Pierwsza połowa 2024 roku na głównych rynkach regionalnych minęła pod znakiem ograniczonego popytu. Na rynku podpisano w tym okresie 286 000 m² transakcji biurowych, czyli o 14% mniej r/r. Prawie połowę umów stanowiły renegocjacje zajmowanych dotychczas powierzchni, a przednajmy były bliskie zeru. Do użytku oddano ponad 61 000 m², czyli 13 % mniej niż w I pół. 2023r. Współczynnik pustostanów utrzymuje się w trendzie wzrostowym. Pod koniec czerwca 2024 r. wskaźnik ten wyniósł 17,7% i był wyższy o prawie 1 p.p. niż w czerwcu
2023 r. Jest to efekt dużej aktywności deweloperów w latach 2021-2023, gdy skala projektów spekulacyjnych znajdowała się na podwyższonym poziomie. Eksperci JLL podsumowują sytuację na rynku biurowym w regionach.
Kraków nadal najbardziej atrakcyjny dla najemców
„Pierwsze półrocze 2024 r. było czasem niższej aktywności najemców na rynkach regionalnych. Zawarto umowy najmu na 286 000 m², z czego 49% stanowiły renegocjacje, 42% nowe wynajmy,
a niecały 1% przednajmy. Należy jednak pamiętać, że rok 2023 był rekordowy pod kątem popytu na biura. W okresie od stycznia do czerwca najwięcej umów zawarto w Krakowie (33% całkowitego popytu), Trójmieście (20%) i Wrocławiu (17,5%). To właśnie te trzy rynki oferują najwięcej powierzchni najwyższej klasy i jakości.” – mówi Paweł Krzemiński, Starszy Analityk w Dziale Badań Rynku i Doradztwa
„W I półroczu 2024 r. najaktywniejszymi najemcami były niezmiennie firmy z sektora IT. Popyt wygenerowany przez tych klientów to ok. 40 000 m² (z czego najwięcej w Krakowie i we Wrocławiu) stanowi ok. 30 % całkowitego wolumenu zawartych umów. Poza firmami IT wysoki udział w transakcjach przypisuje się także najemcom z sektorów produkcji (18%) oraz usług profesjonalnych (15%). Właśnie z tych dwóch branż pochodzą dwie z największych umów podpisanych na rynku w ciągu półrocza, obie na powierzchnię
ok. 10 000 m² zostały zawarte w Krakowie. Sektor BPO/SSC, wg naszych szacunków, odpowiadał za ok. 60% popytu.” – mówi Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych
Utrzymuje się ostrożność deweloperów
Na koniec czerwca 2024 r. miasta regionalne dysponowały 6,73 mln m² powierzchni biurowej. Do użytku oddano ponad 61 000 m² nowych biur (ponad 55 000 m² mniej niż w analogicznym okresie 2023 r.) Deweloperzy utrzymują niższą aktywność rozkładając projekty na etapy lub, w ekstremalnych przypadkach, zmieniając ich docelową funkcję. Jest to związane przede wszystkim z wysokim wskaźnikiem pustostanów oraz wysoką podażą nowoczesnych powierzchni biurowych oddanych do użytkowania w ciągu ostatnich 3 lat. Największymi z oddanych do użytkowania w I poł. 2024 r. budynkami biurowymi były: Quorum Office Park A (Wrocław), B10 (Wrocław) i Brain Park C (Kraków). W budowie w czerwcu 2024 r. było ponad 186 500 m² powierzchni, co jest podobnym wynikiem do tego z końca 2023 r. Deweloperzy uzależniają start, jak i kontynuację budowy nowych biur, od pozyskania kluczowych najemców.
„Mniejsze zapotrzebowanie ze strony firm sprawia, że realizacja niektórych projektów została odłożona przez inwestorów na kilka lat. Dodatkowo, niepewna sytuacja i nadpodaż powierzchni biurowej na rynkach regionalnych mogą być przyczyną opóźnień ukończenia budynków w realizacji lub zmiany ich docelowej funkcji. W I połowie 2024 r. rozpoczęto budowę 8 000 m² nowej powierzchni biurowej, w ramach jednego kompleksu we Wrocławiu. Realizacja nowych budynków odbywała się przede wszystkim w Poznaniu, Katowicach i Trójmieście, gdzie w każdym w budowie było średnio 48 000 m². W roku 2024 do użytku zostanie oddanej o ok. 70% mniej nowej podaży niż średnio w latach 2016-2020. Szacujemy, że w nadchodzących latach deweloperzy będą dostarczać co roku ok. 110 000 m² biur.” – dodaje Paweł Krzemiński
Stawki czynszu cały czas w tendencji wzrostowej
Stawki biurowe w I połowie 2024 r. w głównych miastach regionalnych nieznacznie wzrosły. Obecnie znajdują się na poziomie od 11,5 € do 18,0 € / m²/ miesiąc.
„Presja czynszowa będzie wzrastać głównie ze względu na koszty budowy oraz aranżacji powierzchni biur. Średnia długość umów najmu w nowych budynkach wynosi 5-7 lat (coraz częściej również 10 lat). W obiektach starszych, w których widzimy duży udział renegocjacji, dostępne są bardziej elastyczne warunki wynajmu – dla nowych umów 3-5 lat, a dla renegocjacji 2-5 lat. Właściciele biur coraz częściej umożliwiają płatność za wynajem w polskich złotych. Jest to znaczący atut dla części najemców, szczególnie dla spółek skarbu państwa oraz instytucji sektora publicznego.” – mówi Mateusz Polkowski, Szef Działu Badań Rynku i Doradztwa
Poznań z transakcją „prime”
Rynek inwestycji biurowych zakończył I połowę 2024 r. ze sprzedażą na poziomie około 800 mln € w ramach 22 transakcji. Jest to wynik czterokrotnie większy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Rynek po raz pierwszy od 2022 był świadkiem transakcji typu „prime” dotyczącej biurowca, położonego poza Warszawą. Wspomnianą umową było nabycie Nowego Rynku E – jednego z najwyższych budynków w Poznaniu. Skanska, odpowiedzialna za powstanie tego projektu, sprzedała go szwedzkiemu inwestorowi, Eastnine AB, za ponad 79 mln €. Druga znacząca transakcja miała miejsce w Trójmieście. Położony w Gdańsku i oferujący 16 000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej kompleks Format, zmienił swoją strukturę własnościową. 80% udziałów w spółce, będącej właścicielem budynku, zostało zakupione przez Greenstone. Ten sam inwestor, niemal w tym samym czasie, sprzedał budynek Lastadia w Szczecinie firmie Arkéa Real Estate Investment Management. Lastadia, położony na wyspie i w pełni wynajęty kompleks biurowy, należy do najbardziej rozpoznawalnych budynków w mieście.
