Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
Inwestowanie w nieruchomości w ostatnich latach mocno zyskało na popularności – co do tego nie muszę nikogo przekonywać. Jednak nie wszystko złoto, co się świeci i nie każda inwestycja w condo lub aparthotel przynosi spodziewane zyski. Jest to ciekawy model dla inwestorów nieruchomości – model, w którym jednak coś się zepsuło na tyle, że przed tym sposobem inwestowania zaczął ostrzegać KNF i UOKIK. Co więcej, sytuacja gospodarcza i cykliczne kryzysy nie sprzyjają w długoterminowym lokowaniu pieniędzy, a takimi są właśnie apart i condohotele. To wszystko oznacza, że jeśli chcemy inwestować w ten rodzaj nieruchomości, to powinniśmy ze szczególną ostrożnością przyglądać się potencjałowi danej inwestycji. Skrupulatnie przygotowane prospekty inwestycyjne i sprytne techniki negocjacyjne, przyćmiewają ryzyka i zawyżane już na starcie ceny lokali o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych! Dlatego musisz wiedzieć, jakie są różnice przy zakupie konkretnego apartamentu z osobną księgą wieczystą, a jakie przy inwestowaniu w udziały w spółce. Musisz też wiedzieć, że w tej transakcji nie jesteś chroniony ustawą deweloperską, jak przy zakupie lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego. Sposób liczenia gwarantowanego zysku i zapisy umów w zakresie uwzględniania waloryzacji czynszu o wskaźnik inflacji, również nie powinny być Ci obce! Co zrobisz, gdy spółka celowa dewelopera wpadnie w kłopoty? Jak sprawdzisz czy zarządca nie oszukuje Cię na zyskach? Dowiedz się jak zminimalizować ryzyka z inwestowania w condo i aparthotele.
Condohotele i aparthotele – jak to działa?
Nie będę się zgłębiał nad różnicami pomiędzy condo i aparthotelami, bo tak na dobrą sprawę niewiele je różni. Istotne jest, bowiem to, że w obu tych przypadkach mamy taki sam model biznesowy. Wypunktujmy. (1) Deweloper buduje lub zamierza wybudować obiekt w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji. (2) Szuka, więc inwestorów, którzy w zamian za „bezpieczny zysk” w wysokości 6-10% rocznie wyłożą środki na budowę obiektu. (3) Gdy pieniądze w odpowiedniej wysokości zostaną już zgromadzone, a obiekt wybudowany, to każdy inwestor staje się właścicielem, np. jednego apartamentu. (4) Apartament ten zwykle jest wynajmowany przez inwestora operatorowi, zajmującemu się wynajmem krótkoterminowym. (5) Ten operator wynajmuje lokale turystom, zarządza obiektem, a na końcu wypłaca inwestorowi zysk. Ciekawy i wygodny model biznesowy dla inwestorów. Co się zepsuło na tyle, że zaczął przed nim ostrzegać KNF i UOKIK?
KNF kontra condohotele i aparthotele
Komisja Nadzoru Finansowego całkiem niedawno opublikowała ostrzeżenie, w którym zwraca uwagę na pewną istotną kwestię, jaką jest zachowanie ostrożności i rozwagi w odbiorze przekazów reklamowych. Mówiąc krótko: to, co deweloperzy i tzw. naganiacze inwestycyjni publikują w prospektach promocyjnych, niejednokrotnie nijak się ma do rzeczywistości – to raz. Dwa – wielu inwestorów zapomina o jednej istotnej kwestii – otóż nieruchomość to inwestycja długoterminowa, a sytuacja na rynku jest zmienna i zależy od wielu czynników. W związku z tym, koniunktura z dnia zakupu nieruchomości niekoniecznie musi być równie dobra za 7 czy 8 lat. Z drugiej strony nie przesadzajmy – ryzyko występuje wszak w każdym biznesie. Skupmy się, zatem na tym, aby inwestować tak, żeby nie wbić się na tytułową minę.
Bardzo możliwe, że przepłacisz!
Właściwie niepisaną regułą stało się to, że ceny zakupu lokali w opcji z gwarancją zysku bardzo często są zawyżone o kilkanaście – kilkadziesiąt tysięcy złotych. Kwoty tego rzędu łatwo „gubią się” w różnych kosztach transakcyjnych, przy zakupie dodatkowych przestrzeni typu garaż lub komórka itp. A po co deweloper zawyża cenę? Po to, aby z tej nadwyżki wypłacać inwestorom przez kilka pierwszych lat gwarantowany w umowie zysk. W związku z tym, pierwsze lata to często złudne zyski, zapłacone już wcześniej. Pytanie, co dalej – jest tutaj kilka scenariuszy, ale o nich potem.
Brak ochrony opartej o tzw. ustawę deweloperską
Wiele osób, które są namawiane na inwestowanie w condo i aparthotele nie zdaje sobie sprawy z jednej istotnej kwestii – ich pieniądze NIE są chronione na analogicznych zasadach, jakie mają zastosowanie przy klasycznym zakupie mieszkań na rynku pierwotnym! Wpłacone przez inwestorów pieniądze nie trafiają, bowiem na rachunek powierniczy, lecz na normalne konto firmy deweloperskiej.
Skoro tak, to o wiele łatwiej jest „położyć” inwestycję, wytransferować środki, a potem bujać się jachtem gdzieś na Kajmanach. Oczywiście jest to czarny scenariusz, ale kto zaręczy, że się nie spełni? Przykładowo, deweloper może nie zebrać zakładanej sumy i pozostawić obiekt „rozgrzebany”, czyli wybudowany tylko częściowo. W takiej sytuacji procesy o odzyskanie pieniędzy mogą ciągnąć się latami, a wynik wyroku jest mocno niepewny w polskiej rzeczywistości sądowej. Przecież inwestowanie w nieruchomości ma być przede wszystkim bezpieczne – a przynajmniej takie założenie przyświeca inwestorom. Tymczasem prawda jest taka, że można stracić nawet 100% pieniędzy, np. w wariancie, gdzie harmonogram płatności jeszcze na etapie budowy przewiduje 90 – 100% wpłaty, a deweloper nie ukończy inwestycji. Najbezpieczniej jest nie kupować tzw. dziury w ziemi, ale już istniejący i konkretny apartament.
Jak sprawdzić ryzyko?
Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera i oszacować ryzyko wejścia w inwestycję?Z poziomu przeciętnego Kowalskiego ciężko jest zweryfikować takie rzeczy. Tak naprawdę trzeba by przeprowadzić analizę finansową podmiotu, który realizuje dane przedsięwzięcie. Szanse na to, żeby nasz przeciętny Kowalski samodzielnie wyłapał niepokojące rzeczy w bilansie lub RZiS-ie, są nader nikłe – nie ma się co oszukiwać. Pozostają, więc „prymitywne” metody weryfikacji w sieci – social media, opinie na forach, czy sprawdzanie już wykończonych inwestycji danego dewelopera.
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Kupujesz apartament czy udziały w spółce?
No właśnie, to nie jest wcale takie oczywiste! Moim zdaniem, najlepiej jest zakupić lokal z odrębną księgą wieczystą – wtedy stajemy się właścicielem. Tymczasem, przy niektórych inwestycjach jest tak, że inwestor kupuje albo udział % w całym budynku, albo udziały w spółce celowej realizującej projekt, co jest najgorszym rozwiązaniem! Czym może skutkować taki układ? Na pewno trudnościami przy ewentualnym wyjściu z inwestycji i próbie odsprzedaży takich udziałów. O ile odsprzedaż konkretnego lokalu z księgą wieczystą jest relatywnie prosta, to namówienie kogoś na to, aby odkupił tylko udział w inwestycji lub spółce niekoniecznie będzie łatwe. Kolejna sprawa to brak możliwości realnego wpływania na działalność spółki, będąc tylko jednym z wielu małych udziałowców. Przykładowo: prezes spółki składa wniosek o jej upadłość, a my praktycznie nie możemy nic z tym zrobić. Jakie mam na to rozwiązanie? Jeśli już chcesz inwestować, to najlepiej kup konkretny i gotowy apartament z własną księgą wieczystą. Udziały w spółce celowej? Nie, raczej podziękuj.
VAT 23% czy 8%?
Tutaj ciężko podać konkretne cyfry, ponieważ nikt chyba nie prowadzi tego typu statystyk (może oprócz urzędu skarbowego). Zaryzykuję jednak tezę, że większość przypadków w condo / aparthotelach stanowić będą lokale usługowe z funkcją zamieszkania zbiorowego, obłożone 23% VAT-em. W dużej części (jeśli nie w większości) będą to udziały w częściach nieruchomości lub udziały w spółce celowej, o czym pisałem wcześniej.
Patenty na oszustwa w condo i aparthotelach
Jest kilka typowych „patentów”, dzięki którym deweloperzy maksymalizują swoje zyski korzystając z tego, że potencjalny inwestor „napalił się” na piękne wizualizacje i jest w stanie pójść na pewne odstępstwa w stosunku do tego, co było pierwotnie zaplanowane. Inaczej mówiąc, daje się naciągnąć i traci pieniądze. Patent 1 – cena ofertowa nie uwzględnia wykończenia lokalu ani wyposażenia. Inwestorowi wydaje się, że zakupiony apartament będzie już wykończony i właściwie przygotowany na wniesienie mebli. Niekoniecznie – w rzeczywistości często okazuje się, że apartament jest do odbioru w tzw. stanie deweloperskim, gdzie doprowadzenie go do stanu umożliwiającego wynajem będzie kosztować co najmniej kilkadziesiąt tysięcy PLN!Sugeruję sprawdzenie w umowie, czy Twój apartament będzie oddany w stanie deweloperskim, czy już przygotowany do zamieszkania. Potem dolicz ewentualne koszty adaptacji i sprawdź, jak wtedy prezentuje się zysk. Patent 2 -budynek ma niższy standard niż ten prezentowany w ofercie. Jak to mówią: w reklamie wszystko wygląda pięknie – na prospektach dewelopera też! Niestety, w rzeczywistości budynek może wyglądać nieco gorzej, gorsze może być też wyposażenie itp. Ba, sama elewacja może być, np. wykonana ze słabych jakościowo materiałów, gdzie już po kilku latach wytworzy się mało estetyczny nalot. A jeśli obiekt wygląda tak sobie, to i gorzej uzyskać wyższą cenę za wynajmowane w nim apartamenty. Jak zminimalizować to ryzyko? Jeśli to możliwe, sprawdź wcześniejsze realizacje danego dewelopera – czy były zgodne z wizualizacjami, jak wyglądają budynki po kilku latach i tak dalej. To może dać pewien pogląd na obecną inwestycję. Patent 3 – apartamenty z widokiem na morze. Ale tylko kilka – z większości lokali widok jest co najwyżej na sąsiedni budynek. No a skoro tak, to i cena za wynajem może być nieco niższa od zakładanej, gdyż wiadomo, że widok na spienione fale wymaga głębszego sięgnięcia do kieszeni. Nie odkryję Ameryki, jeżeli powiem, że trzeba sprawdzić usytuowanie tego konkretnego apartamentu, który zamierzamy kupić. Patent 4 – sposób liczenia gwarantowanego zysku.
W pewnych przypadkach tak zwany gwarantowany zysk z wynajmu w ofertach liczony jest od ceny brutto lokalu, podczas gdy w rzeczywistości operator oblicza go potem od ceny netto zakupu niewykończonego jeszcze lokalu bez wyposażenia. Efekt: realna kwota do wypłaty dla inwestora jest mniejsza. Brutto czy netto – trzeba to jasno wpisać w umowie.
Waloryzacja czynszu
Osoby, które inwestują na kredyt, powinny zwrócić szczególną uwagę na to, czy w umowie jest zapisana waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji, czy też co miesiąc na konto inwestora ma trafiać stała kwota, np. 1000 złotych miesięcznie – i tak np. przez 10 lat. Dlaczego waloryzacja jest istotna? Ponieważ w przypadku kryzysu możemy mieć do czynienia z wysoką inflacją, która spowoduje także znaczny wzrost raty kredytu. A skoro tak, to może się okazać, że po kilku latach jako inwestorzy dostajemy na konto mniej, niż wynosi rata kredytu hipotecznego! I biznes się nie spina, a wręcz zaczynamy do niego dopłacać. Trzeba tutaj jednak przyznać, że tzw. przeciętny Kowalski ma coraz większą świadomość inflacji, więc w umowach coraz częściej pojawia się zapis dotyczący waloryzacji. Co więcej, nawet jeśli takiego zapisu nie ma, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby będąc inwestorem zaproponować dodanie odpowiedniego paragrafu.
Spółka celowa dewelopera wpada w kłopoty
Co to może oznaczać dla inwestorów? Przeanalizujmy dwa scenariusze. Scenariusz pierwszy – niedokończona inwestycja. Może się okazać, że niedoświadczony deweloper przeszacuje swoje możliwości i po prostu zabraknie mu pieniędzy na dokończenie inwestycji. Prawdopodobieństwo takiego scenariusza jest tym większe, im mniejszy będzie wkład własny dewelopera w inwestycję. Dlaczego tak? Powód jest prosty: zawsze łatwiej odpuścić, jeśli nie zainwestowało się w dany projekt własnych pieniędzy (cudza strata wszak mniej boli). W związku z tym, w miarę możliwości przed wejściem w daną inwestycję dobrze jest się dowiedzieć, ile własnych środków pakuje w nią deweloper. No dobrze, ale co w sytuacji, gdy faktycznie mamy pecha, budowa nie została dokończona, a deweloper idzie w upadłość? Ze względu na obszerność materii jest to temat na osobny artykuł. Jednak, jak już napisałem powyżej, w takiej sytuacji można stracić nawet 100% zainwestowanych pieniędzy, niestety. Scenariusz drugi -deweloper „odpuszcza” administrowanie inwestycją. Przykład z życia wzięty: deweloper wykańcza pewien nadmorski apartamentowiec, staje się też jego operatorem, czyli pobiera czynsze od najemców i rozlicza się z inwestorami. Początkowo wszystko idzie dobrze i każdy jest zadowolony (tzn. zarówno inwestorzy, jak i sam deweloper). Niestety, piękny sen kończy się wraz z nadejściem pandemii. Deweloper bankrutuje i umywa ręce, a inwestorzy mają problem – bowiem w rękach dewelopera znajdują się istotne części wspólne obiektu, takie jak: recepcja, basen, kotłownia, restauracje, parking. No i po wycofaniu się dewelopera z inwestycji po prostu nie ma kto tym administrować – lokale użytkowe stoją puste generując koszty, w basenie nie ma kto oczyścić wody, a wreszcie dochodzi do sytuacji, w której na klatkach schodowych wyłącza się prąd. No i jak myślicie, czy najemcy będą chcieli wypoczywać w takich warunkach…? No niespecjalnie. Co gorsza, po bankructwie dewelopera nie ma operatora, który dbałby o odpowiednie obłożenie apartamentów. Docelowo też pomieszczenia należące do dewelopera (wspomniane lokale użytkowe, recepcja itd.) trafiają w ręce syndyka. Co wtedy? Jednym z możliwych wyjść jest po prostu zrzucenie się przez inwestorów na wykup tych części wspólnych. Jeśli w tę inwestycję weszło kilkadziesiąt osób, to może być im ciężko się dogadać – jeden będzie, bowiem chciał wyjść z takiej inwestycji, drugi z kolei nie będzie chciał się zrzucić na wykup basenu czy restauracji, a z trzecim nie będzie się można skontaktować przez dłuższy czas. No i mamy pat…
4 warianty wyjścia z inwestycji
Przeanalizujmy sytuację, w której po kilku latach okazuje się, że inwestycja nie przynosi obiecanych zysków i chcemy z niej wyjść. W zależności od konkretnego wariantu inwestycyjnego, mogą tutaj wystąpić pewne problemy w zależności od różnych wariantów. Wariant 1 – nie jesteśmy właścicielem konkretnego lokalu, a jedynie udziałów w spółce celowej. W takiej sytuacji nie jesteśmy wpisani do księgi wieczystej konkretnego lokalu, więc możemy sprzedać tylko te udziały. No i tutaj raczej nie ma co liczyć na to, że dostaniemy za nie wysoką cenę – prędzej niestety sprzedamy je poniżej kosztów, czyli ze sporą stratą. Wariant 2 – w niektórych condhotelach mamy tak, że w umowie podpisanej z deweloperem jest następujące zobowiązanie: dany lokal możemy sprzedać tylko wraz z umową najmu, a nie osobno. Nie jest to takie straszne, dopóki obiekt dobrze funkcjonuje i przynosi zyski. Gorzej, gdy mamy tak, że zamiast zysków są straty, a operator swoje pobiera. W takim wariancie musimy się liczyć ze znaczną obniżką ceny, niekiedy sięgającą 30%. Wariant 3 – jesteśmy właścicielem lokalu, możemy go sprzedać, ale deweloper poszedł w upadłość i nie ma kto zarządzać obiektem. Zysków z inwestycji nie ma, a co gorsza nie ma też wody w basenie, światła w hallu, winda zepsuta nienaprawiona od miesięcy itp. W tej sytuacji sprzedaż naszego lokalu to droga przez mękę. Jeśli nawet znajdziemy chętnego, to może się okazać, że zaoferuje nam cenę o 20 – 30% niższą od tego, co my zapłaciliśmy deweloperowi! No i znowu strata zamiast obiecanych stabilnych zysków. I został do omówienia wariant ekstremalny.
W pewnej inwestycji operator upadł, a zdesperowani inwestorzy zrobili wyprzedaż apartamentów – „promocje” sięgały nawet 40%! Zakrojony na szeroką skalę skup tych nieruchomości był realizowany przez spółkę, która miała powiązania osobowe z operatorem w upadłości. Przypadek? A może metoda na zbudowanie atrakcyjnej nieruchomości za pieniądze inwestorów, a następnie przejęcie jej za relatywnie nieduże pieniądze?
Pojedyncze apartamenty zarządzane przez zewnętrzną firmę
Przy okazji poruszenia tematu condo i aparthoteli wypadałoby również wspomnieć o specyficznym rodzaju biznesu związanego z wynajmem apartamentów, gdzie mamy np. 1 -2 mieszkania w jakiejś atrakcyjnej turystycznie miejscowości i oddajemy je w zarząd jakiejś zewnętrznej firmie. Taka firma zarządza w naszym imieniu tymi mieszkaniami, wynajmuje je, sprząta i tak dalej. Model rozliczenia: dostajemy umówioną kwotę od każdego klienta, a pozostałą część zabiera zarządca. Gdzie w takiej konfiguracji mamy okazję do oszustwa? Tutaj bez zaskoczenia: najbardziej prymitywnym i najczęściej spotykanym sposobem będzie oczywiście zaniżanie przez zarządcę rzeczywistej liczby klientów (tzw. obłożenia). Przykładowo zarządca będzie deklarował, że w lipcu i sierpniu apartament był wynajęty przez 40 dób hotelowych, podczas gdy w rzeczywistości było to 50 dób. Różnicę, czyli 10 dób, nieuczciwy zarządca „schował do kieszeni”, czyli nie podzielił się tymi wpływami z właścicielem.
Jak zabezpieczyć interesy przed zarządcą?
W zasadzie sposób jest tylko jeden: kontrolować, kontrolować i jeszcze raz kontrolować. Oczywiście nic nam tutaj nie da sprawdzanie aplikacji, która pokazuje właścicielowi mieszkania, czy jest ono wynajęte, czy puste – nieuczciwi zarządcy fałszują takie dane. Ja radziłbym postawić na kontrolę fizyczną, czyli po pierwsze w razie możliwości warto przejechać się od czasu do czasu do takiego apartamentu i sprawdzić, czy wieczorem świeci się w nim światło. Jeśli tak, a aplikacja deklaruje, że mieszkanie powinno być w tym czasie puste, to powinniśmy nabrać podejrzeń. Dobrym sposobem, do tego relatywnie tanim, będzie zamontowanie czujników rejestrujących otwarcie / zamknięcie drzwi w połączeniu z zapaleniem / zgaszeniem światła. Taki system będzie rejestrował wymienione zdarzenia i dzięki temu będziemy mieli podgląd tego, czy w danych dniach rzeczywiście ktoś w apartamencie przebywał. Już sam fakt poinformowania firmy zarządzającej o tym, że wdrożyliśmy taki system, będzie pełnił prewencyjną rolę i minimalizował ryzyko, że zostaniemy oszukani.
Jak pisałem na początku – to nie jest tak, że inwestowanie w nieruchomości zawsze jest bezpieczne! Tutaj też można stracić, i to sporo. Jeśli, więc nie mamy zbyt dużego pojęcia o inwestycjach tego rodzaju, to najlepiej byłoby się zwrócić do kogoś, kto takie pojęcie ma i poprosić do o poradę. Sugerowanie się artykułami w Internecie jest dość niebezpieczne, ponieważ są one często sponsorowane przez samych deweloperów lub pisane przez ludzi, którzy żyją z pośrednictwa ze sprzedaży takich inwestycji. Uważaj i zachowaj czujność!
