Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce. W ubiegłym roku deweloperzy ukończyli ponad pół miliona mkw. nowej powierzchni handlowej, co jest najlepszym wynikiem, jaki zanotował polski rynek od 2015 roku. Wysokiej aktywności deweloperskiej towarzyszyło rosnące zainteresowanie nowych marek handlowych i, co ważne, poprawiające się nastroje konsumentów, które przełożyły się na wzrost sprzedaży detalicznej.
PODAŻ: 2024 rok z imponującym poziomem aktywności deweloperów
W 2024 roku deweloperzy dostarczyli na polski rynek handlowy 530 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, co jest najlepszym wynikiem od 2015 roku, kiedy nowa podaż wyniosła ok. 700 000 mkw. Uwzględniając zamknięcia obiektów, baza powierzchni handlowych w 2024 roku zwiększyła się o 481 000 mkw., ponieważ 49 000 mkw. zniknęło z rynku. Sam czwarty kwartał przyniósł zakończenie budowy dwunastu parków handlowych zlokalizowanych zarówno w dużych aglomeracjach, jak i miastach do 50 000 mieszkańców. Tym samym całkowita nowoczesna powierzchnia handlowa w Polsce sięga już ok. 16,8 mln mkw., mówi Ewelina Staruch, Senior Analyst, Cushman & Wakefield.
Jak podaje Cushman & Wakefield, największym nowym parkiem handlowym na rynku w okresie październik-grudzień był Vendo Park Szczecin dewelopera TREI o powierzchni blisko 24 000 mkw. W tym czasie dobiegła też końca przebudowa trzech obiektów, w tym centrum handlowego Sukcesja w Łodzi, które funkcjonuje obecnie pod nazwą Nowa Sukcesja. Nieruchomość o powierzchni ponad 40 000 mkw. oferuje jedną z największych w Europie stref rozrywki. Ponadto cztery obiekty przeszły rozbudowy przyczyniając się do zwiększenia podaży w czwartym kwartale o 16 000 mkw.
Na koniec grudnia deweloperzy byli w trakcie budowy 375 000 mkw. powierzchni w ramach 50 nieruchomości handlowych, z czego 34 z nich to zupełnie nowe budynki, natomiast trzynaście przypada na rozbudowy, a trzy – na przebudowy istniejących już obiektów.
Analizując przyszłą podaż pod względem lokalizacji można zauważyć, że najwięcej powierzchni buduje się w województwie śląskim, gdzie powstaje 52 000 mkw. oraz mazowieckim – 42 000 mkw. Co ciekawe, aż 65% powierzchni w budowie znajduje się w miastach i miejscowościach poniżej 50 000 mieszkańców, zaś 21% w największych aglomeracjach powyżej 400 000 mieszkańców, dodaje Ewelina Staruch.
POPYT: 26 nowych marek na polskim rynku handlowym
W całym 2024 roku na rynku handlowym w Polsce zadebiutowało 26 nowych marek, co stanowi podobną liczbę jak w 2023 roku, kiedy odnotowano 30 nowych wejść. Sam czwarty kwartał 2024 roku przyniósł debiuty takich brandów, jak MR.DIY, Santoni, Isei, Andre Tan, PHOme!, Atac Hiper Discount by Auchan, a także powrót na polski rynek marki Calliope. Cztery z nich wybrało na pierwszą lokalizację Warszawę, dwa – Poznań, zaś Mr. DIY – Zabrze.
SPRZEDAŻ DETALICZNA: 2024 rok pod znakiem wzrostów sprzedaży i rosnącego optymizmu konsumentów
Rok 2024 był lepszy pod względem sprzedaży detalicznej od 2023 roku. Przyczyn należy upatrywać w niższej inflacji, wyższych średnich wynagrodzeniach i co za tym idzie – poprawie nastrojów konsumenckich. Według najnowszych danych GUS, w październiku sprzedaż detaliczna wzrosła o 1,3%, zaś w listopadzie o 3,1%. Z kolei okres styczeń-listopad ubiegłego roku zanotował wzrost r/r o 2,7%, komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Analizując sprzedaż detaliczną w cenach stałych w listopadzie 2024 roku, można zauważyć, że najwyższe wzrosty względem listopada poprzedniego roku wystąpiły w przypadku kategorii Pojazdy samochodowe, motocykle i ich części (+19,6% r/r) oraz grupy Pozostałe (+13,1% r/r). Farmaceutyki, kosmetyki i sprzęt ortopedyczny osiągnęły dodatnią dynamikę na poziomie 7,1% r/r. Rokroczne spadki wystąpiły w trzech kategoriach: Tekstyliów, odzieży i obuwia (-12,9% r/r), Mebli, RTV i AGD (-5,2% r/r) oraz Żywności, napojów i wyrobów tytoniowych (-0,4% r/r). Udział e-handlu w sprzedaży detalicznej w listopadzie wyniósł 10,7%, względem listopada poprzedniego roku odnotowano spadek o 1 p.p.
ODWIEDZALNOŚĆ I OBROTY: stabilizacja liczby klientów i ich wydatków w centrach handlowych
Średnia odwiedzalność w centrach handlowych w 2024 roku wyniosła średnio ok. 410 000 klientów w przeliczeniu na jeden obiekt i odpowiadała średniej odwiedzalności w 2023 roku. Warto zauważyć, że najlepiej pod kątem odwiedzalności radzą sobie największe centra handlowe, czyli obiekty powyżej 60 0000 mkw., oraz te najmniejsze – poniżej 20 000 mkw. Najwyższe wzrosty odwiedzalności r/r odnotował Wrocław, Kraków i Warszawa, zaś najniższe na rynkach trójmiejskim i poznańskim, komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz.
W 2024 roku średnie obroty najemców centrów handlowych przekroczyły 1050 PLN netto na mkw. i były nominalnie średnio wyższe o ok. 4,5% niż w 2023 roku. Biorąc pod uwagę średnią inflację na poziomie 3,6% jest to jednak niewielki realny wzrost obrotów.
Najwyższy wzrost obrotów handlowych został zanotowany w przypadku największych centrów handlowych. Z kolei przyglądając się bliżej poszczególnym aglomeracjom najlepiej radziły sobie centra handlowe w Krakowie, Łodzi i na Śląsku, dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.
Wyniki nominalnej sprzedaży najemców różnią się także znacząco w zależności od kategorii produktowej. Najlepsze rezultaty notowały takie kategorie handlowe, jak: usługi (10%), zdrowie i uroda (9%), rozrywka (7%) czy specjalistyczne sklepy spożywcze (5%). Moda i restauracje odnotowały odpowiednio 3 i 4-procentowe wzrosty. Najsłabsze wzrosty wynoszące ok. 1% dotyczą sieci sprzedających meble i artykuły wyposażenia wnętrz, sklepów elektronicznych oraz supermarketów.
CZYNSZE: konfrontacja z kolejnymi wzrostami
Analizując czynsze w najlepszych centrach handlowych typu “prime” można zauważyć, że wzrosły one o ok. 23% r/r.
Przyczynami wyższych stawek, oprócz corocznej indeksacji o inflację, był wysoki popyt na powierzchnie handlowe oraz poczynione modernizacje i zwiększenie atrakcyjności wielu obiektów. Parki handlowe dominujące w nowej podaży odnotowały podobny, bo o 22-procentowy wzrost czynszów r/r (IV kw. 2024/IV kw. 2023) biorąc pod uwagę najlepsze tego typu obiekty i uwzględniając indeksację o wskaźnik inflacji w 2024 roku. Równie istotny format handlowy stanowią lokale przy topowych ulicach handlowych w Polsce, w przypadku których nastąpiła podwyżka stawek o 17% r/r, tłumaczy Michał Masztakowski, Head of Retail Agency Poland, Cushman & Wakefield.
PUSTOSTANY: Toruń, Kielce i Rzeszów z najniższym odsetkiem wakatów
Cushman & Wakefield przeanalizował poziom pustostanów w szesnastu aglomeracjach w Polsce, gdzie w 2024 roku wyniósł on 3%, co oznacza spadek o 0.3 p.p. r/r. Najwyższy odsetek powierzchni niewynajętej znajdował się w Lublinie (4,8%) oraz Poznaniu (4,6%). Z kolei najniższe wskaźniki pustostanów charakteryzowały Toruń (0,8%), Kielce (0,8%) i Rzeszów (0,9%).
