W 2024 r. rynek inwestycyjny w regionie EMEA osiągnął wolumen transakcji o wartości prawie 185 mld euro, co stanowi wzrost o 17% w porównaniu z 2023 r., co potwierdza coraz lepsze nastawienie inwestorów instytucjonalnych. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej rynek inwestycyjny odnotował wzrost o ponad 60% w porównaniu z rokiem poprzednim, w którym aktywność inwestycyjna była ograniczona. Łączny wolumen transakcji wyniósł 8,3 mld euro. Pojawia się coraz więcej dowodów na wyższą płynność i polepszenie się rynkowych nastrojów. Oczekuje się, że prognozowane obniżki stóp procentowych zarówno przez FED, jak i EBC będą stymulować większą aktywność transakcyjną w 2025 r. i w kolejnych latach.
– Rynek inwestycyjny w Europie Środkowo-Wschodniej wchodzi w nowy cykl charakteryzujący się strategicznym rozmieszczeniem kapitału, zmieniającymi się priorytetami inwestorów oraz bardziej wyważonym podejściem do ryzyka. Kapitał powraca, ale w sposób selektywny, a inwestorzy koncentrują się na aktywach o solidnych fundamentach i realistycznych wycenach. Rynki takie jak Polska, Czechy i Rumunia już odnotowują znaczące wzrosty, podczas gdy inne wciąż znajdują się w fazie przejściowej. Zmiana nastrojów jest wyraźna i możemy spodziewać się, że w 2025 r. do gry powróci jeszcze więcej kapitału, zwłaszcza w miarę poprawy warunków finansowania. Już teraz jesteśmy świadkami bardzo dobrego początku roku, pomimo niepewności w wymiarze makroekonomicznym i politycznym.– mówi Andrei Vacaru, Head of Capital Markets CEE, iO Partners.
W 2024 r. polska gospodarka odnotowała umiarkowany wzrost, przy PKB wyższym o 2,3% r/r, któremu sprzyjał względnie stabilny popyt krajowy i eksport. Poprawa sytuacji gospodarczej, w połączeniu z korzystniejszymi warunkami finansowania, wpłynęła na ożywienie inwestycyji na rynku nieruchomości, szczególnie w sektorze komercyjnym i logistycznym. Patrząc w przyszłość, prognozy gospodarcze na 2025 r. wskazują na wyraźne przyspieszenie wzrostu, a inwestorzy na rynku nieruchomości wykazują zwiększony optymizm i zainteresowanie polskimi aktywami.
– Druga połowa 2024 r. przyniosła dynamiczny wzrost aktywności inwestycyjnej. Zaobserwowaliśmy zwiększone zaangażowanie kapitału i ostrą konkurencję o najkorzystniejsze aktywa. Na całym świecie strach przed przegapieniem okazji przewyższył obawy przed popełnieniem błędu, co jest wyraźnie widoczne również na polskim rynku inwestycyjnym. Wartość transakcji w Polsce w IV kwartale wyniosła 2,3 mld euro , co było porównywalne z całorocznymi inwestycjami w 2023 r. Łączny wolumen inwestycji w Polsce w 2024 roku osiągnął wartość 4,8 mld euro. Poprawa nastrojów rynkowych była widoczna w transakcjach o dużej skali, zwłaszcza w sektorze biurowym i handlowym. Wartość transakcji w każdym z tych segmentów wyniosła 1,6 mld euro, co w obu przypadkach stanowi prawie czterokrotny wzrost w porównaniu z trudnym rokiem 2023. Sektor przemysłowy, z obrotami przekraczającymi 1,3 mld euro, również poprawił swoje wyniki, a realizowane obecnie transakcje wskazują, że w tym roku na czoło mogą wysunąć się przejęcia magazynów. – mówi Dmytro Havrylenko, Head of Capital Markets Poland.
Prognozy na 2025 r. wskazują na dalszy wzrost atrakcyjności polskiego rynku, zwłaszcza w kontekście spodziewanych dalszych obniżek stóp procentowych w strefie euro. Oczekuje się, że złagodzenie warunków finansowania zwiększy aktywność inwestorów. Jednocześnie rynek będzie musiał zmieryć się z wyzwaniami, takim jak ograniczona podaż nowych projektów w niektórych segmentach, rosnące wymagania ESG i konkurencja z rynkami Europy Zachodniej. Kluczowe znaczenie będzie miała zdolność rynku do pozyskania kapitału poprzez oferowanie atrakcyjnych stóp zwrotu i realizację projektów zgodnych z ESG. Niemniej jednak perspektywy pozostają bardzo optymistyczne i spodziewamy się wielu imponujących transakcji w nadchodzącym roku.
Transakcje typu prime napędzają obroty w polskim sektorze biurowym
Rynek biurowy powrócił jako główna siła napędowa polskiego rynku inwestycyjnego. Obecna aktywność inwestorów jest nieporównywalnie wyższa w stosunku do poprzedniego roku. W ostatnim kwartale 2024 r. wartość inwestycji biurowych przekroczyła 600 mln euro, co dało łączną kwotę 1,6 mld euro, niemal czterokrotnie więcej niż w 2023 roku. Co ważniejsze, oprócz dużej transakcji podmiotowej w ramach portfela CPI, rynek napędzały również transakcje typu core, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Z drugiej strony, warszawskie transakcje Core+ i Value-add pozostały popularne, oferując bardzo atrakcyjne ceny.
Rosnąca liczba aktywnych graczy, obserwowana w 2024 r., przyniosła stabilizację obecnego poziomu stóp kapitalizacji dla większości rynków. Na koniec grudnia stopa kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów, z umowami najmu powyżej pięciu lat, oczekiwana była na poziomie ok. 6,00%, a w Krakowie – głównym mieście regionalnym, szacowane są obecnie na ok. 7,00%.
Dominacja centrów handlowych w wolumenie transakcji w sektorze handlowym
Wolumen inwestycji na rynku handlowym w 2024 r. wyniósł ok. 1,6 mld euro, co stanowi prawie czterokrotny wzrost w porównaniu z 2023 r. i najlepszy wynik od 2019 r. Większość obrotów wygenerowały trzy duże akwizycje centrów handlowych: zakup Silesia City Center w Katowicach przez NEPI Rockastle za 405 mln euro, zakup centrum handlowego Magnolia we Wrocławiu również przez NEPI Rockastle za 373 mln euro oraz sprzedaż sześciu aktywów handlowych w całej Polsce z Cromwell Polish Retail Fund do Star Capital Finance, nowego czeskiego inwestora, za łączną kwotę 285 mln euro.
Pomimo dominacji centrów handlowych w strukturze inwestycji handlowych (79% całkowitego wolumenu transakcji handlowych), inwestorzy nadal wykazywali duże zainteresowanie parkami handlowymi i obiektami handlowymi typu convenience, co potwierdza fakt, że większość transakcji handlowych (18 z 31) dotyczyła właśnie tych dwóch segmentów. Największą transakcją w segmencie parków handlowych była sprzedaż Silwany w Gorzowie Wielkopolskim przez Equilis i Acteeum na rzecz BIG Polska, o wartości 40 mln euro.
Chociaż w Warszawie nadal brakuje najnowszych danych transakcyjnych, na podstawie ogólnych nastrojów rynkowych JLL szacuje się, że stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w IV kw. 2024 r. wynosiły 6,50%, a dla najlepszych parków handlowych 7,25%.
Dobry IV kwartał i obiecujące perspektywy na 2025 r. w sektorze przemysłu i logistyki
Zgodnie z wcześniejszymi prognozami, sektor przemysłowy zanotował bardzo dobry 4. kwartał, a obecnie finalizowane transakcje zapowiadają obiecujący początek 2025 roku. Brak transakcji magazynowych na liście największych transakcji 2024 r. oznacza, że duże portfele (przekraczające 200 mln euro) były mniej płynne w mijającym roku. Zwiększoną aktywność w ostatnim kwartale można jednak uznać za wczesny sygnał zmiany tej sytuacji, w kontekście chociażby niedawno ogłoszonego przejęcia pięciu parków magazynowych od 7R przez Investika. Z wyłączeniem przejęć udziałów, była to największa transakcja magazynowa na polskim rynku od ponad dwóch lat. Rosnące zainteresowanie inwestorów przekłada się na większą konkurencyjność ofert w toczących się procesach zakupowych, co sugeruje, że sektor przemysłowy będzie pierwszym, który doświadczy kompresji stóp kapitalizacji przy wciąż wysokich kosztach finansowania. W 2024 roku wolumen inwestycji w sektorze przemysłowym w 2024 r. wzrósł o 27% rok do roku, osiągając 1,3 mld euro w 29 transakcjach, przy czym przejęcie portfela 7R znacząco wpłynęło na ten wynik.
W wyniku mniejszej zmienności stóp procentowych, wzrost stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości zatrzymał się w 2024 r., a transakcje w IV kw. wskazywały nawet na kompresję stóp kapitalizacji. Na koniec grudnia 2024 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych z pięcioletnimi umowami najmu szacowane są na ok. 6,50% – 6,75%, a warszawskie projekty typu prime wyceniane były na ok. 6,25% – 6,50%.
Inwestorzy skupieni na transakcjach JV i M&A w sektorze mieszkaniowym
W 2024 r. polski sektor mieszkaniowy odnotował stopniową poprawę nastrojów inwestorów, pomimo trudnych warunków finansowych i geopolitycznych. Podczas gdy fundamenty rynkowe pozostają solidne, transakcje terminowe dotyczące pojedynczych aktywów nadal napotykają przeszkody, takie jak wysokie koszty finansowania i wysokie ceny nieruchomości typu Built-to-Sell (BTS). Po latach wzrostu, rynek BTS odnotowuje obecnie stabilizację cen ze względu na znaczny spadek sprzedaży, co potencjalnie ułatwia zawieranie transakcji instytucjonalnych.
Na początku 2024 r. pojawiły się pozytywne zmiany – holenderskie biuro rodzinne Van der Vorm Group rozszerzyło swój polski portfel PRS, nabywając 119 w pełni umeblowanych lokali mieszkalnych w Warszawie. W marcu brytyjska firma Signal Capital Partners ogłosiła plany utworzenia nowej platformy PBSA z lokalnymi partnerami, której celem jest stworzenie portfela operacyjnego obejmującego 5 000 łóżek w kluczowych polskich miastach akademickich w ciągu trzech do pięciu lat. Ponadto litewski asset manager 1AM, wspierany przez Hanner, utworzył spółkę joint venture z polskim deweloperem Develia w celu budowy 300-pokojowego projektu PBSA we Wrocławiu oraz nabył 21.000 m2 powierzchni biurowej w Warszawie z zamiarem przekształcenia jej w ponad 650 mieszkań na wynajem. W czerwcu Xior nabył akademik LivinnX w Krakowie, składający się z 290 samodzielnych lokali z 673 łóżkami, co było drugą największą transakcją dotyczącą stałego aktywa w polskim sektorze mieszkaniowym w 2024 roku.
W drugiej połowie roku nastąpił powrót transakcji terminowych, w ramach których AFI, NREP i wspierana przez Ares platforma Life Spot nabyły projekty w Warszawie i Wrocławiu. W rezultacie całkowity wolumen transakcji przekroczył 150 mln euro w 2024 r., co stanowi znaczny wzrost w porównaniu z mniej niż 60 mln euro w 2023 r. Oczekuje się, że aktywność inwestycyjna przyspieszy jeszcze bardziej w 2025 r., a wiele portfeli może zostać wystawionych na sprzedaż. W oparciu o nastroje inwestorów, stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów wielorodzinnych utrzymują się na poziomie 5,25% w Warszawie i 5,50% w miastach regionalnych. W przypadku domów studenckich szacuje się, że najlepsze stopy kapitalizacji wynoszą 5,75% w Warszawie i 6,00% w miastach regionalnych.
