Popyt na biura w całym 2024 r. wyniósł 740 000 m², z czego ponad
244 000 m² zostało wynajęte w IV kw. W całym roku odnotowano aż osiem umów powyżej 10 000 m² (vs dwie w 2023 r.), które w większości finalizowały firmy z sektora finansowego. Na koniec 2024 r. współczynnik pustostanów dla Warszawy wyniósł 10,6%. Eksperci JLL podsumowują czwarty kwartał 2024 roku na warszawskim rynku biurowym.
Luka nowej podaży uwidacznia się
„Przy wakacie na poziomie ponad 10%, trudno się zgodzić ze stwierdzeniem, że warszawski rynek biurowy cierpi na braki w dostępności powierzchni na wynajem. Współczynnik pustostanów dla całej stolicy jest jednak mocno mylący, ponieważ gdy przyjrzymy się bliżej strukturze pustostanów, możemy zauważyć, że większość wolnej powierzchni (blisko 80%) jest dostępna w budynkach starszych niż 10 lat. Jest to następstwo obserwowanej już od kilku lat „ucieczki do jakości” wśród najemców korporacyjnych, którzy przy relokacji decydują się na wynajęcie biura w najnowszych budynkach. A tych deweloperzy w ostatnich dwóch latach dostarczyli bardzo niewiele – jedynie 60 000 m² w 2023 r. i około 100 000 m² w 2024 r. Obecnie rynek musi mierzyć się z nową rzeczywistością i ograniczoną podażą. Jej odzwierciedleniem jest widoczny już od pewnego czasu stopniowy wzrost stawek czynszu za powierzchnie typu prime. Trend ten utrzyma się także w nadchodzących latach.” – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL.
Najemcy w 2024 roku najbardziej zainteresowani strefa Centrum i COB
Popyt na biura w całym 2024 r. wyniósł 740 000 m², z czego ponad 244 000 m² zostało wynajęte w IV kw. Najwyższą aktywność odnotowały strefy Centrum oraz COB, co wynikało bezpośrednio z relatywnie wyższej dostępności nowej powierzchni biurowej w tych obszarach. Ponad 80% wszystkich zawartych na rynku umów stanowiły transakcje do 1 500 m², przy czym dominowały tu najmy poniżej 500 m². W całym roku odnotowano aż osiem umów powyżej 10 000 m² (vs dwie w 2023 r.), które w większości finalizowały firmy z sektora finansowego. Blisko 46% wolumenu odnotowanego w zeszłym roku stanowiły renegocjacje kontraktów.
„Głównym czynnikiem wpływającym na takie decyzje najemców były zmieniające się wytyczne co do strategii miejsca pracy i związana z tym niechęć do podejmowania długoterminowych zobowiązań. W przypadku nowych umów standardowy czas trwania najmu to 7-10 lat. Renegocjacje natomiast dają większą elastyczność w okresie najmu.” – komentuje Piotr Kamiński, Head of Office Leasing, JLL
Czynsze kontynuują trend wzrostowy
W ciągu roku stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe w Centralnym Obszarze Biznesu odnotowały wzrost rzędu 7,7% r/r, do poziomu 28,00 €/m²/m-c. Podobny trend zaobserwowano w przypadku najlepszych nieruchomości poza centrum, jednak w ich przypadku były to wzrosty o 2,8% r/r. Stawki czynszu w starszych budynkach biurowych pozostały na stabilnym poziomie. Biorąc pod uwagę dostępność tego typu powierzchni, obiekty te konkurowały w dużej mierze ceną oraz bardziej elastycznymi warunkami najmu. Z uwagi
na postępującą transformację segmentu premium w stronę rynku wynajmującego, czynsze będą kontynuowały trend wzrostowy również w nadchodzących kwartałach.
Transakcje typu prime w 2024 roku na rynku biurowym w Warszawie
Największą transakcją biurową w 2024 r. była sprzedaż 49% udziałów w portfelu należącym do CPI Property Group funduszowi zarządzanemu przez Sona Asset Management. Łączna wartość wszystkich aktywów należących do portfela przekroczyła 1 mld €, a zdecydowaną większość tej wartości reprezentuje jedenaście warszawskich nieruchomości biurowych, zlokalizowanych w strefach centralnych oraz wzdłuż
Al. Jerozolimskich.
„Prawdziwym przełomem była sprzedaż Warsaw Unit przez Ghelamco na rzecz Eastnine. Zakup ten to zdecydowanie pozytywny sygnał dla polskiego rynku inwestycyjnego. To już druga transakcja Eastnine w tym roku, po czerwcowym zakupie kompleksu Nowy Rynek E w Poznaniu, za 79 milionów euro. Obie transakcje dowodzą, że budynki w najlepszych lokalizacjach, z renomowanymi najemcami i spełniające wymagania zrównoważonego rozwoju oraz ESG, przyciągają inwestorów nawet w trudniejszym otoczeniu rynkowym. Należy też podkreślić, że sprzedaż Warsaw Unit była największą nieportfelową transakcją biurową w 2024 r. w całej Europie, co jest najlepszym dowodem na zwiększone zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem” – komentuje Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL
