Prawnik o kwestiach prawnych umów najmu w okresie pandemii Covid-19
Notka prasowa
„Niewątpliwie sytuacja polskich przedsiębiorców w dobie epidemii COVID-19 nie należy do łatwych. Echem odbija się światowy kryzys gospodarczy, z jakim świat zmierzył się w latach 2007-2009. Warto jednak zauważyć, iż polski ustawodawca nie pozostawił przedsiębiorców bez rozwiązania, dając możliwość powołania się na co najmniej dwie instytucje prawa cywilnego, z których mogą skorzystać zarówno strony stosunku najmu jak i przedstawiciele pozostałych stosunków mających za swój przedmiot określoną nieruchomość.
Po pierwsze, mowa o zastosowaniu tzw. klauzuli rebus sic stantibus odnoszącej się do świadczeń stale możliwych do spełnienia, a więc na przykład trwających umów najmu. Omawiana instytucja nie dotyczy niczego innego jak nadzwyczajnej zmiany stosunków, co uregulowane zostało w art. 371 k.c. Należy zaznaczyć, iż aby klauzula została zastosowana, musi dojść do spełnienia obowiązkowych przesłanek. Przede wszystkim, źródłem zobowiązania powinna być umowa między stronami, a charakter zmiany stosunków między nimi musi być nadzwyczajny. Taki nadzwyczajny charakter zmiany musi być powiązany związkiem przyczynowo-skutkowym ze stanem nadmiernej trudności w spełnieniu świadczenia dla stron lub grozić jednej z nich rażącą stratą, czego nie dało się przewidzieć w momencie zawarcia umowy. Z pewnością, przykładem nadzwyczajnej zmiany stosunków jest epidemia Koronawirusa, bowiem jest to typowy stan nieoczekiwanej zmiany nie tylko stosunków społecznych, ale także gospodarczych. W przełożeniu na pozycję najemcy, możemy mieć do czynienia z sytuacją, w której to najemca nie będzie zobowiązany do zapłaty czynszu za okres wynajmu, kiedy to lokal, z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków, był zamknięty.
Równie ciekawą instytucją, jest sytuacja tzw. niezawinionej niemożliwości spełnienia świadczenia, co w szczególności przełożenie ma na obecną sytuację najemców różnego rodzaju powierzchni. Mówiąc o sytuacji polskich przedsiębiorców w dobie epidemii, przesłanki konieczne do zastosowania art. 494 k.c. są spełnione. Należy wspomnieć także o pojęciu siły wyższej (vis maior), której definicja nie została zawarta w polskim kodeksie cywilnym. Niemniej jednak aby przykładowy najemca (bądź strona innego stosunku prawnego) mógł skutecznie powołać się na instytucję siły wyższej, zalecane jest uprzednie postanowienie w umowie łączącej strony zobowiązania. Korzystając ze swobody zawierania umów, strony same mogą określić, jakie enumeratywnie wskazane zjawiska uważane będą za przejawy wystąpienia takiej właśnie siły wyższej, a co za tym idzie w jakim zakresie będą one miały wpływ na ważność kontraktu. Polska doktryna i orzecznictwo wyraźnie wskazują, iż zjawiskiem kwalifikującym się jako siła wyższa jest zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe (lub prawie niemożliwe) do przewidzenia, którego skutkom nie można zapobiec. W przełożeniu na skutki wystąpienia siły wyższej, jaką to niewątpliwie jest pandemia COVID-19, niewykonanie zobowiązania prowadzi do braku odpowiedzialności za powstałą z tego powodu szkodę, o ile pomiędzy szkodą a siłą wyższą zaistniał związek przyczynowo-skutkowy (jeśli umowa nie reguluje tego inaczej). Oznacza to nic innego jak brak kar czy odszkodowań oraz konieczność wykonania zobowiązania po ustaniu siły wyższej. Przepisy nie zawierają regulacji odnośnie wygaśnięcia zobowiązania czy prawa do wypowiedzenia umowy, na co należy uczulić przedsiębiorców, bowiem w związku z swobodą zawierania umów – taki skutek mogą samodzielnie uzgodnić w kontrakcie.” – mówi Jagoda Rusińska, prawnik, aplikantka radcowska Pamira Investments.
Kryzys w portfelu nieruchomości
Przeczytaj opinie 20 Ekspertów różnych sektorów rynku nieruchomości na temat sytuacji związanej z pandemią Covid-19. Piszą przedstawiciele: Colliers International, CREAM, Panattoni, Savills, 7R, Partners International, Estimus Consulting Nieruchomości, Nickel Development, Volumetric, Pamira Investments, GEODETIC, A8 Architektura, Spaceplan, Social.estate, Forum Media Polska, CASUS Iuris, Rzecznik Prasowy GUS i inni.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
