Pierwsze sześć miesięcy 2025 r. na biurowych rynkach regionalnych upłynęły pod znakiem renegocjacji umów, które w tym okresie odpowiadały za blisko 60% całkowitego popytu. Był to też okres ożywionej aktywności inwestorów, którzy szukali atrakcyjnych projektów poza Warszawą. Eksperci z firmy doradczej JLL podsumowują aktualną sytuację na rynku biurowym w aglomeracjach regionalnych.
Przy bardzo ograniczonej nowej podaży i wysokich kosztach potencjalnej relokacji, najemcy w regionach najczęściej decydują się na pozostanie w obecnie zajmowanych biurowcach. Najwięcej kontraktów renegocjowano w Krakowie, gdzie ich udział w wolumenie wszystkich transakcji wyniósł około 70%. Nie był to jednak odosobniony przypadek – poziom 50% tego typu umów przekroczyły też takie ośrodki, jak Trójmiasto, Lublin czy Wrocław.
– Warto zauważyć, że umowy renegocjowali głównie bardzo duzi najemcy, tacy jak np. np. Shell (23 000 m kw.) Kraków) czy Motorola (17 000 m kw., również Kraków). Pozytywnym sygnałem jest też fakt, że w ramach wielu renegocjacji firmy powiększały zajmowaną powierzchnię. Trend ten obserwowany zwłaszcza na największych rynkach, takich jak Wrocław czy wspominany Kraków, który był w tym półroczu wiodącą aglomeracją regionalną – komentuje Mateusz Polkowski, Senior Director, Head of Research & Consultancy – Poland & CEE, JLL.
Popyt
W ciągu pierwszych sześciu miesięcy br., na rynkach regionalnych wynajęto w sumie blisko 390 000 m kw., z czego 217 000 m kw. przypadło na II kwartał. Dzięki kilku dużym transakcjom z udziałem najemców z sektora usług biznesowych, było to aż o 37% procent więcej, niż w analogicznym okresie w 2024 r. Najwięcej powierzchni wynajęto w tym okresie w Krakowie (172 000 m kw.), Wrocławiu (80 700 m kw.) oraz Trójmieście (53 400 m kw.).
Podaż
W pierwszej połowie 2025 r. deweloperzy oddali do użytku zaledwie 2 400 m kw. nowych powierzchni biurowych – w II kw. nie ukończono żadnego nowego budynku o powierzchni przynajmniej 1 000 m kw. Tym samym podaż biur na rynkach regionalnych w Polsce utrzymała się na poziomie 6,75 mln m kw. Lekkie podażowe ożywienie spodziewane jest w drugiej połowie roku, kiedy na rynki lokalne trafi około 30 000 m kw. nowych powierzchni. Eksperci JLL spodziewają się, że choć 2025 r. będzie rokiem o rekordowo niskiej podaży, to w ciągu kolejnych dwóch lat (2026-27) w aglomeracjach regionalnych pojawi się łącznie około 190 000 m kw. nowych powierzchni, znajdujących się obecnie w trakcie realizacji. Najwyższą aktywność deweloperską notują Kraków (59 700 m kw.), Poznań (44 500 m kw.) oraz Katowice (27 800 m kw.).
Pustostany
Odsetek pustostanów utrzymał się na podobnym poziomie, co pod koniec 2024 roku, czyli około 17,5%. Na trzech rynkach wskaźnik ten przekraczał 20% – były to Katowice (22,7%), Łódź (21,6%) oraz Wrocław (20.5%).
– Nadpodaż powierzchni biurowej jest czynnikiem, który działa demotywująco na deweloperów, którzy rozpoczęcie nowych projektów uzależniają od podpisania odpowiednio wysokiego poziomu umów przednajmu. W sytuacji, w której duża ilość powierzchni jest dostępna „od ręki” w istniejących budynkach, inwestorzy przyjmują pozycję wyczekującą. Jeśli odejmiemy renegocjacje, popyt na nowe powierzchnie pozostaje ograniczony, dlatego też spodziewamy się, że współczynnik powierzchni niewynajętej w miastach regionalnych będzie zmniejszał się powoli. Najszybciej absorbowane powinny być biura w nowych projektach w atrakcyjnych lokalizacjach, najwolniej – w obiektach 15-letnich i starszych – komentuje Karol Patynowski, Head of Regional Markets, Office Agency, JLL.
Czynsze
Na stabilnych poziomach pozostają też czynsze, które w głównych miastach regionalnych kształtują się na poziomie od 11 do 20 €/m kw./miesiąc. Najtaniej powierzchnię biurową można było wynająć w Lublinie (od 10 do 14 €/m kw./miesiąc), z najwyższymi stawkami musieli liczyć się potencjalni najemcy w Krakowie, gdzie wyniosły one od 15 do 20 €/m kw./miesiąc w najlepszych projektach w najbardziej prestiżowych lokalizacjach.
Rynek inwestycyjny
W pierwszej połowie 2025 r. całkowity wolumen inwestycji biurowych w naszym kraju osiągnął 414 mln €. Choć wynik ten był blisko o połowę mniejszy, niż w tym samym okresie rok temu (800 mln € r/d/r), to złożyła się na niego druga w historii liczba transakcji (23), z czego większość (13) zawarto poza Warszawą. Zdecydowana większość z nich to przejęcia w Krakowie i Wrocławiu, jak na przykład sprzedaż dwóch budynków kompleksu High 5ive przez NIAM na rzecz Stena RE. Równie znacząca była sprzedaż City 2 we Wrocławiu. Archicom idzie w ślady Develii i ogłosił dezinwestycję swoich aktywów komercyjnych, w związku z czym sprzedał ten projekt prywatnemu polskiemu inwestorów za 31 mln €. Inne znaczące transakcje w I półroczu była sprzedaż położonego w Szczecinie kompleksu Piastów Office Centre. Blackstone sprzedał ten projekt biurowy czeskiemu inwestorowi Investika oraz jego partnerowi joint venture BUD Holdings za ponad 28 mln €.
– Dynamika rynków regionalnych to jeden z najciekawszych trendów ostatniego półrocza. W pierwszej połowie 2025 roku ponad połowa wszystkich transakcji biurowych miała miejsce poza Warszawą. Transakcje średniej wielkości, takie jak sprzedaż obiektów w Szczecinie czy Wrocławiu za około 30 mln euro, oferują inwestorom atrakcyjniejsze stopy zwrotu przy stabilnych perspektywach najmu. Dla graczy dysponujących kapitałem w przedziale 20-50 mln euro, rynki regionalne stają się realną alternatywą dla stołecznego rynku – komentuje Marcin Sulewski, Head of Office Investment Poland, JLL.
