Źródła analizy rynku lokali mieszkalnych
Artykuł opublikowany w Roczniku INVESTOR [3] 2019
Na przestrzeni ostatnich kilku lat bardzo popularne stały się inwestycje tzw. flipy mieszkaniowe, czyli zakup, następnie remont i sprzedaż mieszkania z odpowiednim zyskiem. Do takiego sposobu zarabiania na mieszkaniach zachęcają szkolenia, gdzie doświadczeni inwestorzy dzielą się wskazówkami, jak dobrze przygotować się do inwestycji we flipa, jakimi kryteriami powinniśmy kierować się przy wyborze mieszkania oraz jak należy przeprowadzić analizę rynku, aby już przy zakupie oszacować możliwy do zrealizowania zysk przy jego odsprzedaży. Ale czy uczestnictwo w kilku szkoleniach wystarczy na efektywne inwestowanie na rynku nieruchomości?
Analiza rynku – dlaczego warto?
Można powiedzieć, że przy obecnym dostępie do informacji, przeprowadzenie odpowiedniej analizy rynku, na którym chcemy zrobić flipa, to tylko kwestia poświęcenia kilku godzin. Niestety z doświadczenia wiemy, że początkujący inwestor ma problem z oceną, czy będzie w stanie sprzedać nieruchomość za określoną cenę po przeprowadzeniu remontu. Określenie powyższego poziomu sprzedaży mieszkania „po”, pozwala na oszacowanie ile możemy zainwestować w daną nieruchomość (zakup + remont + marketing), żeby flip się udał i przyniósł założony zysk. Pracując na co dzień z inwestorami, w szczególności z warszawskiego rynku, wykonujemy analizy, które dostarczają kluczowych informacji do podjęcia ostatecznej decyzji o inwestycji na flipa. Jako rzeczoznawcy majątkowi pracujemy zarówno z osobami generującym na danym rynku podaż jak i popyt. Mamy kontakt z osobami indywidualnymi, które kupują mieszkania dla siebie (nie jako inwestycja), co pozwala na poznanie aktualnych upodobań kupujących. Dodatkowo nieocenioną pomocą przy analizie rynku są informacje z zawartych aktów notarialnych kupna/sprzedaży, udostępniane odpłatnie rzeczoznawcy majątkowemu z RCiWN.
RCiWN – co to jest?
Rzeczoznawca majątkowy w przypadku typowych nieruchomości określa ich wartość rynkową w podejściu porównawczym, które polega na określeniu wartości na postawie cen innych nieruchomości podobnych z lokalnego rynku. Ceny nieruchomości rzeczoznawcza odpłatnie pozyskuje z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) prowadzonego przez każde Starostwo dla danego powiatu (dane pochodzą z informacji zawartych w aktach notarialnych kupna/sprzedaży). Znajdziemy tam takie informacje jak:
- data transakcji,
- cena nieruchomości,
- lokalizacja nieruchomości (miejscowość, obręb, ulica, numer budynku/lokalu),
- informacje o nieruchomości (powierzchnia, kondygnacja, liczba izb, sporadycznie udostępniane są szczegółowe informacje na temat standardu i wykończenia nieruchomości).
Należy zauważyć, że RCiWN zawiera informacje na temat cen nieruchomości będących przedmiotem prawa własności. Jeżeli mamy do czynienia z mieszkaniem objętym spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, w RCiWN nie znajdziemy tych informacji. Jednak dla rzeczoznawcy nie jest to problemem. Ustawodawca umocował rzeczoznawcę do pozyskania tego rodzaju informacji bezpośrednio z zasobu danej spółdzielni mieszkaniowej.
Analiza ofert sprzedaży nieruchomości
Analizę należy zacząć od zapoznania się z aktualną podażą nieruchomości na danym segmencie rynku mieszkań, a co za tym idzie z potencjalną konkurencją dla naszego mieszkania po remoncie. Pozwalają na to portale ogłoszeniowe. W każdym z miast inny portal może być mniej lub bardziej popularny, niemniej nie należy ograniczać się wyłącznie do jednego, i sugerujemy zajrzeć na kilka, z największą liczbą ofert sprzedaży. Oczywiście warto analizować oferty mieszkań o podobnym metrażu, ilości pokoi, standardzie wykończenia, lokalizacji. Zwracamy szczególną uwagę na budynek, w którym mieszkania są położone. Niekiedy w bezpośrednim sąsiedztwie mamy mieszkania w blokach z tzw. wielkiej płyty, a po sąsiedzku są mieszkania w przedwojennej kamienicy. Na przykładzie Warszawy możemy powiedzieć, że ceny mieszkań pomimo praktycznie identycznej lokalizacji ze względu na położenie w innym budynku, mają bardzo zróżnicowane ceny (różnica na poziomie 1-2 tys. zł/m2 p.u.). Zdecydowanie inne jest też grono potencjalnych nabywców. Wynikiem takiej analizy powinno być zestawienie najbardziej podobnych ofert sprzedaży mieszkań z okolicy. Na dalszym etapie wykorzystamy je do porównania z cenami transakcyjnymi.
„Na podstawie opisanego powyżej RCiWN jako rzeczoznawcy przeprowadzamy analizę cen transakcyjnych, dzięki której możemy porównać ceny ofertowe i ceny transakcyjne.„
Pozwala to na określenie trendów na rynku nieruchomości. Jeżeli mamy do czynienia z sytuacją, w której ceny ofertowe i ceny transakcyjne są do siebie zbliżone możemy mówić o równowadze popytu i podaży na rynku nieruchomości, jeżeli jednak ceny ofertowe znacznie przewyższają ceny transakcyjne, może oznaczać to trend wzrostowy (ceny rosną) na danym segmencie rynku nieruchomości. Dzięki doświadczeniu i ciągłej praktyce jesteśmy w stanie trafnie zdefiniować sytuację na rynku nieruchomości za początkującego inwestora, w dużym stopniu zmniejszając ryzyko inwestycji. Oczywiście ostateczną decyzję o zakupie mieszkania na flipa podejmuje inwestor, niemniej my dostarczamy informacje, które mogę być w tym bardzo pomocne. Wynikiem przeprowadzonej analizy jest tabela z zestawieniem informacji na temat cen transakcyjnych nieruchomości podobnych wraz z komentarzem. Coraz częściej z analizy cen transakcyjnych wprost możemy zobaczyć inne flipy, tzn. widzimy transakcję tym samym mieszkaniem na przestrzeni kilku miesięcy, gdzie cena zakupu wynosiła 400 tys. zł, a trzy miesiące później cena sprzedaży to już 520 tys. zł.
Informacje niezbędne do przygotowania analizy
Tak aby z jak największym prawdopodobieństwem wskazać w jakiej cenie po remoncie może sprzedać się nasze mieszkanie, musimy znać podstawowe parametry tj. adres budynku, położenie na kondygnacji, układ funkcjonalny (liczba pokoi), docelowy standard wykończenia i wyposażenia. Posiadając od inwestora powyższe informacje, możemy wykonać analizę najbardziej podobnych mieszkań w ofertach jak i cenach transakcyjnych.
Czy każdy flip jest udany?
Z doświadczenia możemy podać wiele przykładów nieudanych flipów, tzn. takich inwestycji, które po przeprowadzeniu remontu, nie uzyskały satysfakcjonującej ceny sprzedaży. Wynika to z braku znajomości rynku i rzetelnie przeprowadzonej analizy, co prowadzi do przeszacowania możliwej do uzyskania ceny ze sprzedaży nieruchomości, czy wykończenia mieszkania w standardzie nieodzwierciedlającym potrzeb kupujących w danej okolicy. Dlatego moim zdaniem, każda inwestycja powinna zaczynać się od dobrego rozpoznania rynku, czy to we własnym zakresie czy też przy pomocy specjalisty. Koszty związane z przeprowadzeniem takiej analizy są niewspółmierne niskie z możliwością zminimalizowania ryzyka przy wyborze mieszkania na flipa.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
