Uchwalane plany miejscowe w zawieszeniu?
Dokumenty na kwarantannie
Notka prasowa
„Obserwujemy wycofywanie się z umów sprzedaży nieruchomości gruntowych przez inwestorów prywatnych (traktowanie nieruchomości gruntowej jako lokaty). Na rynku lokali mieszkalnych nie jest to na razie tak widoczne (transakcje dochodziły do skutku). Natomiast dla klientów publicznych musieliśmy się mierzyć z wątpliwościami dotyczącymi stosowania przepisów proceduralnych w następstwie stanu epidemii i wprowadzonych ograniczeń w zgromadzeniach i kontaktach czy przemieszczaniu się. W szczególności dotyczyło to procedur planowania przestrzennego i kwestii związanych z zapewnieniem możliwości udziału wszystkich zainteresowanych w procesie zgłaszania wniosków lub uwag do projektu planu miejscowego. Problematyczne okazało się np. interpretowanie jak dokonać wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu poprzez udostępnienie planu „w widocznym miejscu w siedzibie Urzędu Gminy/Miasta” czy kwestia miejsca i formy przeprowadzenia „dyskusji publicznej” nad projektem planu. Aktualnie (od 31.03.2020 r.) wątpliwości budzą przepisy specustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, w zakresie odnoszącym się do wstrzymania lub zawieszenia terminów prawa administracyjnego. Część z gmin chciałaby procedować nadal prace nad planami miejscowymi, jednak nie są pewne czy opinie lub uzgodnienia innych organów, będą w ogóle ważne. Na pewno wykluczone jest uznawanie projektów planów za „milcząco uzgodnione”. Podobnie należy przyjąć, że jakkolwiek procedowanie planów miejscowych samo w sobie nie jest zawieszone, ale zawieszeniu uległy terminy dla zainteresowanych na zgłaszanie wniosków lub uwag do planu. Trzecia sprawa – trwające inwestycje budowlane jak dotąd nie stanęły, choć zamawiający publiczni wstrzymują ogłaszanie nowych przetargów.
Zwrócę uwagę na jeszcze jeden aspekt. W uchwalonym przez Sejm 8 kwietnia 2020 r. projekcie tzw. „tarczy 2.0” (ustawy o szczególnych instrumentach wsparcia w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-21) znalazły się zapisy, które po uchwaleniu przez Senat, odmrożą postępowania dotyczące uchwalania planów miejscowych. „Tarcza 1.0” w artykule 15zzr zawiesiła bieg wszystkich terminów administracyjnych, a w art. 15zzs zawiesiła również terminy sądowe i procesowe we wszystkich innych postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy, w tym również terminy na „milczące” uzgodnienia itp. Projekt „Tarczy 2.0 przewiduje, że zawieszenie nie dotyczy opiniowania i uzgadniania projektu studium oraz projektów planów miejscowych przez właściwe organy opiniujące i uzgadniające. Wskazuje się, że zawieszenie nie dotyczy terminów na składanie wniosków wniosków do planów (choć ustawa nie wspomina nic o terminach na uwagi do projektu planu). Dodatkowo ustawa stanowi, że zawieszenie terminów na milczące uzgodnienia nie dotyczy terminów dla organów opiniująco-uzgadniających na przedstawienie stanowiska lub warunków dla dokonania uzgodnienia. Zgodnie z przepisami przejściowymi, w/w terminy z dniem wejścia Tarczy 2.0 rozpoczynają bieg, a rozpoczęte biegną w dalszym ciągu.” – mówi Krzysztof Kwaśniewicz, Radca prawny, wspólnik zarządzający w Casus Iuris.
Urzędy utoną w procedurach – dokumenty na kwarantannie
„Niektórzy inwestorzy, którzy rozpoczęli nowe procesy wstrzymali oddech. Po tym, jak przeszli pierwsze etapy i mają m.in. analizy chłonności działek na razie zawieszają kolejne działania z zakresu due diligence nieruchomości czy samego pozwolenia na budowę. Podyktowane jest to zapewne ostrożnością przed ewentualnym kupieniem nieruchomości w czasie trwającego jeszcze „boomu” inwestycyjnego i ewentualną stratą, gdy ceny sprzedaży spadną. Ja ze swojej praktyki wskażę problem, z którym borykamy się procedurach urzędowych. Nie chcę powiedzieć, że dostarczane przez nas dokumenty związane z procesami budowlanymi popychane są kijem w celu przekazania ich urzędnikom. Jednak wiele urzędów w ogóle nie działa, albo pracownicy pracują zdalnie i nic nie można dostarczyć, odebrać czy uzgodnić. Spotykamy się również z sytuacjami, gdzie w urzędach dokumentacja musi przejść kwarantanne. Znaczy to tyle, że musi odleżeć dwie doby zanim urzędnik ją weźmie do rozpatrzenia. Zdarza się, że brak możliwości stosownej reakcji skutkuje negatywnym rozpatrzeniem spraw. W urzędach, gdzie w ogóle możliwe jest przekazanie dokumentów to należy je zostawiać daleko przed drzwiami i odchodzić często bez potwierdzenia złożenia dokumentacji. Brak możliwości wglądu do archiwum geodezji, czy ksiąg wieczystych sprawia, że wiele postępowań stoi w miejscu w oczekiwaniu na koniec kwarantanny. Na skutek tego, wiele prac tj. podziały nieruchomości, wyznaczenia granic, czy analizy due dilligence zostanie wstrzymanych, a procedury tj. uzyskiwanie zaświadczeń o samodzielnościach lokali, pozwolenia na budowę, uzyskiwanie warunków zabudowy zostaną bardzo mocno opóźnione. Dobrym elementem, który już obserwujemy jest możliwość przekazywania niektórych dokumentacji w formie elektronicznej. Jednak dotyczy to wybranych urzędów. Miejmy nadzieję, że sytuacja gospodarcza wymusi stosowanie tego udogodnienia bardziej powszechnie. Niemniej jednak – i teraz i po powrocie do normalności gospodarczej inwestorzy będą musieli uzbroić się w cierpliwość przy sprawach urzędowych realizowanych procesów inwestycyjnych. Zatory, które już się tworzą będą się nawarstwiać.” – mówi Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2)
Kryzys w portfelu nieruchomości
Przeczytaj opinie 20 Ekspertów różnych sektorów rynku nieruchomości na temat sytuacji związanej z pandemią Covid-19. Piszą przedstawiciele: Colliers International, CREAM, Panattoni, Savills, 7R, Partners International, Estimus Consulting Nieruchomości, Nickel Development, Volumetric, Pamira Investments, GEODETIC, A8 Architektura, Spaceplan, Social.estate, Forum Media Polska, CASUS Iuris, Rzecznik Prasowy GUS i inni.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
