pół roku. Więc, gdzie tu mój interes versus interes właściciela nieruchomości? W całym procesie inwestycyjnym powierzchnię do celów najmu powinniśmy wyliczyć trzy razy i dodatkowo „jednokrotnie” do celów podatkowych.
Kalkulacja powierzchni z projektu całego budynku
Pierwsza kalkulacja (bo nie jest to pomiar z natury) powinien odbyć się na etapie pozwolenia na budowę, kiedy już mamy skończony projekt architektoniczny. Jeszcze lepiej będzie, gdy będą to projekty wykonawcze. Mając te dokumenty możemy wyliczyć powierzchnie najmu, powierzchnie wspólne piętra i powierzchnie wspólne budynkowe. Poznamy również współczynniki budynkowe i na końcu z dużą dokładnością będziemy mogli wyliczyć powierzchnię najmowalną budynku. Po otrzymaniu rzeczywistych wyników z kalkulacji powierzchni według danej normy będziemy mogli zmodyfikować sposób liczenia współczynników tak aby powierzchnie te stały się w jak największym stopniu wynajmowalne. Współczynnik budynkowy części biurowej, który jest przeważnie niewynajmowaly w swojej czystej postaci czasem udaje się przerzucić na część retail w tym budynku biurowym. Wykonane analizy i modyfikacje na tym etapie mają za zadanie wypracowanie takich zasad pomiaru danego budynku aby były one niezmienne – co najmniej do pierwszych umów najmu, a jeszcze lepiej jak przetrwają przez 5 czy 10 lat. Na podstawie ostatecznie skalkulowanych powierzchni możemy wyjść na rynek, szukać najemców oraz podpisywać umowy.
Zbędne pomiary do space planów
Firmy od space planów liczą powierzchnię od nowa i po swojemu, co uznaję za 2 etap liczenia powierzchni! Pytanie po co? Jest to druga kalkulacja, która dotyczy poszczególnych pojedynczych najemców i która jest jeszcze przed wybudowaniem budynku. Firmy, które aranżują powierzchnie najmu, zazwyczaj albo w ogóle nie znają się na normach pomiaru powierzchni, albo jeśli je trochę znają to nie potrafią dostosować ich do sytuacji rynkowej. W zależności od wielkości powierzchni najmu rozbieżności sięgają kilku a nawet kilkudziesięciu m². Skąd takie przypuszczenia? Weryfikowaliśmy wielokrotnie wyliczenia powierzchni firm od space planów i wiemy to z praktyki. Nasuwa się jedno pytanie.
„Po co firmy od space-planów mierzą powierzchnię z projektu, skoro już to zostało zrobione? Wynika to z jednego faktu. Inwestor nie przekazuje zwykle tym firmom wcześniej wykonanych kalkulacji powierzchni a to one powinny stanowić podstawę do projektów fir-out’ów.”
Wystarczy dodatkowo wyliczyć powierzchnię najmu z projektu dla najemcy, któremu robiona jest aranżacja i eliminujemy błędy z podwójnie mierzonych powierzchni i dublowanych rzutów. Nie zdarzyło nam się, aby powierzchnie wyliczone i pokazane na rzutach fit-out’ów były takie same albo chociaż zbliżone do powierzchni wyliczonych przez nas do celów najmu. Rzadko się zdarza, abyśmy jako geodeci partycypowali na tym właśnie drugim etapie. Powierzchnię dla aranżowanego najemcy liczymy wtedy, kiedy znane są zewnętrzne ściany najmu z projektu fit-out, ale podkładem do tego projektu powinny być zawsze wyliczenia z kalkulacji (etap 1 pomiaru). Mówiąc o drugim pomiarze mówimy o wielu drobnych wyliczeniach powierzchni z projektu w trybie ciągłym, jeszcze przed wybudowaniem budynku. Oczywiście, firmy od fit – out’ów nanoszą na takie pomiary elementy niezbędne do aranżacji biura, ale to jest już w zakresie ich kompetencji. W przypadku, gdy aranżacje robione są na budynku istniejącym – wtedy do projektów należy brać wyniki pomiaru z etapu 3, o którym mowa w kolejnym akapicie.
Pomiar powykonawczy budynku
Po wybudowaniu budynku powinniśmy go pomierzyć w całości z natury, zgodnie z zasadami przyjętymi przy kalkulacji z projektu. Mamy tutaj pomiar trzeci. Należy pomierzyć budynek na etapie w stanie surowym zamkniętym a części wspólne docelowo wykończone. Jeżeli na tym etapie wprowadzimy zmiany zasad pomiaru, to pojawią się rozbieżności w powierzchni, co na pewno nie nastroi optymistycznie najemcy, a spowoduje u niego rozgoryczenie a u inwestora spowoduje bałagan w dokumentacji. Przy założeniu tych samych wyliczeń powierzchni z projektu oraz tych samych zasad pomiaru powierzchni po wybudowaniu budynku różnica powierzchni najmu dla całego budynku nie powinna być większa niż 0,1%, tzn. 1m2 dla 1000 m2 opracowywanej powierzchni. Oczywiście założenie jest takie, że w trakcie budowy nie było żadnych zmian w projekcie czy pozwoleń zamiennych.
„W obecnie w zawieranych umowach najmu często czytamy, że różnica powierzchni najmu wyliczona z projektu, a następnie pomierzona po wybudowaniu budynku, może się różnić o wartości od 2%, 3% do nawet 8%. Jest to nonsens!”
Przykłady rozbieżności w powierzchniach najmu
Przeanalizujmy co oznaczają te wartości na przykładzie 3%. Zgodnie z ostatnią naszą kontrolą budynku na warszawskiej Woli, w którym powierzchnia piętra wynosiła 2400 m2, dopuszczalny błąd powierzchni w umowie najmu wynosił właśnie 3%, a to oznacza, że inwestor zakłada, że powierzchnia kondygnacji, po wybudowaniu budynku, może ulec zmianie o aż 72 m2? A w biurowcu 30 piętrowym 2160 m2? Są to wartości mieszczące się w założeniach umowy najmu. Przeanalizujmy drugi przykład. Nie tak dawno wykonywaliśmy dwa zlecenia. W pierwszym zleceniu mierzyliśmy cały budynek dla właściciela, w drugim dwa niecałe piętra budynku dla jednego z jego najemców (powierzchnia 800m²). Najemca wiedział, że mierzyliśmy obiekt dla właściciela, ale mimo to chciał, aby pomierzyć mu jego biura ponownie. Dla nas była to ponownie świetna okazja do kontroli pomiaru innym sprzętem przez inny zespół pomiarowy. Na powierzchni ok. 800m² różnica z dwóch pomiarów wyniosła 0,3m². W przeliczeniu na procenty to wyszło 0,0375% różnicy. Gdy przyjmiemy dokładność wykonania ścian konstrukcyjnych na poziomie 1-1,5cm, to różnica z projektu względem budowy nie wyjdzie większa niż 0,1%. Jeżeli jednak, wyszłaby na poziomie 10 czy 30 razy większym to oznacza to, że ktoś popełnił poważny błąd w liczeniu czy mierzeniu powierzchni.
Błędem jest na pewno zmiana sposobu liczenia powierzchni, ale to już jest bardziej decyzja biznesowa właściciela nieruchomości. W mojej opinii, raz wybrana norma i jej zmiany, modyfikacje na etapie pierwszych wyliczeń powinny być zachowane do pomiarów inwentaryzacyjnych. Po wybudowaniu budynku powinny być opisane w umowie najmu te same zasady pomiaru. Drugi etap pomiarów związanych z najmem powierzchni, pozwala nam na zweryfikowanie kalkulacji opracowanej na podstawie projektu i wynikających z wprowadzonych zmian powstałych w procesie budowlanym. Pomiar powykonawczy budynku (stan surowy zamknięty a części wspólne wykończone) jest często pomijany ale jest to najistotniejszy pomiar dla każdego budynku. Eliminuje wszelkie późniejsze straty powierzchni w najmie, ze względu na możliwość pomiaru bez dokonywania odkrywek przez aranżacje ścian i słupów. Jest to pomiar powierzchni przed aranżacją powierzchni przez najemcę, tzn. przed stworzeniem kuchni, łazienek, biur. Przed zabudowaniem słupów, obłożeniem płytami gips-kartonowymi ścian żel-betonowych, ukryciem za ścianami rur czy przewodów. Jest to pomiar czystej powierzchni, którą dostaje najemca. Pomiar, który sprawi, że bez względu na to co się stanie w przyszłości, jak poszczególne piętra zostaną zaaranżowane, co zostanie zabudowane – pomiar ten da nam maksymalną powierzchnię najmu brutto.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
CRE Advisor, Geodetic Board Member, Investor Trainer, Author, Lecturer, Surveyor
14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co
