Rekordowa dynamika wzrostu czynszów
Kluczowym trendem jest rekordowe tempo wzrostu stawek czynszów w nowoczesnych budynkach biurowych – najszybsze od 18 lat. Współczynnik pustostanów dla całej Warszawy spadł do najniższego poziomu od pięciu lat, osiągając 9,7%, podczas gdy w budynkach premium w zachodniej części Centrum (m.in. Wola) wynosi zaledwie ok. 4%. Taka sytuacja oznacza w praktyce brak dostępności atrakcyjnych powierzchni do wynajęcia.
– Warszawa to dzisiaj kilka odrębnych rynków biurowych, które działają na swoich zasadach i mają odmienne charakterystyki. Aktualnie w stolicy różnice pomiędzy czynszami i postrzeganiem nieruchomości to często obszar jednej ulicy, kwestia mikrolokalizacji. Od 18 lat nie widzieliśmy w Warszawie tak szybko rosnących stawek czynszu najmu w nowoczesnych budynkach biurowych. Co więcej, interpretacja danych sugeruje, że, dalszy szybki wzrost jest de facto jedynym scenariuszem na najbliższe kilka lat – mówi Piotr Kamiński, Head of Office Leasing, JLL.
Plan Ogólny dla Warszawy wyznacznikiem zmian dla budowy wieżowców
Nowy Plan Ogólny dla Warszawy, który ma zostać uchwalony do połowy 2026 roku, wprowadza przewidywalność, ale nie rewolucjonizuje rynku biurowego. Dla większości obszarów centralnych i dobrze rozwiniętych, gdzie obowiązują Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), zasady gry pozostaną praktycznie nietknięte. Kluczową zmianą jest natomiast ograniczenie budowy budynków wysokościowych powyżej 55 m wyłącznie do terenów objętych MPZP, co kończy erę wieżowców budowanych na podstawie „wuzetki”.
– Nowy Plan Ogólny porządkuje, ale nie zmienia reguł gry w centrum miasta. To rozwój transportu szynowego będzie głównym czynnikiem kształtującym przyszłą mapę biurową Warszawy. Nasze analizy pokazują silną korelację między dostępnością transportową a stawkami czynszu – skrócenie średniego czasu dojazdu komunikacją miejską o jedną minutę przekłada się na premię czynszową w wysokości 39 eurocentów za
m kw. – wyjaśniaJan Jakub Zombirt, Senior Director, Strategic Consulting.
Przyszłość warszawskiego rynku biurowego będzie w dużej mierze kształtowana przez rozbudowę sieci metra o linie M3 i M4 oraz nowe trasy tramwajowe, planowane do 2050 roku, co radykalnie zmieni geografię dostępności komunikacyjnej miasta. Obszar optymalny dla lokalizacji biur znacząco się powiększy, a tam, gdzie nowe stacje metra spotkają się z elastycznymi zapisami Planu Ogólnego, powstaną przyszłe biurowe „hotspoty”. W perspektywie 2050 roku, strategia „metro first” przestanie być opcją, a stanie się koniecznością.
Polska liderem pod względem nastrojów rynkowych
Ograniczona podaż nowych inwestycji dodatkowo napędza wzrosty – w 2026 roku na rynek trafi jedynie około 20 000 m kw. nowych biur, a w Centrum nie zostanie oddany do użytku ani jeden budynek. Analiza porównawcza pokazuje, że stawki czynszów w Warszawie są wciąż niedoszacowane w porównaniu z europejskimi stolicami – podczas gdy w 2009 roku czynsze w Berlinie i Warszawie były na podobnym poziomie około 20-21 €/m kw./miesiąc, dziś w stolicy Niemiec wynoszą 46,5 €/m kw./miesiąc, a w Warszawie osiągają zaledwie 29-30 €/m kw./miesiąc.
– Co ciekawe, stawki czynszu w Warszawie są bardzo niedoszacowane i nie wróciliśmy do poziomu czynszów prime z 2008 roku. W miastach Europy zachodniej stawki od tego czasu wzrosły nawet o ponad 110%, na przykład w Berlinie. Dodajmy do tego skumulowaną inflację właśnie od ostatniej „górki czynszowej”, czyli 66% w Polsce i 38% w strefie Euro i otrzymujemy jasny przekaz, że czynsze w naszym kraju mają dużo zaległości do nadrobienia – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL.
Badanie nastrojów wśród ekspertów rynku nieruchomości ujawnia istotne różnice w percepcji sytuacji w zależności od kraju pochodzenia. Polscy specjaliści wykazują znacznie większy optymizm niż ich odpowiednicy z państw tzw. „BIG 3” (Niemcy, Francja, Wielka Brytania). Aż 72% odpowiedzi polskich ekspertów dotyczących aktualnej kondycji rynku biurowego miała wydźwięk pozytywny, co czyni Polskę liderem w klasyfikacji krajów europejskich.
– Polscy eksperci są dużo bardziej optymistyczni, jeśli chodzi o aktualną sytuację na rynku i mają ku temu powody, bo wzrost gospodarczy w Polsce, zarówno w tym jak i w kolejnym roku jest przewidziany na około 3,3%. Obserwujemy powrót dużych transakcji najmu w tym roku, a znaczącą rolę na rynku od pewnego czasu odgrywa sektor publiczny, który coraz częściej wybiera nowoczesne budynki biurowe – zauważa Ida Stankiewicz, Head of Office Tenant Representation, JLL.
Dynamiczny rozwój biurowego sektora inwestycyjnego
Szczególnie dynamicznie rozwija się też rynek inwestycyjny. W Polsce biura stały się najaktywniejszym segmentem w 2025 roku pod względem obrotów, wyprzedzając sektor magazynowo-logistyczny. Imponuje również liczba transakcji – 36 – w ciągu tylko trzech pierwszych kwartałów roku, co stanowi historycznie drugi najlepszy wynik po 2019 r.
– Inwestorzy wracają do sektora biurowego, widząc w nim realne możliwości wzrostu. W Polsce, dzięki kilku transakcjom na wysokiej klasy obiektach w Warszawie, biura stały się najaktywniejszym segmentem w 2025 roku. Do tak dużej liczby transakcji przyczyniła się zwiększona aktywność inwestorów nieinstytucjonalnych, w rezultacie czego udział polskiego kapitału osiąga rekordowe wartości na poziomie 45% wolumenu inwestycji biurowych – komentuje Marcin Sulewski, Head of Office Capital Markets, JLL.
