-5.1 C
Warszawa
czwartek, 25 kwietnia, 2024

Debiuty na rynku inwestycyjnym są dobrym znakiem na przyszłość

Strona głównaNieruchomości komercyjneBiurowceDebiuty na rynku inwestycyjnym są dobrym znakiem na przyszłość

TO CIĘ MOŻE ZAINTERESOWAĆ

Od początku 2022 roku inwestorzy zainwestowali niemal 2,9 mld euro w polskie nieruchomości. Wolumen ten był o ponad 40% wyższy w porównaniu z I połową 2021 roku, a zbliżony do wartości uzyskanej w analogicznym okresie 2020 roku, kiedy rynek inwestycyjny osiągnął rezultat 3 mld euro. Apetyt inwestorów na nieruchomości w Polsce mógł częściowo wynikać z potrzeby przynajmniej częściowego zabezpieczenia się przed inflacją.

„Polska w dalszym ciągu jest postrzegana przez inwestorów jako rynek stabilny, aczkolwiek jako część regionu CEE zmieniło się jej postrzeganie w związku z agresją Rosji w Ukrainie. Dodając do tego wysoką inflację, ryzyko recesji i rosnące koszty finansowania, spowodowało to wstrzymanie planów zakupowych przez dużą część inwestorów. Nie oznacza to jednak braku aktywności, gdyż wiele podmiotów z Europy Zachodniej i Środkowo-Wschodniej nadal pozostaje w grze. W drugim kwartale rynek zanotował kilka debiutów, a obecne dotychczas w Polsce podmioty powiększyły swoje portfele. To dobry znak na przyszłość,” – komentuje Michał Grabara, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.

Analizując strukturę transakcji inwestycyjnych zmianie pozycji na podium uległy główne sektory. Na pierwszym miejscu znalazł się sektor biurowy, na który przypadło 44% całkowitego półrocznego wolumenu w Polsce. Jak wyjaśnia Szymon Rychły, konsultant w dziale rynków kapitałowych Knight Frank – „za tak wysokim wynikiem stoi rekordowa w historii polskiego rynku inwestycyjnego transakcja zakupu pojedynczej nieruchomości – budynku The Warsaw Hub przez Google. Transakcja ta stanowiła 20% półrocznego wolumenu inwestycyjnego i jednocześnie przyczyniła się do osiągnięcia przez Warszawę około 50% udziału we wspominanym okresie.”

Pozostałe 50% przypadło na miasta regionalne, wśród których dominował Wrocław, w którym wolumen transakcji zakończył się wynikiem 361 mln EUR. Kolejne pozycje zajęły Poznań (120 mln EUR) i Kraków (71 mln EUR). „Przyglądając się bliżej ostatniej dekadzie, sytuacja kiedy wolumen inwestycyjny w miastach regionalnych przekroczył ten w Warszawie miała miejsce jedynie dwa razy, w 2015 i 2017 roku. Obserwowane obecnie zrównanie wolumenów wynika m.in. z dużej dostępności atrakcyjnych produktów właśnie w tych miastach,” – dodaje Szymon Rychły.

„Zanotowany w pierwszym półroczu wzrost o około 60% w porównaniu do pierwszych sześciu miesięcy 2021 roku i powrót sektora biurowego na pierwszą pozycję w strukturze transakcji inwestycyjnych wiązał się z tym, że mimo wcześniejszych obaw, biura dość dobrze poradziły sobie z pandemią, a wojna w Ukrainie w ograniczonym stopniu wpłynęła na aktywność najemców. Potwierdzeniem dobrej kondycji rynku biurowego może być fakt, że wśród inwestorów w I połowie roku znalazły się podmioty debiutujące w Polsce – szwedzka spółka Eastnine, która zakupiła biurowiec Nowy Rynek D od Skanska w Poznaniu i czeska firma Trigea Real Estate, która stała się właścicielem MidPoint 71 we Wrocławiu,” – wyjaśnia Michał Grabara.

W II kwartale roku nie odnotowano transakcji typu prime w sektorze biurowym w Warszawie, jednak szacuje się, że gdyby miały one miejsce to stopy kapitalizacji wyniosłyby 4,50-4,75%. Najlepsze projekty biurowe zlokalizowane w miastach regionalnych osiągnęły stopy zwrotu na poziomie 5,50-6,25% i pozostały stabilne.

Będący w ostatnich miesiącach liderem sektor magazynowy w I połowie 2022 roku zanotował obniżkę o 25% w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym.

„Wielkopowierzchniowe obiekty magazynowe w dalszym ciągu są w kręgu zainteresowania inwestorów i niższy wynik nie powinien sugerować spadku tego zainteresowania. Warto wyjaśnić, że ubiegłoroczne wartości kształtowane były w znacznym stopniu przez transakcje portfelowe, których łączna wartość wyniosła prawie 460 mln EUR. Dla porównania, w minionym półroczu odnotowano finalizację jedynie dwóch transakcji tego typu, które łącznie zamknęły się w kwocie 180 mln EUR,”komentuje Szymon Rychły.

Na koniec II kwartału 2022 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych wielonajemcowych obiektów magazynowych zlokalizowanych w głównych obszarach koncentracji w Polsce kształtowały się na poziomie ok. 5,00-5,50% i pozostały stabilne w porównaniu z początkiem br. Jeśli miałyby miejsce transakcje najlepszymi projektami, o dłuższych niż standardowe umowy najmu (powyżej 10 lat), to oczekuje się, że byłyby one wycenianie na poziomie około 4,50%.

    Sektor handlowy, który przez wiele czasu święcił triumfy, a w ostatnich latach zwolnił, skupiając się na mniejszych formatach i lokalnych społecznościach, osiągnął drugą pozycję z udziałem prawie 30% i wolumenem niemal 800 mln EUR. „Do analizy wyników poszczególnych sektorów należy podchodzić z szerszej perspektywy. Dobry wynik zanotowany przez rynek handlowy wynika z dwóch transakcji portfelowych EPP o łącznej wartości 653 mln EUR, które stanowiły ponad 80% wolumenu tego sektora. Pozostałe 144 mln EUR rozproszone było pomiędzy 17 transakcji dotyczących w przeważającej większości parków handlowych. To potwierdzenie widocznej na polskim rynku już kolejny rok z rzędu tendencji do lokowania kapitału w mniejsze podmioty, typu parki handlowe i sklepy convenience,” –  wyjaśnia Szymon Rychły.

    Zdecydowana większość inwestycji na rynku handlowym w II kwartale 2022 roku dotyczyła mniejszych projektów wycenianych na poziomie 7,50-8,50%. Nie odnotowano w pierwszym półroczu transakcji typu prime, jednak można szacować, że gdyby takie negocjacje miały miejsce, projekty te osiągnęłyby stopę około 5,25%.

    Oczekuje się, że w drugiej połowie 2022 roku na nastroje inwestorów na polskim rynku będzie miała wpływ sytuacja gospodarcza w Polsce i na świecie oraz konsekwencje wysokiej inflacji i podnoszonych stóp procentowych. Wojna w Ukrainie i niepewność związana z jej dalszym wpływem na sytuację w Polsce również mogą ostudzić nastroje inwestorów i obniżyć wolumeny inwestycyjne. Prognozowanie skali tych spadków jest jednak obecnie mocno utrudnione ze względu na dynamicznie zmieniające się warunki geopolityczne. Z drugiej strony sprzedający są aktualnie bardziej skłonni do nieznacznych renegocjacji cenowych, a duża część inwestorów zapowiada potencjalny powrót do zakupów po sezonie wakacyjnym.

    Knight Frank LLP z siedzibą w Londynie jest wiodącym i niezależnym globalnym doradcą w zakresie nieruchomości. Zatrudnia powyżej 19 000 pracowników w ponad 500 biurach w 60 krajach. Knight Frank doradza klientom, od indywidualnych właścicieli i nabywców, po największych deweloperów, inwestorów i najemców korporacyjnych.

    © ℗ Licencja Wszelkie prawa zastrzeżone Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

    ZOSTAŃ W TEMATYCE PRAWA NIERUCHOMOŚCI

    E-BOOK

    PRAWO NIERUCHOMOŚCI

    DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

    POZWOLENIA NA BUDOWĘ

    ROCZNIK 2023

    Nie można kopiować treści tej strony.