Odpowiedź na to pytanie często spędza sen z powiek inwestorom ubiegającym się o wydanie wuzetek, a następnie urbanistom i prowadzącym postępowania o ustalenie warunków zabudowy.
Nieprawidłowe określenie frontu terenu może wpłynąć na nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, co może z kolei przełożyć się na wadliwe sporządzenie analizy urbanistycznej przez organ. Powyższe konsekwencje mogą wystąpić, ale nie muszą.
Zasadą jest, że określenie frontu terenu należy do wnioskodawcy ubiegającego się o wydanie wuzetki, a organ prowadzący te postępowanie jest związany wolą (wskazaniami) wnioskodawcy w tym zakresie. Wnioskodawca może określić dwa szlaki komunikacyjne do planowanej inwestycji, ale może określić tylko jeden front terenu.
Organ prowadzący postępowanie o ustalenie warunków zabudowy powinien czuwać nad tym, aby przy określaniu frontu terenu uwzględniono uwarunkowania ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju oraz uwarunkowania wynikające z położenia i funkcji planowanej zabudowy.
W wyroku WSA w Krakowie z dnia 7.03.2023 r., II SA/Kr 1460/22 zwrócono uwagę na aspekt zachowania ładu przestrzennego przy określaniu frontu działki, która ma dostęp do dwóch dróg: (…) powołany przepis ani żaden inny nie precyzuje, w jaki sposób należy wyznaczyć front działki w przypadku, gdy ma ona dostęp do dwóch dróg, należy przy określaniu frontu terenu inwestycji uwzględnić wartości ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a więc ład przestrzenny i zrównoważony rozwój a także oświadczenie inwestora, jak i uwarunkowania wynikające z położenia i funkcji planowanej zabudowy.
Podobnie w wyroku NSA z dnia 18.10.2023 r., II OSK 149/21, wskazano, że: Uznanie danej części działki za jej front w rozumieniu § 2 pkt 5 rozporządzenia MI w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga uwzględnienia zarówno zasady ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju oraz uwarunkowań wynikających z położenia i funkcji planowanej zabudowy, jak również stanowiska inwestora w tym zakresie.
Z kolei, w wyroku NSA z dnia 20.02.2020 r., II OSK 850/18 wyjaśniono, że: Kategoria „działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej” w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma niewątpliwie szeroki zakres znaczeniowy, który odrywa się od sensu ogólnojęzykowego. Sens ten powinien być bowiem wyznaczany przez pojęcie urbanistyczno-architektonicznego sąsiedztwa, które pozwala ustalić dla działki inwestycyjnej warunki zagospodarowania lub zabudowy w nawiązaniu do cech zagospodarowania lub zabudowy co najmniej jednej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, działki znajdującej się – w rozumianej funkcjonalnie na tle istniejącego w terenie ładu przestrzennego – bliskości.
Praktyka organów prowadzących postępowania o ustalenie warunków zabudowy oraz orzecznictwo sądów administracyjnych wskazują na brak jednolitego podejścia do kwestii tego, czy frontem terenu powinien być cały bok (krawędź) czy część boku (krawędzi) działki budowlanej przylegającej do drogi / obciążonej służebnością drogową.
Wedle przeważającego poglądu – uznaje się za front terenu cały bok (krawędź) działki budowlanej. Przykładowymi orzeczeniami sądów administracyjnych, w których wyrażono taki pogląd, są:
- wyrok WSA w Olsztynie z dnia 4.12.2023 r., II SA/Ol 1037/23, gdzie w badanej sprawie Kolegium orzekło, że: (…) za front terenu (…) nie można uznać jedynie części granicy przylegającej do ulicy (…). Frontem w tym przypadku jest cała granica działki, tj. jak wynika z systemu informacji przestrzennej ((…)) odcinek o długości ponad 40m, a nie jak wskazano 27,80 m. Nie można wybiórczo brać pod uwagę jedynie części granicy przyległej do drogi publicznej jako front o odcinku A-B, nawet jeśli ta droga (ulica) nie jest do końca w tym miejscu urządzona. WSA w Olsztynie stwierdził, że: (…) prawidłowo Kolegium przyjęło, że front terenu stanowi cała granica działki od strony ul. (…) o długości ponad 40 m, a nie jak przyjął organ I instancji tylko odcinek A-B o długości 27,80 m. Przez front terenu, zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. in fine należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
- wyrok WSA w Krakowie z dnia 8.10.2018 r., II SA/Kr 885/18, gdzie: Jako front terenu przyjęto południowo – zachodnią krawędź terenu inwestycji, o szerokości ok. 25 m.
- wyrok WSA w Krakowie z dnia 22.12.2017 r., II SA/Kr 1163/17, gdzie wskazano, iż: (…) w toku postępowania odwoławczego (…) ustalono jednak ponad wszelką wątpliwość, że front terenu inwestycji to jego północno-zachodni bok, oznaczony na załączniku graficznym literami B-C-D. Od tej bowiem strony (od strony ul. (…)) odbywać ma się główny wjazd na teren inwestycji.
- wyrok WSA w Łodzi z dnia 4.04.2019 r., II SA/Łd 20/19, gdzie wskazano, że: (…) za front terenu nie można uznać części działki przylegającej do drogi publicznej (tj. szerokości wyznaczonego dojazdu). Skutkowałoby to bowiem, ze względu na opisany wyżej kształt terenu inwestycji, koniecznością wyznaczenia minimalnych granic obszaru analizowanego, wynoszących, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, 50 m i w tym przypadku niweczyłoby w istocie cel prowadzenia wspomnianej analizy.
Spotkać również można przeciwny pogląd, iż frontem terenu jest jedynie część boku (krawędzi) działki budowlanej, przylegającej do drogi publicznej. Przykładowymi orzeczeniami sądów administracyjnych, w których wyrażono taki pogląd, są:
- wyrok NSA z dnia 21.06.2017 r., II OSK 2650/15, gdzie stwierdzono, że: Część działki pełniąca funkcję frontu nie musi koniecznie pokrywać się z całym bokiem przylegającym bezpośrednio lub pośrednio do drogi publicznej, bowiem wjazd lub wejście może nie odbywać się na całej szerokości działki przylegającej do drogi publicznej, lecz jedynie na jej określonym fragmencie i właśnie ten fragment zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) stanowi front działki.
- wyrok WSA w Łodzi z dnia 21.03.2017 r., II SA/Rz 1366/16, gdzie wyrażono identyczne stanowisko: Tak rozumiana część działki pełniąca funkcję frontu nie musi koniecznie pokrywać się z całym bokiem przylegającym bezpośrednio lub pośrednio do drogi publicznej, bowiem wjazd lub wejście może nie odbywać się na całej szerokości działki przylegającej do drogi publicznej, lecz jedynie na jej określonym fragmencie i właśnie ten fragment zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia stanowi front działki.
Aneta Walewska-Borsuk, Adwokat, LL.M., Partner
