Rekordowo niska aktywność budowlana w stolicy – eksperci JLL podsumowują 2 kwartał na warszawskim rynku biurowym
Obecnie w fazie realizacji w Warszawie znajduje się jedynie 125 000 m² powierzchni biurowej. Wolumen ten zmniejszy się o kolejne 50 000 m² w drugiej połowie roku wraz z oddaniem do użytku takich projektów jak V-Tower (28 000 m²) czy Studio A (23 500 m²). Startu nowych inwestycji możemy spodziewać się dopiero w 2026 r. Nie odmieni to jednak trendu spadkowego zapoczątkowanego po pandemii Covid19. Łącznie w I poł. 2025 r. na rynek trafiło 85 200 m², a całkowita nowa podaż w 2025 r. może wynieść ponad 135 000 m², zlokalizowanych głównie w Centrum. Eksperci JLL przedstawiają podsumowanie drugiego kwartału na warszawskim rynku biurowym.
Wśród transakcji dominują renegocjacje
W II kw.br. aktywność najemców utrzymała się na poziomie zbliżonym do początku roku. Firmy zawarły kontrakty na blisko 155 000 m², a całkowity wolumen transakcyjny w I poł. roku wyniósł 301 400 m².
– W ciągu ostatnich miesięcy w strukturze popytu dominowały renegocjacje i przedłużenia (59%), co wynika z takich czynników jak: wysokie koszty fit-out’u, bardzo ograniczona dostępności powierzchni w budynkach młodszych niż 5 lat oraz mała liczba inwestycji w budowie z perspektywą ukończenia w kolejnych
24 miesiącach. Umowy najczęściej renegocjowali najemcy na Służewcu, gdzie od lat nie powstał żaden nowy biurowiec, oraz w Centrum. Pod względem branż, najwyższy udział w popycie przypadł firmom z sektora finansowego (26%) oraz technologicznego (22%), głównie za sprawą pojedynczych transakcji na dużą skalę – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL.
Poziom nowej podaży pozostaje na niskim poziomie
Na koniec czerwca istniejące zasoby biurowe w Warszawie ukształtowały się na poziomie 6,33 mln m². Pozwolenie na użytkowanie uzyskały: kompleks The Bridge (51 800 m²) oraz biurowiec Office House
(27 800 m²). Łącznie w I poł. 2025 r. na rynek trafiło 85 200 m².
Eksperci JLL prognozują, że przy założeniu, , że deweloperzy zrealizują swoje projekty w terminie, całkowita nowa podaż w 2025 r. wyniesie ponad 135 000 m². Według prognoz JLL w okresie między II poł. 2025 a 2027 r. na rynek trafi jedynie 180 000 m² powierzchni biurowej. Przy czym część projektów jest uzależniona od pozyskania kluczowego najemcy, co oznacza że mogą zostać uruchomione z opóźnieniem. Większość tego wolumenu zasili strefy centralne, ale będą to tylko cztery budynki biurowe. Jedyną większą inwestycją w budowie poza centrum miasta pozostaje Vena (15 400 m²).
Czynsze z kolejnym wzrostem
Na koniec czerwca 2025 r. całkowity współczynnik pustostanów dla Warszawy wyniósł 10,8%, co jest wynikiem o 0,3 p.p. wyższym w stosunku do poprzedniego kwartału. Wyjątkowo wysoki, jak na obecne warunki rynkowe, kwartalny poziom nowej podaży przyczynił się do niewielkiego wzrostu współczynnika w centrum miasta (7,8%). Wakat wzrósł również poza centrum (13,3%), głównie z uwagi na relokacje i optymalizacje portfolio.
Dostarczenie nowej powierzchni w II poł. roku przełoży się na dalszy lekki wzrost współczynnika pustostanów. Należy jednak zaznaczyć, że jest to tylko tymczasowe odwrócenie trendu spadkowego. W perspektywie długoterminowej poziom wakatu w Warszawie będzie się obniżał, szczególnie w segmencie premium.
– Ponownie obserwujemy wzrost czynszów w najlepszych warszawskich biurowcach. W centralnych lokalizacjach stawki zbliżają się do 29 EUR/mkw. i nie mówimy tu o szczytach wież, ponieważ tam czynsze już dawno przekroczyły 30 EUR. Spodziewamy się dalszej presji na podwyżki, ponieważ kluczowym czynnikiem jest tu bardzo niski, znacznie niższy od średniej, poziom pustostanów w najlepszym segmencie rynku. Przy ograniczonej nowej podaży będzie to napędzać ceny w kolejnych kwartałach. Warto dodać, że podwyżki w najlepszych obiektach w naturalny sposób otwierają przestrzeń do wzrostów także dla pozostałej części rynku – mówi Piotr Kamiński, Executive Director, Office Agency, JLL.
Dziesięć nowych transakcji biurowych w stolicy
Całkowity wolumen inwestycji biurowych w Polsce w I poł. 2025 r. osiągnął 414 mln € wobec około 800 mln € w I poł. 2024. Z drugiej strony, 2025 r. odnotował drugą najwyższą liczbę transakcji (23) za pierwszą połowę roku, dorównując wynikowi z 2020 r., jednak większość tych transakcji została zawarta w miastach regionalnych.
– Rynek inwestycyjny powierzchni biurowych pozostaje spolaryzowany. Z jednej strony obserwujemy zainteresowanie inwestorów najlepszymi, dobrze zlokalizowanymi budynkami, gdzie występuje presja na wzrost czynszów. Z drugiej, transakcje typu core+/value-add w mniej prestiżowych lokalizacjach oferują bardziej atrakcyjne wyceny, szczególnie w porównaniu z obecnymi kosztami budowy. W rezultacie rynek staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów prywatnych poszukujących wyższych stóp zwrotu oraz deweloperów zdolnych do zmiany przeznaczenia nieruchomości– mówi Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL.
Warszawa odpowiadała za 10 transakcji biurowych, stanowiących 53% obrotów w I poł. 2025 r. Największą transakcją była sprzedaż kompleksu biurowego Wronia 31, zlokalizowanego w pobliżu Ronda Daszyńskiego, przez LaSalleInvestment Management do UNIQA Real Estate. Pierwszą trójkę największych transakcji uzupełniły zmiana właściciela budynku Plac Zamkowy Business with Heritage, oraz nabycie Zaułek Piękna przez Syrena RE od ManovaPartners. Transakcje te potwierdzają ciągłe zainteresowanie centrum Warszawy.
Rosnąca liczba aktywnych inwestorów prywatnych jest widoczna głównie w mniej prestiżowych segmentach rynku i nie wpływa znacząco na oczekiwania co do stóp kapitalizacji dla obiektów najwyższej klasy. Jednakże rynek ma szanse jeszcze w tym roku być świadkiem transakcji biurowych typu „prime”.
