-5.1 C
Warszawa
niedziela, 11 kwietnia, 2021

Warszawski rynek biurowy w 2020 r. Fakty i prognozy.

Strona główna Nieruchomości komercyjne Biurowce Warszawski rynek biurowy w 2020 r. Fakty i prognozy.

Warszawski rynek biurowy w 2020 r. Fakty i prognozy.

Popyt na biura w Warszawie spadł o 30%. Najbliższe miesiące pokażą, czy to trwały trend. Czy w związku z tym czynsze spadną? Jak na tę sytuację zareagują deweloperzy? Co powinno się wydarzyć, by rynek wrócił do dobrej kondycji?

Specyfika rynku nieruchomości biurowych sprawia, że reaguje on na zmiany z opóźnieniem. Tak też było ze skutkami epidemii COVID-19. W pierwszej połowie roku cyfry nie wskazywały jeszcze na poważne zmiany w popycie – wyniki odnotowane w dwóch pierwszych kwartałach były efektem realizacji kontraktów zawartych jeszcze przed pandemią. Sytuacja zmieniła się w drugiej połowie 2020 r. Wstrzymanie decyzji relokacyjnych przez firmy przyniosło skutek w postaci znaczącego spadku wolumenu zawartych umów najmu, zwłaszcza w trzecim kwartale (113 tys. m2). Okres październik-grudzień przyniósł wzrosty (160 tys. wynajętej powierzchni) i daje powody do ostrożnego optymizmu. Zrealizowano też 2 transakcje na powierzchnię przekraczającą 10 tys. m2 (12,4 tys. m2 – renegocjacja umowy poufnego najemcy w Gdański Business Center I A, 12,2 tys. m2 – przednajem Leroy Merlin w budynku Forest II). Sumarycznie popyt w ubiegłym roku wyniósł jednak jedynie 608 tys. m2 i był aż o 30% niższy od wyniku z 2019 r. Zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w Warszawie było porównywalne z popytem odnotowanym w 2010 r.

Ostrożne oczekiwanie

Bartosz Kozieł, Partner w Nuvalu

Odzwierciedleniem nastrojów najemców jest spadek wolumenu umów pre-let i wzrost udziału renegocjacji. W czwartym kwartale odpowiadały one aż za 43% podpisanych kontraktów (przed kryzysem związanym z COVID-19 stanowiły ok. 1/3 umów). Wynika to z dużej ostrożności i niepewności – organizacje unikają podejmowania angażujących finansowo decyzji i pozostają w dotychczasowych lokalizacjach czekając na rozwój zdarzeń w kontekście COVID-19 i jego wpływu na biznes. – Trend  ten utrzyma się do czasu stabilizacji sytuacji gospodarczej. Są tu jednak wyjątki – dotyczą firm z sektorów, które w stosunkowo najmniejszym stopniu odczuły negatywne skutki pandemii, takich jak IT czy e-commerce – mówi Bartosz Kozieł, Partner w Nuvalu, firmie doradzającej klientom na rynku nieruchomości komercyjnych. Dobrym przykładem jest relokacja biura Allegro do nowego budynku w Fabryce Norblina.

Czas spektakularnych projektów

W 2020 r. w Warszawie oddano do użytku 16 nowych projektów o łącznej powierzchni 359 tys. m2. Niektóre z nich mają spektakularną skalę oraz charakter, są też częścią większych realizacji, które zmienią tkankę miejską i panoramę Warszawy. Największe z nich to Varso Place 1 i 2, Browary Warszawskie (Biura przy Willi/Warzelni), The Warsaw Hub 2 i 3 czy Mennica Legacy Tower. W 2021 r. rynek urośnie o kolejne 390 tys. m2 i tym samym łączne zasoby biurowe w Warszawie przekroczą 6 mln m2. Największe aktualnie realizowane projekty to Warszaw Unit (59,3 tys. m2), Forest I (18,2 tys. m2) i II (52 tys. m2), Skyliner (niespełna 49 tys. m2, oddany do użytkowania w 1 kwartale 2021 r.), Generation Park Y (46,5 tys.m2 – wynajęty w całości przez PZU), kolejny etap Fabryki Norblina (40 tys. m2) czy Widok Towers (28,6 tys. m2). Dojdzie również do zmian na biurowej mapie stolicy. – W tym roku projekty zrealizowane na Pradze będą miały większą łączną powierzchnię, niż nowe budynki biurowe powstające na Mokotowie. To dobra informacja dla klientów poszukujących nowoczesnego biura na prawym brzegu Wisły. Nowe inwestycje z pewnością będą również ważnym impulsem rozwojowym dla Pragi – mówi Bartosz Kozieł. W najbliższych miesiącach zostaną oddane kolejne fazy Centrum Praskiego Koneser – Monopol M oraz N, a White Star zakończy budowę Fabrykę PZO I i II przy ul. Grochowskiej.

Na koniec 2020 r. w budowie było łącznie 560 tys. m2 nowej powierzchni biurowej. 2022 r. przyniesie duży spadek nowej podaży – aktualnie planowane jest ukończenie realizacji projektów o łącznej powierzchni 166 tys. m2. Na tym etapie trudno ocenić, czy spadek ten będzie miał trwały charakter – deweloperzy będą w najbliższych miesiącach obserwowali wahania popytu. Zgodnie z wstępnymi deklaracjami w 2023 r. warszawski rynek powinien wzbogacić się o kolejne 160 tys. m2, jednak budowa tych projektów jeszcze się nie rozpoczęła – decyzje w tej kwestii będą dopiero zapadały.       

Rosną zasoby powierzchni niewynajętej

Odnotowany w 2020 r. spadek popytu wpłynął na wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec roku wyniósł 9,9% (+2,1% rok do roku). Nie uwzględnia on oferty podnajmów, która z miesiąca na miesiąc rośnie. Firmy oferują możliwość podnajęcia niewykorzystanej przestrzeni i dążą w ten sposób do optymalizacji kosztów stałych. Choć opcja ta ma wiele wad (m.in. konieczność dostosowania się do istniejącej aranżacji oraz warunków umowy, w tym kosztów eksploatacyjnych), jest szansą dla mniejszych podmiotów – niewielkie firmy mogą w ten sposób wynająć małe biuro w doskonale zlokalizowanym budynku o wysokim standardzie. Na koniec 2020 r. oferta podnajmów w Warszawie wynosiła aż 130 tys. m2, co odpowiada 1/5 wolnej powierzchni biurowej w stolicy. Urealniony wskaźnik pustostanów, uwzględniający podnajmy, rośnie więc do 12%.

Czy czynsze spadną?

Coraz większy wolumen powierzchni niewynajętej w połączeniu ze spadkiem popytu w konsekwencji doprowadzi do korekty stawek czynszów bazowych i efektywnych. Nie będzie ona jednak jednakowa w przypadku wszystkich budynków. – Najlepsze projekty zawsze się obronią. Popyt na powierzchnię w świetnie zlokalizowanych budynkach o najwyższym standardzie i jakości wykonania utrzyma się na stabilnym poziomie – jest to zresztą widoczne już teraz. Deweloperzy realizujący najbardziej spektakularne projekty nie narzekają na brak zainteresowania – wyjaśnia Kozieł. Korekty będą dotyczyły więc głównie starszych obiektów o dużym procencie powierzchni niewynajętej. Ich właściciele będą kusić klientów obniżkami, elastycznymi warunkami najmu oraz atrakcyjnymi pakietami zachęt.  

Cel: wrócić do biur

Jakie będą długofalowe skutki pandemii dla warszawskiego rynku biurowego? Będzie można to w pełni ocenić za 2-3 lata. Wiele zależy od tempa powrotu do sytuacji sprzed pandemii. – każde kolejne obostrzenia czy lockdowny przedłużają ten proces. Najważniejszy jest powrót firm do aktywności biurowej. – Coraz więcej pracowników jest zmęczonych pracą zdalną i jej skutkami – utrudnioną komunikacją, brakiem bezpośrednich relacji, spadkiem produktywności czy problemami z zachowaniem work/life balance. Rozwiązaniem jest powrót do biur z zachowaniem wszelkich reżimów sanitarnych. Właściciele budynków są na to przygotowani – wdrożyli wszelkie niezbędne środki zapewniające pracownikom bezpieczeństwo, a architekci pracują na najwyższych obrotach, by dostosować aranżacje do nowych realiów i wyzwań. Potrzebny jest tu wyraźny impuls ze strony pracodawców, który zachęci pracowników do powrotu. Skorzystają na tym wszyscy – firmy będą osiągać lepsze wyniki, managerowie podniosą efektywność pracy swoich zespołów, a pracownicy odzyskają przyjazne i ergonomiczne środowisko pracy. Najwyższy czas wrócić do biur – przekonuje Bartosz Kozieł.   

© Wszelkie prawa zastrzeżone

Powiązane artykuły

COVID-19 przyspieszy rozwój sektora e-commerce w Europie o rok

Według firmy doradczej Savills, pandemia Covid-19 przyspieszy rozwój branży e-commerce w Europie średnio o rok, co z kolei przełoży się na wzrost...

Zapotrzebowanie na biura we Wrocławiu większe o 40 proc. pomimo epidemii

Pomimo epidemii firmy zgłosiły większe zapotrzebowanie na biura. Pierwszą połowę roku na wrocławskim rynku biurowym analitycy oceniają bardzo dobrze,...

GLA (Gross Leasable Area) w normach: BOMA, Tegova i PN-ISO 9836:1997

GLA (Gross Leasable Area) w normach: BOMA, Tegova i PN-ISO 9836:1997 Jak powiązać pojęcie GLA z powierzchnią najmu?

Powierzchnia najmu kamienic. Wygeneruj do 13% większe powierzchnie najmu.

Powierzchnia najmu kamienic Wygeneruj do 13% większe powierzchnie najmu Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE

Technologie w nieruchomościach

Zgłaszanie usterek w telefonie? Z Optima Solutions to jest możliwe!

Zgłaszanie usterek w telefonie? Z Optima Solutions to jest możliwe! Zarządzanie dużym obiektem lub...

Budownictwo jest na cenzurowanym. Ocena wpływu branży budowlanej na klimat

Budownictwo jest na cenzurowanym. Ocena wpływu branży budowlanej na klimat. The World Economic Forum stawia...

Fascynująca artystyczna podróż po świecie technologii. Wystawa Oskara Zięty

Fascynująca artystyczna podróż po świecie technologii. Wystawa Oskara Zięty Zapraszamy na ponowne otwarcie wystawy „INFLATALES. Stalowe opowieści Oskara Zięty”...

Zrównoważona domowa oaza, czyli standardy “zielonego domu”

Szacuje się, że ok. 90% naszego życia spędzamy w budynkach. W dużej mierze są to obiekty użyteczności publicznej, spośród których większość choć...

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.