Inwestuj w nieruchomości komercyjne
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR [4] 2020
Nieruchomości inwestycyjne to nie tylko mieszkania. Dzięki Social Estate – platformie inwestowania społecznościowego w nieruchomości, możesz wejść na rynek nieruchomości komercyjnych i czerpać zyski z długoterminowego wynajmu takich obiektów, jak np. sieć sklepów dyskontowych Biedronka, Żabka, Rossmann czy Hebe. Jak zacząć inwestowanie? Jakie stopy zwrotu pozwala wygenerować crowdinvesting nieruchomości komercyjnych i czy jest bezpiecznym sposobem na inwestowanie?
Aktywność inwestycyjna w Polsce
Polska należy do nielicznych krajów w Europie, w których aktywność inwestycyjna w segmencie nieruchomości komercyjnych rośnie. W 2019 r. suma wartości transakcji w tym sektorze rynku przekroczyła 7,7 mld euro. Nad Wisłą chętnie lokują kapitał spółki z Europy Zachodniej, USA, krajów azjatyckich i RPA, które liczą na stabilny przychód z najmu. Chcą też czerpać korzyści, jakie daje im ustawa o strefach ekonomicznych. Jeszcze do niedawna to właśnie inwestorzy zagraniczni stanowili 98 proc. graczy na tym rynku. Dziś, dzięki możliwościom, jakie oferuje crowdinvesting nieruchomości komercyjnych, rozwiązanie to jest również interesującą alternatywą dla małych i średnich inwestorów indywidualnych. Dostępne platformy do inwestowania w nieruchomości w Polsce pozwalają im budować kapitał w dłuższej perspektywie i uzyskiwać dwu-, trzykrotnie wyższe stopy zwrotu rocznie niż z tradycyjnych lokat bankowych, dzięki wynajmie lokali dużym markom.
Na czym polega crowdfunding?
Crowdfunding nieruchomości w Polsce polega na wspólnym zakupie udziałów w spółce celowej, zwanej też spółką specjalnego przeznaczenia (SPV – Special Purpose Vehicle). Celem jej działania może być realizacja projektu deweloperskiego, przeprowadzenie jednorazowej transakcji czy też przedsięwzięcie o charakterze długoterminowym. Inwestor, wykupując udziały w spółce, staje się współwłaścicielem jej majątku. Inwestowanie w nieruchomości komercyjne to: stałość i przewidywalność dochodów od sieciowego najemcy, stopy zwrotu wyższe nawet o 3 proc. niż na rynku mieszkaniowym, zabezpieczenie przed rozpędzającą się inflacją, rosnąca wartość na przestrzeni lat (potencjał rozbudowy) i niski poziom zaangażowania w obsługę lokali komercyjnych.
Czy to bezpieczne inwestowanie?
Choć zarezerwowane dla dużych ośrodków biznesowych biura nadal zajmują pierwsze miejsce pod względem wielkości transakcji w Polsce (3,8 mld euro), warto zwrócić uwagę również na obiekty handlowe (1,9 mld euro), coraz częściej dostępne dla indywidualnych inwestorów. Zaledwie 10 tys. zł – taki kapitał początkowy, wpłacony za pomocą platform do inwestowania społecznościowego wystarczy, by każdy mógł się stać współwłaścicielem nieruchomości handlowych, takich jak Żabka, Biedronka, Rossmann, Hebe. Gwarancją sukcesu tego typu inwestycji nie tylko jest wiarygodny partner – duża, rozpoznawalna marka, o stabilnej sytuacji finansowej. Inwestycji sprzyjają również umowy najmu dla tego typu obiektów. Zawierane są one na czas określony, co zapewnia bezpieczeństwo inwestycji na okres 5-15 lat i możliwość łatwego obliczenia stopy zwrotu. Dodatkowe zabezpieczenie dla inwestora stanowią zapisy indeksacyjne, pozwalające na wzrost czynszu adekwatnego do wzrostu inflacji. To pozwala uniknąć spadku rentowności inwestycji.
Współdziel i zarabiaj na wynajmie dla Biedronki
Największą siecią handlową w naszym kraju jest Jeronimo Martins Polska, w którego portfolio znajdują się marki Biedronka i Hebe. Portugalski koncern ma już do dyspozycji ponad trzy tysiące placówek Biedronki. Tylko w czwartym kwartale 2019 roku Biedronka odnotowała 3,3 mld euro sprzedaży. Zależnie od wielkości lokalu i jego lokalizacji czynsze sklepów tego popularnego dyskontu wahają się od 10 do 90 tys. miesięcznie. Przeciętny prognozowany zysk z inwestycji to 6 proc. w skali roku, wypłacany w postaci dywidendy kwartalnej lub półrocznej na wskazany i zweryfikowany numer konta bankowego inwestora. Od zysku należy zapłacić należny podatek w wysokości 19 proc. (tzw. podatek Belki), a inwestycja powinna zostać ujęta w rozliczeniu podatkowym w formularzu PIT-36.
Sposób sprawdzony na Zachodzie
Choć stosunkowo nowy w Polsce, crowdinvesting na świecie zyskał już wielu zwolenników. Pierwsza platforma inwestowania społecznościowego w nieruchomości powstała w Stanach Zjednoczonych w 2012 r.. Dziś działa ich w tym kraju ponad 70. Uczestnicy zbiórek gromadzą pieniądze, aby kupić lub zbudować nieruchomości. Następnie dzielą się zyskami z najmu powierzchni, proporcjonalnie do wniesionego wkładu. Platformy crowdinvestingu nieruchomości powstają także na Bliskim Wschodzie, w Chinach i, oczywiście w Europie. Najpopularniejszy europejski serwis crowdfundingu nieruchomości Housers, działający głównie w Hiszpanii, aktualnie skupia ponad 115 tys. inwestorów. Celuje w ekskluzywne nieruchomości mieszkalne w dużych, dynamicznie rozwijających się miastach, m.in. w Barcelonie. Oferuje także inwestycje w komercyjne projekty, np. sklepy, hotele. Średnia stopa zwrotu wynosi ok. 5 proc. i zależy od typu inwestycji. Minimalny wkład wynosi 50 euro. Z kolei platforma Property Partner z Wielkiej Brytanii celuje w całe budynki mieszkalne w metropoliach, m.in. Manchesterze i Londynie. Całkowity zwrot z inwestycji wynosi 7,3 proc.: obejmuje przychody inwestorów z najmu netto (dywidendy) w wysokości 4 proc. i 3,2 proc. oraz wzrost wartości kapitału (na podstawie niezależnych wycen RICS). Inwestorzy mają także możliwość odsprzedania lub odkupienia udziałów w nieruchomości.
„Na podobnych zasadach działają estońskie platformy Crowdestate i Estate Guru. Ta pierwsza skupia ponad 29 tys. inwestorów, z drugiej korzysta ponad 20 tys. osób. Crowdestate chwali się zwrotem na poziomie 9 proc., a próg wejścia w inwestycję wynosi 100 euro. Estate Guru zwraca uwagę m.in. historycznym zwrotem na poziomie 12,5 proc. oraz dywidendami wypłacanymi inwestorom co miesiąc. „
Jak działa platforma Social Estate?
Liderem zarabiania na zbiorowych inwestycjach w nieruchomości w Polsce jest firma Social Estate, umożliwiająca klientom indywidualnym inwestowanie w nieruchomości komercyjne, takie jak Biedronka. Social Estate to pierwsza w Polsce platforma RECF (Real Estate Crowdfunding), która łączy indywidualnych inwestorów (próg wejścia już od 10 tys. zł) z wybranymi firmami deweloperskimi, posiadającymi nieruchomość komercyjną do sprzedaży. Do realizacji inwestycji zawiązywana jest spółka celowa, w której 100 proc. udziałów odpowiada wartości nieruchomości. Inwestor staje się udziałowcem spółki, wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego. Jego zyski (7-9 proc.) będą proporcjonalne do ulokowanego kapitału. Odwiedzając internetową platformę crowdfundingu nieruchomości Social Estate, potencjalny inwestor otrzymuje dostęp do informacji niezbędnych do podjęcia świadomej decyzji biznesowej. Poznaje minimalną wysokość wkładu finansowego, wycenę jednostek, termin zamknięcia inwestycji, prognozowane zwroty. Po założeniu niezbędnego do zrealizowania transakcji konta, użytkownik platformy wskazuje wielkość kwoty, jaką chce zainwestować, po czym akceptuje przedwstępną umowę i dokonuje bezpiecznej płatności DotPay. Wpłacone pieniądze trafiają bezpośrednio na konto spółki celowej, będącej właścicielem danej nieruchomości. Po dokonaniu wpłaty podpisywana jest elektroniczna umowa przedwstępna. To innowacyjne rozwiązanie pozwala na inwestowanie w nieruchomości komercyjne bez nadmiaru formalności, w dowolnym czasie i miejscu, przez 24 godziny na dobę. Jedynym wymogiem jest dostęp do internetu. Aby sfinalizować przystąpienie do spółki, inwestor podpisuje u notariusza pełnomocnictwo do czynności przystąpienia do spółki i odsyła je na wskazany adres.
Stopy zwrotu z inwestycji
Jak wynika z danych historycznych, stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych wielokrotnie przewyższają zysk z wynajmu mieszkania. W dodatku inwestycje te są całkowicie pasywne, czyli inwestor nie musi samodzielnie remontować lokalu ani szukać najemców. Jednocześnie regularnie (raz na kwartał) jest informowany o wszystkich działaniach w spółce i na nieruchomości: kosztach napraw, zakupów, finansowania zewnętrznego, podpisanych umowach zarządzania nieruchomością, umowach zleceniach oraz fakturach dla firmy zewnętrznej wykonującej jakiekolwiek prace na rzecz spółki.
Inwestycje z Social Estate
O bezpieczeństwie inwestycji w nieruchomości komercyjne na platformie do inwestowania w nieruchomości Social.Estate decyduje kilka czynników. Pierwszym z nich jest przemyślany wybór projektów – selekcja w oparciu o jakość i stabilność inwestycji. Social Estate stawia na sieci handlowe w branży spożywczej, o stabilnej sytuacji finansowej, w doskonałych lokalizacjach (duże miasta o niskiej stopie bezrobocia, m.in. Warszawa). Polacy konsumują coraz więcej, rynek dóbr konsumenckich rośnie, inwestycje w sieci handlowe w branży spożywczej gwarantują stabilność najmu, np. umowa z Jeronimo Martins S.A. jest podpisywana na czas określony od 10 do 15 lat. W dodatku, umowa z siecią handlową zapewnia regularne i łatwe do obliczenia zyski. Drugi aspekt to doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości komercyjne. Platforma crowdfundingu Social Estate powstała z ramienia spółki Petram House, która od lat pomaga inwestorom lokować środki w nieruchomości komercyjne. Trzeci aspekt to dostępność i wolność finansowa inwestorów. Samodzielne inwestowanie w nieruchomości handlowe wymaga dużych nakładów finansowych. Minimalny wkład własny wynosi 2 mln zł, resztę można pożyczyć z banku. Inwestor bierze też na siebie całe ryzyko związane z danym projektem. Dzięki współinwestowaniu grupy małych inwestorów (crowdinvesting) w ramach Social.Estate, niezbędny kapitał jest sumą cząstkowych wpłat. Co ważne, brak konieczności zaciągania kredytów oznacza większe zyski. Dodatkowo, ryzyko, które towarzyszy każdej inwestycji, rozkłada się proporcjonalnie do wielkości zakupionych w spółce udziałów.
Dla początkujących i doświadczonych
Wszystkie te elementy sprawiają, że Social.Estate to rozwiązanie zarówno dla początkujących inwestorów bez znajomości know how, jak i doświadczonych graczy, którzy są otwarci na możliwości dywersyfikacji posiadanego kapitału. Dzięki możliwości wyjścia z inwestycji przed jej zakończeniem, unikają oni zamrażania środków na dłużej. Wystarczy tylko, że poprzez wewnętrzny system na platformie inwestowania społecznościowego zgłoszą chęć sprzedaży swoich udziałów innemu inwestorowi.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Założyciel pierwszej w Polsce platformy do crowdinvestingu (crowdfundingu) nieruchomości – Social Estate – od lat pomaga zagranicznym inwestorom lokować fundusze w nieruchomości komercyjne w Polsce poprzez swoją firmę Petram House. Swoją karierę zaczynał od największego wówczas polskiego startupu – Alior Banku – skąd trafił do bankowości inwestycyjnej.
Po wielu latach pracy na stanowiskach w różnych bankach, natura przedsiębiorcy dała jednak o sobie znać i postanowił pomagać inwestować w wynajęte nieruchomości komercyjne. W ten sposób w 2011 r. powstał właśnie Petram House.
Dzięki wieloletniej współpracy z funduszami i inwestorami z Niemiec, Holandii czy Wielkiej Brytanii – Marcin poznał rynek nieruchomości komercyjnych i zauważył, że 90% atrakcyjnych nieruchomości w Polsce jest nabywanych przez zagranicznych inwestorów, a popyt znacznie przerasta podaż. To dało Marcinowi do myślenia – dlaczego indywidualni inwestorzy w Polsce nie mogą mieć takich możliwości? Dlaczego jedyną formą lokowania kapitału ma być dla przeciętnego Kowalskiego „papier z obietnicą”?
Marcin obserwował produkty inwestycyjne obecne na rynkach zachodnich i szukał w nich inspiracji. Jednym z takich produktów były właśnie platformy do crowdfundingu nieruchomości – które od wielu lat z powodzeniem działają na rynku brytyjskim. „Dlaczego nie umożliwić takiej formy inwestowania Polakom?” – zaczął się zastanawiać Marcin, i szybko przeszedł do pracy nad platformą do inwestowania społecznościowego Social Estate. Misją Marcina jest umożliwienie pojedynczym, polskim inwestorom inwestowania w nieruchomości komercyjne (które mają stopy zwrotu wyższe niż na lokacie bankowej) nawet niewielkiego kapitału poprzez crowdinvesting.
Prywatnie Marcin lubi biegać (swój pierwszy maraton ma już za sobą!), czytać książki o biznesie i rozwoju, oraz aktywnie spędzać czas z żoną i dwiema córeczkami.
